Решение от 29 июня 2010 года №А08-2296/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г.  Белгород
 
Дело №     А08–2296/2010 –24 - 21
 
    «29»   июня  2010 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  25.06.2010.
 
    Полный текст решения изготовлен  29.06.2010.
 
 
Арбитражный суд   Белгородской области
 
    в составе:
 
    судьи_____________________________________________ О.И. Пономаревой
 
 
    при ведении протокола судебного заседания____________ О.И. Пономаревой
 
    (указать лицо, которое вело протокол)
 
 
    ЗАО «Белкрахмал»
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску__________________________
 
    (наименование истца)
 
 
Белгородской торгово - промышленной палате
 
    к_________________________________________________________________
 
    (наименование ответчика)
 

ООО «Риэлтерская фирма «Юрмила»
 
    третье лицо________________________________________________________
 
 
признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости риэлтерской услуги
 
    о_________________________________________________________________
 
 
при участии:от истца –   не явился, извещен        
 
от ответчика – Т.Н. Елизарова, представитель по доверенности от 01.12.2010, паспорт
 
 
от третьего лица – Л.И. Усачева, директор, решение № 2, паспорт;
 
А.В. Сакулин, представитель                                             по  доверенности от 09.09.2009, паспорт       
 
 
    Установил: Закрытое акционерное общество «Белкрахмал» обратилось в арбитражный суд с иском к Белгородской торгово – промышленной палате о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости риэлтерской услуги, указанной в отчете № 067.04.0132 от 03.03.2010, подготовленном Белгородской торгово – промышленной палатой».
 
 
    В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Риэлтерская фирма «Юрмила».
 
 
    Требования истца мотивированы тем, что содержащиеся в отчете № 067.04.0132 от 03.03.2010, представленном в рамках рассмотрения дела № А08-2734/2008-12, сведения и выводы не отвечают принципу достоверности, а сам отчет сделан с грубейшими нарушениями Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО) № 1, № 2 и № 3. В частности в отчете использована информация, относящаяся к периоду, следующему после даты оценки, что является нарушением ФСР № 1; отсутствует описание расчета, использованного оценщиком при определении рыночной стоимости; применен сравнительный метод определения стоимости, без указания объектов – аналогов, используемых при проведении оценки. По мнению истца, в результате оценки оценщиком произведены действия в отношении объекта оценки – риэлтерской услуги, без указания права принадлежности данной услуги заказчику оценки и без указания балансовой стоимости данного объекта оценки, что прямо нарушает ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».  Кроме того, до проведения оценки, в материалы дела был представлен другой отчет оценщика, который содержит иные выводы относительно рыночной стоимости риэлтерских услуг.  Заказчиком проведения оценки выступало ООО «Риэлтерская фирма «Юрмила», а исполнителем по договору являлась Торгово – промышленная палата Белгородской области, членом которой является ООО «Риэлтерская фирма «Юрмила». По мнению истца, в ходе оценки были использованы недостоверные и надуманные сведения, обоснованность которых не подтверждена документами, прилагаемыми к отчету.
 
 
    Дело рассмотрено в соответствии с п. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного истца, не обеспечившего явку своих представителей в судебное заседание.
 
    В соответствии с правилами ст. 6, 7, 8, 9, 10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность при рассмотрении арбитражных дел обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов, а также соблюдением арбитражными судами правил Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о равенстве всех перед законом и судом, равноправии сторон, состязательности и непосредственности судебного разбирательства.
 
    Статья 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливая права и обязанности лиц, участвующих в деле лиц, указывает на добросовестное пользование этими лицами всеми принадлежащими им процессуальными правами и обязанностями.
 
 
    Истцом в нарушение названных норм процессуального права в арбитражный суд первой инстанции не были представлены возражения относительно доводов ответчика и третьего лица, изложенные ими в отзывах на иск, с приложением соответствующих доказательств, а также не обеспечена явка представителя для участия в судебном заседании.
 
    Указанные действия (бездействие) истца нарушают принцип состязательности арбитражного процесса и не свидетельствуют о добросовестном использовании предоставленных ему законом процессуальных прав. Реализация процессуальных прав лицом, участвующим в деле, предполагает их использование не в ущерб иным участникам процессуальных правоотношений, а в защиту нарушенных материальных прав и законных интересов.
 
