Решение от 08 ноября 2010 года №А08-5173/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г.  Белгород                                                                                   Дело №А08-5173/2010-8
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 08 ноября 2010 года.
 
Арбитражный суд Белгородской области
    в составе судьи Кретовой Ларисы Анатольевны,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Кретовой Л.А.
 
    рассмотрев  в судебном заседании  дело по иску
 
    ИП Кравцова Р.А. к МИ ФНС РФ №7 по Белгородской области
 
    третьи лица: ОАО «Промсвязьбанк» (Белгородский филиал), Шебекинский отдел Управления Росреестра по Белгородской области, Мартынова Е.Д., Михайлусенко С.В.
 
    о признании права собственности, 
 
    при участии:
 
    от истца: Рудоман Б.В. по доверенности от 25.05.2010,
 
    от ответчика: не явился, извещен,
 
    от третьих лиц: ОАО «Промсвязьбанк» - Абашев О.А. по доверенности №23/5 от 29.01.2010, Савелова Л.Н. по доверенности №23/7 от 29.01.2010, Мартынова Е.Д. – Захаров А.Л. по доверенности от 28.06.2010, остальные не явились, извещены,
 
установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Кравцов Роман Александрович обратился в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к МИ ФНС РФ №7 по Белгородской области о признании права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ржевское шоссе, 13, состоящее из:
 
    - нежилое здание, назначение – производственное, площадью 22,2 кв.м, Литер Б8,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б8,
 
    -  нежилое здание назначение – производственное, площадью 148,1 кв.м, Литер Б,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 519,5 кв.м, Литер Б1,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б1,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 21,1 кв.м, Литер Б7,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б7,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 59,9 кв.м, Литер Б5,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б5,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 25,2 кв.м, Литер Б6,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б6,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 56,6 кв.м, Литер Б4,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б4,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 78,6 кв.м, Литер Б3,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б3,
 
    - земельный участок, категория – земли населенных пунктов – под промышленными объектами, площадью 4570 кв.м,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025,
 
    и прекращении права собственности Мартынова Алексея Владимировича на указанное недвижимое имущество в связи с переходом права.
 
    Исковые требования обоснованы теми обстоятельствами, что между истцом и Мартыновым Алексеем Владимировичем 15.09.2009 был заключен предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор). Во исполнение условий предварительного договора истец передал Мартынову А. В. задаток в сумме 4 000 000 руб. Так же между сторонами был заключен договор аренды указанного имущества с правом выкупа от 15.09.2009, согласно которому Мартынов А. В. передал истцу недвижимое имущество. Стороны фактически исполнили обязательства по сделке, однако, в связи со смертью Мартынова А. В. истец не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на спорное имущество.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченызалогодержатель имущества ОАО «Промсвязьбанк» (Белгородский филиал), Шебекинский отдел Управления Росреестра по Белгородской области и родственники Мартынова А. В. - Мартынова Е.Д., Михайлусенко С.В.
 
    Так же ОАО «Промсвязьбанк» вступило в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просит установить наличие обременения на предмет исковых требований в виде ипотеки в пользу ОАО «Промсвязьбанк».
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования.
 
    Ответчикв судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, отзыв на иск не представил.
 
    Представитель ОАО «Промсвязьбанк» в судебном заседании пояснил, что спорное имущество обременено ипотекой в пользу банка. По условиям договора залога Мартынов А. В. не имел права каким-либо образом распоряжаться спорным имуществом без письменного согласия банка. ОАО «Промсвязьбанк» не оспаривает совершенные Мартыновым А. В. сделки, однако просит установить наличие обременения в виде ипотеки на спорное имущество.
 
    Представитель Мартыновой Е.Д. в судебном заседании пояснил, что Мартынова Е.Д. в наследство не вступала, возражений против удовлетворения исковых требований не имеет.
 
    Михайлусенко С.В. в судебном заседании 21.10.2010 пояснила, что в наследство не вступала, на спорное имущество не претендует, против удовлетворения исковых требований не возражает. В настоящее судебное заседание Михайлусенко С.В. не явилась, направила ходатайство о рассмотрении спора в ее отсутствие.
 
    Управление Росреестра по Белгородской областив судебное заседание не явилось, ранее направило ходатайство о рассмотрении спора в его отсутствие.
 
    Согласно ст. ст. 123, 156 АПК РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть спор в отсутствие ответчика и третьих лиц - Управления Росреестра по Белгородской области и Михайлусенко С.В.
 
    Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав собранные по делу доказательства, суд находит исковое заявление подлежащим удовлетворению полностью по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела усматривается, что 15.09.2009 между Мартыновым Алексеем Владимировичем (продавец) и Кравцовым Романом Александровичем (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (основной договор), на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    В соответствии с п. 1.2 предварительного договора предмет основного договора состоит в следующем: продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ржевское шоссе, 13, состоящее из:
 
    - нежилое здание, назначение – производственное, площадью 22,2 кв.м, Литер Б8,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б8,
 
    -  нежилое здание назначение – производственное, площадью 148,1 кв.м, Литер Б,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 519,5 кв.м, Литер Б1,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б1,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 21,1 кв.м, Литер Б7,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б7,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 59,9 кв.м, Литер Б5,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б5,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 25,2 кв.м, Литер Б6,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б6,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 56,6 кв.м, Литер Б4,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б4,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 78,6 кв.м, Литер Б3,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б3,
 
    - земельный участок, категория – земли населенных пунктов – под промышленными объектами, площадью 4570 кв.м,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025.
 
    Указанное имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 31-АБ 462790, 31-АБ 462825, 31-АБ 462830, 31-АБ 462828, 31-АБ 462829, 31-АБ 462827,  31-АБ 462826, 31-АБ 462832, 31-АБ 462831 от 20.08.2008.
 
    По соглашению сторон недвижимое имущество оценено в четыре миллиона рублей (п. 1.3).
 
    На момент подписания договора имущество обременено ипотекой в пользу ОАО «Промсвязьбанк» по договору об ипотеке № 72-20012/00152-1 от 13.01.2009, заключенному между ОАО «Промсвязьбанк» и Мартыновым А. В. в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № 72-20012/00152 от 13.01.2009.
 
    Согласно п. 1.6 стороны обязуются заключить основной договор в течение 10 дней с момента полного расчета по обязательствам кредитного договора № 72-20012/00152 от 13.01.2009.
 
    Как указано в п. 2.1 предварительного договора, покупатель передал продавцу задаток в сумме четыре миллиона рублей при подписании договора.
 
    При заключении сторонами основного договора переданный задаток засчитывается в счет уплаты цены имущества.
 
    Также 15.09.2009 между Мартыновым Алексеем Владимировичем (арендодатель) и Кравцовым Романом Александровичем (арендатор) заключен договор аренды имущества с правом выкупа, по условиям которого Мартынов А. В. передал во временное владение и пользование истцу вышеперечисленное имущество.
 
    Согласно п. 3.2 договора аренды выкупная цена имущества определена сторонами в размере четыре миллиона рублей, в случае уплаты которой право собственности на имущество переходит к арендатору.
 
    В п. 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендодатель передал арендатору имущество в момент подписания договора, который имеет силу передаточного акта. Обязательства по передаче имущества и его принятия сторонами считаются исполненными.
 
    В связи со смертью Мартынова А. В. 22.10.2009 истец обратился в Шебекинский районный суд Белгородской области с иском о признании права собственности на указанное имущество. Определением суда от 15.07.2010 производство по делу прекращено по причине его неподведомственности суду общей юрисдикции.
 
    На основании указанных обстоятельств истец обратился  в Арбитражный суд Белгородской области с настоящим исковым заявлением.
 
    Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В соответствии со ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
 
    В п. 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
 
    Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
 
    Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
 
    После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ (п. 60 Постановления).
 
    Из п. 4.1 договора аренды имущества (с правом выкупа) от 15.09.2009 следует, что спорное имущество передано во владение и пользование истца.
 
    Материалами дела подтверждается, что истец несет бремя содержания принятого имущества, а именно, заключил договор энергоснабжения от 12.11.2009, оплачивает энерго-, водо- и газоснабжение спорных объектов.
 
    Согласно п. 2.1, 2.2 предварительного договора истец произвел с продавцом расчеты за недвижимое имущество в полном объеме в сумме четыре миллиона рублей.
 
    В соответствии с п. 3.2 договора аренды в случае уплаты истцом выкупной стоимости имущества в размере четыре миллиона рублей право собственности на имущество переходит к истцу.
 
    В силу ч.ч. 1, 2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд  оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, на основании указанных норм закона и обстоятельств дела суд приходит к выводу,  что спорное имущество передано во владение истца, который произвел с продавцом расчет за имущество, в связи с чем, истец приобрел право собственности на спорное имущество.
 
    Доказательств обратного лицами, участвующими в деле, не представлено (ст. 65 АПК РФ). О фальсификации доказательств, представленных истцом, не заявлено.
 
    Согласно информации, предоставленной нотариусом Шаповаловой О.В., сведений о каких-либо наследниках Мартынова Алексея Владимировича в наследственном деле не имеется, заявлений о принятии наследства не поступало.
 
    Третьи лица Мартынова Е.Д. и Михайлусенко С.В. в судебном заседании подтвердили, что на спорное имущество не претендуют.
 
    Вместе с тем, ОАО «Промсвязьбанк» заявило самостоятельные требования относительно предмета спора, об установлении обременения на спорное имущество в виде ипотеки в пользу ОАО «Промсвязьбанк».
 
