Решение от 19 октября 2010 года №А08-2051/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-38-72, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. БелгородДело №  А08- 2051/2010-10
 
    19 октября 2010 г.
 
    Резолютивная часть объявлена 12 октября 2010 г.
 
    Арбитражный суд Белгородской области
 
    в составе: судьи  А. Н. Роздобудько,
 
    при ведении протокола судебного заседания      А. Н. Роздобудько,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску    ООО «Белградъ» (далее – истец-ответчик)
 
    к  ОАО «Автоколонна № 1402»
 
    об устранении препятствий в пользовании арендуемыми помещениями (далее  - первоначальный иск);
 
    иску ОАО «Автоколонна № 1402» в лице конкурсного управляющего
В. С. Киселёва
 
    к  ООО «Белградь»
 
    о взыскании  709529 рублей
 
    встречному иску ООО «Белградь»
 
    к ОАО «Автоколонна № 1402»
 
    о признании договора аренды автостоянки не заключенным;
 
    встречному иску ООО «Белградь»
 
    к ОАО «Автоколонна № 1402»
 
    о взыскании неосновательного обогащения в размере 115 417, 42 рублей
 
    при участии:
 
    от истца-ответчика - Майсак А. И., Базарова Н. Ю.,
 
    от ответчика-истца - Недорубко А. А.,
 
    установил:     ООО «Белградъ»  обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Автоколонна № 1402» об устранении препятствий в пользовании арендуемыми помещениями по договорам от 1 декабря 2009 года и 15 сентября 2010 года.
 
    В порядке статьи 49 АПК РФ истец от требования в части устранения препятствий в пользовании помещениями по договору от 15 сентября 2010 года отказался.             
 
    Таким образом, предметом спора является устранение препятствий в пользовании частью здания общей площадью1746,7 квадратных метров, с кадастровым номером 31:16:00:00:27489/3/23:1001/Б, расположенного в городе Белгороде, по 5 Заводскому переулку, 42, а именно: помещением № 9 площадью 273,3 квадратных метров и прилегающей к нему территорией /боксы для технического осмотра и ремонта автомобилей/;  комнатой № 10 площадью 51,1 квадратных метров;  комнатой № 11 площадью 52,1 квадратных метров;  комнатой № 12 площадью 50,9 квадратных метров;  комнатой № 1 площадью 68,1 квадратных метров; частью помещения № 4 площадью 711,4 квадратных метров и прилегающей к этой части территорией;  помещением № 2 площадью 283,2 квадратных метров и прилегающей к нему территорией и смотровой ямой № 3, расположенной возле административного здания.
 
    Требование обосновано тем, что ответчик в нарушение условий договора от 1 декабря 2009 года прекратил доступ истца к арендованным помещениям с 1 апреля 2010 года.
 
    Ответчик обосновал свои действия по прекращению доступа истца к арендованным объектам и возражения против требования односторонним расторжением договора аренды с 1апреля 2010 года в связи с нарушением ответчиком обязательства по внесению арендной платы.
 
    ОАО «Автоколонна № 1402» с учётом уточнения исковых требований обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Белградъ» о взыскании  709529 рублей арендной платы по 4 договорам /дело № А08-1270/22-24-10/.
 
    Согласно договору аренды автостоянки б/н от 01.10.2008 г. за период с 01.09.2009 г. по 01.03.2010 г. у ООО «Белградъ» перед ОАО «Автоколонна
№ 1402» образовался долг в размере 180 000 рублей.
 
    По договору аренды недвижимости № 4 от 01.01.2009 г. за период с 01.10.2009 г. по 01.12.2009 г. у ООО «Белградъ» перед «ОАО Автоколонна
№ 1402» образовался долг в размере 78 000 рублей.
 
    По договору аренды недвижимости от 01.12.2009 г. за период с 01.12.2009 г. по 01.09.2010 г. у ООО «Белградъ» перед ОАО «Автоколонна
№ 1402» образовался долг в размере 360 000 рублей.
 
    По договору аренды недвижимости от 15.09.2009 г. за период с 01.10.2009 г. по 01.03.2010 г. у ООО «Белградъ» перед ОАО «Автоколонна
№ 1402» образовался долг в размере 82 529 рублей.
 
    Требование обосновано неисполнением ответчиком /ООО «Белградъ»/ обязательств по своевременному внесению арендной платы по названным договорам.
 
    Ответчик признал долг в размере 14 266 рублей 04 копейки без ссылки на какой-либо договор.
 
    Названные дела объединены в одно дело, которому присвоен номер А08-2051/2010-10.
 
    ООО «Белградъ» с учётом изменения в порядке ст. 49 АПК РФ предмета иска обратилось в арбитражный суд со встречным иском к
ОАО «Автоколонна № 1402» о признании договора аренды автостоянки б/н от 01.10.2008 г. не заключенным.
 
