Решение от 24 октября 2014 года №А08-5920/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Белгород
 
Дело № А08-5920/2014
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2014года
 
    Полный текст решения изготовлен 24 октября 2014года
 
Арбитражный суд Белгородской области
    в составе судьи Кавериной М.П.,  
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Летуновской Т.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кобзева Дмитрия Викторовича (ИНН 312303462203, ОГРН 311312310400111)
 
    к Администрации г. Белгорода(ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728)
 
    третьи лица: Управление Росреестра по Белгородской области, Комитет имущественных и земельных отношений Администрации г.Белгорода,
 
    о признании недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, признании недействительным (а именно ничтожным) договора аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании 735 863 руб. 50 коп.,
 
    при участии:
 
    от истца: Супрун В.Н. – доверенность 28.07.2014,
 
    от ответчика: Чувилко М.С. – доверенность от 25.03.2014,
 
    от третьих лиц:
 
    от Комитета имущественных и земельных отношений: Сергеева Т.И. – доверенность от 14.07.2014,
 
    от Управления Росреестра: не явился, извещен надлежаще,
 
установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Кобзев Д. В.обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Администрации г. Белгородао признании недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв.м., расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Сумская, район дома №30, которые были проведены Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации г.Белгорода как организатором торгов 10 октября 2013 года в форме аукциона, открытого по составу участников и открытого по форме подачи предложений о размере арендной платы, и результаты которых оформлены протоколом №2 об итогах аукциона (рег. №99); о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка №239 от 10 октября 2013 года, заключенного между истцом и ответчиком и зарегистрированного Управлением Росреестра по Белгородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2013 года сделана запись регистрации №31-31-01/276/2013-222; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно взыскать в пользу истца с Администрации города Белгорода за счет средств казны муниципального образования денежные средства в сумме 735 863 руб. 50 коп.
 
    Исковые требования основаны на ст. ст. 168, 174.1 и 449 ГК РФ и мотивированы тем, что арендованный земельный участок невозможно использовать для строительства автомобильной стоянки, ввиду его вхождения в состав земель общего пользования.
 
    В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные требования.
 
    Представитель Администрации города и Комитета имущественных и земельных отношений против удовлетворения заявленных требований возражали. В отзыве и судебном заседании пояснили, что акт выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства согласован всеми службами города. Сервитуты и ограничения, установленные в отношении данного земельного участка, не установлены. Разрешенное использование: для размещения автостоянки. Распоряжение администрации, которым был утвержден акт выбора земельного участка, опубликовано в средствах массовой информации. Истец подал заявку на участие в аукционе. Вправе был знакомиться с информацией о земельном участке, в том числе с экспликацией проектируемой парковки. Признан был победителем, как участник, предложивший максимальную цену. Заключил договор аренды земельного участка. Красные линии, на которые ссылается истец, входят в состав документов планировки территорий, отображаются на содержащихся в генеральных планах картах (схемах) существующих и планируемых границ зон и территорий города. Месторасположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий. Кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв.м свидетельствует о том, что при межевании участка требования земельного законодательства соблюдены. Истец представил ответ комитета имущественных и земельных отношений администрации г.Белгорода от 29 мая 2014 года с разъяснением, что для получения разрешения на строительство необходимо обратиться в управление регулирования и контроля организации строительства администрации города, и о том, что градостроительный план истцу выдан 05 мая 2014 года. Считали, что права истца не нарушены, требования необоснованны.
 
    Представитель Управления Росреестра по Белгородской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежаще.
 
    В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.
 
    Изучив материалы дела, проверив доводы представителей сторон, суд приходит к следующему.
 
    05 июня 2012 года Администрацией города Белгорода издано распоряжение №2134 «О предварительном согласовании места размещения автостоянки по ул.Сумская (район дома № 30)», которым был утвержден акт выбора земельного участка для строительства автостоянки по ул.Сумская (район дома № 30) и предварительно согласовано на землях города Белгорода (земли населенных пунктов) место размещения автостоянки на земельном участке ориентировочной площадью 2082 кв.м по ул.Сумская (район дома № 30).
 
    Акт выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта строительства, согласован всеми службами города. Сервитуты и ограничения, в отношении данного земельного участка, не установлены. Разрешенное использование: для размещения автостоянки (зона Т-3).
 
    В соответствии с Градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования, условно разрешенных видов использования, вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков Правил землепользования и застройки в городе Белгороде, утвержденным Решением Совета депутатов города Белгорода от 27 февраля 2007 года №429, зона Т-3 - зона автомобильного транспорта и улично-дорожной сети, основным видом разрешенного использования которой, в том числе, значится «для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта».
 