 
    В отзыве на иск (л.д. 17, т. 2) и в судебном заседании представитель ответчика требования истца не признал, сославшись на то, что истец в своем исковом заявлении не отражает те факты, что Белгородская ТПП не состояла в договорных отношениях с ЗАО «Белкрахмал» и не составляла для него отчет № 067.04.0132, определяя величину рыночной стоимости риэлтерской услуги. Кроме того, сделка с объектом оценки осуществлена ЗАо «Белкрахмал» в 2007 году, а отчет № 067.04.0132 об определении рыночной стоимости объекта оценки составлен 03.03.2010, то есть на момент совершения сделки отчета № 067.04.0132 не существовало и стороны сделки самостоятельно договаривались о сумме сделки. В этой связи стоимость, указанная в оспариваемом отчете, не может носить ни обязательный, ни рекомендательный характер для ЗАО «Белкрахмал».  Полагает, что с учетом разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в информационном письме от 30.05.2005 № 92, доводы истца основаны на неправильном толковании содержания норм права, подлежащих применению при рассмотрении дела. В этой связи просит отказать ЗАО «Белкрахмал» в удовлетворении  иска.
 
 
    Третье лицо – ООО «Риэлтерская фирма «Юникон» - в отзыве на иск (л.д. 1-2, т. 2) и в судебном заседании требования ЗАО «Белкрахмал» также не признало, считает их незаконными и необоснованными и подлежащими оставлению без удовлетворения. Пояснил, что истец не указал, в силу какой нормы закона или иного нормативного акта предусмотрена обязательная величина для сторон (ООО «Фирма «Юрмила» и ЗАО «Белкрахмал») сделки (договор на оказание риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости от 23.102.2007). В силу разъяснений ВАС РФ оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, то есть до 23.10.2007, в то время как оспариваемый отчет оценки еще не был подготовлен. Представленный в дело отчет от 03.03.2010 № 067.04.1032 «Об определении рыночной стоимости риэлтерской услуги» является доказательством по делу № А08-2734/2008-12-13, но не является обязательным для суда, рассматривающего дело. При этом в силу п. 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.  Полагает, что Закон об оценочной деятельности в совокупности с нормами АПК РФ не допускают самостоятельного обжалования отчета от 03.03.2010 № 067.04.1032 «Об определении рыночной стоимости   риэлтерской услуги»,  поскольку данный отчет представлен  арбитражному суду в рамках рассматриваемого дела  № А08-2734/2008-12-13 в качестве доказательства. В то же время Закон об оценочной деятельности не допускает обжалование отчета об оценке путем предъявления самостоятельного иска, если законом или иным нормативным актом не предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки,  государственного органа, должностного лица, органов управлении юридического лица. Для арбитражного суда  при рассмотрении дела  № А08-2734/2008-12-13 обязательность такой величины отсутствует.  Все доводы относительно недостоверности и надуманности сведений, содержащихся в оспариваемом отчете, истец вправе изложить при рассмотрении дела  № А08-2734/2008-12-13.  Кроме того, данный отчет не был положен в основу решения суда по указанному делу, и был представлен не в рамках судебной экспертизы, назначенной судом.  В этой связи права ЗАО «Крахмал» никоим образом не нарушены. Также отметил, что цена риэлтерской услуги была определена условиями договора от 23.10.2007, а потому в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ стоимость выполненных работ (оказанных услуг) оценке не подлежит. Соответственно, оценка стоимости оказанных по договору услуг должна была быть определена на основании отчета об оценке при условии отсутствия в договоре его цены.  Также отметил, что согласно оспариваемому отчету ответчиком величина рыночной стоимости риэлтерской услуги была определена на день заключения договора – на 23.10.2007, в то время как в представленном истцом отчете – на много позже, когда в связи с экономическим кризисом стоимость риэлтерских услуг значительно снизилась.
 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав и проверив доводы сторон, арбитражный суд находит исковые требований ЗАО «Белкрахмал» подлежащими оставлению без удовлетворения.
 