    Требование ООО «Белградь» обосновано тем, чтомежду сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В частности договор аренды автостоянки б\н от 01 октября 2008 г. не соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку не определен предмет договора аренды, отсутствуют письменное описание и схематическое изображение границ земельного участка, земельный участок не поставлен на кадастровый учёт.
 
    Истец по встречному иску также указывает на то, что земельным участком не пользовался, а оплата производилась не по договору аренды автостоянки от 1 октября 2008 года, а по договору аренды помещений от 1 декабря 2009 года.
 
    Названное обстоятельство, по мнению истца по встречному иску, опровергает доводы истца по первоначальному иску об имеющемся долге по договору аренды от 1 декабря 2009 года в сумме 78000 рублей и свидетельствует о том, что ОАО «Автоколонна № 1402» не имела права его расторгать в одностороннем порядке.
 
    ООО «Белградъ» обратилось со встречным иском к ОАО «Автоколонна № 1402» о взыскании неосновательного обогащения в сумме 115417,42 рублей и зачёте взаимных требований.
 
    Требование обосновано тем, что в стоимость аренды недвижимости по договорам от 1 декабря 2009 года и 15 сентября 2009 года были включены коммунальные услуги, в том числе вывоз мусора, что не учтено ОАО «Автоколонна № 1402» в иске о взыскании с ООО «Белградъ» 709520 рублей.
 
    Согласно платёжным поручениям стоимость вывоза мусора за период действия договора с ООО «Транспортная компания «ЭкоТранс» составила 115417 рублей 42 копейки.
 
    Ответчик по названному встречному иску обосновал возражения тем, что самостоятельно оплачивал услуги по вывозу мусора.
 
    Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит первоначальный иск ООО «Белградь» к ОАО «Автоколонна 1402» об устранении препятствий в пользовании арендуемыми помещениями по договору аренды б/н 01.12.2009 г. подлежащим удовлетворению.
 
    Иск ОАО «Автоколонна № 1402» - подлежащим частичному удовлетворению.
 
    Встречный иск ООО «Белградъ» о признании незаключенным договора аренды автостоянки от 1 октября 2008 года – подлежащим удовлетворению.
 
    Встречный иск ООО «Белградъ» о взыскании с ОАО «Автоколонна № 1402» неосновательного обогащения в сумме 115417,42 рублей подлежит оставлению без рассмотрения.
 
    Для последовательности изложения текста решения суд считает необходимым первоначально дать оценку договора автостоянки от 1 октября 2008 года.
 
    ОАО «Автоколонна № 1402» является собственником земельного участка площадью 69469 квадратных метров, с кадастровым номером 31:16:01 06 009:0013, расположенного в городе Белгороде, по 5 Заводскому переулку, 42.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20 июня 2005 года земельный участок предназначен для эксплуатации зданий и сооружений /том 2, л.д. 13-16/.
 
    Первого октября 2008 года стороны подписали договор аренды автостоянки без номера /том 2, л.д. 10/.
 
    По условиям договора ОАО «Автоколонна № 1402» обязалось передать ООО «Белградъ» в пользование часть названного земельного участка площадью 900 квадратных метров для стоянки автотранспорта.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Из пункта 3 статьи 607 ГК РФ следует, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Договор аренды автостоянки от 1 октября 2008 года не содержит описания границ части земельного участка  площадью 900 квадратных метров, передаваемых в аренду из земельного участка общей площадью 69469 квадратных метров.
 
    Отсутствуют схематическое изображение части земельного участка и какие-либо иные данные, позволяющие определить предмет аренды.
 
    Из акта приёма передачи земельного участка также невозможно определить границы земельного участка, передаваемого в аренду.
 
    Земельный участок в этой части не поставлен на кадастровый учёт, поэтому не является сформированным.
 
    В судебном заседании при исследовании кадастрового плана земельного участка площадью 69469 квадратных метров установить границы земельного участка, который должен быть передан в аренду, не удалось.
 
    Таким образом, договор аренды автостоянки от 1 октября 2008 года не является заключенным.
 
    Оценивая доказательства в совокупности, суд находит приемлемым утверждение о том, что ООО «Белградъ» фактически земельным участком не пользовалось, так как не было определено конкретное место для автостоянки.
 
    Поскольку арендная плата согласно статьям 606, 614 ГК РФ вноситься только за фактическое пользование имуществом, требование ОАО «Автоколонна № 1402» о взыскании с ООО «Белградъ» 180 000 рублей арендной платы удовлетворению не подлежит.
 
