Решение от 23 августа 2010 года №А08-258/2009

 
Арбитражный суд Белгородской области
 
308000, г. Белгород, Народный бульвар, 135
 
http://belgorod.arbitr.ru/; e-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru
 
тел. 27-45-19, факс 32-85-38
 
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Белгород                                                                                 Дело № А08-258/2009-11
 
    23.08.2010
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16.08.2010.
 
    Полный текст решения изготовлен 23.08.2010.
 
    Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Конопатова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Татаринцевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации г. Белгорода к индивидуальному предпринимателю Купиной Анжелике Ивановне и ЗАО «Ресурсавто», третье лицо: ООО «ЖБИК-4», о взыскании 346389,34 рублей арендной платы и расторжении договора аренды,
 
    встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Купиной Анжелике Ивановне к Администрации г. Белгорода об устранении препятствий в пользовании переданным по договору аренды № 460 от 25.06.2002. земельным участком,
 
    третьи лица: ООО «ЖБИК -4», ООО «Фирма ЖИЛДИС», ООО «А.Н.К. –Сервис», БТИ г. Белгорода, Территориальный отдел г. Белгорода Управления Роснедвижимости по Белгородской области,
 
    при участии в заседании:   
 
    от истца (ответчик) – Короткова С.В., дов. от 23.12.2009,
 
    от ответчика (истец) – Алексанов С.А., дов. от 14.02.2009,
 
    от ответчика - ЗАО «Ресурсавто» - не явился, извещен,
 
    от третьих лиц:
 
    от ООО «ЖБИК -4» – Кирсенко Н.Н., дов. от 16.02.2009,
 
    от ООО «Фирма ЖИЛДИС» - Юсков М.В., дов. от 03.08.2009,
 
    от ООО «А.Н.К. –Сервис» – не явился, извещен,
 
    от БТИ г. Белгорода – не явился, извещен,
 
    от Территориального отдела г. Белгорода Управления Роснедвижимости по Белгородской области - не явился, извещен,
 
у с т а н о в и л:
 
    МУ «Городская недвижимость» (в порядке ст.48 АПК РФ произведена процессуальная замена на Администрацию г. Белгорода) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Купиной Анжелике Ивановне и ЗАО «Ресурсавто» о взыскании и индивидуального предпринимателя Купиной Анжелики Ивановны 346389,34 рублей арендной платы, начисленной за период с 29.12.2006 по 30.09.2008, и расторжении договора аренды земельного участка №460 от 25.06.2002, с учетом договора перенайма аренды земельного участка №188 от 29.12.2006, заключенного между ЗАО «Ресурсавто» и индивидуальным предпринимателем Купиной Анжеликой Ивановной.
 
    Индивидуальный предприниматель Купина Анжелика Ивановна обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к МУ «Городская недвижимость» об устранении препятствий в пользовании переданным по договору аренды № 460 от 25.06.2002. земельным участком.
 
    В судебном заседании представитель Администрации г. Белгорода исковые требования поддержала, пояснив, что ИП Купиной А.И. не уплачиваются арендные платежи с даты заключения договора перенайма земельного участка №188 от 29.12.2006., за период с 29.12.2006 по 30.09.2008 сумма задолженности составила 346389,34 руб., согласно пункту 3.1.2 подпункта 1) договора аренды данное обстоятельство является основанием для расторжения договора аренды. Встречные исковые требования не признала, пояснив, что ИП Купиной А.И. был подписан передаточный акт 29.12.2006, согласно которому ответчице был передан данный земельный участок, претензий не было. Требования к второму ответчику – ЗАО «Русурсавто» не сформулированы.
 
    В судебном заседании представитель ИП Купиной А.И. исковые требования в части начисления арендной платы не оспорил (протокол судебного заседания от 11.08.2010), однако, просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды, и обязать Администрацию г. Белгорода устранить препятствия в пользовании переданным по договору аренды №460 от 25.06.2002. земельным участком, пояснив, что на данном земельном участке частично расположена бетонная площадка площадью 1312 кв. м, а также бетонный забор.
 
    В судебное заседание представитель ответчика ЗАО «Ресурсавто» не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, в представленном 18.05.2010 в судебное заседание письменном отзыве просил отказать в удовлетворении требований Администрации г. Белгорода и удовлетворить встречное исковое заявление.
 
    В судебном заседании представители третьих лиц: ООО «ЖБИК -4» и ООО «Фирма ЖИЛДИС» исковые требования Администрации г. Белгорода считают обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.
 
    Третьи лица ООО «А.Н.К. –Сервис», БТИ г. Белгорода, Территориальный отдел г. Белгорода Управления Роснедвижимости по Белгородской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом.
 
    Суд в соответствии со ст.123, 156 АПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
 
    Исследовав предъявленные по делу доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Администрации г. Белгорода полностью и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ИП Купиной А.И., по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, в соответствии с п. «г» ст.114 Конституции Российской Федерации, управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской федерации.
 
    Согласно п.1 ст.125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
 
    На основании Постановления Администрации г. Белгорода №772-зм от 26.04.2002. между комитетом по управлению и распоряжению муниципальной собственностью Администрации г. Белгорода и ЗАО «Ресурсавто» заключен договор аренды земельного участка площадью 1322 кв. м, предоставленный для завершения строительства автозаправочной станции, расположенный по адресу: г. Белгород, ул. Фрунзе (в настоящее время ул. Сумская). Срок аренды данного земельного участка определен 25 лет.
 
