Решение от 04 сентября 2009 года №А08-4105/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г.  Белгород
 
Дело №     А08- 4105/2009-21
 
    «4»    сентября   2009 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 31.08.2009.
 
    Полный текст решения изготовлен 4.09.2009.
 
 
Арбитражный суд   Белгородской области
 
    в составе:
 
    судьи_____________________________________________ О.И. Пономаревой
 
 
    при ведении протокола судебного заседания____________ О.И. Пономаревой
 
    (указать лицо, которое вело протокол)
 
 
Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску__________________________
 
    (наименование истца)
 
ООО «Радуга+»
 
к_________________________________________________________________
 
    (наименование ответчика)
 
 
взыскании 709688,83руб. задолженности по арендной плате, неустойки, о расторжении договора аренды земельного участка
 
    о_________________________________________________________________
 
 
при участии:                                    от истца –  А.И. Сорокина, доверенность № 935исх от 31.07.2009;
 
от ответчика – не явился
 
 
    Установил: Муниципальное учреждение «Городская недвижимость» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «Радуга+» в бюджет г. Белгорода 627347,50 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 79 от 22.03.2007, а также 82341,33 руб. неустойки, а всего – 709688,83 руб. Также просит расторгнуть договор № 79 от 22.03.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:02 18 002:0003.
 
 
    В судебном заседании 26.08.2009 по ходатайству истца в соответствии со ст. 48 АПК РФ произведена процессуальная замена истца - МУ «Городская недвижимость» на его правопреемника Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода в связи с тем, что решением Совета депутатов города Белгорода  от 30.06.2009 № 229, принятым по результатам рассмотрения протеста прокурора г. Белгорода от 22.06.2009 абзацы 8, 9 и 12 пункта 3 решения городского Совета депутатов от 05.10.2002 № 315 «О ликвидации МУП «Торговый дом Белгород» и создании МУ «Городская недвижимость» признаны утратившими силу. Согласно п. 3 названного решения 19 сессии Совета депутатов г. Белгорода Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода является правопреемником по договорам купли – продажи и аренды земельных участков и иного муниципального имущества, заключенным между МУ «Городская недвижимость», Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Белгорода (л.д. 44, л.д. 49 – 52).
 
 
    Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие ответчика, поскольку телеграммы суда, направленные по имеющимся в материалах дела адресам, возвращены отделением связи с отметкой об отсутствии организации по указанным адресам. В материалах дела и у истца отсутствуют иные сведения о фактическом месте нахождения ответчика, не сообщившего в установленном законом порядке в налоговый орган об изменении своего адреса.
 
 
    В судебном заседании, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил исковые требования, просит взыскать с ООО «Радуга +» в бюджет г. Белгорода 398410,25 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.03.2007 № 79  за период с 22.03.2008 по 31.08.2009, 113033,41 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 2.6 договора за период с 22.03.2008 по 31.08.2009, а всего – 511443,66 руб. Также просит расторгнуть договор № 79 от 22.03.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:02 14 013:0003.
 
 
    Истец уточненные требования поддержал, указав на не исполнение ответчиком договорных обязательств по своевременной оплате арендной платы за использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в сроки, установленные договором аренды. Пояснил, что ответчиком до настоящего времени сумма основного долга в добровольном порядке не погашена. Единственный платеж на сумму 200000 руб. произведен обществом 03.12.2008. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. За период с 22.03.2008 по 31.08.2009 сумма долга по арендной плате составляет 398410,25 руб. Не своевременная оплата арендной платы ответчиком явилась основанием к начислению ответчику пени в соответствии с п. 2.6 договора за период с 22.03.2008 по 31.08.2009. 
 
 
    Ответчиком отзыв на иск не представлен, что в силу п. 1 ст. 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем доказательствам. Доказательства оплаты основного долга по арендной плате в добровольном порядке ООО «Радуга +» не представлены.
 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав и проверив доводы представителя истца, арбитражный суд находит уточненные требования Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
 
    Как следует из материалов дела, решением Совета депутатов города Белгорода от 30.05.2006 № 295 утверждено Положение «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Белгорода» (л.д. 62-64), определяющее основные направления деятельности органов местного самоуправления в сфере владения, пользования и распоряжения собственностью городского округа «Город Белгород».
 
