Решение от 11 сентября 2009 года №А08-1520/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД
 
БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000
 
Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38
 
E-mail: asbo@belgorod.arbitr.ru, Сайт: http://belgorod.arbitr.ru
 
 
    Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г.  Белгород
 
Дело №А08- 1520/2009-32-21
 
    «11»    сентября   2009 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 10.09.2009.
 
    Полный текст решения изготовлен 11.09.2009.
 
 
Арбитражный суд   Белгородской области
 
    в составе:
 
    судьи_____________________________________________ О.И. Пономаревой
 
 
    при ведении протокола судебного заседания____________ О.И. Пономаревой
 
    (указать лицо, которое вело протокол)
 
 
Управления муниципальной собственностью администрации города Белгорода    
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску__________________________
 
    (наименование истца)
 
 
ООО «Регион – Рыба»
 
    к_________________________________________________________________
 
    (наименование ответчика)
 
 
взыскании 147568,95 руб. задолженности по арендной плате, неустойки
 
    о_________________________________________________________________
 
 
 
при участии:                                    от истца –   С.В. Короткова, доверенность № 17исх от 12.01.2009   
 
от ответчика –   А.Б. Решетникова, представитель по доверенности № 103 от 08.05.2009
 
 
 
    Установил: Муниципальное учреждение «Городская недвижимость» обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Регион – Рыба» 100985,07 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 2332 от 10.04.2006, а также  46583,88 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 3.4 договора за период с 01.05.2006 по 01.01.2009, а всего – 147568,95 руб.
 
 
    В судебном заседании 26.08.2009 по ходатайству истца в соответствии со ст. 48 АПК РФ произведена процессуальная замена истца - МУ «Городская недвижимость» на его правопреемника Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода в связи с тем, что решением Совета депутатов города Белгорода  от 30.06.2009 № 229, принятым по результатам рассмотрения протеста прокурора г. Белгорода от 22.06.2009 абзацы 8, 9 и 12 пункта 3 решения городского Совета депутатов от 05.10.2002 № 315 «О ликвидации МУП «Торговый дом Белгород» и создании МУ «Городская недвижимость» признаны утратившими силу. Согласно п. 3 названного решения 19 сессии Совета депутатов г. Белгорода Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода является правопреемником по договорам купли – продажи и аренды земельных участков и иного муниципального имущества, заключенным между МУ «Городская недвижимость», Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Белгорода (л.д. 129, 132 – 138).
 
 
    В ходе рассмотрения дела истец заявленные требования поддержал, указав на не исполнение ответчиком договорных обязательств по своевременной оплате арендной платы за использование нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, в сроки, установленные договором аренды. Пояснил, что ответчиком до настоящего времени сумма основного долга в добровольном порядке не погашена. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды. За период с 01.04.2008 по 01.01.2009 сумма долга составляет 100985,07 руб. Не своевременная оплата арендной платы ответчиком явилась основанием к начислению ответчику пени в соответствии с п. 3.4 за период с 01.05.2006 по 01.01.2009 в сумме 46583,88 руб.  На вопрос суда пояснил, что срок действия договора аренды истек 01.03.2007, однако ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом и осуществлял перечисление арендных платежей, в связи с чем, в соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ, договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. На вопрос суда пояснил, что до настоящего времени право собственности на спорный объект недвижимости за муниципальным образованием не зарегистрировано, истец намерен произвести процедуру регистрации при пополнении бюджета г. Белгорода. Спорное помещение было внесено в реестр муниципальной собственности на основании решения 17 сессии Совета депутатов города Белгорода от 06.08.1992. На вопрос суда пояснил, что ввиду отсутствия необходимых денежных средств истец до настоящего времени не осуществил оформление технического паспорта спорного объекта недвижимости – пристройки.
 
 
    Ответчик в отзывах на иск (л.д. 46-47, 145-146) и в судебном заседании требования истца не признал, считает, что спорное недвижимое имущество не принадлежит истцу, поскольку фактически пристройка возведена самовольно, а силами ответчика осуществлена отделка пристройки, право собственности на него ни за кем не зарегистрировано. В этой связи считает, что договор аренды является недействительным. Также сослался на то, что в период действия договора аренды и после истечения его срока действия в 2007 году, ответчиком перечислялись денежные средства в счет оплаты арендной платы, полагает, что с учетом условий договора аренды в части определения ежемесячного платежа ответчиком обязательства по оплате аренды исполнены в полном объеме.  Пояснил, что на спорное нежилое помещение было передано в аренду ответчику на основании договоров № 92 от 01.12.2000 сроком на 1 год, а также от 01.11.2001 сроком на 5 лет, который 31.03.2006 соглашением сторон был расторгнут и заключен новый договор № 2332 от 10.04.2006, в соответствии с условиями которого заявленные исковые требования истца по настоящему делу. Первоначально спорное помещение предоставлялось ООО «Регион – Рыба» для размещения мини – цеха. В период действия последнего договора аренды ответчиком 28.04.2006 был заключен договор подряда с ИП Кошелевой Л.Н. для осуществления ремонтно – строительных работ в спорном помещении.  
 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав и проверив доводы представителей сторон, арбитражный суд находит исковые требования Управления муниципальной собственностью администрации города Белгорода  подлежащими оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.
 
