Определение от 27 августа 2013 года №А07-681/2012

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
 
    Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Октябрьской революции, д. 63 «а», тел. 8 (347) 273-13-89,
 
    факс 8 (347) 272-27-40, е-mail:sud@ufanet.ru, сайт  www.ufa.arbitr.ru
 
  О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
о включении в реестр требований о передаче жилых помещений
 
 
    г. Уфа                                                                          Дело № А07-681/2012
 
    27 августа 2013 года.
 
 
    Резолютивная часть определения объявлена 22 августа 2013 года.   
        Полный текст определения изготовлен 27 августа 2013 года.
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Михайлиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Касимовым А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании требование Конева Сергея Петровича о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» (ИНН 0268036064, ОГРН 1040203430706).
 
    при участии в судебном заседании:
 
    заявителя – Конева С.П., паспорт,
 
    арбитражного управляющего - Кальметьева А.М.,
 
 
У С Т А Н О В И Л :
 
 
    Из материалов и обстоятельств по делу о банкротстве следует, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2012  (резолютивная часть определения объявлена 22.05.2012) в отношении ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден КальметьевАйрат Маратович, член некоммерческого партнерства «ПАУ ЦФО» (109316, г. Москва, Остаповский проезд, д.3, стр. 6, оф.201).
 
    Поскольку должник – ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» по настоящему делу является застройщиком, с 27 марта 2013 годапри его банкротстве подлежат применению правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 № 127-ФЗ в редакции Федерального закона  от 12.07.2011 № 210-ФЗ.
 
    Решением арбитражного суда от 28.06.2013 (резолютивная часть решения объявлена 26.06.2013) должник признан несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства сроком на 6 месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего КальметьеваА.М.
 
    Определением от 06.08.2013 (резолютивная часть объявлена 05.08.201)конкурсным управляющим должника утвержден КальметьевА.М. (далее – КальметьевА.М., арбитражный управляющий, конкурсный управляющий).
 
    30 июля 2013 на рассмотрение Арбитражного суда РБ поступило требование Конев Сергей Петрович (далее - Конев С.П., участник строительства, заявитель в данном обособленном споре) о включении в реестр требований о передаче жилого помещения общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт»  (далее – ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт», застройщик, должник) трехкомнатной квартиры № 1, общей проектной площадью 97,18 кв.м., жилой площадью 56,88 кв.м., находящейся на 1 этаже первого подъезда 9-ти этажного 36 квартирного жилого дома с промтоварным магазином между домами № 150 и № 152 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ (строительный адрес), за которую застройщику уплачено 1 450 000 руб.
 
    В судебном заседании заявитель представил оригиналы документов на обозрение суда.
 
    Судом установлено, что размер неисполненных денежных обязательств заявителя по оплате спорной квартиры составляет 687 960 руб.
 
    Арбитражный управляющий сообщил, что возражения по требованию отсутствуют.
 
    Выслушав доводы и пояснения участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд считает, что требование заявителя подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.
 
    Федеральным законом от 12.07.2011 г. № 210-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в том числе, глава ХIдополнена параграфом 7 «Банкротство застройщика». Указанным федеральным законом предусмотрена возможность подачи участником долевого строительства заявления в арбитражный суд о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
 
    В силу ст. 3 Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ данный закон вступил в силу по истечении тридцати дней после дня его официального опубликования. Официальное опубликование состоялось в «Российской газете» 15.07.2011 года.
 
    В связи с чем, Федеральный закон № 210-ФЗ вступил в силу с 15.08.2011 года.
 
    Согласно ст. 201.1 Закона о банкротстве, требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 201.6 Закона № 210-ФЗ требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.
 
    В соответствии с пунктом 10 ст. 16, пунктами 3-5 ст. 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002г. проверка обоснованности и размера требований кредиторов, не подтвержденных вступившим в законную силу решением суда, осуществляется арбитражным судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором, с другой стороны.
 
    Согласно п.2 ст. 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (п.2 ст. 201.6).
 
    Согласно п.1 ст. 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.
 
    Таким образом, обращаясь с требованием о включении в реестр требования о передаче жилого помещения, заявитель должна доказать наличие заключенного в установленном законом порядке договора.
 
    Как следует из представленных в дело документов, ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» (продавец) и Конев С.П. (покупатель) 31 января 2011 подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с условиями которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия квартиры, расположенной по адресу: 9-ти этажный кирпичный жилой дом с промтоварным магазином  между домами № 150 и № 152 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ, со следующими характеристиками: трехкомнатная квартира № 1, общей проектной площадью 97,18 кв.м., этаж 1. (пункт 1 договора).
 
    Общая стоимость квартиры на момент подписания основного договора определена в сумме 2 137 960 руб. (пункт 2 договора).
 
