Решение от 08 октября 2013 года №А07-7972/2013

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс(347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Уфа                                                                 Дело № А07-7972/2013
 
    08 октября 2013
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 01.10.2013
 
    Полный текст решения изготовлен 08.10.2013
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Палатовой Р.Р., рассмотрел в открытом судебном заседании  материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Хладомир" (ИНН 0273038525) к обществу с ограниченной ответственностью "Байкал-Сервис Транспортная Компания" (ИНН 5001038736, ОГРН 1025000507036)
 
    при участии в судебном заседании представителя истца – исполнительного директора Рязанова В.В. по доверенности от 01.01.2013, Еникеевой И.Н. по доверенности от 01.01.2013; представителя ответчика – Шутановой Т.В. по доверенности от 01.04.2013 № 30/13-ФУФ-О.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Хладомир» (далее – ООО «Хладомир», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Байкал-Сервис Транспортная Компания» (далее – ООО «Байкал-Сервис ТК», ответчик) о взыскании 124 857 руб. 79 коп. убытков в связи с неисполнением арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества в первоначальном состоянии.
 
    Ответчик против заявленного иска возражает, представил письменный отзыв на исковое заявление (л.д. 61-62 т. 1) и дополнительный отзыв (л.д. 82-84 т. 1). Ссылается на то, что истцом не соблюден согласованный в договоре порядок определения суммы убытков арендодателя по приведению объекта аренды в первоначальное состояние. Указывает, что произвел необходимые работы своими силами. Считает, что определенные истцом убытки не могут быть отнесены на ответчика, поскольку представленные истцом доказательства не подтверждают проведение работ именно в спорных помещениях, а также, что часть из этих работ не согласуется с работами, включенными в подписанный между сторонами акт осмотра помещений.
 
    Высказанный первоначально довод о неподсудности данного спора Арбитражному суду Республики Башкортостан в ходе производства по делу ответчиком не был поддержан, поскольку в судебном заседании установлено, что условие о рассмотрении вытекающих из договора споров в данном суде включено сторонами в текст договора – п. 9.2.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав присутствующих в судебном заседании представителей, суд УСТАНОВИЛ:
 
    Как следует из материалов дела, 01.03.2012 между ООО «Хладомир» (арендодатель) и ООО «Байкал-Сервис ТК» (арендатор) был заключен договор аренды № 07 (далее – договор аренды),в соответствии с которым арендодатель обязуется за плату предоставить во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве собственности нежилые помещения общей площадью 861,97 кв.м., представляющее собой часть здания Литера А-А3, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, д. 15/1, точные границы которых установлены сторонами при подписании настоящего договора и указаны в Приложениях № 1, 2 являющихся неотъемлемой частью договора, в том числе:
 
    - нежилое помещение № 30 общей площадью 14,0 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 30а общей площадью 23,2 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 30б общей площадью 43,3 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 31 общей площадью 326,6 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 32 общей площадью 267,1 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 46 общей площадью 35,8 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 43 общей площадью 30,2 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 44 общей площадью 22, 0 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 44а общей площадью 3,8 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 44б общей площадью 4,4 кв.м.
 
    с целью использования под складское помещение.
 
    - нежилое помещение № 45 общей площадью 15,2 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 45а общей площадью 2,6 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 45б общей площадью 3,0 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 47 общей площадью 37,1 кв.м.
 
    - нежилое помещение № 48 общей площадью 28,1 кв.м.
 
    с целью использования под офисные помещения
 
    - нежилое помещение № 1а в здании Литера Е (Приложение № 2) общей площадью 5,57 кв.м. для хранения хозинвентаря.
 
    Срок аренды по договору составляет 11 месяцев – с 01.03.2012 по 31.01.2013 (п. 3.1.).
 
    Указанные объекты переданы арендатору 01 марта 2012 года по акту приема-передачи (л.д. 21 т. 1).
 
    Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
 
    Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии 02АА № 425739 от 30.11.2004 (л.д. 13 т.1).
 
    Оценив договор аренды от 11.03.2012 г. № 07 на предмет его заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд пришел к выводу о согласованности предмета договора аренды, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется. Признаков ничтожности договоров судом также не установлено.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Договор содержит описание передаваемых в аренду помещений; приложения № 1 и № 2 содержат их графическое изображение, что свидетельствует об определенности и согласованности между сторонами предмета договора аренды № 07 от 01.03.2012.
 
    Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Поскольку срок действия договора менее одного календарного года, его государственная регистрация не требовалась.
 
    Как определено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
 
    Размер арендной платы и сроки внесения согласованы сторонами (раздел 5 Договора).
 
    В связи с вышеизложенным, суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды № 07 от 01.03.2012 как заключенный.
 
    Согласно заключенному между сторонами договору, помещения передаются арендатору в состоянии, пригодном для их нормальной эксплуатации, отвечающем санитарно-техническим, противопожарным нормам (п. 1.2). В последний день действия договора арендатор обязуется возвратить арендованные помещения по акту приема-передачи в первоначальном состоянии (п. 4.2.3).
 
    В соответствии с п. 6.2 договора по окончании срока аренды стороны осматривают состояние помещения и, в случае его ухудшения определяют сумму убытков арендодателя, которая складывается из расходов арендодателя по приведению помещения в надлежащее состояние. Данная сумма фиксируется в двустороннем акте между арендатором и арендодателем.
 
    Согласно условиям, включенным в п. 6.3. договора аренды, в случае неявки арендатора или отказа последнего от подписания акта, арендодатель составляет односторонний акт, привлекает независимого эксперта для оценки убытков арендодателя и направляет акт арендатору для подписания или предоставления мотивированного возражения. Непредставление подписанного акта или возражений в течение 3 рабочих дней с момента получения акта, расценивается сторонами как полное и неоспоримое согласие арендатора с его содержанием и размером убытков. Расходы по проведению экспертизы ложатся на арендатора.
 
    Срок аренды составлял 11 месяцев с 01 марта 2012 по 31 января 2013 года. Не позднее, чем за 3 месяца до даты окончания срока аренды по договору, а также в случае его досрочного расторжения, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения (п. 3.1-3.2 Договора.)
 
    Письмом от 08.11.2012 за исх. № 08/11 ООО «Байкал-Сервис ТК» уведомило ООО «Хладомир» о расторжении договора аренды по истечении срока аренды (л.д. 26, т. 1).
 
    14.11.2012 сторонами был составлен акт осмотра помещений, согласно которому был определен перечень необходимых мероприятий для поддержания арендуемых помещений в технически исправном состоянии (л.д. 27, т. 1). Так, в помещении № 43 требовалась замена ламп и защитных стекол приборов освещения; шпатлевка и покраска стен; ремонт дверей и порога входных ворот. В помещениях № 30, 30а, 31 – замена ламп и защитных стекол приборов освещения; покраска стен; демонтаж пристроя. В помещении № 32 – покраска стен; ремонт потолочного покрытия. В помещении № 44 – ремонт рольставней; шпатлевка и покраска стен.
 
    Обратившись с настоящим иском в суд, истец указал, что в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по приведению помещений в первоначальное состояние, был вынужден проводить ремонтные работы своими силами. На ремонт арендованных ответчиком помещений им использовано материалов на сумму 23 561 руб. 79 коп. Выполнены работы по покраске потолков, шпатлевке стен, откосов, по покраске стен,  покраске инженерных коммуникаций, покраске оконных рам, замене сантехнического оборудования, заливке полов (выборочно), замене потолочных плиток, замене светильников, демонтажу временных конструкций, возведенных арендатором, замене сантехнического оборудования (демонтаж и монтаж раковин, смесителей), замене канализационных труб (демонтаж, монтаж). Кроме того, проводились работы по уборке и очистке нежилых помещений: мытье потолков, окон, стен и полов, вентиляционных воздуховодов, туалетов, дверей, батарей и труб системы отопления, светильников, рольставней, уборка и вывоз мусора и т.п. В ремонтных и уборочных работах принимали участие работники ООО «Хладомир», которым в связи с этим была выплачена заработная плата в сумме 101 296 руб. Указанные суммы истец просит взыскать с ответчика в качестве убытков.
 
    Оценив совокупность представленных в деле доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленный иск не подлежащим удовлетворению.
 
    В соответствии со статьями 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обязанностью арендатора, установленной статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, является обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
 
    Согласно положениям статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан в срок, установленный договором, производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
 
    В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливая обязанность арендатора вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, четко не регулирует последствия возврата имущества в ином состоянии. Однако, с учетом положений статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
 
    Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
 
    Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условия гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
 
    Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения найма в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между причиненным вредом и действиями ответчика.
 