 
    Как следует из материалов дела, решением Совета депутатов города Белгорода от 30.05.2006 № 295 утверждено Положение «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Белгорода», определяющее основные направления деятельности органов местного самоуправления в сфере владения, пользования и распоряжения собственностью городского округа «Город Белгород».
 
 
    В соответствии с п. 1.1 Положения, права собственника в отношении имущества, являющегося муниципальной собственностью, от имени муниципального образования осуществляют представительный орган местного самоуправления – Совет депутатов города Белгорода и исполнительно – распорядительный орган – администрация г. Белгорода в пределах действующего законодательства и в соответствии с правовыми актами органом местного самоуправления.
 
 
    Управление муниципальной собственностью департамента экономики и финансов администрации г. Белгорода является единым полномочным органом (структурным подразделением) администрации города, наделенным правами осуществлять межотраслевую координацию деятельности всех других уполномоченных субъектов управления муниципальным имуществом (п. 2.1), осуществляющим контроль за соответствием действующему законодательству и настоящему Положению действий всех субъектов муниципального управления по использованию и распоряжению муниципальным имуществом, переданным им в пользование, хозяйственное ведение, оперативное управление (п. 2.1.1). В пределах своей компетенции управление муниципальной собственностью осуществляет функции владения, управления и распоряжения муниципальным имуществом, земельными ресурсами, находящимися в собственности либо в распоряжении органов местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством, а также осуществляет приватизацию объектов муниципальной собственности в соответствии с возложенными на него полномочиями.
 
 
    ООО «Регион – Рыба», ИНН/КПП 3123042366/312301001, зарегистрировано Белгородской регистрационной палатой администрации г. Белгорода в качестве юридического лица на основании свидетельства серии  РП № 1816 от 30.12.1997, о чем Инспекцией ФНС России по г. Белгороду в ЕГРЮЛ внесена запись за ОГРН 1023101637921 и выдано свидетельство серии 31 № 000296069 от 25.07.2002 (л.д. 21-27, 48).
 
    Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 11.02.2009, общество осуществляет следующие виды деятельности: розничная торговля в неспециализированном магазине преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки и табачные изделия (основной); прочая розничная торговля в неспециализированных магазинах; розничная торговля алкогольными напитками, кроме пива; розничная торговля пивом, табачными изделиями; прочая  розничная торговля в специализированных магазинах (л.д. 23-24).
 
 
    На основании решения Белгородского областного Совета народных депутатов от 06.08.1992, принятого в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт – Петербурга и муниципальную собственность», на основании предложений Белгородского городского Совета народных депутатов, Белгородскому городскому Совету народных депутатов в муниципальную собственность переданы объекты согласно приложению № 1, в том числе магазин «Океан», расположенный в г. Белгороде, по ул. Костюкова, 3, предназначенный для торговли продовольственными товарами (л.д. 89-92).
 
 
    В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 31-АБ № 282079 от 05.10.2007, за Городским округом «Город Белгорнод» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение магазина «Океан» площадью 1523,2 кв. м – торговое, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Костюкова, 3, с кадастровым номером 31:16:00:00 000:0000:005763-00/001:0001А, с ограничением прав арендой данного помещения на основании договора от 01.11.2000, заключенного с ООО «Регион – Рыба» сроком до 01.01.2010 (л.д. 147-159).
 
 
    Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Белгорода по состоянию на 13.05.2009, на основании названного решения в реестр муниципальной собственности внесено помещение общей площадью 50,44 кв. м, расположенное по ул. Костюкова, 3 в г. Белгороде (л.д. 87).
 
    Как пояснили в ходе рассмотрения дела представители сторон, переданное обществу в аренду помещение фактически является пристройкой к магазину «Океан», возведенной самовольно, без соответствующих разрешительных документов. На данное помещение до настоящего времени технический паспорт не оформлен, в установленном порядке право собственности на него ни за кем не зарегистрировано (л.д. 102, 105, 134, 191 – 192).
 
