Дата принятия: 09 сентября 2013г.
Номер документа: А07-6131/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
факс(347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Уфа Дело № А07-6131/2013
09 сентября 2013
Резолютивная часть решения объявлена 02.09.2013
Полный текст решения изготовлен 09.09.2013
Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиховой И. З., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зайнетдиновой Д.Ш., рассмотрев дело по иску
Министерства земельных и имущественных отношений РБ(ИНН 0274045532, ОГРН 1020202552920)
к Закрытому акционерному обществу "Медицинский центр "Валеро» (ИНН 0274039433, ОГРН 1020202554294)
третье лицо –Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа
о взыскании 34 284 171 руб. 39 коп., обязании освободить занимаемые нежилые помещения
при участии в судебном заседании:
от истца – Гарипов Р.Р. по доверенности от 23.04.2013;
от ответчика – Рустамова В.В. по доверенности от 22.08.2013, Михайлова О.В. по доверенности от 17.06.2013;
от третьего лица – Галимова Л.И. по доверенности №5дв от 22.03.2013;
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Медицинский центр «ВАЛЕРО» о взыскании задолженности по арендной плате за период с ноября 2005 по январь 2013 в размере 7 722 458руб.81коп.; взыскании пени за период с ноября 2005 по январь 2013 в сумме 26 561 712руб.58коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.02.2013 по день исполнения денежного обязательства, начисляемых на сумму основного долга 7 722 458руб.81коп. по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25%, действующей на день предъявления иска; обязании ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» освободить занимаемый объект недвижимости – отдельно стоящее двух этажное здание, общей площадью 1234,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная,20/1 и передать по акту приема-передачи Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан.
До принятия решения по делу истец неоднократно уточнял исковые требования, окончательно определив в уточнениях за №РИ-09/18180 от 30 августа 2013 их в виде следующих требований к ответчику:
-взыскать задолженность по арендной плате за период с ноября 2005 по август 2013 в размере 2 000 237руб.61коп.;
-взыскать пени за период с ноября 2005 по август 2013 в сумме 8 438 354руб.23коп.;
-взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2013 по день исполнения денежного обязательства, начисляемые на сумму основного долга 2 000 237руб.61коп. по ставке рефинансирования ЦБ РФ – 8,25%, действующей на день предъявления иска;
-обязать ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» освободить занимаемый объект недвижимости – отдельно стоящее 2-х этажное здание, общей площадью1234,5 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная 20/1.
Уточнения исковых требований судом рассмотрены и приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено с учетом указанных уточнений.
Определением от 13 мая 2013 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (т.1.л.д.155-156).
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования с учетом принятых судом уточнений исковых требований от 30.08.2013, основывая их на нормах статей 309,395,610,614,622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» в отзывах на исковое заявление, в представленных суду в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменных пояснениях по делу требования истца отклонило, указав, что арендная плата в предъявленном истцом размере внесена добровольно согласно условиям договора аренды №7241 от 03.03.2005 по реквизитам, указанным в договоре и в установленный договором срок; Общество о смене собственника по объекту аренды и соответственно о переходе прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было уведомлено только в сентябре 2012, при этом арендные платежи, произведенные Обществом в Минземимущество Республики Башкортостан в период с сентябрь-октябрь 2012 последним были возвращены ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» со ссылкой на отсутствие оснований для принятия указанных арендных платежей; в последующем арендные платежи за указанные месяца были повторно перечислены истцу и приняты последним; в 2013 г. арендные платежи в полном объеме оплачены истцу, как арендодателю, по указанным им реквизитам. Требование о выселении ответчик рассматривает как злоупотребление правом со стороны истца, так как требование от отказе от вышеназванного договора и об освобождении арендуемого помещения заявлено в период после обращения Общества за выкупом арендуемого недвижимого имущества в соответствии с законодательством и в настоящее время в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело №А07-918/2013 по иску ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа Министерства земельных и имущественных отношений в реализации ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» преимущественного права выкупа арендуемого помещения, площадью 1234,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, д.20/1 (т.1,л.д.34-36; т.2.л.д.3-7; т.2,л.д.40-42; т.2.л.д.74-75; т.2.л.д.89-91).
