Решение от 24 июня 2010 года №А08-1840/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
РЕШЕНИЕ
    г.Белгород
 
    24 июня 2010 годадело №А08-1840/2010-12
 
    Арбитражный суд Белгородской области
 
    в составе:          
 
    председательствующего Валуйского  Николая Семеновича,
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей  Валуйским Н.С.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мир продуктов»
 
    к администрации города Шебекино
 
    о признании преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
 
    при участии:
 
    от истца:     Григорьева Е.В. по доверенности,
 
    Майоренко В.. по доверенности,
 
    от ответчика: Аверин Ф.В. по доверенности,
 
    установил:
 
    Истец, уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ, исковые требования просит суд: 1) признать незаконным отказ Администрации города Шебекино от 16.12.2009 № 2306 в заключении договора купли-продажи арендуемого ООО «Мир продуктов» муниципального нежилого помещения, площадью 51,9 кв.м, находящегося в части нежилого здания (нежилого помещения) лит. Б, общей площадью 148,2 кв.м, кадастровый номер 31:18:00 00 000:0000:005347-00/001:1001/Б, расположенного по адресу: г. Шебекино, ул. Ленина, 40;
 
    2) признать за ООО «Мир продуктов» преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 51,9 кв.м, находящегося в части нежилого здания (нежилого помещения) лит. Б, общей площадью 148,2 кв.м, кадастровый номер 31:18:00 00 000:0000:005347-00/001:1001/Б, расположенного по адресу: г. Шебекино, ул. Ленина, 40.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик отзывом и в судебном заседании иск не признал и пояснил, что ответчик имеет законные права на спорный объект недвижимости в целом с 24.04.2009, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 31АБ №632171.
 
    Ссылаясь на п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, ответчик пояснил, что не допускается реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав стороны, арбитражный суд установил следующее.
 
    По адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ленина, 40, расположено нежилое здание, в котором истец ООО «Мир продуктов» с 01.07.2006 арендует часть нежилого помещения общей площадью 51,9 кв.м. Цель аренды – реализация продуктов питания. Ранее, в период с 01.10.2006 по июля 2008 до создания ООО «Мир продуктов» спорное нежилое помещение находилось в аренде ИП Пюрко К.А. и ИП Майоренко В.А., которые в настоящее время являются учредителями ООО «Мир продуктов».
 
    Нежилое помещение было передано в аренду арендаторам на основании договоров аренды от 01.10.2000, 01.07.2007, 01.07.2008, 15.05.2009, заключенных между арендаторами и арендодателем Управлением муниципальной собственностью, торговли и ресурсного обеспечения Комитета программно-целевого развития администрации Шебекинского района и г. Шебекино.
 
    Согласно Дополнительного соглашения от 01.01.2010 «Об изменении договора аренды от 15.05.2009 № 010/2009» срок аренды имущества по 01.05.2010 (л.д. 10).
 
    Общая площадь нежилого помещения по адресу Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ленина, 40, кадастровый номер 31:18:00 00 000:0000:005347-00/001:1001/Б составляет 148,2 кв. м., из которых, как указано выше, 51,9 кв.м. арендует истец, 48,4 кв.м. находятся в аренде у индивидуального предпринимателя Панаевой Н.М.,  36,2 кв.м. передано в аренду индивидуальному предпринимателю Булгакову Ю.В.
 
    10.12.2009 истец обратился в администрацию г. Шебекино с заявлением, в котором просил заключить с ним в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» договор купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ленина, 40 (л.д. 11).
 
    Письмом от 16.12.2009 № 2306 администрация г. Шебекино отказала истцу в удовлетворении заявления истца (л.д. 26) Отказывая истцу в заключении договора купли-продажи арендуемого помещения ответчик указал, что истец не приобрел преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку отсутствует непрерывность времени его владения и (или) пользования в течении 2 или более лет.
 
    Это связано с тем, что заключив договор аренды на указанное имущество с администрацией г. Шебекино, последний имеет все законные права на данный объект в целом с 24.09.2009.
 
    Истец, считая отказ в заключении договора купли-продажи незаконным и необоснованным, обоснованным, обратился в арбитражный суд  с названным выше иском.
 