    Как следует из материалов дела, 23.10.2007 между ЗАО «Белкрахмал»  (заказчик) и ООО «Фирма «Юрмила» (исполнитель) заключен договор на оказание риэлтерских услуг при продаже объекта недвижимости  (л.д. 5, т. 2), в соответствии с п. 1.1 которого заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать услуги по поиску и подбору приемлемого для заказчика покупателя, для продажи ему принадлежащего заказчику по праву собственности объекта недвижимости, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул. Сумская, д. 8 (далее – объект), имеющий следующие характеристики: нежилое помещение площадью 1897,7 кв. м – административное, номера на поэтажном плане: 1 этаж – 1-4, 6, 7; 2 этаж – 5-11,14-39, 41-48, 50-53; 3 этаж – 1-48, кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:011322-00/001:1001/А/1004. Заказчик обязуется оплатить услуги исполнителя в порядке, в срок и на условиях, определенных настоящим договором (п. 1.2).
 
    В силу п. 1.3 договора объект подлежит продаже по цене 59.018.470 руб.
 
 
    Договор вступает в силу с 23.10.2007 и действует до полного  расчета между заказчиком и исполнителем (п. 3.1).
 
 
    Пунктом 3.2 договора стороны договорились, что за оказанные услуги заказчик выплачивает исполнителю вознаграждение в сумме 3.000.000 руб. При любых обстоятельствах сложившаяся величина стоимости услуг исполнителя не может быть менее 5 % от продажной стоимости нежилых помещений (п. 3.3).  Оплата по договору производится на момент подписания акта выполненных работ и передачи всех оригиналов правоустанавливающих и других документов, связанных с этой сделкой (п. 3.4).
 
 
    В п. 3.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что в связи с подписанием настоящего договора от 23.10.2007, ранее заключенный Генеральный риэлторский договор с продавцом недвижимости ЗАО «Белкрахмал» от 25.04.2007 стороны расторгают.
 
 
    Пунктом 4.1 предусмотрено, что заказчик не вправе досрочно, в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, который согласно п. 4.2 прекращает свое действие в случаях:  исполнения сторонами  обязательств по договору, по соглашению сторон, по истечении срока действия договора.
 
 
    ЗАО «Белкрахмал» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском о расторжении договора на оказание риэлтерских услуг при продаже объекта недвижимости от 23.10.2007, заключенного между ЗАО «Белкрахмал» и ООО «Фирма «Юрмила».
 
    ООО «Фирма «Юрмила» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с встречным иском к ЗАО «Белкрахмал» о взыскании задолженности за оказанные услуги по договору от 23.10.2007 года в сумме 3.000.000 руб.
 
 
    Решением Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2009 по делу № А08-2734/2008-12 в удовлетворении требований истца по первоначальному иску отказано. Встречный иск удовлетворен, с ЗАО «Белкрахмал» в пользу ООО «Фирма «Юрмила» взыскано 3.000.000 руб. задолженности за оказанные услуги.
 
 
    Отказывая в удовлетворении первоначального иска ЗАО «Белкрахмал», суд пришел к выводу о том, что договор на оказание риэлтерских услуг от 23.10.2007 был фактически расторгнут истцом в одностороннем порядке в соответствии со ст. 782 ГК РФ, в связи с чем правовые основания для расторжения данного договора в судебном порядке отсутствуют, права истца в силу ст. 4 АПК РФ не подлежат защите в рамках заявленного требования.
 
 
    Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 решение суда от 13.03.2009 оставлено без изменения.
 
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа 03.09.2009 решение Арбитражного суда Белгородской области от 13.03.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2009 по делу № А08-2734/2008-12 в части удовлетворения встречного иска отменены, с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
 
 
    При новом рассмотрении арбитражный суд 23.04.2010 по делу № А08-2734/2008-12-13 принял решение об удовлетворении встречных исковых требований ООО «Фирма «Юрмила» и о взыскании в пользу с ЗАО «Белкрахмал» 3.000.000 руб. задолженности за оказанные услуги по договору на оказание риэлторских услуг при продаже объекта недвижимости от 23.10.2007 (л.д. 6-14, т. 2).
 
 
    При принятии названного решения судом установлено, что договор на оказание риэлтерских услуг от 23.10.2007 расторгнут ЗАО «Белкрахмал» в одностороннем  порядке, на основании ст. ст. 450, 782 ГК РФ.
 