    Изложенные обстоятельства в совокупности с исследованными в судебном заседании платёжными документами об арендной плате, в которых отсутствует указание на конкретный договор, подтверждают довод истца о том, что 180000 рублей должны были быть зачислены в оплату других договоров аренды, в том числе по спорному договору от 1 декабря 2009 года /том 1, л.д. 9/.
 
    По названному договору ОАО «Автоколонна № 1402» передало в аренду ООО «Белградъ» помещения, перечисленные в установочной части решения сроком до 1 ноября 2010 года.
 
    Требование истца в этой части составляет 78 000 рублей.
 
    Следовательно, по этому договору долг  перед ОАО «Автоколонна № 1402» у ООО «Белградъ» отсутствует и, последнее не нарушило существенных условий договора по внесению арендной платы.
 
    Изложенное свидетельствует о том, что договор является действующим, а действия ОАО «Автоколонна № 2» по прекращению доступа арендатора к арендованным помещениям, основанные на одностороннем расторжении договора, не соответствуют его условиям и статье 452 ГК РФ.
 
    На основании изложенного иск ООО «Белградъ» об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями подлежит удовлетворению.
 
    ООО «Белградъ» заявлен встречный иск о взыскании с ОАО «Автоколонна № 1402» 115417 рублей 42 копеек, составляющих убытки, понесённые в связи с вывозом мусора.
 
    Требование обосновано тем, что по условиям договоров от 1 декабря 2009 года и 15 сентября 2009 года коммунальные услуги, в том числе стоимость вывоза мусора, включены в арендные платежи /договор от 15 сентября 2009 года в томе 1 на л.д. 13/.
 
    Ответчик по встречному иску утверждает, что самостоятельно оплачивал услуги по вывозу мусора.
 
    Решением арбитражного суда от 24 марта 2008 года в отношении ОАО «Автоколонна № 1402» введено конкурсное производство.
 
    Статьёй 126 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что с момента открытия конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.
 
    Пунктом 4 части 1 статьи 148 АПК РФ предусмотрено, что в этом случае исковое заявление оставляется без рассмотрения.
 
    Вместе с тем, пунктом 1.4 договоров от 1 декабря 2009 года и 15 сентября 2009 года предусмотрено, что арендная плата в размере, соответственно, 41000 рублей и 17585 рублей ежемесячно включает в себя стоимость коммунальных услуг, в том числе стоимость услуг по вывозу мусора.
 
    В качестве доказательств оплаты услуг по вывозу мусора договор с ООО ТК «ЭкоТранс» и платёжные поручения на названную сумму /том 3 л.д. 72-100, 108/.
 
    По смыслу названных условий договора оплата услуг по вывозу мусора должна засчитываться в уплату арендных платежей.
 
    Таким образом, оплаченные услуги по вывозу мусора в размере 115417 рублей 42 копейки являются арендной платой по договорам от 1 декабря 2009 года и 15 сентября 2009 года, в связи с чем, не могут быть включены в требования о взыскании долга по арендной плате по этим договорам.
 
    Довод ответчика по встречному иску о том, что арендодатель самостоятельно оплачивал услуги, не может быть положен в основу решения, поскольку арендатор оплачивал услуги только в части арендуемой территории. Стоимость услуг на остальной части земельного участка не является предметом спора.
 
    ООО «Белградъ» признан долг в размере 14266 рублей 04 копейки.
 
    При этом должник исходит из того, что платёжные поручения не содержат ссылки на конкретный договор.  Поэтому, с учётом правоотношений сторон по другим договорам аренды, долг можно определить только путём разницы между всей суммой начисленных арендных платежей и оплаченной суммой.
 
    При вынесении решения суд исходит из следующего.
 
    ОАО «Автоколонна № 1402» просит взыскать долг по договорам аренды автостоянки от 1 октября 2008 года /180000 рублей/, от 1 января 2009 года /78000 рублей/, от 1 декабря 2009 года /369000 рублей/ и от 15 сентября 2009 года /82529 рублей/.
 
    Вместе с тем, правоотношения по договорам аренды между
ОАО «Автоколонна № 1402» и ООО «Белградъ» возникли с 21 ноября  2007 года, что сторонами не оспаривается.
 
    Указанный вывод суда также следует из представленных ООО «Белградъ» платежных документов, договоров аренды от 25.09.2007 г. (т. 2, л. д. 156), от 25.09.2007 г. (т. 2, л. д. 160), от  25.09.2007 г. (т. 2, л. д. 164).
 
    Из представленных в материалы дела документов следует, что за весь период арендных правоотношений арендодателем начислено для оплаты 2 211 890 рублей.
 
