Решение от 04 октября 2013 года №А07-9096/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс(347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Уфа                                                                 Дело № А07-9096/2013
 
    04 октября 2013года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27.09.2013 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 04.10.2013 г.
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палатовой Р.Р. рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Уралинвест" (ИНН 0273051533, ОГРН 1040203733525) к обществу с ограниченной ответственностью "Урал-бизнес" (ИНН 0277077677, ОГРН 1060277052461)
 
    при участии в судебном заседании представителя истца – Лисовой Л.О. по доверенности от 27.09.2013
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Уралинвест» (далее – ООО «Уралинвест», истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Урал-бизнес" (далее – ООО "Урал-бизнес", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 5 122 758 руб. 55 коп. по договорам аренды № К-1-а, № К-2-а от 01.03.2010.
 
    Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил.
 
    Согласно представленному отзыву на иск, ответчик ссылается на незаключенность указанных договоров аренды в связи с отсутствием их государственной регистрации, просит зачесть стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, которая, по мнению ответчика, является   неосновательным обогащением истца.
 
    Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, суд УСТАНОВИЛ:
 
    Как следует из материалов дела, между ООО «Уралинвест» (арендодатель) и ООО "Урал-бизнес" (арендатор) 01.03.2010 был заключен договор № К-1-а аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору нежилые помещения № 1, 2, 6-10, 12, общей площадью 790,69 кв.м, расположенные на 1 этаже административного здания по ул. Комсомольская, д.23 в Советском районе г. Уфы (согласно технического паспорта инв. № 350828 от 31.01.2008) за плату во временное владение и пользование в порядке и на условиях договора. Нежилые помещения оснащены коммуникациями и инженерными системами, позволяющими обеспечивать их нормальную эксплуатацию. Право собственности арендодателя подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 04АБ № 657477, выданным 11.11.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (л.д.9).
 
    Истец надлежащим образом исполнил обязательства, предусмотренные договором аренды, передав ответчику объект аренды по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2010 (л.д. 17).
 
    Также 01.03.2010 между ООО «Уралинвест» (арендодатель) и ООО "Урал-бизнес" (арендатор) заключен договор № К-2-а аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель обязался предоставить арендатору нежилые помещения № 1,3-8 общей площадью 834,9 кв.м, расположенные на 2 этаже административного здания по ул. Комсомольская, д.23 в Советском районе г. Уфы (согласно технического паспорта инв. № 350828 от 31.01.2008) за плату во временное владение и пользование в порядке и на условиях договора. Нежилые помещения оснащены коммуникациями и инженерными системами, позволяющими обеспечивать их нормальную эксплуатацию. Право собственности арендодателя подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 04АБ № 657477, выданным 11.11.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (л.д.22).
 
    Истцом объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.03.2010 (л.д. 30).
 
    По указанным договорам срок аренды был установлен с 01.03.2010 по 31.12.2010 включительно (п.4.2 договора).
 
    Дополнительными соглашениями к договорам № К-1-а, № К-2-а от 01.03.2010 сторонами продлевался срок аренды. По соглашениям от 31.12.2010 – до 30.11.2011, по соглашениям от 30.11.2011 – до 31.10.2012.
 
    Дополнительным соглашением № 4 от 01.03.2012 к договору № К-1-а от 01.03.2010 площадь арендуемых помещений, определена сторонами в  798,3 кв.м (л.д. 21).
 
    Дополнительным соглашением № 4 от 01.03.2012 к договору № К-2-а от 01.03.2010 площадь арендуемых помещений, определена сторонами в 847,1 кв.м (л.д. 35).
 
    Размер, порядок и сроки оплаты арендных платежей согласованы сторонами в разделе 3 договора.
 
    Пунктом 3.1 договоров стороны определили, что арендная плата уплачивается ежемесячно и состоит из двух частей: постоянной и переменной.
 
    По договору № К-1-а постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной 600 руб. в месяц за 1 кв.м общей площади помещения.
 
    По договору № К-2-а постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной 500 руб. в месяц за 1 кв.м общей площади помещения.
 
    Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из сумм эксплуатационных услуг, коммунальных услуг и услуг по охране здания (с учетом НДС), порядок расчета стоимости и эксплуатационных услуг отражен в приложении № 1 к договору.
 
    В соответствии с дополнительными соглашениями от 29.04.2011 к договорам с 01.05.2011 по 15.12.2011 включительно постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы равной 410 руб., включая НДС (18%) в месяц за 1 кв.м. общей площади помещения (л.д. 20).
 
