Решение от 13 октября 2014 года №А08-5693/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Белгород
 
Дело № А08-5693/2014
 
    Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2014года
 
    Полный текст решения изготовлен 13 октября 2014года
 
Арбитражный суд Белгородской области
    в составе судьи Кавериной М.П.,
 
    при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Летуновской М.П.
 
    рассмотрев заявление ООО "Первая Улица"(ИНН 3128050427, ОГРН 1053109234012)
 
    к индивидуальному предпринимателю Петросовой Д. А.(ИНН 311700005064, ОГРН 304312829600174)
 
    третьи лица: ООО «Траст Капитал» (ИНН 3128057292), ООО «Норильчанин» (ИНН 3128009080)
 
    о  расторжении договора и взыскании 2 039 617 руб. 42 коп.,
 
    при участии:
 
    от истца: Соколова Т.В. – доверенность 28.07.2014,
 
    от ответчика: Горшков В.Я. – доверенность от 08.08.2014,
 
    от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще,
 
установил:
 
    Общество с ограниченной ответственностью  "Первая Улица"обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Петросовой Д. А.о расторжении договора субаренды нежилых помещений №6/2012 от 04.04.2012 года, о взыскании 2 039 617 руб. 42 коп. задолженности по субарендным платежам и платежам за потребление коммунальных услуг.
 
    В обоснование заявленных требований истец сослался на существенное нарушение ответчиком обязательств по договору аренды.
 
    Представитель ответчика в отзыве на иск и в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.
 
    ООО «Траст Капитал» и ООО «Норильчанин» поддержали позицию истца, просили заявленные требования удовлетворить, рассмотреть дело в отсутствие их представителей.
 
    В соответствие со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.
 
    Изучив представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы сторон, суд считает заявленные истцом требования обоснованными и подтвержденными доказательствами в части требований о расторжении договора аренды и взыскания постоянной части арендной платы. В остальной части следует в удовлетворении иска отказать за недоказанностью заявленных требований на основании следующего.
 
    Из материалов дела усматривается, что нежилое здание по адресу г.Старый Оскол, микрорайон Дубрава, квартал 3, дом 32 принадлежит на праве собственности ООО «Траст Капитал» - 1/2доли в общей собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 31 -. АВ № 336882 от 27.02.2012 года, и  ООО «Норильчанин» - 1/2 доли в общей собственности,  по свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 31 - АБ № 438487 от 24 июня 2008 года.
 
    01 апреля 2012 года собственниками и истцом заключен договор аренды недвижимого имущества № 04/2012, по условиям которого ООО «Траст Капитал» и ООО «Норильчанин» передали истцу в аренду указанное нежилое здание сроком на 5 лет. Право аренды истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05 июня 2012 года.
 
    Право истца на сдачу имущества в субаренду предусмотрено п.3.1.3 договора аренды. В отзывах на иск собственники считали обоснованными требования арендатора к субарендатору и ответчику по делу.
 
    04 апреля 2012 года по договору аренды нежилых помещений ООО "Первая Улица"(арендатор) передало предпринимателю Петросовой Д.А. (субарендатор) в аренду нежилое помещение первого этажа площадью 392,76 кв.м. в здании по адресу г.Старый Оскол, микрорайон Дубрава, квартал 3, дом 32 на срок 5 лет. Право субаренды  зарегистрировано в ЕГРП 09 июня 2012 года.
 
    В тот же день по акту приема-передачи ответчик принял помещение. Согласно передаточному акту при внешнем и внутреннем осмотре ответчик установил, что здание передается в нормальном состоянии: санитарное и техническое состояние на момент передачи позволяет осуществлять нормальную эксплуатацию в соответствии с назначением передаваемого имущества. При осмотре  не обнаружено каких-либо недостатков, о которых не было бы сообщено арендатором. Каких-либо претензий по качеству при приемке заявлено не было. Акт отражает показания приборов учета и подтверждает факт передачи помещения и ключей.
 
    Таким образом, истец обязательства по договору субаренды исполнил.
 
    Из представленных в материалы платежных поручений следует, что ответчик в нарушение обязательств по договору арендную плату оплатил частично.
 