Кроме того, по исковым требованиям имущественного характера за период с ноября 2005 по 11.04.2010 ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности, который просит суд применить.
Третье лицо - Управление муниципальной собственностью Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан свою позицию по исковому заявлению выразило в представленном суду отзыве, согласно которому указало, что арендные платежи за арендуемое ответчиком нежилое помещение ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» осуществляло надлежащим образом согласно договору аренды №7241 от 03.03.2005 путем безналичного перечисления платежей с расчетного счета с указанием правильных реквизитов Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (с учетом увеличения арендной платы); оснований для отказа от приема арендных платежей у Управления не имелось, так как документов, подтверждающих изменение стороны (арендодателя) по указанному договору не имелось, равно как отсутствовало и соглашение о расторжении названного договора (т.2.л.д.13-14).
Третье лицо в отзыве указало, что поскольку арендуемое ответчиком нежилое помещение находится в настоящее время в государственной собственности Республики Башкортостан, оставляет разрешение вопроса на усмотрение суда.
Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, третьего лица, суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Уфы (арендодатель) и ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» (арендатор) 03.03.2005 заключен договор №7241 о передаче объектов муниципального нежилого фонда г. Уфы в аренду, в соответствии с которым арендодатель совместно с балансодержателем на основании Постановления Главы администрации города Уфы от 20 октября 2004 №3833 передает, а арендатор принимает во временное пользование объект муниципального нежилого фонда г. Уфы – помещения на первом, втором этажах и в подвале, расположенных по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Центральная, 20/1, общей площадью 1234,5 кв.м. (т.1.л.д.14-16).
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 02.09.2002 (т.2,л.д.24).
В соответствии с п.2.1 договора условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие со 02.09.2002 и действуют до 02.09.2012.
Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 08.06.2005 за номером регистрации 02-04-02/079/2005-275 (т.1.л.д.14-16).
В пункте 2.3; 2.5 договора стороны установили, что окончание срока действия договора влечет безусловное прекращение обязательств сторон по договору, продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Разделом 3 договора установлено, что арендатор оплачивает арендную плату за пользование объектом нежилого фонда в пользу арендодателя в размере, определенном соответствующим решением Уфимского городского Совета, действующим на момент внесения платежа, расчет которой своевременно доводится до его сведения арендодателем. Изменение размера и условий оплаты арендной платы является изменением стандартной формы договора присоединения и соглашения к настоящему договору. Перерасчет арендной платы осуществляется с даты направления арендодателем уведомления арендатору об изменении размера и условий оплаты арендной платы (пункты 3.1 договора).
В материалы дела представлены расчеты годовой арендной платы (т.1.л.д.17-22, т.2).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления платежных требований (пункты 3.1; 3.3договора).
Пункт 3.5 договора предусматривает возможность начисления пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, в случае несвоевременного внесения арендной платы.
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 04 марта 2004 №35 «Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы» утвержден перечень имущества, находившегося в собственности г. Уфы, в который вошел спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Центральная,20/1 (№5681 в приложении №1 к вышеуказанному постановлению Правительства Республики Башкортостан) - т.2, л.д.109-110.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что на момент заключения вышеназванного договора аренды (03.03.2005) спорный объект аренды находился в собственности г. Уфы (т.2.л.д.109-110).
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2005 №181 «О внесении дополнений в приложение №1 к Постановлению Правительства Республики Башкортостан от 4 марта 2004 года №35 «Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы» в вышеназванное приложение №1 внесены изменения, согласно которым признано государственной собственностью Республики Башкортостан двухэтажное здание общей площадью 1234,5кв.м., расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная,20/1 (т.2.л.д.111-116).
Согласно договору №1375 передачи государственного имущества Республики Башкортостан от 01.11.2005 Администрация г. Уфы по акту приема-передачи от 01.11.2005 передала Министерству имущественных отношений Республики Башкортостан государственное имущество Республики Башкортостан на основании постановления Правительства от 19.08.2005 №181 «О внесении дополнений в приложение №1 к Постановлению Правительства Республики Башкортостан от 4 марта 2004 года №35 «Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы» государственное имущество Республики Башкортостан, в том числе отдельно стоящее двухэтажное здание, общей площадью 1234,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, 20/1 (т.2.л.д.85- 88).