 
    На основании договора № 92 от 01.12.2000 Комитет по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности г. Белгорода (арендодатель), при участии балансодержателя – РЭУ – 8, передал ООО «Регион – Рыба» (арендатор) нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода общей площадью 50,44 кв. м для использования под мини – цех сроком до 01.11.2001 (л.д. 93-94).
 
    Факт передачи имущества арендатору зафиксирован в акте приема – передачи от 09.11.2000 (л.д. 95), согласно которому на момент передачи нежилое помещение имело следующие характеристики: фундамент, стены, перегородки,  кровля, полы, окна, двери, отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение находятся в удовлетворительном состоянии, пригодно к дальнейшей эксплуатации.
 
 
    01.11.2001 между Комитетом по управлению и распоряжению ресурсами муниципальной собственности администрации г. Белгорода (арендодатель), с участием МУ «Единая служба заказчика», и ООО «Регион – Рыба» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения  общей площадью 50,44 кв. м, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. КУостюкова, 3, для размещения мини – цеха, сроком до 01.11.2006. Основанием заключения данного договора явилось распоряжение № 347-АР от 26.11.2001 (л.д. 160 – 163). Имущество передано арендатору по акту приема – передачи от 10.01.2002 (л.д. 166).
 
 
    31.03.2006 сторонами подписано соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 01.11.2001 с 01.04.2006 (л.д. 167), и имущество было передано арендодателю по акту приема – передачи от 31.03.2006 (л.д. 168).
 
 
    Распоряжением  Управления муниципальной собственностью № 102-АР от 30.03.2006, принятым на основании решения комиссии по распределению нежилых помещений муниципального фонда г. Белгорода и в соответствии с Положением «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Белгорода», утвержденным решением городского Совета депутатов от 17.06.2003 № 373, ООО «Регион – Рыба» предоставлено в аренду нежилое  помещение муниципального фонда г. Белгорода, расположенное по адресу: ул. Костюкова, д. 3, общей площадью 50,44 кв. м, для размещения продовольственного магазина, сроком до 01.03.2007 (л.д. 9). Общий размер годовой арендной платы установлен из расчета за 1 кв. м основной и вспомогательной площади – 14,3 МРОТ.
 
 
    На основании распоряжения от 30.03.2006 № 102-АР, 10.04.2006 между МУ «Городская недвижимость» (арендодатель) и ООО «Регион – Рыба» (арендатор) заключен договор № 2332 аренды нежилого помещения (л.д. 10-12), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение муниципального фонда г. Белгорода (имущество), расположенное по адресу: ул. Костюкова, 3, общей площадью 50,44 кв. м, для размещения продовольственного магазина.
 
 
    В п. 1.3 договора отражено, что имущество, сданное а аренду, остается муниципальной собственностью, сдача имущества в аренду не влечет передачу прав собственности на него.
 
    Арендованное имущество считается переданным в аренду с момента подписания акта приема – передачи (п. 2.1.1).
 
    В соответствии с п. 2.1.4 арендодатель вправе, в случае изменения арендной платы в соответствии с решениями сессий городского Совета депутатов, а также изменения МРОТ по решения Правительства РФ, изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Начисление арендной платы по новой ставке производится со дня вступившего в силу и опубликованного нормативного акта в средствах массовой информации и является обязательным для арендатора. Опубликование указанного нормативного акта является уведомлением арендатору об изменении ставки арендной платы и обязывает его получать у арендодателя новый расчет арендной платы под роспись либо почтовым уведомлением.
 
 
    Согласно п.п. 2.2.2, 2.2.3 договора арендатор обязан использовать арендованное имущество исключительно по его прямому назначению, указанному в п. 1.1 договора, а также содержать арендуемое имущество за счет собственных средств в полной исправности, образцовом техническом, эстетическом и санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭН, а также в соответствии с договорами, заключенными с обслуживающими организациями; обеспечивать пожарную, электроэнергетическую и иную безопасность; своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт имущества.
 
    Пунктами 2.2.12 предусмотрена обязанность арендатора своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование имуществом,  налог на добавленную стоимость и иные налоги, а также производить сверку расчетов арендных платежей не реже 1 раза в квартал, а также оплачивать по отдельным договорам коммунальные и прочие услуги.
 
 
    В силу п. 3.1 договора арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету арендной платы (приложение № 2), являющегося неотъемлемой частью договора. Арендная плата перечисляется арендатором в бюджет города не позднее пятого числа отчетного месяца (п. 3.2). Арендная плата, с учетом НДС, установлена в размере 10639,06 руб., в том числе 1622,91 руб. НДС (п. 3.3). В случае неуплаты арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает пеню в размере 0,3 % от неоплаченной суммы за каждый день просрочки (п. 3.4, п. 4.3). Изменение арендной платы допускается в соответствии с п. 2.1.4 договора (п. 3.6).
 