    Как следует из пункта 3.2 договора покупатель в рамках заключенного договора обязался  оплатить должнику-застройщику сумму в размере 2 137 960 руб., а именно:
 
    - 1 000 000 руб. – будет оплачено должнику-застройщику путем внесения наличных денежных средств в кассу продавца в день заключения договора. Указанная сумма вносится в качестве обеспечения обязательств покупателя по заключению договора участия;    
 
    - 1 137 960 руб. будет оплачено путём внесения наличных денежных средств в кассу продавца до сдачи дома в эксплуатацию.
 
    Квитанциями к приходному кассовому ордеру № 6 от 31 января 2011 на сумму 1 000 000 руб., № 20 от 04 марта 2011 на сумму 200 000 руб., № 86 от 20 апреля 2011 на сумму 250 000 руб. подтверждается внесение заявителем в кассу ООО «СУ» ОАО «Башхимремонт» 1 450 000 руб.
 
    Далее, между ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» (застройщик) и Коневым С.П. (дольщик) оформлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 1 от 13 мая 2013, предметом которого в соответствии с пунктом 1.1 является долевое участие дольщика в финансировании строительства 9-ти этажного 36 квартирного жилого дома между домами № 150 и № 152 по улице Худайбердина в г. Стерлитамаке (строительный адрес), в объёме, установленном в договоре, и принятие по окончании строительства в собственность определенной в договоре доли (части) построенного дома – квартиру, а другая сторона застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод к эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства - трехкомнатную квартиру № 1, общей проектной площадью 97,18 кв.м., жилой проектной площадью 56,88 кв.м. на 1 этаже блока секции (подъезд) 1 в указанном жилом доме.         
 
    В приложении № 1 к указанному договору сторонами составлено описание объекта долевого строительства, определено местоположение жилого помещения, его описание, планируемая площадь квартиры.
 
    Приложением № 2 к договору № 1 от 13 мая 2013 установлены технические характеристики и требования по отделке спорной квартиры.
 
    В силу части 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
 
    В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Договор должен соответствовать требованиям статей 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон № 214-ФЗ), согласно пункту 3 которой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
 
    Как следует из материалов дела, 17 июня 2013 договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома зарегистрирован Управлением Росреестра по РБ за № 02-04-17/032/2013-955.
 
    В силу подпунктов 3,9 п.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случаях заключения предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
 
    Из условий предварительного договора купли-продажи квартиры и договора участия в долевом строительстве жилого дома следует, что названные договоры направлены на достижение сторонами единой цели: приобретение заявителем жилого помещения в многоквартирном доме и их продажа застройщиком по согласованной сторонами цене. Правовая квалификация возникших между сторонами отношений должна производиться с учетом совокупности содержащихся в договорах условий.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 Постановления N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
 
    В соответствии с частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
 
    Как следует из пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что договоры  являются заключенными, поскольку условия, предусмотренные предварительным и договором участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, заявителем выполнены; предмет договора сторонами согласован; должником не представлено доказательств, свидетельствующих о передаче (перечислении) денежных средств заявителю; также отсутствуют доказательства наличия разногласий в отношении предмета договора. 
 
    В настоящее время за квартиру № 1 застройщику уплачено 1 450 000 руб. и 687 960 руб. размер неисполненных обязательств.
 
    В силу пункта 5 ст. 201.6 Закона о банкротстве участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемом исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения и (или) стоимости переданного застройщику имущества. 
 
    В данном случае сумма, уплаченная именно застройщику по предварительному договору, предусматривающему передачу жилого помещения, составляет1 450 000  руб.  
 
    Исходя из изложенного, заявитель вправе участвовать в собраниях кредиторов должника с числом голосов, определяемом в  сумме 1 450 000 руб.        
 
    Суд, руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
 
 
    О п р е д е л и л:
 
 
    Заявленные требования Конева Сергея Петровича признать обоснованными.
 
    Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Строительное управление» ОАО «Башхимремонт» (ИНН 0268036064, ОГРН 1040203430706) требование Конева Сергея Петровича о передаче дтрехкомнатной квартиры № 1, общей проектной площадью 97,18 кв.м.,  жилой проектной площадью 56,88 кв.м., находящейся на 1 этаже первого подъезда 9-ти этажного 36 квартирного жилого дома с промтоварным магазином между домами № 150 и № 152 по ул. Худайбердина в г. Стерлитамак РБ (строительный адрес), за которую застройщику уплачено 1 450 000 руб. и 687 960 руб. размер неисполненных обязательств.  
 
    Определение подлежит немедленному исполнению.
 
    Определение может быть обжаловано в порядке п.3 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
 
    Судья                                                                                  Михайлина О.Г.