Дата принятия: 16 марта 2021г.
Номер документа: А08-1720/2019, 19АП-660/2021
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2021 года Дело N А08-1720/2019
Резолютивная часть постановления объявлена "09" марта 2021 года
Постановление в полном объеме изготовлено "16" марта 2021 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Поротикова А.И., Воскобойникова М.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карабковой О.В.,
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "Альфард": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области: Панченко Н.Г., представителя по доверенности от 25.05.2020;
от Ненуженко Надежды Вениаминовны: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
от Ненуженко Алексея Максимовича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфард" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-1720/2019 (судья Назина Ю.И.),
по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 3128003628, ОГРН 1023102358817) к обществу с ограниченной ответственностью "Альфард" (ИНН 9102197514, ОГРН 1159102123267) о взыскании суммы неосновательного обогащения,
УСТАНОВИЛ:
Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альфард" (далее - ответчик, ООО "Альфард") о взыскании долга по договору аренды N 90-1/17 от 30.01.2017 за период с 01.10.2017 по 11.08.2019 в размере 2 060 927 руб. 28 коп., неустойки за период с 11.10.2017 по 11.08.2019 в размере 463 713 руб. 09 коп. (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Ненуженко Надежда Вениаминовна, Ненуженко Алексей Максимович.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-1720/2019 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскан долг по договору N 90-1/17 от 30.10.2017 за период с 01.10.2017 по 11.08.2019 в размере 1 379 167 руб. 20 коп., неустойка за период с 01.10.2017 по 11.08.2019 в размере 292 443 руб. 28 коп. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с названным решением суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении исковых требований.
В судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции ответчик и третьи лица явку полномочных представителей не обеспечили. Ввиду наличия у суда апелляционной инстанции доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156, 266 АПК РФ.
Представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, исследовав и оценив представленные доказательства, судебная коллегия считает, что решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, 04.08.2017 ООО "Альфард" приобрело объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, степень готовности 52%, площадь застройки 4212, 4 кв.м, кадастровый номер N 31:06:0229001:1441, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Дубрава, квартал 3, д. 2а, в соответствии с протоколом N 797-ОАОФ/2/Ю от 26.07.2017 о результатах открытых торгов по продаже имущества АО "Витязь", признанного несостоятельным (банкротом).
Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Альфард" 20.09.2017, номер государственной регистрации 31:06:0229001:1441-31/008/2017-9.
30.10.2017 между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области (арендодателем) и ООО "Альфард" (арендатором) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N 90-1/17, по условиям которого во исполнение постановления Администрации Старооскольского городского округа Белгородской области от 30.10.2017 N 4449 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает земельный участок категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 31:06:0229001:91, площадью 5 344 кв.м, вид разрешенного использования - для строительства торгового центра, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр.Дубрава, квартал 3, для завершения строительства (пункт 1.1 договора).
В пункте 2.1 договора указано, что на земельный участок зарегистрирована ипотека права аренды по договору N 2 от 10.12.2013, право аренды по договорам участия в долевом строительстве N 59 от 24.06.2014 и N 5 от 19.04.2013.
Договор заключается на срок с 30.10.2017 по 29.10.2020.
Размер арендной платы за пользование указанным участком определяется согласно расчету, прилагаемому к договору (пункт 3.1 договора).
В пункте 3.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа отчетного месяца равными платежами.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом изменения кадастровой стоимости, соответствующей величины коэффициента, методики расчета арендной платы, а также в случае принятия нормативных актов РФ, Белгородской области, Старооскольского городского округа, регламентирующих арендную плату за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности.
Уведомление об изменении арендной платы направляется арендодателем арендатору по почте или вручается под роспись о получении и(или) публикуется в средствах массовой информации в течение 30 дней с момента вступления в силу соответствующих нормативных актов, при этом неполучение арендатором уведомления об изменении арендной платы не является основанием для неуплаты арендной платы по новым расчетам (ставкам, коэффициентам, методикам и так далее).
Арендная плата по новому расчету начисляется со дня вступления в силу правовых актов РФ, Белгородской области и Старооскольского городского округа, если иное не предусмотрено данными нормативными актами и подлежит обязательной уплате арендатором.
