Решение от 26 августа 2013 года №А07-8490/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс (347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Уфа                                                                        Дело № А07-8490/2013
 
    26 августа 2013года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 14.08.2013г.
 
    Полный текст решения изготовлен 26.08.2013г.
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи      Хомутовой С. И., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шариповой А.Д., рассмотрев дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Артемьевой Алевтины Николаевны (ИНН: 026410306807, ОГРНИП: 305026428600032)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью "Башпромтехсервис"(ИНН: 0264015881, ОГРН: 1020201881061)
 
    о выселении из занимаемых помещений
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца –  Артемьев А. В. по доверенности от 23.05.2013;
 
    от ответчика – директор Гафарова А.Ф. (паспорт);
 
 
    Индивидуальный предприниматель Артемьева Алевтина Николаевна  (далее – предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башпромтехсервис"(далее – ООО «Башпромтехсервис», ответчик) о выселении из занимаемых помещений- подвала по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, пр. Юбилейный д.15/1, общей площадью 79,0 кв.м. (помещения №№ 1, 2, 3, 4, 5 на поэтажном плане).
 
    Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.
 
    Ответчик исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд
 
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Как следует из материалов дела, 01.01.2012 между сторонами по делу подписан договор аренды без права выкупа №1, по условиям которого, арендодатель (истец по делу) передает, а арендатор (ответчик по делу) принимает в аренду нежилые помещения литеры А, этаж подвал, с номерами: 1, 2, 3, 4, 5,общей площадью 79,0 кв.м., расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, пр. Юбилейный д.15/1.
 
    Указанный объект передан арендатору по акту приема-передачи от 01.01.2012 (л.д. 24).
 
    Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Право собственности истца на переданные в аренду помещения подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от серии 04 АБ №158505 от 20.02.2008 (л.д. 41).
 
    В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Характеристики объекта муниципального нежилого фонда приведены в техническом паспорте инв. №2784 по состоянию на 03.10.2007, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (л.д. 26-35).
 
    Согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Пунктом 5.1 договора аренды установлен срок действия договора – со дня его подписания (01.01.2012) до 31.07.2012, то есть менее одного календарного года, следовательно, в силу ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанный договор аренды не подлежит обязательной государственной регистрации.
 
    Согласно п. 5.2 договора, по истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на пролонгацию договора или на заключения договора на новый срок.
 
    Как пояснил истец, поскольку срок действия договора аренды истек 31.07.2012, он в силу вышеназванных положений договора без возражений сторон был пролонгирован до 31.07.2013.
 
    Как определено в п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
 
    Порядок расчетов установлен в разделе 3 договора аренды.
 
    В соответствии с п. 3.1 договора, арендная плата арендная плата за объект состоит из постоянной части и переменной.
 
    Постоянная часть арендной платы устанавливается в размере 5 000 руб. в месяц; вносится ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца, путем перечисления на расчетный счет арендодателя или иной, указанный им счет (п. 3.2 договора).
 
    Согласно п. 3.3 договора, переменная часть арендной платы устанавливается ежемесячно в одностороннем порядке арендодателем.
 
    Коммунальные услуги (электроэнергия, центральное отопление, водоснабжение)  включены в переменную часть арендной платы (п. 3.4 договора).
 
    Переменная часть арендной платы вносится ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца путем перечисления на расчётный счет арендодателя или иной указанный им счет (п. 3.5 договора).
 
    Дополнительным соглашением №1 от 01.08.2012 стороны установили постоянную часть арендной платы в размере  25 000 руб. в месяц (л.д. 25).
 
    Оценив договор  аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009г. №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
 
    Как указывает истец, начиная с января 2013 года, ответчик неоднократно допускал просрочки в исполнении договора в части оплаты арендных платежей.
 
    Письмом №1 от 27.03.2013 истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате в течение 10 дней (л.д. 16). Однако данное требование предпринимателя ответчиком оставлено без удовлетворения, задолженность им не оплачена.
 
    Считая договор аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 расторгнутым с 23.04.2013, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемых помещений.
 
    Ответчик, возражая заявленным требованиям, в отзыве на исковое заявление указал, что договор аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 был заключен  сторонами и не был пролонгирован, поскольку,  по его мнению, в соответствии ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации пролонгация также как и заключение договора аренды предполагает наличие простой письменной формы. Таким образом
 
    Как указал ответчик, преимущественное право арендатора на пролонгацию договора аренды, предусмотренное п. 5.2 договора не свидетельствует о продлении срока договора, что позволяет сделать вывод, что срок вышеназванного договора аренды истек 31.07.2012.
 