    Имущество в аренду ответчику было передано по акту приема-передачи от 01.03.2012. Описание состояния передаваемых в аренду помещений в данном акте не приведено. Указано лишь, что на момент передачи объект соответствует требованию арендатора.
 
    До окончания срока действия договора стороны определили какие мероприятия необходимо провести для приведения арендованных ответчиком помещений в первоначальное состояние, составив 14.11.2012 акт осмотра.
 
    Ответчик ссылается на то, что им были проведены ремонтные работы для устранения  недостатков,  выявленных сторонами при осмотре помещений 14.11.2012. В подтверждение этого им представлены документы о приобретении расходных материалов и приемке услуг по ремонту секционных ворот (л.д. 14-154, т. 1).
 
    29.01.2013 арендатор направил в адрес арендодателя уведомление № 29/01 о необходимости прибыть 31.01.2013 в 12.00 для осмотра помещений и подписания акта приема-передачи (возврата) помещений по адресу их места нахождения (л.д. 158-160).
 
    Истец 30.01.2013 направил в адрес ответчика претензию № 17, в которой указал, что в связи с тем, что ремонтные работы велись, по его мнению, крайне медленно, ООО «Хладомир» было вынуждено самостоятельно закупить дополнительные строительные материалы и выделить специалистов для своевременного окончания ремонта. Понесенные им затраты предложил оплатить ответчику в срок до 01.02.2013, акт возврата подписать после оплаты указанных затрат (л.д. 155-156, т. 1).
 
    В этой связи арендатор 31.01.2013 в одностороннем порядке составил акт приема-передачи нежилых помещений к договору аренды № 07 от 01.03.2012. Состояние помещений на момент составления акта зафиксировал с помощью фотосъемки (л.д. 132-146, т. 1). Акт вместе с ключами направил ценной бандеролью в адрес арендодателя (л.д. 157, т. 1).
 
    Поскольку перечень необходимых мероприятий был сторонами согласован, ответчиком осуществлен, ООО «Байкал-Сервис ТК» считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.
 
    Проанализировав заключенный между сторонами договор аренды № 07 от 01.03.2012, суд находит возражения ответчика обоснованными.
 
    В соответствии с п. 6.2., 6.3. договора по окончании срока аренды стороны осматривают состояние помещения и, в случае его ухудшения определяют сумму убытков арендодателя, которая складывается из расходов арендодателя по приведению помещения в надлежащее состояние. Данная сумма фиксируется в двустороннем акте между арендатором и арендодателем, а при отсутствии согласия сторон договора определяется независимым экспертом.
 
    Указанные мероприятия арендодателем проведены не были. Вместо этого, на основании личной инициативы, до окончания срока действия договора (по доводам иска в период с 21.01.2013 по 31.01.2013) арендодатель приступил к проведению ремонтных работ, в том числе не оговоренных сторонами в акте от 14.11.2012. Доказательств того, что необходимость проведения всех работ обусловлена приведением арендованных ответчиком помещений в первоначальное состояние, что работы проводились  именно в тех помещениях, в которых актом от 14.11.2012 были выявлены недостатки, и характер проведенных работ непосредственно связан с устранением этих недостатков, материалы дела не содержат. Из представленных документов невозможно определить объем этих работ и соотнести их с помещениями, находившимися  в аренде у ООО «Байкал-Сервис ТК».
 
    Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о недоказанности наличия совокупности обстоятельств, необходимых для взыскания убытков, которые истец связывает с нарушением ответчиком обязанности по возврату имущества в первоначальном состоянии.
 
    Представленные в деле доказательства не позволяют определить состояние помещения найма в момент его передачи арендатору; качественное изменение  имущества при его возврате; наличие причинной связи между затратами истца  и неправомерными действиями ответчика, а также стоимость восстановительного ремонта.
 
    При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Хладомир» удовлетворению не подлежат.
 
    В связи с отсутствием оснований для удовлетворения заявленного иска бремя несения расходов по государственной пошлине в связи с рассмотрением настоящего спора возлагается на истца.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Хладомир" (ИНН 0273038525) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Байкал-Сервис Транспортная Компания" (ИНН 5001038736, ОГРН 1025000507036) убытков в сумме 124 857 руб. 79 коп. отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца содня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://kad.arbitr.ru.
 
 
 
Судья                                                                   Л.В. Салиева