Решение от 31 июля 2009 года №А08-2893/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 26-37-49, 33-05-75
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е                                                     
    г. Белгород
 
    Дело №  А08-2893/2009-3
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен 31 июля 2009 года
 
 
Арбитражный суд  Белгородской области
 
    в составе судьи Кавериной Марины Павловны
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Свеженцевой Н.П.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    предпринимателя Дробышева Валерия Ивановича
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Люкс»
 
    о расторжении договора аренды с правом выкупа
 
 
    при участии:
 
    от истца:            Дробышев В.И., паспорт 1407884422
 
    Шевченко И.Н. по доверенности от 20.05.2009
 
    от ответчика:     Рудакова И.В. – директор,
 
    Приходько И.Д. по доверенности от 25.05.2009
 
 
установил:
 
    Предприниматель Дробышев Валерий Иванович обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Люкс» о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения с правом последующего выкупа, заключенного между ООО «Черемушка» и ООО «Люкс» 14.07.2006. Сослался на то, что арендуемое ответчиком нежилое помещение площадью 47 кв.м, расположенное п.Чернянка, пл.Октябрьская, 21, приобретено истцом 14.01.2009 у ООО «Черемушка» по договору купли-продажи. Полагает, что письмом от 12.02.2009 известил ответчика о смене собственника. Ссылаясь на п.4.1 договора аренды, пояснил, что договор предусматривает обязанность арендатора производить капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества в течение срока аренды, если это связано с общим капитальным ремонтом здания. Пояснил также, что письмом от 17.02.2009 потребовал у ООО «Люкс» освобождения помещения для проведения капитального ремонта, а письмом от 11.03.2009 предупредил ответчика, что в противном случае обратиться в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды от 14.07.2006 в соответствии с п.8 договора и ст. 619 ГК РФ. Неисполнение ответчиком требования об освобождении помещения послужило основанием к обращению истца в арбитражный суд с настоящим иском. Ссылаясь на протокол, составленный работниками электротехнической лаборатории филиала МРСК-Центра от 20.07.2009, истец пояснил, что  сопротивление изоляции однофазной электросети в спорном помещении не соответствует требованиям ПУЭ и эксплуатация электропроводки в помещении запрещена. Истец также пояснил, что по результатам проверки, проведенной по письму истца комиссией в составе архитектора Чернянского района, работников ОКСа от 27.07.2009, подтверждена необходимость замены электропроводки, установленной актом от 20.07.2009. Кроме того, истец пояснил, что ответчик более двух месяцев задержал оплату аренды, что также является основанием к расторжению договора. Представитель истца полагает, что неосвобождение ответчиком помещения препятствует исполнению истцом договорных обязательств по проведению капитального ремонта.
 
    В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали.
 
    Представители ответчика в отзывах на иск и в судебном заседании иск не признали и пояснили, что ООО «Люкс» является собственником в общей долевой собственности на здание, расположенное в п.Чернянка, пл.Октябрьская, 21. Ответчику принадлежит в указанном здании нежилое помещение площадью 150,1 кв.м. При этом ответчику не известно о проведении капитального ремонта всего здания. Кроме того, ООО «Люкс» арендует спорное помещение и исправно уплачивает арендную плату. Ответчик считает, что, имея реальную возможность известить ООО «Люкс» о приобретении истцом права собственности на арендуемое помещение, истец не уведомил арендатора о перемене собственника, не представил доказательств этого обстоятельства. Кроме того, ответчик пояснил, что не получал от истца новых реквизитов для оплаты, в связи с чем, продолжал оплачивать аренду ООО «Черемушка». Представитель ответчика пояснил, что о смене собственника узнал из искового заявления. Ссылку на устное уведомление считает необоснованной и недоказанной. Указал, что при личной беседе обсуждались вопросы отопления здания. Со ссылкой на ч.3 ст. 382 ГК РФ и ч.1 ст.385 ГК РФ ответчик считает исполнение обязанности по оплате аренды прежнему собственнику ООО «Черемушка» надлежащим исполнением, прекратившим обязательство по оплате аренды за спорный период. Полагает, что, оплатив аренду помещения за февраль, март, апрель май 2009 года ООО «Черемушка», а за июнь 2009 Дробышеву В.И., ответчик полностью исполнил обязательства по договору аренды с правом последующего выкупа за период с февраля по июнь 2009 года. Кроме того, ссылаясь на п.2.5 договора аренды пояснил, что выкупная стоимость помещения в полном объеме перечислялась арендатором, между тем, была им возвращена арендодателем. Указанное обстоятельство, по мнению ответчика, свидетельствует о надуманности доводов истца о расторжении договора аренды в связи с неуплатой арендных платежей. Со ссылкой на ст. 619 ГК РФ ответчик указывает, что арендодатель не сообщал ответчику о необходимости оплаты аренды, не назначал срока для устранения нарушения обязательства.
 