Исходя из статьи 154 Федерального закона от 22.08.004 №122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.08.2004 №122-ФЗ) право собственности на имущество, передаваемое в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой соответствующими решениями уполномоченных органов, осуществляющих полномочия собственников имущества.
Названной нормой установлено, что к правоотношениям, возникающим при передаче имущества, в соответствии с настоящей частью, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в том числе определяющие момент возникновения права собственности на имущество, применяются в части, не противоречащей положениям настоящей статьи.
С учетом требований вышеуказанных правовых норм право собственности Республики Башкортостан на отдельно стоящее двухэтажное здание, общей площадью 1234,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, 20/1 возникло 19.08.2005г.
Несмотря на то, что факт и момент возникновения права собственности публичного образования в результате применения процедур разграничения государственной собственности на имущество, определяются в соответствии со специальными нормами Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ, которые исключают действие общего правила о возникновении права собственности на недвижимое имущество с момента его государственной регистрации, пунктом 2 статьи 4, статей 30.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрена возможность государственной регистрации права собственности, возникшей в результате разграничения государственной собственности.
Право собственности Республики Башкортостан на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 28.03.2007 серии 04 АА №/№857798,857799 (т.2,л.д.71-72).
Указанные свидетельства имеют отметку об обременении в виде аренды, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 марта 2007 сделана запись регистрации №02-04-01/028/2007-573.
Истец, полагая, что у ответчика за период с ноября 2005 по август 2013 по договору аренды №7241 от 03.03.2005 имеется задолженность по арендной плате в размер 2 000 237руб.61коп., ответчик должен уплатить за нарушение сроков внесения арендных платежей пени в размере 8 438 354руб.23коп., а также принимая во внимание то, что заключенный договор аренды от 03.03.2005 №7241 прекратил свое действие по причине окончания срока его действия, обратился в суд с настоящим иском.
Материально-правовые требования по иску обоснованы истцом статьями 309,395,610,614,622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» в отзывах на исковое заявление, в представленных суду в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменных пояснениях по делу требования истца отклонило, указав, что арендная плата в предъявленном истцом размере внесена в установленный договором срок и в полном размере согласно условиям договора аренды №7241 от 03.03.2005 по реквизитам, указанным в договоре, на счет Комитета по управлению собственностью г. Уфы, так как Общество о смене собственника по объекту аренды и соответственно о переходе прав и обязанностей арендодателя по названному договору аренды к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан было уведомлено только в сентябре 2012. При этом арендные платежи, произведенные Обществом в Минземимущество Республики Башкортостан в период с сентябрь-октябрь 2012 последним были возвращены ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» со ссылкой на отсутствие оснований для принятия указанных арендных платежей; в последующем арендные платежи за указанные месяца были повторно перечислены истцу и приняты последним; в 2013 г. арендные платежи в полном объеме оплачены истцу, как арендодателю, по указанным им реквизитам.
Требование о выселении ответчик рассматривает как злоупотребление правом со стороны истца, так как об отказе от вышеназванного договора со ссылкой на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и об освобождении арендуемого помещения получено Обществом только 17 июля 2013 (письмо истца от 12.07.2013, исходящий номер АХ-19/14297- т.2.л.д.121-122), то есть в период после обращения Общества за выкупом арендуемого недвижимого имущества в соответствии с законодательством и в то время, когда в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело №А07-918/2013 по иску ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа Министерства земельных и имущественных отношений в реализации ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» преимущественного права выкупа арендуемого помещения, площадью 1234,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, д.20/1 (т.1,л.д.34-36; т.2.л.д.3-7; т.2,л.д.40-42; т.2.л.д.74-75; т.2.л.д.89-91).
В отзывах на исковые требования ответчик указал, что после обращения ЗАО «Медицинский центр «Валеро» с заявлением о выкупе данного имущества в соответствии с ФЗ от 22.07.2002г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» в реализации преимущественного права ЗАО «Медцентр «ВАЛЕРО» на приобретение арендуемого имущества было отказано со ссылкой на наличие задолженности по арендным платежам, а также именно после указанного обращения ответчику стало известно из отказа о наличии задолженности.
