Решение от 20 августа 2013 года №А07-9256/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс(347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Уфа                                                                            Дело № А07-9256/2013
 
    20 августа 2013года
 
 
Резолютивная часть решения объявлена 19 августа 2013 года
 
Полный текст решения изготовлен 20 августа 2013 года
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе
 
    судьи Кузнецова Д.П.
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    секретарем судебного заседания Лучко Н.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ОГРН 1100280045546)
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Арарат» (ОГРН 1030203901144)
 
    о взыскании 359 884 руб. 49 коп
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Габдрафикова Г.Ф., доверенность № 52/Д от 09.04.2013
 
    от ответчика –Мовсисян В.Г. директор, приказ № 2 от 23.08.2013
 
 
    Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Арарат» о взыскании 319 324 руб. 61 коп долга по арендной плате по договору аренды земельного участка № 399-10 от 16.04.2010 за период с 20.03.2012 по 31.05.2013 и 40 559 руб. 88 коп пени за просрочку оплаты за период с 11.06.2010 по 13.05.2013.
 
    Ответчик исковые требования в части основного долга признает частично в сумме 179 690,10 рублей, в остальной части просит отказать, ссылаясь на пропуск срока исковой давности, а также ссылается на необоснованность одностороннего изменения истцом арендной платы в 2012 году более одного раза в год.
 
    Исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.
 
    Основанием исковых требования являются правоотношения сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка. Согласно условиям договора № 399-10 от 16.04.2010г. (лд. 8-11)  истец (арендодатель) передал по акту приема передачи от 16.04.2010г. (лд. 17) ответчику (арендатору) земельный участок с кадастровым номером  02:55:020108:88, по адресу г. Уфа, ул. Рихарда Зорге рядом с домом № 49 для установки объекта мелкорозничной торговли (типа «павильон»).
 
    Пунктом 3.1 договора  установлен срок аренды с 09.03.2010г. на неопределённый срок, но не более чем на срок резервирования  участка для муниципальных нужд.
 
    Разделом 4 договора установлены размер  арендной платы  на момент заключения договора в сумме 118 323 руб. 57 коп. и определён порядок установления арендной платы на последующие периоды.
 
    Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по оплате арендной платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Суд, оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, признал  исковые требования подлежащими удовлетворению  частично по следующим основаниям.
 
    Из редакции пункта 3.1 договора следует, что договор заключен на неопределенный срок, так как точная дата окончания срока действия договора сторонами не определена. Следовательно, данный договор государственной регистрации не подлежит (пункт 2 статьи 26 земельного кодекса Российской Федерации).
 
    По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Так, согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы исчисляется путем умножения ставки арендной платы за землю на кадастровую стоимость арендуемого земельного участка и часть земельного участка, занятого объектом, принадлежащим арендатору, определенную с учетом долей в праве собственности на объект или сложившегося порядка пользования земельным участком.
 
    Расчет арендной платы определен в приложении к договору, который является его неотъемлемой частью (пункт 4.3 договора).
 
    Расчет арендной платы на последующие годы осуществляется арендатором самостоятельно и согласовывается с арендодателем в срок до 01 февраля текущего года (пункт 4.4 договора).
 
    Размер арендной платы может пересматриваться не чаще одного раза в год арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор в случаях изменения градостроительных требований использования земельного участка (а также изменений ставок арендной платы) с уведомлением арендаторов в официальных средствах массовой информации органа местногосамоуправления городского округа город Уфа Республика Башкортостан (пункт 4.5 договора).
 
    Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).
 
    Изменения и (или) дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, предусмотренных в пунктах 4.4 и 4.5 договора (пункт 6.1 договора).
 
    При изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации (пункт 6.2 договора).
 
    В пункте 7.1 договора установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора.
 
    К договору стороны подписали расчет арендной платы за период с 27.03.2009  по 31.12.2009 и за период с 01.01.2010 по 31.12.2010г. (л. д. 15-16).
 
    Также истцом представлены расчеты арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.11г.  и с 01.01.2012 по 31.03.2012г.  (л. д. 19) и за период с 01.04.2012 по 31.12.2012г. (л. д. 20), составленные в одностороннем порядке. Согласно указанным расчетам с 01.01.2012 увеличилась кадастровая стоимость земельного участка (с 1 747 763 руб. 20 коп. (л. д. 13, 14) до 2 183 645 руб. 44 коп.), а с 01.04.2012 увеличилась ставка арендной платы с 7,17 % до 12,13 %.
 
    Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Факт пользования ответчиком земельным участком подтверждается договором аренды, актом приема передачи. Доказательства  обратного ответчиком не представлено.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Суд отклоняет довод ответчика о том, что в настоящем случае Управлением в 2012 году необоснованно увеличило размер арендной платы дважды без уведомления ответчика.
 
    Так, в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
 
    В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
 
    Если стороны в договоре аренды согласовали ставку арендной платы не в твердой сумме, а оговорили условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то сумма арендной платы является определяемой величиной и подлежит исчислению по каждому сроку платежа.
 
    В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Из изложенных выше условий пунктов 4.2-4.4 договора аренды следует, что стороны договора согласовали, что арендная плата устанавливается не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому году.
 
