Решение от 24 августа 2009 года №А08-2894/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Белгород                                                                                  Дело № А08-2894/2009-8    
 
    Резолютивная  часть  решения объявлена   24 августа  2009 года
 
    Полный текст решения  изготовлен  31 августа  2009 года
 
 Арбитражный суд   Белгородской области
    в составе  судьи   Кретовой Ларисы Анатольевны,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Кретовой Л.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    ИП Дробышева В.И. к ИП Елманову И.А.
 
    о взыскании 157 600 руб.
 
    при участии:
 
    от истца:  ИП Дробышев В.И., паспорт, свидетельство,
 
    Шевченко И.Н. по доверенности,
 
    от ответчика: Волкова Е.Е. по доверенности (после перерыва не явилась),
 
установил:
 
    Индивидуальный предприниматель Дробышев Валерий Иванович обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Елманову Ивану Александровичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения площадью 100 кв.м., находящегося в одноэтажном здании, расположенном по адресу: Белгородская область, п. Чернянка, ул. Первомайская, д. 8, общей площадью 177,5 кв.м., кадастровый номер 31:08:17 03 08:0029:448/01/19:1000/Б, принадлежащем на праве собственности Дробышеву В.И. на основании договора купли-продажи № 2/К от 18.04.2008, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2008 сделана запись регистрации № 31-31-20/009/2008-337, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 31-АБ 425717, выданным УФРС по Белгородской области 28.05.2008, в сумме 120 000 руб., пени в сумме 37 600 руб., а так же пени в размере 1% от невнесенной в срок арендной платы, за каждый день просрочки до фактического исполнения ответчиком денежного обязательства.
 
    Ответчик в судебном заседании и отзывом иск не признал, сославшись на те обстоятельства, что договор аренды является ничтожным в связи с отсутствием у истца зарегистрированного права собственности на переданное в аренду помещение на дату заключения договора 18.04.2009. Также ответчик считает договор аренды незаключенным, так как он не прошел государственную регистрацию вопреки договоренности сторон о сроке действия договора более года. Кроме того, ответчик указал, что с 14.02.2009 фактически не пользуется арендованным помещением. Условие дополнительного соглашения к договору аренды о повышении арендной платы ответчик также считает ничтожным на основании п. 3 ст. 614 ГК РФ, в силу которого полагает, что арендная плата должна составлять 25 000 руб. в месяц и, соответственно, задолженность по уплате арендной платы у ответчика отсутствует.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в части взыскания основного долгав сумме 120 000 руб. От требования о взыскании пени в сумме 37 600 руб., а так же пени в размере 1% от невнесенной в срок арендной платы, за каждый день просрочки до фактического исполнения ответчиком денежного обязательства, истец отказался. Определением суда от 24.08.2009 производство по делу в указанной части исковых требований прекращено.
 
    Возражения ответчика истец считает необоснованными, поскольку в п. 1.3 договора аренды содержится ссылка на правоустанавливающий документ и свидетельство о государственной регистрации права собственности истца на здание от 28.05.2008. Следовательно, договор аренды был заключен после государственной регистрации права собственности истца на здание, в котором находится арендованное помещение. Истец пояснил, что договор аренды заключен на неопределенный срок и фактически действовал менее года, в связи с чем, его государственная регистрация не требуется. Фактическое не использование арендованного помещения ответчиком после 14.02.2009 не является основанием для освобождения ответчика от обязательства по уплате арендной платы, так как ответчик не обращался к истцу с предложением о расторжении договора аренды за 3 месяца, как это установлено ст. 610 АПК РФ. Дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении арендной платы истец считает действительным и соответствующим ст. 614 ГК РФ.
 
    В ходе судебного разбирательства истец письменно заявил о фальсификации расписки от 18.03.2009 о получении истцом арендной платы в сумме 40 000 руб., представленной ответчиком в качестве доказательства уплаты арендных платежей. В соответствии со ст. 161 АПК РФ расписка от 18.03.2009 (л.д. 64) исключена судом из числа доказательств по делу с согласия ответчика.
 
    В судебном заседании 12.08.2009 объявлялись перерывы до 11 час. 45 мин. 14.08.2009, 12 час. 15 мин. 17.08.2009, 10 час. 30 мин. 21.08.2009, 12 час. 30 мин. 24.08.2009.
 
    После перерыва в судебное заседание 24.08.2009 представитель ответчика не явился, о времени и месте продолжения судебного заседания извещен надлежащим образом, что в силу ст. ст. 156, 163 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения спора по существу.
 
    Исследовав  материалы дела, заслушав  объяснения  сторон, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как видно из материалов дела, между Дробышевым Валерием Ивановичем (арендодатель) и Елмановым Иваном Александровичем (арендатор) заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал по акту приема-передачи арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 100 кв.м., находящееся в одноэтажном здании, расположенном по адресу: Белгородская область, п. Чернянка, ул. Первомайская, д. 8, общей площадью 177,5 кв.м., кадастровый номер 31:08:17 03 08:0029:448/01/19:1000/Б.
 