При этом ответчиком представлено в материалы дела заявление №590 от 17.09.2012 года с выраженным намерением ответчика приобрести в порядке приватизации помещение, а также отказ истца выраженный в письме №АХ-18/19409 от 19.10.2012 года в предоставлении данного помещения в порядке приватизации.
Данный отказ был обжалован ответчиком в судебном порядке (дело №А07-918/2013), дело определением от 21 мая 2013 года приостановлено до рассмотрения настоящего дела.
Ответчик просит применить срок исковой давности по требованиям имущественного характера о взыскании задолженности и пени, предъявленным за период с ноября 2005 по 11.04.2010г.
Ответчик, возражая по заявленным требованиям, указал, что оплата производилась им в соответствии с условиями договора, при этом ответчиком самостоятельно пересчитывались суммы арендных платежей на основании соответствующих решений городского совета города Уфы в соответствующий период, в качестве доказательств оплаты ответчиком представлены платежные поручения (т.1, л.д. 64-151), которыми подтверждается оплата за период действия договора в пользу Комитета по управлению муниципальной собственностью г.Уфы, также представлены платежные поручения (т.1, л.д. 146-148), которыми подтверждается оплата, произведенная в пользу Истца за период с сентябрь 2012 года по январь 2013 года.
При этом ответчик пояснил, что платежи за данный период возвращены истцом ответчику с обоснованием отсутствия оснований для принятия платежей, истец подтвердил данные обстоятельства, при этом пояснить возврат, а также последующее принятие платежей в последующих периодах не смог, данные доводы также подтверждаются письмом Министерства земельных и имущественных отношений №АХ-19/20011 от 31.10.2012 из которого следует о возврате платежей за сентябрь и октябрь ввиду отсутствия оснований для принятия данных платежей. Ответчик считает, что Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, возвращая фактически произведенную оплату ответчиком, сам создал обстоятельства, на которых основывает требования. Указанные действия истца при добровольном и своевременном исполнении договорных обязательств ответчиком, а также в соответствии с позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда №127 от 25.11.2008, ответчик квалифицирует как злоупотребление правом.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, выслушав доводы представителей сторон, третьего лица, суд считает, что требования истца удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения договора аренды от 03.03.2005 №7241, суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды и размера арендной платы. Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора суд также не усматривает, стороны на такие обстоятельства не ссылаются.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущества к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при перемене лица на стороне арендодателя действует правило следования права аренды за вещью. Это означает, что если право собственности или другое вещное право (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на объект аренды переходит от прежнего арендодателя к другому лицу, то арендатор не утрачивает своего права пользования арендованным имуществом. Все права и обязанности арендодателя по договору аренды в полном объеме переходят к новому лицу. В частности, право на получение доходов от сдачи арендуемого имущества переходит к новому арендодателю независимо от факта переоформления договора. Изменения в договоре аренды при перемене арендодателя могут быть связаны только с изменением сведений об арендодателе. Новый собственник или другой титульный владелец имущества не вправе расторгнуть договор аренды или изменить его условия на основании перемены сторон. Это установление императивно, договор остается в силе всегда.
Из пункта 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Спорный объект аренды с 19.08.2005 в силу Распоряжения правительства Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2005 №181 «О внесении дополнений в приложение №1 к Постановлению Правительства Республики Башкортостан от 4 марта 2004 года №35 «Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы» признан государственной собственностью Республики Башкортостан.
Следовательно, на основании Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации после 19.08.2005 Комитет по управлению муниципальной собственностью г. Уфы утратил свои права и обязанности по названному договору аренды и не вправе был получать арендные платежи по договору аренды от 03.03.2005 №7241.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что в договор №7241 от 03.03.2005 изменений в сведения об арендодателе не вносились.
В силу статей 309,310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Ответчик указал, что о смене собственника (арендодателе) арендуемого им помещения он не был уведомлен ни стороны Комитета по управлению муниципальной собственностью г. Уфы, ни со стороны Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, как нового арендодателя, в связи с чем исполнение принятых по договору обязательств по внесению арендных платежей производилось им по сентябрь 2012 в соответствии с условиями названного договора и по реквизитам, указанным в договоре (т.1.л.д.64-145).