    При этом одним из показателей, на основании которых исчисляется размер арендной платы на каждый год, является кадастровая стоимость земельного участка (пункт 4.2 договора).
 
    Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
 
 
    Арбитражный суд отмечает, что кадастровая стоимость земельного участка является показателем, не зависящим от волеизъявления ни одной из сторон договора аренды.
 
    В настоящем случае постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 № 521 с 01.01.2012 установлена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 2 183 645 руб. 44 коп. (л. д.).
 
    В связи с указанным фактическое изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
 
    На основании изложенного изменение арендодателем в одностороннем порядке с 01.04.2012 размера арендной платы в связи с изменением ставки арендной платы на основании решения Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 № 30/7 «Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан» (в редакции решения от 12.04.2012 № 3/3) (пункт 1.4 решения, приложение № 1-В) (л. д. 46, 52) является однократным изменением, соответствующим условию пункта 4.5 договора аренды.
 
    Таким образом, сумма основного долга исчислена истцом верно в размере 319 324 руб. 61 коп.
 
    Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по требованию за апрель и май 2010 года.
 
    Пунктами 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
 
    Принимая во внимание, что стороны при подписании договора аренды № 399-10 от 16.04.2010 г распространили его условия на отношения, возникшие с 27.03.2009, суд считает, что с указанной даты подлежит внесению плата за пользование земельным участком в размере, предусмотренном договором аренды.
 
    Согласно ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
 
    В силу ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
 
    В соответствии с разъяснениями, данными в п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – Постановление № 15/18) течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
 
    В соответствии со ст. 203 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга.
 
    Пунктом 19 указанного Постановления № 15/18 разъяснено, что при исследовании обстоятельств, связанных с совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга (статья 203 ГК РФ), суду необходимо в каждом случае устанавливать, когда конкретно были совершены должником указанные действия, имея при этом в виду, что перерыв течения срока исковой давности может иметь место лишь в пределах срока давности, а не после его истечения.     
 
    К действиям, свидетельствующим о признании долга в целях перерыва течения срока исковой давности, исходя из конкретных обстоятельств, в частности, могут относиться: признание претензии; частичная уплата должником или с его согласия другим лицом основного долга и/или сумм санкций, равно как и частичное признание претензии об уплате основного долга, если последний имеет под собой только одно основание, а не складывается из различных оснований; уплата процентов по основному долгу; изменение договора уполномоченным лицом, из которого следует, что должник признает наличие долга, равно как и просьба должника о таком изменении договора (например, об отсрочке или рассрочке платежа); акцепт инкассового поручения. При этом в тех случаях, когда обязательство предусматривало исполнение по частям или в виде периодических платежей и должник совершил действия, свидетельствующие о признании лишь какой-то части (периодического платежа), такие действия не могут являться основанием для перерыва течения срока исковой давности по другим частям (платежам).
 
    Учитывая, что исковое заявление подано в суд 03.06.2013г., ответчиком по договору аренды земельного участка № 399-10 от 16.04.2010 г. произведены платежи по квитанциям, представленным им в материалы дела, в которых в графе «назначение платежа» не указаны конкретные периоды, за которые произведена оплата (за какой месяц), оснований для применения срока исковой давности не имеется, поскольку имеет место признание задолженности без конкретизации периодов по договору № 399-10 от 16.04.2010 г.
 
    В связи  с просрочкой в уплате арендной платы истцом за период с 11.06.10 по 13.05.2013г. начислены на основании п. 7.1 договора пени в сумме  40 559 руб. 88 коп. 
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Между тем, с учетом условия пункта 6.2 договора, согласно которому при изменении условий, предусмотренных в пункте 4.5 договора, арендодатель уведомляет о них арендатора в средствах массовой информации, принимая во внимание, что указанное решение Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 12.04.2012 № 3/3 об изменении ставок арендной платы было опубликовано в газете «Вечерняя Уфа» от 17.04.2012 № 73, суд считает, что пени на сумму задолженности по арендной плате за апрель 2012 года должны быть начислены не с 11.04.2012, как это сделано Управлением (пункт 4.7 договора аренды), а с 17. 04.2012 – даты опубликования названного решения.
 
    В связи с изложенным размер пеней, подлежащих взысканию с ответчика, должен составить 40 493 руб. 66 коп., а не 40 559руб. 88 коп., как рассчитал истец.
 
    В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22 декабря 2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
 
    Суд, с учетом непредставления ответчиком доказательств несоразмерности неустойки, положений п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22 декабря 2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» не находит правовых оснований для снижения неустойки с применением ст. 333 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации.   
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию со сторон пропорционально удовлетворённым требованиям. Истец от уплаты госпошлины освобождён, в части удовлетворённой суммы иска госпошлина взыскивается с ответчика. 
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Арарат» (ОГРН 1030203901144)  в пользу Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан   задолженность по арендной плате в размере 319 324 руб. 61 коп., а также пени в размере 40 493 руб. 66 коп.
 
    В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Арарат» (ОГРН 1030203901144) в доход федерального бюджета  сумму  государственной пошлины  в размере 10 196 руб. 37 коп.   
 
    Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                  
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
 
 
 
Судья                                                       Д.П.Кузнецов
 
 
    ____________________________
 
    Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/