    Относительно требования о расторжении договора в связи с необходимостью проведения капитального ремонта, ответчик считает, что неисполнение арендодателем обязанности производить капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества дает право ООО «Люкс» требовать расторжения договора в случае неисполнения арендодателем указанной обязанности. Между тем, ответчик таких требований не заявляет. Ответчик считает, что договор аренды с правом последующего выкупа от 14.07.2009 и ст. 619 ГК РФ не дают истцу права на расторжение договора по основанию неисполнения истцом обязательств по договору. Ссылаясь на представленные доказательства, представители ответчика пояснили, что в 2006 году ответчиком произведен полный ремонт помещения, на 01.09.2009 электросеть соответствует норме, сослались на заключение от 03.12.2008 о соответствии объекта санитарным нормам. Также пояснили, что 01.04.2008 ООО «Люкс» заключен договор энергоснабжения со сбытовой компанией, принадлежность проводки и приборов учета определяется актом о разграничении балансовой принадлежности, ответственность за соответствие которых установленным требованиям несет потребитель. Представитель ответчика пояснил, что проверки в арендованном помещении по представленным истцом протоколам не проводились, к составлению акта ответчик как потребитель не привлекался. Ответчик  указывает, что договор аренды не устанавливает обязанности арендатора на время ремонта освободить помещение, не определяет порядка проведения капитального ремонта и освобождения помещения, в связи с чем установленные договором обязательства арендодателя и арендатора могут быть изменены только по соглашению сторон. Полагая, что доказательств существенного неисполнения ООО «Люкс» обязательств по договору аренды не имеется и законные основания к расторжению договора отсутствуют, ответчик просит в иске отказать.
 
    Выслушав мнение представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Из материалов дела усматривается, что по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 14.07.2006 ООО «Черемушка» (арендодатель) передало  ООО «Люкс» (арендатору) в аренду с правом выкупа нежилое помещение общей площадью 47 кв.м, находящееся на первом этаже двухэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: Белгородская область, п.Чернянка, пл.Октябрьская, дом 21, кадастровый номер 31:08:00:00:4826/01/19:1000/Б2.
 
    Договор аренды зарегистрирован управлением федеральной регистрационной службы по Белгородской области 30.08.2006.
 
    Право собственности на арендуемое помещение принадлежало арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права №31-АА 965949 от 12.04.2006.
 
    Срок аренды по договору – 10 лет (п.1.5 договора).
 
    Согласно п. 2.1, 2.2 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор обязался уплачивать арендодателю 2374 руб. 69 коп. в месяц не позднее 15-го числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления на расчетный счет арендодателя.
 
    Выкупная стоимость арендуемого недвижимого имущества составляет 284963 руб. Уплаченная арендная плата по договору засчитывается в выкупную цену. Допускается выплата выкупной цены арендуемого недвижимого имущества до истечения срока аренды (п. 2.3, 2.4, 2.5 договора).
 
    В соответствии со ст.4 договора арендодатель обязался: обеспечивать беспрепятственное использование ООО «Люкс» арендуемого недвижимого имущества, производить капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества в течение срока аренды, если это связано с общим капитальным ремонтом здания. Ответчик обязался: своевременно вносить арендную плату; использовать арендуемое недвижимое имущество по назначению; содержать недвижимое имущество в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии; соблюдать противопожарные правила, правила пользования тепловой и электрической энергией, не допускать перегрузки электросетей; за свой счет производить текущий ремонт арендуемого недвижимого имущества; не осуществлять без письменного согласия арендодателя перестройку и перепланировку арендуемого недвижимого имущества; беспрепятственно допускать представителей арендодателя в арендуемое недвижимое имущество с целью проверки его использования, в соответствии с договором; имеет право передавать в субаренду без согласия арендодателя.
 
    В силу п.7.1 договора аренды с правом последующего выкупа от 14.07.2006 договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
 
    Согласно ст.8 договора аренды изменение условий договора и его расторжение производится по соглашению сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором или действующим законодательством. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке может быть произведено одной из сторон договора в соответствии с действующим законодательством РФ.
 
    По акту приема-передачи от 14.07.2006 нежилое помещение площадью 47 кв.м. передано ООО «Черемушка» ответчику.
 
    По договору купли-продажи от 14.01.2009 ООО «Черемушка» продало указанное нежилое помещение Дробышеву В.И за 115000 руб.
 
    В пункте 2.3 договора купли-продажи от 14.01.2009 указано на обременение объекта продажи правом аренды.
 
    Согласно акту приема-передачи от 14.01.2009 помещение передано Дробышеву В.И.
 
    В акте приема-передачи от 14.01.2009 указано, что на момент передачи недвижимое имущество находится в хорошем техническом и санитарном состоянии, пригодно для использования по назначению.
 
    12.02.2009 истец направил ответчику письмо, в котором сообщил, что нежилое помещение площадью 47 кв.м, кадастровый номер 31:08:00:00:4826/01/19:1000/Б2 принадлежит на праве собственности Дробышеву В.И. и указал платежные реквизиты истца. В приложении к письму указаны копия свидетельства о государственной регистрации права собственности истца № 31 АБ 568202 от 05.02.2009 и копия кадастрового паспорта от 13.01.2009.
 
    Судом установлено и не оспаривается сторонами, что указанное отправление не вручено ответчику, возвращено истцу органом связи за истечением срока хранения.
 
    Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства получения ответчиком документов, подтверждающих переход права собственности  на арендуемое помещение к истцу, получения ООО «Люкс» документов, подтверждающих, что предприниматель Дробышев В.И. является надлежащим кредитором ответчика, доказательства получения ответчиком платежных реквизитов истца.
 
    Письмом от 17.02.2009 истец сообщил ООО Люкс» о необходимости освобождения ответчиком арендуемого помещения в пятидневный срок на время капитального ремонта, сославшись на установленную договором обязанность арендодателя проведения капитального ремонта арендуемого помещения.
 
    В связи с неисполнением ответчиком требования об освобождении арендуемого помещения, истец 11.03.2009 направил ответчику претензию с требованием немедленно освободить помещение с предупреждением о досрочном расторжении договора в судебном порядке в соответствии со ст. 619 ГК РФ в связи с неоднократным нарушением ответчиком условий договора.
 
    Письмом от 18.03.2009 ответчик сообщил истцу, что считает его требования от 17.02.2009 и 11.03.2009 неправомерными, поскольку договор аренды с правом последующего выкупа помещения заключен с ООО «Черемушка».
 
    В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату  во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст.624 ГК РФ).
 
    В силу ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
 
    Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
 
    В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором.
 
    По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Условия об освобождении ответчиком помещения на период ремонта и порядок освобождения ответчиком помещения на период ремонта договором не установлены. Доказательств причинения ответчиком убытков истцу в материалах дела не имеется.
 
    Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены ст. 619 ГК РФ.
 
    По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Истец в судебном заседании пояснил, что договор должен быть расторгнут судом по п.1 ч.1 ст.619 ГК РФ.
 
    В нарушение ст. 65 АПК РФ истец не представил доказательств  пользования ответчиком имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
 
    При таких обстоятельствах указанное основание заявленных требований суд считает необоснованным и недоказанным.
 
    Ссылка истца на необходимость расторжения договора по п.1 ч.1 ст.619 ГК РФ в связи с созданным ответчиком препятствием истцу в проведении ремонта основана на неверном толковании истцом указанной нормы.
 
    Кроме того, истец требует расторжения договора в связи с невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
 
    Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон установлено ст. 617 ГК РФ.
 
    Перемена лиц в обязательстве регулируется гл.24 ГК РФ.
 
    Основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу установлены ст. 382 ГК РФ.
 
    В соответствии с ч.3 указанной нормы, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
 
    Оплата аренды ответчиком до возникновения спора подтверждается материалами дела.
 
    Согласно решению единственного участника ООО «Черемушка» от 28.03.2008 единственным участником ООО «Черемушка» являлся Дробышев В.И.
 
    Платежным поручением №778 ООО Люкс» 07.07.2008 перечислило ООО «Черемушка» 228966 руб. 33 коп. остаток выкупной цены по договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа от 14.07.2006.
 
    Письмом от 10.07.2008 представитель ООО «Черемушка» по доверенности Дробышев В.И. сообщил ООО «Люкс», что право собственности на арендованное помещение может перейти к арендатору, то есть ООО «Люкс», по истечении срока действия договора аренды. Платежным поручением №10 от 10.07.2007 сумма 228966 руб. 33 коп. возвращена ответчику.
 
    В судебном заседании представитель ООО «Люкс» пояснил, что арендная плата за февраль, март, апрель, май 2009 года оплачена прежнему собственнику, что подтверждается платежными поручениями от 11.02.2009, 12.03.2009, 09.04.2009, 13.05.2009.
 
    Арендная плата за июнь 2006 года перечислена истцу платежным поручением от 11.06.2009 №444.
 
    Согласно ч.1 ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.
 
    Исполнение обязательства должником первоначальному кредитору до получения уведомления, считается надлежащим исполнением и прекращает обязательство (ч.3 ст.382 ГК РФ).
 
    Таким образом, п.1 ст. 385 ГК РФ является логическим продолжением ч.3 ст. 382 ГК РФ, поскольку помимо уведомления должнику должны быть представлены доказательства того, что перемена лица в обязательстве состоялась.
 
    Учитывая, что доказательств получения ООО «Люкс» документов, подтверждающих переход прав арендатора по договору аренды с правом выкупа от 14.07.2006, переход к истцу прав кредитора и реквизитов истца в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу, что ответчик вправе был исполнить обязательство об оплате аренды первоначальному кредитору.
 
    Таким образом,  неуплата ответчиком арендных платежей более двух раз подряд на момент предъявления иска не подтверждается материалами дела.
 
    В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Истцом не оспаривается, что указанное предупреждение им ответчику не направлялось.
 
    Заявлений о фальсификации доказательств сторонами не подано. Мирового соглашения, инициированного судом, стороны не достигли.
 
    Обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст.309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).
 
    В соответствии со ст. 71 АПК РФ, оценивая представленные в материалы дела доказательства во взаимной связи и совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии  оснований для расторжения договора аренды с правом выкупа от 14.07.2006 по требованию истца.
 
    При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    В иске предпринимателю Дробышеву В.И. отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения решения.
 
 
 
    Судья                                                                                                                        М.П.Каверина