    06.11.2001. между ЗАО «Ресурсавто» и ИП Купиной А.И. заключен договор купли продажи объекта незавершенного строительства (автозаправочной станции).
 
    29.12.2006 между ЗАО «Ресурсавто» и ИП Купиной А.И., согласованный с МУ «Городская недвижимость», заключен договор перенайма аренды земельного участка №188, согласно которому все права и обязанности по договору аренды муниципального земельного участка №460 от 25.06.2002. перешли к ИП Купиной А.И. (п.1.1 договора перенайма). Договоры аренды и перенайма были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области в установленном законом порядке.
 
    29.12.2006. между ИП Купиной А.И. и ЗАО «Ресурсавто» был составлен передаточный акт, согласно которому ЗАО «Ресурсавто» передало, а ИП Купина приняла земельный участок общей площадью 1322 кв. м с кадастровым номером 31:16:01 09 011:0005, для завершения строительства автозаправочной станции. Указанный земельный участок передан и принят в состоянии пригодном для целевого его использования. Стороны претензий друг к другу не имеют (пункты 1,2,3 Передаточного акта).
 
    Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
 
    Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
 
    Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
 
    Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях. (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №8611/09 от 27.10.2009).
 
    Согласно п.2.3 Договора аренды арендная плата исчисляется и вносится Арендатором ежеквартально равными долями не позднее 10-го числа месяца, следующего за кварталом, за который производится оплата, в полном объеме.
 
    Истцом направлялась в адрес ответчика претензия от 20.11.2008 №6874 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.
 
    Однако, по настоящее время задолженность по арендной плате не погашена.
 
    Согласно ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Возражений на сумму долга, ответчиком не представлено. Доводы, изложенные истцом в судебном заседании, ответчик доказательствами не опроверг (ст.9 ГК РФ, ст.ст.9, 65 АПК РФ).
 
    В силу требований статьей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    На основании ст.ст. 307-309, 310, 314, 606, 607, 614 ГК РФ арбитражный суд взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по  арендной плате, начисленной за период с 29.12.2006 по 30.09.2008 в размере 346389,34 руб.
 
    Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    В соответствии с частями 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Кроме того, согласно пункта 3.1.2 подпункта 1) Договора аренды земельного участка, данный договор может быть расторгнут при невнесении арендной платы в течение двух кварталов подряд.
 
    Учитывая изложенное, требование о расторжении договора аренды обосновано и  подлежит судом удовлетворению.
 
    Суд считает встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как видно из доказательств, представленных ИП Купиной А.И. - из копии экспертного заключения от 23.01.2008., произведенного в рамках арбитражного дела №А08-1530/07-8-3, видно, что в результате исследования представленных документов и технического обследования объектов недвижимости – земельного участка и бетонированной площадки, расположенных по адресу: г. Белгород, ул. Сумская, сделан вывод, что спорная бетонированная площадка, на которую ссылается ИП Купина А.И. как на препятствие в пользовании земельным участком введена в эксплуатацию в 1975 году (л.д.114-131 т.1).
 
    Также, из представленного самим же ответчиком, технического паспорта на бетонный забор, расположенный по данному адресу, видно, что он введен в эксплуатацию в 1973 году (л.д.136 т.1).
 
    Согласно п.2 ст.612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
 
    Суд считает, что ИП Купина А.И., принимая данный земельный участок в аренду видела или должна была видеть наличие на данном земельном участке как бетонной площадки, так и забора, созданных в 1975 и 1973 годах соответственно.
 
    Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Согласно абз.3 п.1 ст.2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
 
    Таким образом, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований. Поскольку, объекты, которые указаны ИП Купиной А.И. в качестве препятствий для пользования земельным участком, введены в эксплуатацию гораздо раньше, чем был приобретен объект незавершенного строительства.
 
    С учетом положений ч.ч.1, 2 ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Согласно части 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
 
    В силу п.1 ч.1 ст.64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в установленном порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования лиц, участвующих в деле.
 
    Согласно положений п.1 ст.10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
 
    В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (п.2 ст.10 АПК РФ).
 
    При данных обстоятельствах исковые требования подтверждаются материалами дела, основаны на законе и подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине суд относит на ответчика – ИП Купину А.И.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции
 
Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования Администрации г. Белгорода удовлетворить полностью.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Купиной Анжелики Ивановны в бюджет г. Белгорода 346389,34 рублей арендной платы, начисленной за период с 29.12.2006 по 30.09.2008.
 
    Расторгнуть договор аренды земельного участка №460 от 25.06.2002, кадастровый номер земельного участка 31:16:01 09 011:0005, по которому состоялся договор перенайма аренды земельного участка №188 от 29.12.2006, заключенный между ЗАО «Ресурсавто» и индивидуальным предпринимателем Купиной Анжеликой Ивановной.
 
    В удовлетворении встречного искового заявления индивидуального предпринимателя Купиной Анжелики Ивановны, отказать полностью.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Купиной Анжелики Ивановны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 10427,79 руб.
 
    Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца после принятия арбитражным судом решения, через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
    Судья                                                                       В.В. Конопатов.