    Из платёжных документов, с учётом выводов суда о том, что 180000 рублей по договору автостоянки от 1 октября 2008 года взысканию не подлежат и должны быть зачислены в качестве арендной платы по другим договорам, 115417 рублей 42 копейки являются оплатой по договорам от 1 декабря 2009 года и 15 сентября 2009 года следует, что ответчиком оплачено 2 156 623 рубля 96 копеек.
 
    Также правомерен довод истца, что из требования о взыскании арендной платы по договору от 1 декабря 2009 года необходимо исключить арендную плату в размере 41000 рублей за апрель 2010 года, поскольку в этом месяце арендатор имуществом не пользовался по причине прекращения доступа арендодателем к арендованному имуществу.
 
    Названное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается определением суда от 29 апреля 2010 года о принятии обеспечительных мер, которым арендодателю запрещено препятствовать истцу в доступе к арендованному имуществу.
 
    Таким образом, ответчиком по всем договорам аренды оплачено 2 197 623 рубля 96 копеек.
 
    Следовательно, долг составляет 14266 рублей 04 копейки.
 
    От проведения бухгалтерской экспертизы стороны отказались, поэтому суд исходит из представленных сторонами материалов дела.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    ООО «Белградъ» заявлено два требования неимущественного характера и оплачена госпошлина в размере 8000 рублей, которая подлежит взысканию с ОАО «Автоколонна № 1402» в пользу заявителя исков.
 
    Встречный иск ООО «Белградъ» о взыскании 115417 рублей 42 копеек оставлен без рассмотрения, при его принятии предоставлялась отсрочка уплаты госпошлины за подачу иска.
 
    ОАО «Автоколонна № 1402» заявлено требование о взыскании 709529 рублей.
 
    Подлежит уплате госпошлина в размере 17190 рублей 17 копеек.
 
    Уплачена госпошлина в размере 12756 рублей /том 2 л.д.9, том 4 л.д. 5/.
 
    В доход федерального бюджета должна быть взыскана госпошлина в размере 4434 рубля 58 копеек.
 
    Поскольку иск частично удовлетворён, с ООО «Белградъ» в пользу ОАО «Автоколонна № 1402» должна быть взыскана госпошлина в размере 343 рубля 80 копеек.
 
    Руководствуясьстатьями 167-170, 150 частью 1 пунктом 4 статьи 148  АПК РФ, решил:
 
    1.Иск ООО «Белградъ» к ОАО «Автоколонна № 1402» об устранении препятствий удовлетворить полностью.
 
    2. Обязать ОАО «Автоколонна 1402» в лице конкурсного управляющего Киселева Владимира Сергеевича не чинить препятствий в доступе в арендованные ООО «Белградъ» объекты недвижимости по договору аренды от 01.12.2009 г. б/н находящиеся по адресу: 308023, Белгородская область,
г. Белгород, пер. 5-й Заводской, 42, а именно: частью здания (боксы под СТО, помещение № 9 (боксы) – площадью 273,3 кв. м., и прилегающей к нему территорией, комнатой № 10 – площадью – 51, 1. кв. м., комнатой № 11 – площадью 52,1 кв. м., комнатой № 12 – площадью 50,9 кв. м. комнатой № 1 – площадью 68, 1 кв. м., частью помещения № 4 (боксы) – площадью 711, 4 кв. м. и прилегающей к нему территорией, помещением № 2 (бокс) – площадью 283, 2. кв. м. и прилегающей к нему территорией, ямой № 3 возле административного здания, принадлежащих ОАО «Автоколонна 1402» на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права, выданное 20 июня 2005 г., серия 31-АА № 772783, кадастровый  (или условный) номер нежилого гаражного здания 31:16:00:00:27489/3/23:1001/Б).
 
    3.Встречный иск ООО «Белградъ» к ОАО «Автоколонна № 1402» удовлетворить полностью.
 
    4.Признать договор аренды автостоянки от 1 октября 2008 года не заключенным.
 
    5.Иск ОАО «Автоколонна № 1402» к ООО «Белградъ» удовлетворить частично.
 
    6. Взыскать с ООО «Белградь» в пользу ОАО «Автоколонна 1402»  14266,04 рублей арендной платы, 343 рубля 80 копеек уплаченной госпошлины, всего – 14609 рублей 84 копейки.
 
    7.Исковое заявление ООО «Белградъ» о взыскании с ОАО «Автоколонна № 1402» 115417 рублей 42 копеек оставить без рассмотрения.
 
    8. Взыскать с ОАО «Автоколонна 1402» в пользу ООО «Белградь» государственную пошлину в размере 8000 рублей.
 
    9.Взыскать с ОАО «Автоколонна № 1402» госпошлину в доход федерального бюджета в размере 4434 рубля 58 копеек.
 
    10.Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
 
    11.Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционном порядке через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
    Судья                                                              Роздобудько А. Н.