    Указанное распоряжение было опубликовано в Экономической газете №21(836) 15 июня 2012 года и на сайте www.torgi.gov.ru.
 
    В связи с поступлением двух заявок, Администрацией города 30 августа 2013 года издано распоряжение №2689 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства автостоянки по ул.Сумская (район дома № 30)», которым определена начальная цена продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) земельного участка площадью 2082 кв.м для строительства автостоянки в размере 617 150 руб. Сумма задатка для принятия участия в аукционе определена в размере 20% начальной цены продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) указанного земельного участка. Шаг аукциона установлен в размере 5% начальной цены продажи права на заключение договора аренды (годовой размер арендной платы) указанного земельного участка.
 
    06 сентября 2012 года распоряжение опубликовано в Экономической газете №33 (897) на сайте www.torgi.gov.ru.
 
    08 октября 2013 года в комитет имущественных и земельных отношений от Кобзева Д.В. поступила заявка на участие в торгах в виде открытого аукциона.
 
    Согласно протоколу №1 от 08 октября 2013 года претенденты Кобзев Д.В. и Зиман С.М. признаны участниками открытого аукциона.
 
    10 октября 2013 года состоялся аукцион (конкурс) по продаже права на заключение договора аренды, победителем которого был признан участник Кобзев Дмитрий Викторович, предложивший максимальную цену приобретения права на заключение договора аренды земельного участка в размере 709 722 руб. 50 коп.
 
    Согласно протоколу № 2 об итогах аукциона Кобзева Д.В. - обязали в течении 10 банковских дней со дня подписания данного протокола внести оставшуюся сумму платежа за вычетом суммы задатка в размере 586 292 руб. 50 коп., а также оплатить стоимость следующих работ: оценка рыночной стоимости права аренды в размере 6 700 руб.; изготовление межевого плана в размере 6 000 руб.; информационное обеспечение торгов в размере 8 000 руб.
 
    В протоколе №2 от 10 октября 2013 года указано обременение по земельному участку: право беспрепятственного доступа для ремонта и эксплуатации инженерных коммуникаций соответствующим службам города. С условиями проведения торгов и предметом торгов участники аукциона были ознакомлены. Протокол истцом получен.
 
    10 октября 2013 года муниципальным образованием городской округ «Город Белгород» и Кобзевым Д. В. заключен договор аренды земельного участка №239, по условиям которого (п.4.3.4) истец обязался приступить к освоению земельного участка не позднее трехмесячного срока с даты предоставления земельного участка, к строительству объекта - приступитьпосле получения разрешения на строительство в установленном законом порядке.
 
    10 октября 2013 года истец принял земельный участок площадью 2 082 кв.м в аренду сроком на 3 года до 10 октября 2016 года по акту приема-передачи. Исполнена также обязанность по обращению за регистрацией договора (п.4.3.17 договора).
 
    Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30 декабря 2013 года.
 
    Согласно представленному истцом ответу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода от 29 мая 2014 года  №1461, Кобзеву Д.В. разъяснено, что для получения разрешения на строительство ему необходимо обратиться в управление регулирования и контроля организации строительства администрации города, и сообщено о том, что 05 мая 2014 года ему выдан градостроительный план №RU 31301000-20140103.
 
    Доказательств обращения в установленном законом порядке в управление регулирования и контроля организации строительства за получением разрешения на строительство не представлено, как и доказательств невозможности использовать земельный участок по назначению.
 
    В соответствии со ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в названном Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
 
    Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
 
    Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 п.4 ст. 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка (п.1 ст.38 ЗК РФ).
 
    В силу п.3 ст.8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся: утверждение правил землепользования и застройки городских округов.
 
    На основании статьи 16 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационных систем градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа.
 
    Частью 12 ст.1 ГрК РФ предусмотрено, что территории общего пользования - это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
 
    При этом в силу пункта 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.
 
    Согласно части 7 ст.36 Гр.К РФ использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что органы местного самоуправления обладают полномочиями по определению объектов, которые могут быть размещены на территории земель общего пользования.
 
    Из материалов дела следует, что спорный земельный участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер. Довод истца о том, что ему не было известно о расположении земельного участка на территории общего пользования, отклоняется судом, как несостоятельный.
 
    В пункте 8 Правил организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 года №808 в ред. от 15.09.2011) определен исчерпывающий перечень сведений, которые должны быть указаны в извещении о проведении торгов. Публикации содержат информацию о месте получения иных сведений об участке.
 