    В соответствии с разделом 6 договора субаренды  размер арендной платы составляет 140 000 руб., без учета НДС. В стоимость арендной платы не входит стоимость коммунальных платежей; арендная плата перечисляется, на расчетный счет истца ежемесячно не позднее 5го числа текущего месяца субаренды (п.6.5 договора); все виды коммунальных платежей (электроснабжение,    водоснабжение, теплоснабжение, услуги связи), а также иные платежи, обеспечивающие функционирование и содержание здания оплачиваются Субарендатором самостоятельно организациям оказывающим данные услуги. До момента заключения соответствующих договоров, расходы на электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, услуги связи и расходы, обеспечивающие функционирование и содержание здания возмещаются арендатору на основании выставленных Арендатором счетов-фактур. Оплата коммунальных платежей и иных платежей, обеспечивающих функционирование и содержание помещения, производится ответчиком на основании выставленных истцом счетов в течение пяти рабочих дней с момента их получения. Если субарендатор заключил договоры на поставку указанных выше услуг (части услуг) и производит по ним самостоятельно расчеты, положения пунктов об оплате коммунальных платежей не применяются сторонами в части покрытия ответчиком затрат истца по данным услугам. Субарендная плата начисляется с 01 июня 2012 года.
 
    В течение 5 календарных дней с момента подписания договора ответчик обязан был оплатить 140 000 руб. в качестве обеспечительного платежа.
 
    Целевое использование помещения для организации и эксплуатации ресторана.
 
    В соответствии со ст. 4 договора истец дал ответчику согласие в порядке, установленном законодательством, провести необходимую ему перепланировку, переоборудование, текущий и капитальный, не требующий получения разрешения на строительство, при обязательном письменном уведомлении арендатора не позднее, чем за 10 дней, и если работы не повлияют на работу проходящих в здании внешних инженерных систем и коммуникаций (п.4.1 договора).
 
    Ответчик вправе за свой счет проводить переоборудование, реконструкцию, перепланировку, наружный или внутренний ремонт здания, в том числе капитальный, который не связан с общим капитальным ремонтом (реконструкцией) здания и необходим ему для осуществления в нем деятельности, предусмотренной договором. При этом ответчик обязан самостоятельно и за свой счет произвести соответствующие согласования с соответствующими государственными и муниципальными организациями (п.4.2 договора субаренды).
 
    При проведении ответчиком работ по перепланировке, переоборудованию, реконструкции, ремонту ответчик уплачивает все расходы, связанные с получением нового технического паспорта из органов, осуществляющих инвентаризацию и технический учет объектов недвижимости на имущество (п.4.2 договора).
 
    В п.4.3 договора ответчик также обязался за свой счет проводить текущий ремонт имущества, а также самостоятельно, за свой счет проводить согласования производимых им строительных работ, работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке, и переоборудованию здания с соответствующими государственными, муниципальными органами, организациями. Истец не возмещает расходы на все виды ремонтов, изменений имущества, проводимые ответчиком, если иное не предусмотрено договором.
 
    В судебном заседании представитель истца пояснил, что помещение было передано ответчику соответствующим целям его использования. Если предприниматель Петросова Д.А. считала необходимым расширить объем его использования, она осуществляла ремонт для себя и пользовалась результатом.
 
    Согласно дополнительному соглашению, в связи с необходимостью устройства помещения в период июнь, июль 2012 года арендная плата снижалась истцом и составляла 100 000 руб., в период с августа по сентябрь 2012 года включительно в период приведения документации, необходимой для эксплуатации помещения, арендная плата не взималась.  С 01 сентября 2012 года размер арендной платы составлял 140 000 руб. Оплата коммунальных платежей согласно выставленным счетам.
 
    В соответствии с п.8.2 договора истец вправе отказаться от исполнения договора субаренды в одностороннем порядке, уведомив ответчика не менее чем за 14 календарных дней. При этом договор будет считаться расторгнутым с указанной в уведомлении даты, в том числе, в случае если ответчик два или более раза и с задержкой более чем 7 дней по истечение срока, установленного договором, не внес субарендную плату.
 
    Ссылаясь на постоянное нарушение ответчиком обязательств по оплате субарендных платежей, истец неоднократно отправлял в адрес ответчика, в том числе и телеграфные уведомления об уплате задолженности, а также о расторжении договора субаренды.
 
    Учитывая, что арендная плата, в размере, указанном в договоре уплачена не была, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора субаренды и взыскании 2 039 617 руб. 42 коп. арендной платы. При этом по расчету истца, задолженность по постоянной части арендной платы составила 1 694 000 руб., задолженность по коммунальным платежам составляет 345 617 руб. 42 коп.
 
    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ).
 
    Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст.309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).
 
    Ответчик математический расчет задолженности постоянной арендной платы не оспорил, контррасчет не представил. Судом расчет проверен и признан правильным.
 
    Доказательств оплаты долга в указанной части в ходе рассмотрения дела, а также сведений, опровергающих доводы истца об обоснованности требования о взыскании 1 694 000 руб. долга, ответчик также не представил.
 