 
    В соответствии с п. 1.1 Положения, права собственника в отношении имущества, являющегося муниципальной собственностью, от имени муниципального образования осуществляют представительный орган местного самоуправления – Совет депутатов города Белгорода и исполнительно – распорядительный орган – администрация г. Белгорода в пределах действующего законодательства и в соответствии с правовыми актами органом местного самоуправления.
 
 
    Управление муниципальной собственностью департамента экономики и финансов администрации г. Белгорода является единым полномочным органом (структурным подразделением) администрации города, наделенным правами осуществлять межотраслевую координацию деятельности всех других уполномоченных субъектов управления муниципальным имуществом (п. 2.1), осуществляющим контроль за соответствием действующему законодательству и настоящему Положению действий всех субъектов муниципального управления по использованию и распоряжению муниципальным имуществом, переданным им в пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление (п. 2.1.1). В пределах своей компетенции управление муниципальной собственностью осуществляет функции владения, управления и распоряжения муниципальным имуществом, земельными ресурсами, находящимися в собственности либо в распоряжении органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством, а также осуществляет приватизацию объектов муниципальной собственности в соответствии с возложенными на него полномочиями.
 
 
    ООО «Радуга +»,  зарегистрировано 27.09.2006 Инспекцией ФНС России по г. Белгороду в качестве юридического лица в ЕГРЮЛ за ОГРН 1063123151740  (л.д. 20-21).
 
 
    22.03.2007 между МУ «Городская недвижимость» (арендодатель) и ООО «Радуга +» (арендатор) заключен договор № 79 аренды земельного участка, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду, согласно протоколу № 2 контрольной комиссии об итогах аукциона управления муниципальной собственностью департамента экономики и финансов администрации города Белгорода от 22.03.2007 № 12 земельный участок площадью 3000,0 кв. м для строительства цеха по производству погонажных изделий из древесины, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. К. Заслонова, кадастровый номер 31:16:02 14 013:0003, в границах, указанных на плане земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 1). Категория земель – земли населенных пунктов (п. 1.2).
 
 
    Договор заключен  сроком на 3 года до 22 марта 2010 года, вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области. Условия  настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 22 марта 2007 года (п. 2.1). Срок освоения земельного участка 3 года (п. 2.2).
 
 
    Арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком за период с 22.03.2007 по 22.03.2008 в размере и порядке, указанном в протоколе № 2 контрольной комиссии об итогах аукциона,  который является неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 2) - п. 2.3.
 
 
    Согласно п. 2.4 арендная плата за очередной год вносится  арендатором в полном объеме на счета органов федерального казначейства с момента осуществления сверки арендных платежей, указанных в п. 2.5., но не позднее 25 числа месяца, предшествующего началу выплат арендных платежей по договору (за период 22.03.2008г. - 22.03.2009г. до 25 февраля 2008г.; за период 22.03.2009г. - 22.03.2010г. до 25 февраля 2009г.). В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 2.6).
 
 
    Арендная плата за последующие годы может быть пересмотрена арендодателем в одностороннем порядке в случае, если указанная в Приложении № 2 сумма окажется меньше арендной платы за пользование государственными и муниципальными земельными участками, рассчитанной на основании ставок земельного налога, действующих в соответствующем году. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через опубликование решения сессии городского Совета депутатов об изменении ставок земельного налога в официально утвержденном сессией городского Совета депутатов органе средств массовой информации. При этом арендатор обязан производить сверку расчетов арендных платежей не позднее 22 января каждого года в течение срока действия настоящего договора (п. 2.7).
 
    Не использование земельного участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы (п. 2.8.).
 
 
    Пунктом 4.3.4 договора установлена обязанность арендатора своевременно, в соответствии с п. 2.4 договора вносить арендную плату.
 