Согласно пункту 5.5 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В приложении к договору аренды земельного участка от 30.10.2017 N 90-1/17 определена методика расчета арендной платы, размер арендной платы составляет 44 159 руб. 28 коп. в месяц.
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 30.10.2017.
20.02.2018 ООО "Альфард" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области с заявлением о государственной регистрации договора долгосрочной аренды N 90-1/17 от 30.10.2017.
05.03.2018 истцом получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, поскольку по состоянию на 16.05.2018 на данном земельном участке зарегистрированы следующие ограничения прав и обременения объекта недвижимости: договор долевого участия в строительстве, объект долевого строительства - нежилые помещения N 150 - площадью 30 кв.м, N 151 - площадью 24, 33 кв.м, N 152 - площадью 27,28 кв.м, N 153 - площадью 21,43 кв.м, N 154 - площадью 20,74 кв.м, расположенные на первом этаже в многоквартирном жилом доме N 2а по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, мкр. Дубрава, квартал 3, расположенный на земельных участках: N 31:06:0229001:1736, N 31:06:0229001:91, в пользу Ненуженко Н.В., дата государственной регистрации: 04.10.2016, номер государственной регистрации: N 31-31/008-31/008/041/2016-910/3; договор долевого участия в строительстве, объект долевого строительства - гаражные боксы N 1 и N 2 общей площадью по проекту 51,84 кв.м, расположенные на отметке 7,3 м в доме N 2а на земельном участке N 31:06:0229001:91, в пользу Ненуженко А.М., дата государственной регистрации: 10.11.2016, номер государственной регистрации: N 31-31/008-31/008/046/2016-222/1; право аренды в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, дата государственной регистрации: 04.10.2016, номер государственной регистрации N 31-31/008-31/008/041/2016-910/4.
Как следует из апелляционного определения Белгородского областного суда от 18.12.2018 по делу N 33-6229/2018 по иску ООО "Альфард" к АО "Витязь", Ненуженко Надежде Вениаминовне, Ненуженко Алексею Максимовичу о признании обременения отсутствующим указанные договоры участия в долевом строительстве заключены между ответчиками, предметом их является строительство общественно-торгового центра с подземной стоянкой и передача участникам долевого строительства определенных нежилых помещений. В удовлетворении иска ООО "Альфард" отказано.
29.08.2018 истец направил ответчику уведомление, согласно которому размер арендной платы с 01.01.2018 составил 1 190 344 руб. 44 коп. в год.
Произведя расчет арендной платы с 01.01.2018 на основании рыночной стоимости земельного участка, 23.10.2018 истец направил ответчику претензию, в которой предложил ответчику уплатить долг по договору аренды от 30.10.2017 N 90-1/17.
Неисполнение требований истца в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд области правомерно руководствовался следующим.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ).
Поскольку договор аренды земельного участка от 30.10.2017 N 90-1/17 заключен на срок 3 года, он подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем, как предусмотрено пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, когда стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.
Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Договор аренды спорного земельного участка с ответчиком был заключен после введения в действие ЗК РФ, без проведения торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
При расчете арендной платы истец руководствовался Порядком определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп, постановлением правительства Белгородской области от 12.11.2012 N 448-пп "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Белгородской области", постановлением правительства Белгородской области от 21.11.2016 N 418-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области", решением Совета депутатов Старооскольского городского округа от 13.07.2010 N 449 "Об утверждении величины корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка", а также постановлением правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - постановление 501-пп от 28.12.2017).
Факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по уплате арендной платы подтверждается материалами дела, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено.
Доводы ответчика о том, что арендатор не мог использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением в связи с наличием в ЕГРН зарегистрированных обременений на земельный участок в пользу Ненужненко Н.В. и Ненужненко А.М., как верно указано судом области, не являются основаниями для освобождения его от уплаты арендных платежей, поскольку при заключении договора ответчик был уведомлен об обременении земельного участка правами третьих лиц, о чем свидетельствует пункт 2.1 договора.