 
    Пунктами 7.1 – 7.4 установлено, что договор заключен на срок 11 месяцев с 01.04.2006 по 01.03.2007 и считается заключенным с момента подписания. При этом условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с момента принятия распоряжения Комитета экономики и муниципальной собственности управления муниципальной собственностью г. Белгорода, указанного в п. 1.1 договора. НЕ менее чем за месяц до истечения срока действия договора арендатор уведомляет письменно арендодателя о намерении заключить новый договор аренды, в противном случае договор считается расторгнутым с момента окончания срока его действия. Арендодатель в течение 10 дней со дня получения уведомления арендатора, уведомляет последнего о своем решении в письменной форме.
 
 
    Факт передачи в аренду спорного нежилого помещения зафиксирован в акте приема – передачи от 31.03.2006, подписанном сторонами без замечаний (л.д. 13).
 
 
    За период с 01.04.2008 по 01.01.2009 у ООО «Регион-Рыба» образовалась задолженность по арендной плате в размере 100985,07 руб., что подтверждено лицевыми карточками и расчетами задолженности по договору аренды (л.д.  15-20, 141-144).
 
 
    В целях внесудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензионное письмо от 15.01.2009  № 74 с предложением погасить имеющуюся задолженность  по арендной плате, а также начисленной в соответствии с п. 4.3 договора пени в общей сумме 147568,95 руб.  не  позднее 01.02.2009 (л.д. 14).
 
 
    Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком в период с  01.04.2008 по 01.01.2009 обязательств по внесению арендных платежей, в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от 10.04.2006 № 2332, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
 
    В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
 
    Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.
 
    В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду имеет собственник либо уполномоченное им на сдачу в аренду другое лицо.
 
 
    В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 
 
    В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
 
    Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не праве им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
 
 
    Материалами дела подтверждено, не оспорено и признано истцом в ходе рассмотрения дела, что на момент заключения  договора аренды недвижимого имущества от 10.04.2006 № 2332, равно как и на момент рассмотрения настоящего спора, истец не являлся и не является его собственником, т.к. государственная регистрация права собственности не была произведена (протокол судебного заседания от 10.09.2009 – л.д. 190-191).
 
    Следует также отметить и то, что Управлением муниципальной собственностью администрации г. Белгорода не представлены доказательства постановки спорного помещения на кадастровый учет, технический паспорт объекта недвижимости, сведения о его возведении за счет денежных средств истца.
 
 
    Следовательно,  учитывая, что истцом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, в материалы дела не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что переданное по договору аренды от 10.04.2006 № 2332 помещение было в установленном законом  порядке зарегистрировано как муниципальная собственность, арбитражный суд приходит к выводу о том, что Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода не доказало свое право на распоряжение данным помещением, а следовательно,   договор аренды не соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ, в связи с чем является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ.
 
    Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
 
 
    Тот факт, что по истечении срока действия договора аренды ООО «Регион – Рыба» продолжало пользоваться спорным помещением и производило уплату арендных платежей не является основанием  для удовлетворения требований истца, ибо данное обстоятельство не может подменять собой положение законодательства о необходимости государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и возникновения данного права только с момента такой регистрации. Более того, действующее законодательство не предусматривает такой правовой категории как фактическое право собственности.
 
 
    При таких обстоятельствах, поскольку на дату заключения договора аренды от 10.04.2006 № 2332 Управление муниципальной собственностью администрации г. Белгорода не обладало вещным правом на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, и, соответственно, не могло сдавать его в аренду, у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований истца.
 
 
    На основании ст. 14 Федерального закона от 25.12.2008 № 281-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской федерации дополнен п.п. 1.1, устанавливающим, что от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков. Поскольку Управление муниципальной собственностью департамента экономики и финансов администрации г. Белгорода является единым полномочным органом (структурным подразделением) администрации города, то в силу названной нормы государственная пошлина не подлежит взысканию с истца.
 
 
    Руководствуясь   ст. 167-170, 176, 110  АПК РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Исковые требования Управления муниципальной собственностью администрации г. Белгорода о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Регион – Рыба» 100985,07 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 2332 от 10.04.2006, а также  46583,88 руб. неустойки, начисленной в соответствии с п. 3.4 договора за период с 01.05.2006 по 01.01.2009, а всего – 147568,95 руб., оставить без удовлетворения.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок через Арбитражный суд Белгородской области.
 
 
 
    Судья                                                                          О.И. Пономарева