 
    22.03.2007 на основании акта осуществлен прием – передача земельного участка в аренду (приложение № 3 к договору аренды земельного участка   № 79 от 22.03.2007 – л.д. 11).
 
 
    Договор аренды был зарегистрирован Белгородским областным регистрационным центром «Недвижимость» 06.07.2007 за регистрационным номером № 31-01/047/2007-275 (л.д. 8).
 
 
    За период с 22.03.2008 по 31.08.2009 у ООО «Радуга +» образовалась задолженность по арендной плате в размере 511443,66 руб., в том числе основной долг – 398410,25 руб., неустойки – 113033,41 руб., что подтверждено расчетом задолженности по договору аренды (л.д. 58-59).
 
 
    Также в ходе выездной проверки 26.03.2009 специалистами МУ «Городская недвижимость» установлено, что участок не освоен и  не используется по своему целевому назначению, в связи с чем был составлен акт обследования земельного участка (л.д. 16-18).  
 
 
    В связи с тем, что ООО «Радуга +» в нарушение п. 2.4 договора аренды № 79 от 22.03.2007 не исполнило обязанность по своевременному внесению в бюджет города Белгорода арендных платежей, а также в связи с не использованием земельного участка по целевому назначению, в целях внесудебного урегулирования спора, Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода направило в адрес ответчика претензионное письмо от 22.05.2009 № 3299 с предложением погасить образовавшуюся задолженность  по арендной плате и начисленной в соответствии с п. 2.6. договора неустойки и подписать соглашение о расторжении договора аренды (л.д. 13).
 
    Претензия арендодателя оставлена арендатором без ответа и без удовлетворения.
 
 
    Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком в период с  22.03.2008 по 31.08.2009 обязательств по внесению арендных платежей, в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от № 79 от 22.03.2007, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнений).
 
 
    В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
 
 
    Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
 
    В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
 
    Согласно  ст. 614 ГК РФ  арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
 
    Следовательно, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ с ответчика – ООО «Радуга +»  подлежит взысканию сумма основного долга в сумме 398410,25 руб. согласно расчету Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода за период  с 22.03.2008 по 31.08.2009.
 
    Расчет истца ответчиком не оспорен, однако и доказательства оплаты основного долга по арендной плате в добровольном порядке им не представлены.
 
 
    При таких обстоятельствах суд приходит  к выводу о правомерности  и обоснованности заявленных требований Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода о взыскании с ответчика основного долга, которые подлежат удовлетворению.
 
 
    Помимо требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 79 от 22.03.2007,  Управлением муниципальной собственностью администрации г. Белгорода заявлено уточненное требование о взыскании с ООО «Радуга +» 113033,41 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 2.6 договора за период с 22.03.2008 по 31.08.2009 (л.д. 65-66).
 
 
    В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В силу  положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.
 
    При этом согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
 
    В силу  положений ст. 330 ГК РФ неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств. Поэтому суд считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ о снижении размера неустойки. Основанием для ее применения служит явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
 
 
    В пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
 
    При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
 
 
    Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент неустойки (0,1% в день или 36 % годовых, что более чем в 3 раза превышает учетную ставку банковского процента на день вынесения решения – 10,75 %); значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения ответчиком обязательств с одной стороны и непринятие истцом мер по принудительному исполнению обязательств с другой стороны.
 
 
    Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
 
 
    Решая вопрос о возможности уменьшения неустойки, суд с учетом материалов дела и фактических его обстоятельств оценивает соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к делу.
 
    Проанализировав обстоятельства дела и доводы истца, принимая во внимание интересы ответчика, суд   приходит  к выводу о возможности применения в данном случае статьи 333 ГК РФ.
 
 
    Ответчик  не заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки ввиду несоразмерности, в то время как  истец не аргументировал доказательствами правомерность применения высокого размера неустойки применительно к последствиям неисполнения обязательств по своевременной оплате долга.
 
 
    Таким образом, суд, учитывая интересы ответчика, считает обоснованным исходить из имеющихся в деле доказательств, снизить размер неустойки за просрочку исполнения договорных обязательств до 33910,03  руб.
 