Указанный довод ответчика подтверждается материалами дела, в том числе письмом Управления муниципальной собственности г. Уфы от 06.05.2013 №1979-УС, платежными поручениями по внесению арендных платежей, актом сверки, письмом Министерства земельных и имущественных отношений от 11 июля 2013 за №АХ-19/14213 (т.2.л.д.79-80,т.1.л.д.62-63;т.1.л.д.64-151, т.2.л.д.8-9).
Доказательств уведомления ответчика о смене собственника в период до сентября 2012 и предоставлении Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан расчетов арендной платы по спорному объекту аренды ЗАО «Медицинский центр «Валеро», с указанием реквизитов для из перечисления, истец суду не представил и такие доказательства в материалах дела отсутствуют (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец в качестве доказательств уведомления ответчика о смене арендодателя (собственника), а также в качестве доказательства направления в его адрес расчетов арендной платы по спорному объекту аренды представлены ксерокопии писем от 14.02.2006, от 22.05.2006г. №ИЗ-45/5629 (т.2.л.д.82-84).
Суд неоднократно просил истца представить подлинники указанных писем, а также доказательства их направления ответчику. Истец в нарушение требований ст.65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такие доказательства суду не представил. Ответчик факт получения данных писем отрицает.
В силу пункта 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, а также принимая во внимание письменный ответ Министерства Земельных и имущественных отношений № АХ-19/19048 от 15.10.2012, из которого следует об отсутствии возможности предоставления переписки между истцом и ответчиком за 2006 (т.2,л.д.123), письма истца в адрес ЗАО «Медицинский центр «Валеро» за №АХ19/14213 от 11.07.2013 о направлении расчетов годовой арендной платы по договору аренды №7241 от 03.03.2005 за период с 01.11.2005 по 2013год с доказательствами его направления (т.2.л.д.79-81), суд приходит к выводу о недоказанности истцом факта уведомления ответчика о смене собственника и направления ему расчетов арендной платы в 2006г. Доказательств направления истцом ответчику расчетов арендной платы за период с ноября 2005 по 2013 по спорному объекту аренды ранее 11.07.2013 истец суду не представил и такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Представленное истцом письмо от 12.07.2013 №АХ-19/14297 об отказе от договора №7241 от 03.03.2005 на основании п.2ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что отказ от договора произведен истцом после обращения ответчика в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением от 17.09.2012 на приватизацию спорного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и получением последним указанного заявления 20.09.2012(т.1.л.д.43,т.2.л.д.121).
В доказательство уведомления ответчика об освобождении помещении (требование), истцом было представлено также письмо АХ-19 от 22.08.2012 года и реестр отправлений №205 от 25.09.2012 года. При этом в данном реестре в качестве получателя указано ЗАО «Валеро», между тем ответчиком является ЗАО Медицинский центр «Валеро», на самом письме указан адрес: г. Уфа, ул. Пушкина,103, тогда как юридический адрес ответчика - г. Уфа, ул. Менделеева,21 (т.1.л.д.21).
Как пояснил Ответчик, по адресу - г. Уфа, ул. Пушкина,103 ЗАО МЦ «Валеро» никогда не находилось, при этом отметил что по данному адресу располагается Уфимское училище искусств и концертный зал данного училища, отношения к которому ответчик не имеет.
Истец представил расчеты арендной платы по спорному объекту аренды за период с ноября 2005 по август 2013 исходя из методики определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом, утвержденной постановлениями Правительства Республики Башкортостан «О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан» от 21.10.2004 №210, от 29.12.2007 №403.
Как следует из представленных расчетов за период с ноября 2005 по 2013 включительно они утверждены заместителем министра земельных отношений Республики Башкортостан только 28.08.2013г.
Доказательств того, что указанные расчеты, утвержденные только 28.08.2013, ранее направлялись в адрес ответчика, истец суду не представил и такие доказательства в материалах дела отсутствуют.
Из буквального толкования п.3.1 договора следует, что размер арендной платы подлежит изменению лишь с момента уведомления арендатора.
Учитывая отсутствие каких либо уведомлений, а также отсутствие подписанных между сторонами расчетов, кроме расчета от 03.05.2005 года со сроком действия с 01.07.2004 года в соответствии с позицией изложенной постановлении Президиума ВАС РФ № 1709/11 от 05.11.2011, суд считает что размер арендной платы установлен подписанным сторонами договора расчетом и не был изменен в последующем сторонами в связи с нарушением Арендодателем обязанности по предоставлению расчета. Согласно п.4.1. выше названного договора Арендодатель обязан своевременно доводить до сведения Арендатора расчеты арендной платы в случае изменения размера и порядка внесения.