    По итогам проведения аукциона с Предпринимателем заключен договор аренды земельного участка, из акта к которому следует, что истец осмотрел земельный участок, ознакомился с его характеристиками и правовым режимом и в акте указал, что земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования.
 
    Исходя из положений пункта 2 статьи 609 ГК РФ и пункта 2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.
 
    В соответствии с частью 7 ст.36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
 
    Согласно пункту 11 ст.1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Следовательно, красные линии отделяют территории общего пользования, которыми могут беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары) от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности юридических и физических лиц.
 
    Кадастровый паспорт земельного участка от 01 августа 2012 года с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв.м свидетельствует о проведении межевания  и постановке земельного участка на кадастровый учет.
 
 
    В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 10 декабря 1995 N196-ФЗ "О безопасности дорожного движения" дорога - это обустроенная или приспособленная и используемая для движения транспортных средств полоса земли либо поверхность искусственного сооружения. Дорога включает в себя одну или несколько проезжих частей, а также трамвайные пути, тротуары, обочины и разделительные полосы при их наличии.
 
    В статье 3 Федерального закона от 08 ноября 2007 года №257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  предусмотрено, что автомобильная дорога - это объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
 
    Спорный земельный участок расположен в зоне автомобильного транспорта и улично-дорожной сети и может быть  использован для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта. Предоставленная в материалы дела схема размещения участка, согласована службами города. Доказательств нарушения прав истца на предоставление земельного участка, в соответствии с градостроительным планом для строительства автостоянки у автодороги, не представлено.
 
    Истец знакомился с условиями конкурсной документации и договором, участвовал в процедуре, вправе был получать сведения о размещении участка и указать организатору на размещение участка в указанной зоне.
 
    Порядок заключения договоров на торгах, правила организации и проведения конкурса (торгов) регламентированы положениями ст. ст. 447, 448 ГК РФ. Все правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования.
 
    В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могу быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
 
    Основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов (аукциона) могут выступать нарушения процедуры (правил, порядка) проведения торгов, установленных Законом. Правила организации и проведения торгов установлены статьей 448 ГК РФ.
 
    Закон №94-ФЗ, действовавший в спорный период регулировал отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд и устанавливает единый порядок проведения торгов.
 
    Из анализа ст.449 ГК РФ следует, что торги могут быть признаны судом недействительными при наличии одновременно двух необходимых условий: несоответствие Закону (нарушение порядка проведения торгов, установленного Законом) и нарушение прав заинтересованного лица.
 
    С учетом установленных п.4 ст.447 ГК РФ критериев оценки заявок на участие в торгах не конкурсной комиссией истец определен победителем аукционе.
 
    Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N101 лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.
 
    В данном случае, по мнению суда, оснований для недействительными результатов торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:0114012:83 площадью 2 082 кв.м., расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Сумская, район дома №30, которые были проведены Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации г.Белгорода как организатором торгов 10 октября 2013 года в форме аукционаотсутствуют.
 
    Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (часть 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ).
 
    Истец ссылается на нарушение п.1 ст.174.1 ГК РФ. В соответствии с названной нормой сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
 
    В пункте 2 данной статьи указано, что сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
 
    Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование, о том, что право собственности на арендованное имущество не могло быть сдано в аренду ответчиком, поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. В сферу правомочий истца, пользовавшегося имуществом, не входит оспаривание права ответчика на соответствующее имущество, если только истец не считает такое имущество своим.
 
    Суд полагает ошибочным ссылку истца на пункт 1 статьи 174.1 ГК РФ, так как данная норма не подлежит применению к спорным правоотношениям.
 
    Поскольку оснований к признанию аукциона недействительным не имеется, то и протокол, в котором зафиксированы его результаты, а также договор аренды земельного участка №239 от 10 октября 2013 года, не могут быть признаны недействительными.
 
    В связи с чем, требования истца признании договора аренды ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с Администрации города Белгорода за счет средств казны муниципального образования денежных средств в сумме 735 863 руб. 50 коп. удовлетворению не подлежат ифактически свидетельствуют о желании истца уклониться от надлежащего исполнения обязательств по договору аренды.
 
    Исследованные в совокупности всоответствии со ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства позволяют суду сделать вывод о недоказанности истцом исковых требований.При таких обстоятельствах суд считает, что отсутствуют безусловные основания для удовлетворения исковых требований и отказывает в удовлетворении иска.
 
    Сторонам разъяснено, что в соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.
 
    В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ государственную пошлину суд относит на истца. Истец оплатил государственную пошлину при подаче иска.
 
    Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области в установленном законом порядке.
 
    Судья                                                                                                      М.П.Каверина