    При таких обстоятельствах, в силу ст.ст. 309, 310, 607, 614 ГК РФ суд считает требования истца о взыскании арендной платы в сумме 1 694 000 руб. обоснованными, подлежащими удовлетворению.
 
    Учитывая, что истец не представил безусловных доказательств, подтверждающих задолженность по коммунальным платежам в указанном иске размере, требование истца о взыскании 345 617 руб. 42 коп. долга удовлетворению не подлежит. В связи с чем, заявленные истцом требования подлежат удовлетворению частично.
 
    Кроме того, истец просил расторгнуть договор субаренды нежилых помещений №6/2012 от 04 апреля 2012 года, заключенный между ООО "Первая Улица"и предпринимателем Петросовой Д. А.
 
    В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Согласно п.8.1 договора следует, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон и оформляются соглашениями.
 
    Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
 
    В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Из материалов дела следует, что ответчик не выполнил условия договора в установленный срок, а именно, не оплатил арендную плату предусмотренную условиями договора. Истец считает данное нарушение существенным и просит расторгнуть договор.       В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Телеграммы о погашении задолженности направлялись ответчику 25 сентября 2013 года и 18 марта 2014 года. В телеграмме от 02 октября 2013 года ответчик отказался от расторжения договора.
 
    Уведомлением от 16 июля 2014 года истец просил погасить задолженность по платежам до 28 июля 2014 года, направил ответчику соглашение о расторжении договора субаренды с 28 июля 2014 года, необходимости освобождения помещения до 10 августа 2014 года. Данное письмо ответчиком получено.
 
    Ответчик соглашение о расторжении договора с 28 июля 2014 года не подписал, в установленный срок арендодателю подписанное соглашение не направил, в суд не представил.
 
    30 июля 2014 года истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора на основании ст. 450 и 619 ГК РФ.
 
    Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Ответчиком в нарушение положений ст. 65 АПК РФ в суд не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору аренды. Ответчик также не представил доказательств, подтверждающих невозможность использования помещения, возврат арендодателю помещения в надлежащем состоянии по акту приема-передачи.
 
    В судебном заседании представитель ответчика ссылался на невозможность использования помещения. Между тем, из телеграммы ответчика следует, что он не согласен на расторжение договора.
 
    Довод ответчика о недействительности договора субаренды в связи с его заключением до регистрации договора аренды не может быть принят во внимание.
 
    В соответствии со статьей 608ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что по смыслу статьи608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168и 608ГК РФ. Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
 
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК РФ).
 
    Принимая во внимание неоднократное неисполнение ответчиком своих обязательств по оплате аренды, суд приходит к выводу, что нарушение ответчиком условий договора субаренды является существенным.
 
    Учитывая неоднократное нарушение сроков платежей по договору, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 694 000 руб. суд считает требования истца о расторжении договора субаренды нежилых помещений №6/2012 от 04 апреля 2012 года, заключенного между ООО "Первая Улица"и предпринимателем Петросовой Д. А.подлежащими удовлетворению.
 
    Определением суда от 07 августа 2014 года судом разъяснено сторонам, что дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными (ч.2 ст.268 АПК РФ).
 
    Дело рассмотрено в соответствии со ст. 71 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам. Оценив в силу названной нормы все представленные в материалы дела доказательства в совокупности, с учетом признания ответчиком иска, суд считает заявленный иск подлежащим удовлетворению в части расторжения договора и взыскании арендной платы в сумме 1 694 000 руб. В остальной части в удовлетворении иска суд отказывает за недоказанностью размера задолженности по переменным платежам. Истец от представления дополнительных доказательств в подтверждение затрат на коммунальные платежи отказался. Ответчик доказательств уплаты задолженности в сумме 1 694 000 руб. не представил. Стороны просили рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.
 
    В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по государственной  пошлине относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Руководствуясь ст. 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Расторгнуть договор субаренды нежилых помещений №6/2012 от 04 апреля 2012 года, заключенный между ООО "Первая Улица"и предпринимателем Петросовой Д. А.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Петросовой Д. А.(ИНН 311700005064, ОГРН 304312829600174) в пользу ООО "Первая Улица"(ИНН 3128050427, ОГРН 1053109234012) 1 694 000 руб. задолженности, 4 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины, а всего 1 698 000 руб.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Петросовой Д. А.(ИНН 311700005064, ОГРН 304312829600174) в доход федерального бюджета 27 572 руб.         53 коп.
 
    Взыскать с ООО "Первая Улица"(ИНН 3128050427, ОГРН 1053109234012) в доход федерального бюджета 5 625 руб. 47 коп.
 
    Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
    Судья                                                                                                М.П.Каверина