Вместе с тем, суд принимает во внимание, что оплачиваемые ответчиком ежемесячно арендные платежи полностью соответствуют условиям договора, что также подтвердил и не оспаривает представитель третьего лица.
При этом, из письменных пояснений ответчика, поддержанных в судебном заседании, следует, что ЗАО «Медицинский центр «Валеро» расчеты арендных платежей осуществлялись самостоятельно в соответствии с договором и решений городского совета города Уфы в соответствующим периоде.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ № 1709/11 от 05.11.2011 изменение согласованной договором методики расчета (механизма расчета) арендной платы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ссылку истца на наличие оснований применения иной методики (утвержденной Постановлением Правительства Республики Башкортостан «О Порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан» от 29.12.2007 г.№403) суд находит несостоятельной.
По расчету истца ответчик должен был перечислить арендную плату Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан за период с ноября 2005 по август 2013 в размере 2 000 237руб.61коп. Размер неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей составил по расчету истца 8 438 354руб.23коп.
Из двухстороннего акта сверки, составленного между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа и ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» по состоянию на 20.03.2012 следует, что за период с ноября 2005 по март 2012 ответчиком оплачено арендных платежей в размере 4 537 796руб.40коп.(т.1.л.д.62-63) и в последующем также внесены арендные платежи по сентябрь 2012г. в полном объеме в соответствии с принятыми по договору аренды обязательствами (т.1.л.д.141-145).
С сентября 2012г. арендные платежи вносились ответчиком на счет Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан а (т.1.л.д.146-151) и в период с января 2013 по август 2013 внесена арендная плата также на счет истца в общей сумме 276 076руб.49коп.
Указанные обстоятельства подтверждаются в представленном суду истцом акте сверки по состоянию на 27.08.2013.
Вышеуказанные фактические обстоятельства по делу безусловно свидетельствуют о внесении ответчиком арендных платежей за период с ноября 2005 по август 2013 значительно в большем размере, чем за указанный же период определил истец.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковой давностью признается срок для защиты права по иску, право которого нарушено. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Ответчиком при рассмотрении спора заявлено о пропуске срока исковой давности по имущественным требованиям о взыскании долга и неустойки за период с ноября 2011 по 11.04.2010г.
Как следует из искового заявления, истцом заявлены требования о взыскании задолженности за период с ноября 2005 по август 2013, а также неустойки за период с 11.11.2005 по 27.08.2013.
Исковое заявление поступило в арбитражный суд 11.04.2013 (т.1.л.д.4). Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям имущественного характера по 11.04.2010.
Поскольку истец обратился в арбитражный суд 11.04.2013, суд считает исковые требования за период с 01.01.2005 по 11 04.2010г. по сумме долга в размере 1504400руб.82коп. и пени за указанный период в размере 7 468 460руб.64коп. не подлежащими удовлетворению связи с пропуском истцом срока исковой давности.
Требования истца по взысканию с ЗАО «Медицинский центр «Валеро» за период с 11.04.2010 по август 2013 арендной платы в размере 495836руб.79коп. и неустойки в размере 969893руб.59коп. суд считает не подлежащими удовлетворению, так как ответчиком принятые по договору аренды обязательства в части внесения арендных платежей исполнены в полном объеме и в соответствии с условиями обязательства (ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано выше, при перемене собственника сданного в аренду имущества, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В связи с этим, полученные Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфы от ответчика в счет арендной платы после 19.08.2005 денежные средства являются неосновательным обогащением на стороне КУМС Администрации ГО г. Уфа.
Если арендатор не был извещен о переходе права собственности на объект аренды и вносил после этого плату прежнему арендатору, то в силу применяемой по аналогии нормы ч.3 ст.382 Гражданского кодекса Российско Федерации риск вызванных этим неблагоприятных последствий несут первоначальный и новый арендодатель. Таким образом, новый собственник не вправе взыскивать с арендатора плату за уже оплаченный период пользования имуществом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
При таких обстоятельствах, истцом в данной ситуации выбран неверный способ защиты путем обращения в суд за повторным взысканием уплаченной ответчиком арендной платы, при том, что в данном случае имеет место неосновательность получения данных денежных средств со стороны КУМС Администрации ГО г. Уфа.