    В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов вправе обратиться граждане, организации и иные лица, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    В пункте 3 статьи 2, пункте 1 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" указано, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.
 
    Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.
 
    Решением городского собрания г. Шебекино от 30.01.2009 был учрежден Прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества городского поселения «Город Шебекино» на 2009 год и Основные направления приватизации муниципального имущества, согласно которому в перечень муниципального имущества, планируемого приватизации на 2009 год включено нежилое помещение, расположенное в доме 40 по ул. Ленина г. Шебекино.
 
    В соответствии с положением статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ (ред. от 17.07.2009) преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства может быть предоставлено при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
 
    В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
 
    В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в случае, если до 01 января 2009 года законом субъекта Российской Федерации не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и сроки рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяются предельные значения и сроки рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством Российской Федерации.
 
    В Белгородской области 25.11.2008 принят Закон № 240 «Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими имущества, находящегося в государственной собственности Белгородской области или в муниципальной собственности».  Названным законом установлены предельные значения площади арендуемых помещений, согласно которого при реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества не должны превышать 300 кв. м (л.д. 119-120).
 
    В рассматриваемом случае  требования общества противоречат условию, указанному в п. 3 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
 
    Нежилое помещение, расположенное по адресу Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ленина, 40, кадастровый номер 31:18:00 00 000:0000:005347-00/001:1001/Б является муниципальной собственностью Субъектом права является Городское поселение «Город Шебекино» Белгородской области. Общая площадь нежилого помещения 148, 2 кв.м.
 
    В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    Разделение нежилого помещения на несколько самостоятельных объектов допустимо только при наличии волеизъявления собственника.
 
    На день обращения заявителя в администрацию г. Шебекино по вопросу реализации преимущественного права субъекта малого предпринимательства на приобретение в собственность арендуемой части торговой площади указанная часть нежилого помещения (51,9 кв.м.) по правилам, установленным Федеральным законом от 24.07.2008 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в порядке кадастрового учета не была сформулирована в обособленный объект недвижимость.
 
    Как указано выше, собственнику принадлежат права владения и распоряжения своим имуществом, в связи с чем необходимо его волеизъявление на создание из одного объекта путем его разделения нескольких самостоятельных объектов, а при отсутствии такого волеизъявления упомянутая часть указанного нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом купли-продажи.
 
    Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
 
    Вместе с тем, в п. 9 названного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также изложена и правовая позиция по вопросу о возможности реализации прав субъектами малого предпринимательства на приобретение в долевую собственность частей арендуемых ими частей, составляющих общую площадь нежилого помещения, посредством подачи в установленном порядке совместного заявления.
 
    Арбитражный суд неоднократно разъяснял истцу указанное выше положение о возможности реализации права ООО «Мир продуктов» совместно с другими арендаторами спорного нежилого помещения на приобретение в долевую собственность частей арендуемых ими площадей, составляющих общую площадь 148,2 кв.м. нежилого помещения, расположенного по адресу Белгородская область, г. Шебекино, ул. Ленина, 40, кадастровый номер 31:18:00 00 000:0000:005347-00/001:1001/Б.
 
    Аналогичное разъяснение дано в мае 2010 года Департаментом экономического развития Белгородской области предпринимателю Булгакову Ю.В. по факту его обращения в адрес Президента РФ Д.А. Медведева о преимущественном праве владения арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Шебекино, ул. Ленина, 40 (л.д. 88)
 
    На момента принятия настоящего решения истец совместно с другими субъектами предпринимательства не воспользовался возможностью подачи в установленном порядке совместного заявления на приобретение в долевую собственность частей арендуемых ими площадей, составляющих общую площадь нежилого помещения (148,2 кв.м), расположенного по адресу г. Шебекино, ул. Ленина, 40.
 
    При изложенных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
 
    Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины.
 
    Руководствуясь ст.ст. 167-171,176, 200-201 АПК РФ, арбитражным суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    1. Истцу в иске отказать полностью.
 
    3. Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Воронеж) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Белгородской области в месячный срок.
 
 
    Судья                                                                                      Н.С. Валуйский