 
    На основании представленных в дело доказательств суд пришел к выводу о том, что исполнителем (ООО «Фирма «Юрмила») услуги по поиску и подбору приемлемого для заказчика (ЗАО «Белкрахмал») покупателя для продажи принадлежащего заказчику на праве собственности объекта недвижимости, подготовки необходимых для совершения сделки документов, оказаны в полном объеме, а отказ заказчика от оплаты фактически оказанных ему услуг не правомерен. При этом суд, буквально истолковав условия договора, пришел к выводу о том, что ответчик – истец (ООО «Фирма «Юрмила») обязался оказать истцу – ответчику (ЗАО «Белкрахмал») риэлтерские услуги, которые состояли в совокупности действий, направленных на организацию продажи определенного в договоре объекта недвижимости, включающее в себя элементы услуг правового, юридического характера, в связи с чем оплата по ним, с учетом того обстоятельства, что в соответствии с актом выполненных работ ЗАО «Белкрахмал» согласилось с их выполнением в соответствии с условиями договора, не должна ставиться в зависимость от результатов принятого по итогам деятельности риэлтора решения – заключения или же не заключения договора купли – продажи объекта недвижимого имущества, в связи  доводы ЗАО «Белкрахмал» о возможности оплаты услуг только лишь при заключении договора купли – продажи недвижимого имущества расценены судом как несостоятельные.
 
    Не подписание договора купли – продажи объекта недвижимости в связи  с тем, что решение об одобрении крупной сделки не было принято на общем собрании акционеров ЗАО «Белкрахмал», а в последующем в связи с отказом ЗАО «Белкрахмал» от услуг ООО «Фирма «Юрмила» по продаже объекта недвижимости, не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении ответчиком – истцом своих обязательств по договору на оказание риэлторских услуг. 
 
 
    Также в решении отмечено, что в рамках нового рассмотрения встречных исковых требований ООО «Фирма «Юрмила», сторонами в качестве доказательств представлены соответствующие отчеты об определении рыночной стоимости риэлторской услуги. Так, ЗАО «Белкрахмал» представлен отчет ООО «Оценка», в соответствии с выводами которого рыночная стоимость объекта оценки составляет 144000 руб. ООО «Фирма «Юрмила» представлен отчет, выполненный Белгородской торгово – промышленной палатой, в соответствии с которым рыночная стоимость риэлторской услуги, оказанной ответчиком – истцом, составляет 2.950.923 руб. При этом судом отмечено, что ходатайство о проведении судебной экспертизы, при наличии двух различных мнений оценщиков относительно предмета оценки, от сторон не поступило.
 
 
    Между сторонами был заключен договор на оказание риэлторских услуг, в котором определена его стоимость 3.000.000 руб., при этом определение стоимости услуг, являющихся предметом договора, путем проведения оценки, императивно нормами законодательства не установлено.
 
 
    Суд отметил, что представленные сторонами заключения оценщиков содержат профессиональное мнение данных лиц, которое сделано и изложено в соответствующем документе – отчете, в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Указанные отчеты, а также иные доказательства, представленные сторонами, свидетельствуют о том, что стоимость риэлторских услуг определяется сторонами самостоятельно при заключении договора исходя из основополагающего принципа гражданского права – свободы договора, при  этом в рассматриваемом споре стоимость данных услуг, по мнению оценщиков, варьируется от 144.000 руб. до 2.950.923 руб.
 
 
    Оценивая изложенные обстоятельства, учитывая, что подписанием акта выполненных работ стороны констатировали исполнение ООО «Фирма «Юрмила» услуг по договору в полном объеме, суд пришел к выводу, что стоимость оказанных ООО «Фирма «Юрмила» риэлторских услуг по договору от 23.10.2007 составила 3.000.000 руб. Доказательств того, что определенное сторонами в договоре от 23.102.2007 вознаграждение в сумме 3.000.000 руб. не может оцениваться как подлежащая оплате сумма за фактически выполненные ответчиком – истцом работы, с учетом приведенных в решении доводов, в материалы дела не представлено, рассматриваемый договор незаключенным или недействительным не признан.
 
 
    При таких обстоятельствах, с учетом того, что на момент расторжения ЗАО «Белкрахмал» договора на оказание риэлторских услуг работы по нему ООО «Фирма «Юрмила» были выполнены, приняты истцом – ответчиком в соответствии с условиями договора, однако обязательства  по оплате ЗАО «Белкрахмал» не исполнены, арбитражный суд удовлетворил встречные требования ООО «Фирма «Юрмила» в полном объеме.
 