С учетом вышеизложенной правовой позиции и принимая во внимание фактические обстоятельства дела (арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником) правовых оснований для возложения на арендатора обязанности повторно произвести внесение арендной платы за тот же период и в размере, который по расчету истца даже меньше, чем фактически оплачено ответчиком, у суда не имеется.
На арендатора, исполнившего обязанность по внесению арендной платы в бюджет муниципального образования, после разграничения и перехода собственности на объект аренды в республиканскую не может быть повторно возложена обязанность по уплате арендной платы в республиканский бюджет.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом. Выбор конкретного способа защиты права зависит не только от воли лица, обращающегося в суд, но и от тех обстоятельств, при наличии которых испрашивается судебная защита. Суд пришел к выводу, что избранный истцом способ защиты не соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.
Отказ в удовлетворении требования по взысканию основной задолженности влечет соответственно отказ в удовлетворении акцессорного требования истца о взыскании с ответчика определенной по иску неустойки за период в пределах срока исковой давности (за пределами срока исковой давности отказано за пропуском срока исковой давности) и начислении процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2013.
Требования истца об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения суд считает не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
Как следует из искового заявления, требование об освобождении ответчиком арендуемого помещения заявлено на основании ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Срок действия договора определен до 2 сентября 2012 и в силу п.2.3 договора его окончание влечет безусловное прекращение обязательств по договору.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, по окончании срока действия договора ответчик продолжил пользование арендованным помещением, при этом возражений со стороны арендодателя не поступало и по состоянию на момент рассмотрения спора в суде спорное помещение из владения ответчика не выбывало.
Представленное истцом письмо от 12.07.2013 №АХ-19/14297 об отказе от договора №7241 от 03.03.2005 на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу продления договора на неопределенный срок согласно ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о том, что истец рассматривает названный договор аренды как продленный на неопределенный срок и отказ от договора (п.2 ст.610 ГК РФ) произведен истцом только после обращения ответчика в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением от 17.09.2012 на приватизацию спорного объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и получением последним указанного заявления 20.09.2012((т.1.л.д.43,т.2.л.д.121).
Кроме того, в момент рассмотрения настоящего спора, в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан находится дело №А07-918/2013 по иску ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании незаконным отказа Министерства земельных и имущественных отношений в реализации ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО» преимущественного права выкупа арендуемого помещения, площадью 1234,5 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, д.20/1.
Рассмотрение указанного другого дела №А07-918/2013 приостановлено до рассмотрения настоящего дела.
Норма об исключительном праве на приватизацию введена законодателем с целью защиты прав лица, арендующего государственное (муниципальное) имущество.
При этом исключительное право на приватизацию предполагает не только право на выкуп помещений, но и право на пользование таким имуществом (Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 159-ФЗ).
С учетом статуса сторон единственным легальным основанием владения и пользования нежилыми помещениями (до заключения договора купли-продажи) могут быть только арендные отношения.
В сложившейся ситуации норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, являющаяся общей по отношению к нормам приватизационного законодательства, не должна применяться, а спорные помещения не могут быть истребованы из владения общества.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.10.2010 N 5153/10 выражена правовая позиция, согласно которой отказ арендодателя от договора на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса, при условии, что до такого отказа арендатор заявил о реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества, является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса). С учетом того, что способы защиты исключительного (преимущественного) права на приватизацию имущества, находящегося в публичной собственности не зависят от оснований приобретения такого права (Указ Президента Российской Федерации от 24.12.1993 N 2284 (об утверждении Государственной программы приватизации), либо Закон N 159-ФЗ), правовой подход, изложенный в названном постановлении, подлежит применению и в настоящем споре.
Суд при оценке требований, заявленных истцом, полагает необходимым отметить также следующее.
По общему правилу, закрепленному в пункте 3 статьи 10 Гражданского кодекса, добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Вместе с тем, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1, 2 статьи 10 Гражданского кодекса).