    Требования обоснованы теми обстоятельствами, что 13.01.2009 между ОАО «Промсвязьбанк» и ИП Мартыновым А. В. заключен кредитный договор № 72-20012/00152, по условиям которого ИП Мартынову А. В. выдан кредит в сумме 4 000 000 руб. на срок по 13.01.2012 под 19,5 % годовых. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору Мартынов А. В. предоставил Банку в залог имущество, являющееся предметом спора, что подтверждается договором об ипотеке № 72-20012/00152-1 от 13.01.2009. Кроме того, с истцом заключен договор поручительства № 72-20012/00152-2 от 14.09.2009.
 
    В соответствии со ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
 
    В силу п. 3.3 договора об ипотеке № 72-20012/00152-1 от 13.01.2009 залогодатель не имеет права без письменного согласия залогодержателя передавать предмет залога внаем, аренду, безвозмездное пользование, предоставлять третьим лицам право ограниченного пользования имуществом, продавать, дарить, обменивать или иным способом распоряжаться имуществом.
 
    ОАО «Промсвязьбанк» указало, что письменного согласия на заключение между Мартыновым А. В. и истцом предварительного договора купли-продажи заложенного имущества от 15.09.2009 и договора аренды указанного имущества с правом выкупа от 15.09.2009 не давало.
 
    Согласно ст. 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
 
    признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
 
    досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
 
    ОАО «Промсвязьбанк» пояснило, что не оспаривает сделки, заключенные между Мартыновым А. В. и истцом, однако просит установить наличие обременения на спорное имущество в виде ипотеки в пользу Банка.
 
    Между тем, истцом представлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.10.2010, согласно которым 15.01.2009 зарегистрированы ограничения (обременения) прав на спорное имущество в виде ипотеки в пользу ОАО «Промсвязьбанк» на основании договора об ипотеке № 72-20012/00152-1 от 13.01.2009.
 
    Согласно ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.
 
    Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
 
    Статьей 38 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" также установлено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
 
    Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
 
    Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.
 
    Поскольку ипотека в пользу ОАО «Промсвязьбанк» на спорное имущество зарегистрирована в ЕГРП и залог в силу закона следует за имуществом, самостоятельные требования ОАО «Промсвязьбанк» не подлежат удовлетворению.
 
    Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
 
    В данном случае права залогодержателя ОАО «Промсвязьбанк» в отношении спорного имущества никем не оспариваются, доказательств нарушения указанных прав банком не представлено.
 
    При таких обстоятельствах, иск ИП Кравцова Р.А. подлежит удовлетворению, в самостоятельных требованиях ОАО «Промсвязьбанк» суд отказывает.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины  за подачу иска возлагаются на истца, за подачу заявления о самостоятельных требованиях – на заявителя ОАО «Промсвязьбанк».
 
    Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 110 АПК РФ, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Индивидуального предпринимателя Кравцова Романа Александровича удовлетворить.
 
    Признать право собственности Индивидуального предпринимателя Кравцова Романа Александровича нанедвижимое имущество, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ржевское шоссе, 13, состоящее из:
 
    - нежилое здание, назначение – производственное, площадью 22,2 кв.м, Литер Б8,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б8,
 
    -  нежилое здание назначение – производственное, площадью 148,1 кв.м, Литер Б,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 519,5 кв.м, Литер Б1,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б1,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 21,1 кв.м, Литер Б7,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б7,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 59,9 кв.м, Литер Б5,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б5,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 25,2 кв.м, Литер Б6,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б6,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 56,6 кв.м, Литер Б4,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б4,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 78,6 кв.м, Литер Б3,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б3,
 
    - земельный участок, категория – земли населенных пунктов – под промышленными объектами, площадью 4570 кв.м,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025.
 
    Прекратить право собственности Мартынова Алексея Владимировича на недвижимое имущество, расположенное по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ржевское шоссе, 13, состоящее из:
 
    - нежилое здание, назначение – производственное, площадью 22,2 кв.м, Литер Б8,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б8,
 
    -  нежилое здание назначение – производственное, площадью 148,1 кв.м, Литер Б,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 519,5 кв.м, Литер Б1,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б1,
 
    - нежилое здание назначение – производственное, площадью 21,1 кв.м, Литер Б7,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б7,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 59,9 кв.м, Литер Б5,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б5,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 25,2 кв.м, Литер Б6,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б6,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 56,6 кв.м, Литер Б4,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б4,
 
    - гараж, назначение – производственное, площадью 78,6 кв.м, Литер Б3,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025:5473/27:1001/Б3,
 
    - земельный участок, категория – земли населенных пунктов – под промышленными объектами, площадью 4570 кв.м,  кадастровый (условный) номер 31:18:06 02 009:0025.
 
    Выдать истцу Индивидуальному предпринимателю Кравцову Роману Александровичу справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 7 000 руб.
 
    В удовлетворении самостоятельных требований ОАО «Промсвязьбанк» отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
    Судья                                                                                    Л.А. Кретова