 
    Данное решение от 23.04.2010 в законную силу не вступило и было обжаловано ЗАО «Белкрахмал» в апелляционную инстанцию.
 
 
    Из материалов дела следует, что 03.03.2010 Белгородской торгово – промышленной палатой подготовлен отчет № 067.04.0132 об  определении рыночной стоимости риэлторской услуги (л.д. 76-1088, т. 1).
 
 
    Данный отчет составлен во исполнение договора № 067.04 - 0132  от 18.02.2010, заключенного между ООО «Фирма «Юрмила» (заказчик) и Белгородской торгово – промышленной палатой (исполнитель).
 
 
    Оценщиками ЦОБПиАЭ Белгородской ТПП была определена рыночная стоимость конкретной риэлторской услуги, как единицы частного права, непосредственно оказанной риэлторской компанией ООО «Фирма «Юрмила» ЗАО «Белкрахмал» по договору оказания услуг от 23.10.2007 при продаже объекта недвижимости: нежилого помещения площадью 1897,7 кв. м по ул. Сумская, 8 в г. Белгороде.
 
 
    Оценка объекта произведена в соответствии с Федеральным стандартом оценки № 1 от 20.07.2007 № 255, по состоянию на апрель – декабрь  2007 года.
 
 
    По результатам оценки, полученным при применении различных подходов к оценке, определено, что рыночная стоимость объекта оценки - конкретной риэлторской услуги, как единицы частного права, непосредственно оказанной риэлторской компанией ООО «Фирма «Юрмила» ЗАО «Белкрахмал» по договору оказания услуг от 23.10.2007 при продаже объекта недвижимости: нежилого помещения площадью 1897,7 кв. м по ул. Сумская, 8 в г. Белгороде, составила 2.950.923 руб.
 
 
    Оценка  выполнена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральными Стандартами Оценки № 1 - № 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, 255, 254.
 
 
    Оценщиком в отчете отмечено, что данный отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости предмета и объекта оценки и сам по себе не является гарантией того, что вышеназванный объект будет реализован по определенной в результате оценки стоимости (л.д. 77, т. 1).
 
 
    Участники рынка риэлторских услуг продают не саму недвижимость, а услуги, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Общеизвестно, что услуга – экономическая деятельность, направленная на удовлетворение спроса человека или предприятия. Услуги – предлагаемые к продаже действия, выгоды и способы удовлетворения потребностей: в сущности, все они не материальны и не ведут к возникновению имущественных прав.
 
 
    В разделе 2 отчета «Анализ состояния российского рынка недвижимости и рынка риэлторских услуг в 2007 – 2008 годах» отмечено, что в 2007 году российский рынок недвижимости отмечался высокими ценами на объекты недвижимости и стабильностью ценовой политики фирм на стоимость риэлторской услуги. Но к середине 2008 года началось резкое падение цен на недвижимость, по России было зарегистрировано минимальное количество сделок, а в настоящее время рынок недвижимости и риэлторских услуг стоит из-за экономического кризиса.
 
 
    Из отчета следует, что оценщиком был произведен подробный анализ, в том числе обстоятельств исполнения риэлторских услуг ООО «Фирма «Юрмила», а также анализ заказанного и фактически выполненного объема риэлторских услуг ОООО «Фирма «Юрмила» (л.д. 117-120, т. 1), которым установлено, что в 2007 году объект недвижимости представлял собой не совсем привлекательный для покупки объект (нахождение   всех офисных помещений в аренде, то есть на данное имущество имелись права третьих лиц, что значительно уменьшало его привлекательность для покупателя; наличие зарегистрированных обременений (ареста),  то есть на имущество было обращено взыскание кредиторами за долги, которые имел заказчик), что выяснилось гораздо позже, после принятия исполнителем заказа и осложнило работу риэлтора. 
 