В данном случае, требование об освобождении помещения (фактический отказ от договора аренды) заявлено в период после обращения общества за выкупом арендуемого недвижимого имущества в соответствии с законодательством. Более того, на рассмотрении Арбитражного суда Республики Башкортостан (дело N А07-918/2013) находится иск ответчика к истцу об оспаривании данного отказа.
По смыслу п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» при совершении субъектом Российской Федерации действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствовать реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендованного имущества, арендатор сохраняет указанное право.
В свете изложенных обстоятельств, требование Министерства земельных и имущественных отношений РБ об освобождении ответчиком спорного объекта аренды, суд находит направленным на ограничение в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, д. 20/1, что не соответствует закону и нарушает права ЗАО «Медицинский центр «ВАЛЕРО», как субъекта предпринимательской деятельности.
При таких обстоятельствах действия истца (арендодателя), расторгшего договор аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса, и обратившегося в арбитражный суд с требованием об освобождении арендуемых обществом нежилых помещений, признаются судом злоупотреблением правом, поскольку имеют своей целью воспрепятствовать реализации арендатором права на приобретение в собственность муниципального имущества.
При этом суд учитывает судебно арбитражную практику (постановления ФАС СКО по делу №А32-21169/2011 и по делу №А32-4541/2012), а также правовые подходы, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.10.2004 N 8974/04. В названном деле рассматривался иск Департамента имущества города Москвы об освобождении нежилого помещения. Истец в обоснование требований ссылался на истечение срока заключенного с акционерным обществом договора аренды нежилого помещения. Поскольку пользование помещением продолжилось, договор возобновлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса). Департамент на основании статьи 610 Гражданского кодекса направил акционерному обществу уведомление об отказе от договора и освобождении нежилого помещения. Отказ освободить помещение послужил основанием для обращения с иском. Отменяя постановление кассационной инстанции (об удовлетворении требований), и оставляя без изменения апелляционное постановление (об отказе в иске), Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что право общества на аренду нежилого помещения признано законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества. К договору аренды, заключенному в соответствии с законодательством о приватизации, не могут быть применены положения статьи 610 Гражданского кодекса о прекращении договора аренды по истечении срока договора. В сложившейся ситуации арендные отношения неразрывно связаны с правоотношениями по приватизации недвижимого имущества и в силу этого не могут регулироваться общегражданским законодательством (нормами Гражданского кодекса об аренде).
Приведенный в названном постановлении правовой подход к регулированию арендных отношений создает необходимые гарантии прав и интересов юридических лиц, вступающих (в качестве слабой стороны) в приватизационный процесс с государственными (муниципальными) органами, обладающими соответствующими властными полномочиями.
Исходя из принципа правовой определенности, в силу которого судебные органы обязаны обеспечить защиту прав участников оборота во взаимоотношениях с государством, а также с учетом правового подхода, изложенного в постановлении от 26.10.2004 N 8974/04, суд, принимая во внимание положения статьи 1 Протокола N 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950, обязывающей национальные суды соблюдать баланс публичных и частных интересов в вопросах защиты прав собственности, признает справедливым сохранение права аренды занимаемого помещения за ЗАО «Медицинский центр «Валеро» , а также полагает, что основания для удовлетворения требования истца об освобождении имущества, мотивированного прекращением арендных отношений с ответчиком (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса), отсутствуют.
С учетом вышеизложенной правовой позиции исковые требования истца удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат возложению на истца. Но учитывая, что истец освобожден от уплаты госпошлины, государственная пошлина не взыскивается.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан к Закрытому акционерному обществу "Медицинский центр "Валеро» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 000 237 руб. 61 коп., пени в сумме 8 438 354 руб. 23 коп., начислении процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2013 по день исполнения денежного обязательства на сумму долга 2 000 237 руб. 61 коп. по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации 8,25% годовых и обязании Закрытое акционерное общество "Медицинский центр "Валеро» освободить занимаемый объект недвижимости – отдельно стоящее 2-х этажное здание, общей площадью 1234,5 кв.м., расположенное по адресу: Республики Башкортостан, г. Уфа, ул. Центральная, 20/1, отказать.
Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
Судья И.З.Салихова
____________________________
Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/