 
    Согласно п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора одной из сторон.
 
 
    Аналогичное правило установлено специальной нормой об аренде - ст. 619 ГК РФ, согласно которой договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).
 
 
    Согласно пункту 3.1 договора № 79 от 22.03.2007 предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения обязательств и расторгнуть договор в судебном порядке   при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при  неоднократном не внесении арендной платы в установленный договором срок.
 
 
    Установленное данным пунктом правило соответствует положениям п.п. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, согласно которым расторжение договора по требованию одной из сторон (арендодателя) может быть в случаях, предусмотренных договором.
 
 
    Из содержания   договора аренды земельного участка от 22.03.2007 № 79   следует, что земельный участок был предоставлен в аренду ответчику сроком на три года для строительства цеха по производству погонажных изделий из древесины, т.е. для использования объекта аренды с определенными в договоре целями. На арендатора договором аренды (п. 4.3.3) возложена обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также своевременно в соответствии с   п. 2.4 договора вносить арендную плату (п. 4.3.4).
 
 
    Вместе с тем, как пояснил судебном заседании представитель истца, арендованный земельный участок, предоставленный в аренду для строительства  цеха по производству погонажных изделий из древесины, до настоящего времени ответчиком не застроен, т.е. используется ответчиком не по целевому назначению, что подтверждено представленным в дело актом обследования земельного участка от 26.03.2009, согласно которому на спорном земельном участке отсутствуют какие – либо строения, участок не освоен и в соответствии с целью предоставления не используется, а также фототаблицей земельного участка (л.д. 16-17).
 
    Доказательства иного ответчиком в суд не представлены.
 
 
    Данные обстоятельства дают основания для вывода о том, что для сторон договора аренды земельного участка его условия о сроках  внесения арендной платы, имели существенное значение, поскольку они направлены на достижение цели договора -   строительство объекта на предоставленном в аренду земельном участке. Поэтому нарушение арендатором этих условий является существенным нарушением договора, при котором арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения.
 
 
    При таких обстоятельствах, учитывая факт уклонения ООО «Радуга +» от своевременного внесения в бюджет   арендной платы за арендуемый на основании договора от 22.03.2007 № 79 земельный участок в период с   22.03.2008 по 31.08.2009, т.е. более 1 года 5 месяцев, принимая во внимание, что  факты нарушений, с которыми договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора (п. 3.1),  установлен судом  и доказан материалами дела, суд приходит к выводу о том, что требование  Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода о расторжении договора аренды от 22.03.2007 № 79 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
 
 
    Расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110, ст. 112 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика, по вине которого возник настоящий спор.
 
 
    Руководствуясь   ст. 167-170, 176, 110  АПК РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Уточненные требования Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Радуга +» в бюджет г. Белгорода 398410,25 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.03.2007 № 79  за период с 22.03.2008 по 31.08.2009,  113033,41 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 2.6 договора за период с 22.03.2008 по 31.08.2009, а всего – 511443,66 руб., о расторжении договора № 79 от 22.03.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 31:16:02 14 013:0003, удовлетворить частично.
 
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Радуга +», г. Белгород, ул. Макаренко, д. 12 А, ИНН/КПП 3123143565/312301001,  ОГРН 1063123151740,  в бюджет г. Белгорода 398410,25 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 22.03.2007 № 79  за период с 22.03.2008 по 31.08.2009, а также 33910,03 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 2.6 договора за период с 22.03.2008 по 31.08.2009, а всего – 432320,28 руб.
 
 
    Расторгнуть договор № 79 от 22.03.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером  31:16:02 14 013:0003.
 
 
    В остальной части уточненные требования Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода  оставить без удовлетворения.
 
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Радуга +», г. Белгород, ул. Макаренко, д. 12 А, ИНН/КПП 3123143565/312301001,  ОГРН 1063123151740, в доход федерального бюджета  12146,41 руб. государственной пошлины.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
 
 
    Судья                                                                          О.И. Пономарева