 
    Кроме того установлено, что ЗАО «Белкрахмал» владеет продаваемым объектом вместе с сособственниками, действия каждого из которых накладывают свой отпечаток на взаимоотношения между ними, что сказалось бы при смене собственника; ЗАО «Белкрахмал» в течение нескольких лет фактически пользовалось земельным участком, на котором находится объект, не уплачивая налоги и арендную плату в городской бюджет; у ЗАО «Белкрахмал» на момент заказа услуги риэлтору не имелось ни одного правоустанавливающего документа на  земельный участок, на котором расположено здание АБК с находящимся в нем выставленным на продажу нежилым помещением; во время работы риэлтора в апреля по декабрь 2007 года сменилось три генеральных директора предприятия, все досрочно и по собственному желанию; отсутствовали необходимые документы в делопроизводстве самого ЗАО «Белкрахмал» (протоколы собраний, заседаний Совета директоров), в связи с чем перед риэлтором возникла необходимость принять участие (что не входило в его обязанность) в разработке и подготовке документации к заседаниям Совета директоров ЗАО и общего собрания акционеров.
 
    Тем не менее риэлтор, несмотря на реальные сложности в работе с объектом, нашел для заказчика покупателя на достаточно дорогой по стоимости (60 млн. руб.) объект.
 
    На общем собрании акционеров по внутренним причинам ЗАО «Белкрахмал» не была одобрена сделка, в связи с чем покупатели были лишены возможности подписать с продавцом (заказчиком риэлторских услуг) договор купли – продажи и совершить сделку с интересующим их объектом. В дальнейшем ЗАО «Белкрахмал» не пожелало отчуждать объект недвижимого имущества.
 
 
    Оценщик пришел к выводу о том, что, не смотря на все сложившиеся обстоятельства, риэлтор полностью выполнил заказ, а ЗАО «Белкрахмал» получило результаты его работы: все необходимые  правоустанавливающие, праворазрешительные документы на объект, который оно желало ранее продать.
 
    Перечень оформленных риэлтором в рамках исполнения договора от 23.10.2007 документов приведен в разделе 7 главы 2 отчета (л.д. 119, т. 1).
 
 
    В разделе 7 отчета оценщиком приведены применяемые для оценки объекта подходы.
 
 
    Фактически оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости риэлторских услуг, оказанных ООО «Фирма «Юрмила» применен сравнительный подход, основанный на принципе замещения, то есть имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленный на продажу объект не заплатит сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Согласно сравнительному подходу стоимость  объекта определяется ценами недавних сделок купли – продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим цен поправок, компенсирующих отличия между оцениваемым и сравнимым объектом. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, по услугам в сфере недвижимости. Цены на объекты – аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.
 
 
    Применяя в данном отчете сравнительный подход к объекту оценки как основной метод, оценщиком сделан вывод о том, что стоимость риэлторских услуг по подготовке и сопровождению сделок купли – продажи является договорной и определяется индивидуально для каждого заказчика. Главными факторами, оказывающими влияние на стоимость услуги, являются: стоимость и ликвидность объекта недвижимости, являющегося предметом предстоящей сделки, объем предоставляемых услуг по её подготовке, опыт, профессионализм и надежность риэлторской компании. Размер вознаграждения может быть выражен в твердой сумме либо в процентах от цены (стоимости) выставленного для продажи объекта, в любом случае стоимость услуг фиксируется в договоре в виде определенной денежной суммы.
 
 
    Оценщиком – Белгородской ТПП - установлено, что средняя величина стоимости риэлторских услуг в Белгородской области в 2007 году составила 5 % стоимости объекта недвижимости (стоимость риэлторских услуг  по агентствам недвижимости составляет от 2% до 8 %), выставленного на продажу, в связи с чем рыночная стоимость риэлторской услуги, оказанной риэлторской фирмой ООО «Фирма «Юрмила» (исполнитель) заказчику услуги – ЗАО «Белкрахмал» по договору на оказание риэлторских услуг при продаже объекта недвижимости от 23.10.2007 составила 2.950.923 руб. (59.018.470 руб. х 5%).
 
 
    Также оценщиком в отчете изложены причины, по которым им не были применены затратный и подходный методы оценки (л.д. 138, т. 1).
 