    Согласно п. 1.3 договора здание, в котором находится арендуемое помещение, принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи № 2/К от 18.04.2008, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2008 сделана запись регистрации № 31-31-20/009/2008-337, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 31-АБ 425717, выданным УФРС по Белгородской области 28.05.2008.
 
    Пунктом 3.1 договора установлена арендная плата в размере 25 000 руб. в месяц. Дополнительным соглашением к договору аренды от 18.07.2008 стороны установили арендную плату в размере 40 000 руб.
 
    В соответствии с п. 8.1 договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.
 
    Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, каждого 18 числа путем передачи наличных денежных средств.
 
    Письмом от 10.02.2009 ответчик сообщил истцу, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды считает его незаключенным и освобождает помещение в срок до 15.02.2009.
 
    В ответ на указанное письмо истец сообщил, что договор аренды заключен на неопределенный срок, в связи с чем, в силу ст. 610 ГК РФ может быть расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца.
 
    Согласно акту приема-передачи Елманов И.А. передал Дробышеву В.И.  арендованное помещение 17.04.2009, не уплатив арендную плату за период с 18.01.2009 по 17.04.2009.
 
    Претензии истца от 04.03.2009, 02.04.2009 ответчик оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).
 
    Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    В соответствии со ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
 
    В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
 
    Доводы ответчика о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием государственной регистрации права собственности истца на здание на момент заключения договора аренды суд считает несостоятельными, поскольку из текста договора аренды (п.1.3) следует, что фактически он заключен после получения истцом свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 31-АБ 425717 от 28.05.2008.
 
    Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
 
    Из условий договора аренды (п. 8.1) следует, что он заключен на неопределенный срок.
 
    Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    В Информационном письме  от 01.06.2000 № 53 Президиум ВАС РФ разъяснил, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
 
    На основании указанных норм закона и разъяснений Президиума ВАС РФ суд отклоняет доводы ответчика о незаключенности договора аренды.
 
    В силу ст. 610 ГК РФ арендатор вправе отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом арендодателя за три месяца.
 
    Как следует из материалов дела, ответчик уведомил истца о намерении освободить нежилое помещение письмом от 10.02.2009.
 
    Согласно п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
 
    Руководствуясь указанными нормами, суд не принимает во внимание довод ответчика об освобождении помещения 14.02.2009.
 
    В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    За период до 18.01.2009 ответчик уплатил арендную плату, что подтверждается расписками и не оспаривается сторонами.
 
    Так как арендованное помещение передано арендатором арендодателю по акту приема-передачи 17.04.2009, и в материалах дела отсутствуют доказательства обращения арендатора к арендодателю с предложениемрасторгнуть договор аренды ранее, чем 10.02.2009, требования истца о взыскании арендной платы за период с 18.01.2009 по 17.04.2009 суд считает обоснованным.
 
    Довод ответчика о ничтожности соглашения об увеличении арендной платы до 40 000 руб. судом также отклоняется, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды от 18.07.2008 добровольно подписано ответчиком, арендная плата увеличена один раз в течение действия договора, с даты заключения дополнительного соглашения ответчик ежемесячно уплачивал истцу арендную плату в размере 40 000 руб., возражений не заявил, соглашение не оспорил.
 
    В судебном заседании ответчик заявил о частичной уплате истцу задолженности по договору аренды в сумме 40 000 руб. в марте 2009 г.
 
    Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
 
    В силу указанной нормы свидетельские показания Громова И.Ю., подтвердившего факт передачи денег арендатором арендодателю в марте 2009 г., учитывая исключение с согласия ответчика из числа доказательств по делу на основании ст. 161 АПК РФ  расписки истца о получении указанной суммы, суд считает недопустимым доказательством. Гражданским законодательством не предусмотрено подтверждение расчетов между индивидуальными предпринимателями по договору аренды только свидетельскими показаниями.
 
    Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своими правами не обоснованы и не подтверждаются материалами дела.
 
    В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    По мнению суда первой инстанции, ответчик не представил допустимых доказательств, подтверждающих обоснованность своих возражений.
 
    При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению полностью.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ  расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика, по вине которого возник настоящий спор.
 
    Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного  процессуального кодекса  Российской  Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Иск удовлетворить полностью.
 
    Взыскать с Индивидуального предпринимателя Елманова Ивана Александровича в пользу Индивидуального предпринимателя Дробышева Валерия Ивановича задолженность по арендной плате в сумме 120 000 руб. и расходы по уплате госпошлины в сумме 3 900 руб., а всего 123 900 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение месяца со дня вынесения решения.
 
 
    Судья                                                                                   Л.А. Кретова