    По условиям договоров арендатор уплачивает арендную плату за расчетный месяц не позднее 10 числа данного месяца, на основании выставленного арендодателем счета на оплату (п.3.3 договора).
 
    По доводам иска, 31.03.2013 переданные в аренду помещения освобождены арендатором, акт приема-передачи подписан не был.
 
    Ответчик в отзыве указал, что пользование имуществом осуществлял по 25.03.2013. Данный довод документально не подтвержден. Освобождение помещений ранее 31.03.2013 из представленных им документов не следует.
 
    Предметом настоящего иска является взыскание с ответчика задолженности по аренной плате по двум указанным выше договорам аренды, возникшей с октября 2012 по март 2013 в общей сумме 5 122 758 руб. 55 коп., включая задолженность по оплате переменной части.
 
    Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупность представленных в деле доказательств, суд пришел к выводу об обоснованности заявленного иска и наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.
 
    В силу положений статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 616Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
 
    Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Доказательства оплаты арендных платежей на сумму 5 122 758 руб. 55 коп. в материалах дела отсутствуют, ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.
 
    Ответчик в отзыве на иск, ссылается на незаключенность договоров  аренды № К-1-а, № К-2-а от 01.03.2010 ввиду несоблюдения условий об обязательной государственной регистрации договоров, заключенных на срок более одного года. При этом ответчик просит зачесть стоимость неотделимых улучшений арендованных помещений в счет пользования имуществом.
 
    Указанные доводы ответчика судом отклоняются, исходя из следующего.
 
    В соответствии с п. 4.2 договоров срок аренды установлен с 01.03.2010 по 31.12.2010 включительно.
 
    Поскольку период с 01.03.2010 по 31.12.2010 составляет менее одного года, договоры аренды № К-1-а, № К-2-а от 01.03.2010 на момент их подписания не подлежали государственной регистрации.
 
    Вместе с тем, в указанные договоры дополнительными соглашениями 31.12.2010 и 30.11.2011 внесены изменения о сроках их действия, договоры последовательно продлены сначала с 31.12.2010 по 30.11.2011, затем - с 30.11.2011 по 31.10.2012.
 
    В соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
 
    Таким образом, дополнительными соглашениями стороны изменили условия договоров в части срока их действия. В результате этого сроки действия договоров аренды № К-1-а, № К-2-а от 01.03.2010 составили более одного года. Такие договоры подлежали государственной регистрации.
 
    Материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации спорных договоров аренды.
 
    Между тем, исходя из правовой позиции, сформулированной Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14  Постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», требованию о взыскании арендной платы не может быть противопоставлен довод о незаключенности договора в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с  пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован.
 
    Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК Российской Федерации). В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более одного года, наступают для сторон такого договора в правоотношениях с третьими лицами. В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам (тот же п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
 
    Таким образом, поскольку между сторонами спора были заключены договоры аренды недвижимого имущества, ответчик в силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является лицом, обязанным вносить согласованные сторонами арендные платежи.
 
    Расчет задолженности по договорам № К-1-а, № К-2-а от 01.03.2010 представлен в материалах дела (л.д. 59), соответствует условиям указанных договоров, ответчиком по размеру не оспорен.
 
    Ответчик ссылается на наличие у него права на зачет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
 
    По правилам статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
 
    Согласно рекомендаций, изложенных в п. 1 приложения к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»,  обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.
 
    Встречный иск ответчик не заявлял, доказательств направления истцу требований о зачете не представил, что исключает возможность оценки изложенных им доводов в рамках настоящего спора.
 
    При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчикав размере, установленном статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Уралинвест" (ИНН 0273051533, ОГРН 1040203733525) удовлетворить.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - бизнес" (ИНН 0277077677, ОГРН 1060277052461) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Уралинвест" (ИНН 0273051533, ОГРН 1040203733525) задолженность по арендной плате в сумме 5 122 758 руб. 55 коп., в возмещение расходов по госпошлине 48 613 руб. 79 коп.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.
 
    Справку на возврат госпошлины в сумме 21 коп., излишне уплаченной по платежному поручению № 376 от 28.05.2013, выдать по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Уралинвест" (ИНН 0273051533, ОГРН 1040203733525.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца содня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://kad.arbitr.ru.
 
 
 
    Судья                                                                   Л.В. Салиева