 
    Ссылаясь на недостоверность содержащихся в отчете от 03.03.2010 № 067.04.0132 сведений и выводов, на его составление с грубейшими нарушениями Федеральных стандартов оценки, а также на отсутствие в отчете всех определенных ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательных признаков, считая итоговую величину рыночной стоимости риэлторской услуги, указанную в отчете, не достоверной, ЗАО «Белкрахмал» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
 
 
    Одновременно истцом в обоснование заявленных требований  был представлен отчет, составленный оценщиком - ООО «Оценка», от 30.10.2009 № 1/20.10.09 об определении рыночной стоимости услуг (л.д. 15-75, т. 1).
 
 
    В соответствии с данным отчетом объектом оценки явилось определение рыночной стоимости риэлторских услуг, связанных с выполнением работ по поиску и подбору покупателя, подготовкой документов, необходимых для заключения договора купли – продажи нежилых административно – офисных помещений площадью от 1500 кв. м до 2000 кв. м, имеющих месторасположение в промышленной зоне в западной части города Белгорода.
 
 
    Согласно представленному истцом отчету от 30.10.2009, рыночная стоимость объекта оценки (риэлторской услуги) по состоянию на 20.10.2009 составила 144000 руб.
 
 
    Причем в отчете отмечено, что итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке  до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (л.д. 16, т. 1).
 
 
    Оценщиком – ООО «Оценка» - при определении рыночной стоимости риэлторской услуги, как и Белгородской ТПП в отчете от 03.03.2010, применялся только сравнительный подход, доходный и затратный подходы не использовались (л.д. 34-35, т. 1).
 
 
    При применении сравнительного подхода оценщиком рыночная стоимость объекта оценки рассчитана как среднее значение цен – аналогов – стоимости аналогичных услуг по данным агентств недвижимости в г. Белгороде (л.д. 35, т. 1).
 
 
    В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
 
 
    В Информационном письме от 30.05.2005 № 92 Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил: при этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
 
 
    Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной. Следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
 
 
    Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
 
 
    В соответствии  со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 
 
    Действие настоящей статьи не распространяется на рассматриваемые отношения сторон по настоящему спору.
 
 
    В силу изложенного арбитражный суд приходит к выводу о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (риэлторской услуги) в настоящем случае невозможно, ибо договор от  на оказание риэлторских услуг при продаже объекта недвижимости уже заключен 23.10.2007, ООО «Фирма «Юрмила» фактически исполнен и истцом – ЗАО «Белкрахмал» расторгнут в одностороннем порядке на основании ст. ст. 450, 782 ГК РФ, что следует из решений арбитражного суда по делу №  А08-2734/2008-12-13 от 13.03.2009 и от 23.04.2010.
 
 
    Кроме того, оспариваемая рыночная стоимость риэлторской услуги, оказанной ООО «Фирма «Юрмила» истцу, указанная в спорном отчете, носит рекомендательный характер.
 
 
    Между тем, сторонами  был заключен договор на оказание риэлторских услуг от 23.1.2007, в котором ЗАО «Белкрахмал» и ООО «Фирма «Юрмила» самостоятельно установили их стоимость в размере 3.000.000 руб., причем определение стоимости услуг, являющихся предметом договора, путем проведения оценки, императивно нормами действующего законодательства не установлено.
 
 
    Согласно ч. 1, 2 ст. 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, либо по своей инициативе. Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.
 
 
    Как следует из п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
 
    Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Кодекса).
 
 
    ЗАО «Белкрахмал» при наличии двух альтернативных отчетов об определении рыночной стоимости риэлторской услуги, ходатайство о назначении и проведении судебной экспертизы не заявлялось ни по настоящему делу, ни по делу № А08-2734/2008-12-13.
 
 
    С учетом изложенного арбитражный суд приходит к выводу о том, что сам по себе отчет Белгородской торгово – промышленной палаты от 03.03.2010 № 067.04.0132 не нарушает прав и законных интересов ЗАО «Белкрахмал».
 
 
    При таких обстоятельствах у суда отсутствуют законные основания для удовлетворения исковых требований ЗАО «Белкрахмал».
 
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате 4000 руб. государственной пошлины относятся на истца.
 
 
 
    Руководствуясь   ст. 167-170, 176, 110  АПК РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Исковые требования ЗАО «Белкрахмал» о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости риэлтерской услуги, указанной в отчете № 067.04.0132 от 03.03.2010, подготовленном Белгородской торгово – промышленной палатой», оставить без удовлетворения.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
 
 
    Судья                                                                          О.И. Пономарева