    Кроме того, ответчик указал, что истцом не исполнена обязанность приема по акту приема-передачи объекта аренды от арендатора по окончании срока аренды либо при досрочном его расторжении, предусмотренная п. 2.1.4 договора.
 
    Оценив представленные в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд не находит оснований для удовлетворения иска в силу следующего.
 
    Как указывалось выше, договор аренды в соответствии с п. 5.2 вступает в силу со дня его подписания (01.01.2012) и действует до 31.07.2012.
 
    Согласно п. 5.2 договора, по истечении срока действия договора аренды арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на пролонгацию договора аренды или на заключение договора на новый срок.
 
    Как указал истец и следует из материалов дела, после истечения срока действия договора аренды (31.07.2012), последний  в силу вышеназванных положений договора, без возражений каждой из сторон был пролонгирован.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610).
 
    Из материалов дела следует, что после истечения срока действия договора аренды (31.07.2012) арендатор продолжил пользоваться арендованным помещением, при этом возражений со стороны арендодателя не поступило.
 
    Договор не содержит положений, предусматривающих запрет пролонгации договора на неопределенный срок.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ).
 
    Указанные обстоятельства свидетельствуют о несостоятельности доводов ответчика о том, что договор аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 прекратил свое действие 31.07.2012.
 
    Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст.619 ГК РФ (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанный с арендой»).
 
    Согласно п. 1 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
 
    Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды  может быть досрочно  расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    В пункте 5.4, 5.4.2 договора аренды стороны пришли к соглашению, что арендодатель имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды в соответствии с ч.3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит постоянную и/или переменную часть арендной платы.
 
    При отказе от исполнения договора арендодатель предварительно обязан направить в адрес арендатора письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств в 10-дневный срок. Если арендатор не исполнил обязательства в течение 10-дневного срока договор считается расторгнутым на одиннадцатый день после получения арендатором предупреждения о необходимости исполнения обязательств.
 
    Как указал истец, ответчиком допущена просрочка по внесению арендной платы более двух раз подряд, а именно с января 2013.
 
    В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами иди договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
 
    Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная норма права также устанавливает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
 
    В п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Российской Федерации от 01.07.1996 №6\8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер урегулирования спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.   
 
    Как следует из материалов дела, 27.03.2013 истцом в адрес ответчика было направлено письмо №1 от 27.03.2013, которым истец уведомил ответчика, что по состоянию на 27.03.2013 просрочка по арендным платежам составляет 3 месяца, общая сумма задолженности составляет 75 000 руб., предложив, в соответствии с п. 5.4.2 договора аренды, погасить образовавшуюся задолженность в течение десяти дней со дня получения уведомления (л.д. 16). Согласно данным отслеживания почтовых отправлений официального сайта «Почта России» названное письмо получено ответчиком 13.04.2013, на основании чего истец считает договор аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 расторгнутым с 23.04.2013.
 
    Однако по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предложение о необходимости погасить задолженность по арендной плате в течение десяти дней со дня получения письма само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Предупреждения о расторжении договора аренды, либо указание на отказ арендодателя от исполнения договора аренды в случае невыполнения требований арендодателя о погашении задолженности в  установленный срок, в данном письме не содержится, на основании чего суд пришел к выводу, что довод истца о том, что договор аренды без права выкупа №1 от 01.01.2012 расторгнут с 23.04.2013, несостоятелен.
 
    Таким образом, принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также то, что договор аренды не может быть признан судом расторгнутым и он считается действующим, суд пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя Артемьевой А.Н. к обществу «Башпромтехсервис» о выселении из занимаемых помещений, не имеется.
 
    Довод ответчика о том, что спорное помещение было возвращено истцу, не нашел своего подтверждения в судебном заседании, поскольку каких-либо доказательств возврата арендованного помещения в соответствии с п.5.5 договора аренды, в материалы дела не представлены.
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца за необоснованностью заявленных требований в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Артемьевой Алевтины Николаевны (ИНН: 026410306807, ОГРНИП: 305026428600032) к обществу с ограниченной ответственностью "Башпромтехсервис"(ИНН: 0264015881, ОГРН: 1020201881061) о выселении из занимаемых помещений подвала по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, проспект Юбилейный д. 15/1, общей площадью 79 кв.м. (помещения №1, 2, 3, 4, 5 на поэтажном плане) – отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                  
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
 
 
 
 
 
Судья                                                       С. И. Хомутова
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
    Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/