Проверив расчет арендной платы, суд области правомерно признал его неверным на основании следующего.
Расчет арендной платы с 01.01.2018 произведен истцом на основании постановление 501-пп от 28.12.2017, согласно пункту 6 которого размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.
Во исполнение пункта 6 постановления 501-пп истец заключил с ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" муниципальный контракт от 13.06.2018 N Ф.2018.254675 с целью определения рыночной арендной платы земельных участков для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных в Старооскольском городском округе.
На основании отчета ООО "Финансы-Оценка-Консалтинг" N 20-18-Н(15.3) от 13.07.2018 истцом был пересмотрен размер арендной платы с 01.01.2018, который составил 103 460 руб. 77 коп. в месяц.
Изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы предусмотрено пунктом 3.4 договора.
В соответствии с пунктом 11 постановления 501-пп от 28.12.2017 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения в одностороннем порядке арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 10 настоящего Порядка, не проводится.
При этом арендная плата подлежит перерасчету при изменении кадастровой стоимости в связи утверждением результатов определения кадастровой стоимости земельных участков - с 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости; при изменении кадастровой стоимости в связи с изменением характеристик земельных участков, которые привели к изменению кадастровой стоимости, с 1 числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором сведения об изменении кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В силу пункта 12 постановления 501-пп от 28.12.2017 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата определена по результатам оценки рыночной стоимости арендной платы, органы исполнительной власти области, органы местного самоуправления предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости арендной платы, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости арендной платы размер уровня инфляции, указанный в пункте 10 настоящего Порядка, не применяется.
Таким образом, из условий пунктов 11, 12 постановления 501-пп от 28.12.2017 следует, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, указывают на возможность применения нового размера арендной платы только на последующий период, исключая ее применение за тот год, в котором осуществлена новая оценка.
Из изложенного следует, что отчет N 20-18-Н(15.3) от 13.07.2018 "Об определении рыночной арендной платы земельных участков для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, расположенных в Старооскольском городском округе Белгородской области" подлежит применению при расчете арендной платы с 01.01.2019.
При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации (за исключением случаев, когда ставки установлены в размере процента от кадастровой стоимости), или на основании рыночной стоимости арендной платы за земельные участки, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, и остается неизменным в течение финансового года.
На основании изложенного при расчете размера арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 суд области исходил из размера арендой платы равной 44 159 руб. 28 коп. в месяц, за период с 01.01.2019 по 11.08.2019- из размера арендной платы, установленной в отчете N 20-18-Н(15.3) от 13.07.2018 и равной 103 460 руб. 77 коп. в месяц.
Следовательно, размер арендной платы за период с 01.01.2019 по 11.08.2019 составил 760 937 руб. 28 коп.
При изложенных обстоятельствах, а также в связи с отсутствием доказательств оплаты ответчиком суммы долга по договору аренды от 30.10.2017 N 90-1/17 за период с 01.10.2017 по 11.08.2019 исковые требования подлежат частичному удовлетворению в размере 1 379 167 руб. 20 коп.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 03.07.2020 по аналогичному делу N А08-2080/2019.
Истцом также заявлено о взыскании с ООО "Альфард" договорной неустойки за период с 01.10.2017 по 11.08.2019 в размере 463 713 руб. 09 коп. на основании пункта 5.5 договора.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Исходя из размера арендной платы в 2018 году (44 159 руб. 28 коп. в месяц) и в 2019 году (103 460 руб. 77 коп. в месяц), а также условий пункта 3.2 договора аренды от 30.10.2017 N 90-1/17 суд первой инстанции верно определил размер неустойки, который составил за период с 01.10.2017 по 11.08.2019 сумму 292 443 руб. 28 коп.
Оснований к снижению договорной неустойки, предусмотренных статьей 333 ГК РФ, в связи с отсутствием ходатайства ответчика, а также признаков явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства не имеется.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы заявителя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Суд не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на заявителя жалобы и возврату не подлежит.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.12.2020 по делу N А08-1720/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альфард" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю. Щербатых
Судьи
А.И. Поротиков
М.С.Воскобойников
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
