Решение от 19 июня 2013 года №А07-20703/2012

 
 
  АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
 
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс (347) 272-27-40, ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Уфа                                                                   
 
    19 июня 2013 года.                                                       Дело № А07-20703/2012
 
 
    Полный текст решения изготовлен 19 июня 2013 года.
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2013 года.
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи                              Кутлина Р.К., при ведении протокола судебного заседаниясекретарем судебного заседания Бакировой А.Т., рассмотрел дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Сурковой Елены Николаевны (ОГРНИП 308027419800070, ИНН 027415344597)
 
    к ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» (ИНН 0275068170, ОГРН 1090280017365)
 
    третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: судебный пристав исполнитель – заместитель старшего судебного пристава Управления ФССП России по Республике Башкортостан Мурзабулатов Р.У.; ООО «ТриэР»; ОАО «Сбербанк России» (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195),  ОАО «МТС-Банк» (ИНН 7702045051, ОГРН 1027739053704)
 
    о признании недействительным отчета №1534-12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений,
 
    с участием в судебном заседании:
 
    от заявителя: Соболев В.А., представитель по доверенности от 15.10.2012 года;
 
    от ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ»: не явились, извещены надлежащим образом;
 
    от судебного пристава исполнителя – заместителя старшего судебного пристава Управления ФССП России по Республике Башкортостан Мурзабулатова Р.У.: Исмагилова Л.Л., представитель по доверенности от 01.12.2012 года;
 
    от остальных третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.
 
 
    Индивидуальный предприниматель Суркова Елена Николаевна обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительным отчета №1534-12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 723,9 кв.м., расположенных по адресу: РБ, г.Уфа, ул.Кирова, 128/1, должника Сурковой Е.Н., составленного 08.10.2012 года ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» .
 
    В судебном заседании представитель заявителя требования поддержал.
 
    Ответчик с требованиями не согласился.
 
    Судебный пристав-исполнитель также не согласился с заявленными требованиями.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования предпринимателя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Как следует из материалов дела, на основании исполнительного листа №005411365 от 04.05.2012 г. выданного Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу № А07-6214/2011 согласно решению от 09.11.2011 г., судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство №1023/08.03.02. Данное исполнительное производство входит в состав сводного исполнительного производства № 1219/11/09/03/02-СД. В целях обеспечения исполнения исполнительного документа, судебным приставом – исполнителем наложен арест на имущество должника, а именно: нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Кирова, 128/1 общей площадью: 723,9 кв. м., этаж цоколь 1,2, номера на поэтажном плане лит. А3 цок. 62,3,4.5,17,18,19; эт. 1 пом. 56,57,60,61,62,64,65,66,66,74,75,76, эт.2, пом.2,3,4,5,6,7. Постановлением от 03.09.2012 г. был привлечен к участию в исполнительном производстве №1023/08/03/02 специалист- оценщик ООО «Центр независимой оценки «Эксперт» для оценки рыночной стоимости указанного арестованного недвижимого имущества. В соответствии с отчетом, составленном экспертом-оценщиком №1534-12 от 08.10.2012 г. рыночная стоимость арестованного недвижимого имущества составила 9 987 000 руб.
 
    В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной им в постановлении №6083/12 от 23.10.2012 года оспаривание величины стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов, как сторон исполнительного производства, так и судебного пристава-исполнителя, выносящего на основании отчета оценщика постановление об оценке имущества должника, которое тоже может быть оспорено в случае нарушения им прав и законных интересов сторон исполнительного производства.
 
    Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
 
    В силу абз.3 ст.6 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ «Об исполнительном производстве» лица, участвующие в исполнительном производстве, извещаются об исполнительных действиях и о мерах принудительного исполнения или вызываются к судебному приставу-исполнителю либо на место совершения исполнительных действий повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, телеграммой, с использованием электронной, иных видов связи и доставки или лицом, которому с его согласия судебный пристав-исполнитель поручает их доставить.
 
    На основании ч.3 ст.24 «Об исполнительном производстве» извещение, адресованное лицу, участвующему в исполнительном производстве, направляется по адресу, указанному в исполнительном документе, если лицо, участвующее в исполнительном производстве, или его представитель не указали иной адрес. Извещение может быть направлено по месту работы лица, участвующего в исполнительном производстве. Судебный пристав исполнитель знал о моем месте проживания, а также о месте работы, однако не уведомил меня, тогда как вся информация обо мне как о должнике содержится в исполнительном деле.
 
    Согласно ч. 1, 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.
 
    Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке (ч. 4 ст. 85 Закона N 229-ФЗ).
 
    В материалах дела также отсутствуют данные о том, что  судебный пристав-исполнитель уведомил предпринимателя о произведенной оценке.
 
    В соответствии со ст. 12 Федерального закона 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В соответствии с п.И разд. .IV Федерального Стандарта Оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)» в отчете должны быть отражены результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам. На основании пп.з п.8 Федеральным стандартом оценки №3 «Требования к отчету об оценке» утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №254 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.
 
    Исходя из смысла ст.1 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 2.10.2007 №118 -ФЗ на судебного пристава исполнителя возложена задача по осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также актов других органов и должностных лиц. Ввиду этого в полномочия судебного пристава исполнителя не входит принятие управленческих функций.
 
    В соответствие со ст.3 ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. №118-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
 
    Судебный пристав исполнитель обратился в ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» для определения стоимости нежилых помещений пл.723,9 кв.м, расположенных по адресу: г.Уфа, ул.Кирова, 128/1 для последующей реализации на торгах. Судебный пристав исполнитель будет первоначально исходить именно от определенной оценщиком цены данных помещений.
 
    Суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке №1534 «Об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общ. площадью 723,9 кв.м., расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Кирова, 128/1, должника Сурковой Е.Н.» составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, которые заключаются в следующем.
 
    В силу п.4 раздела IIФедерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке» утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №254 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:
 
    в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
 
    информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта опенки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
 
    содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
 
    состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).
 
    В соответствии с п. 20,22 ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
 
    Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
 
    Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
 
    б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
 
    в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
 
    г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.
 
    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
 
    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    В таблице  отчета №1534-12 (на стр.4) перечислены методы, которые      были   использованы, но в отчете отсутствует обоснование   используемых методов, а  также отсутствуют методы, которые не использовались. Оценщиком не были использованы затратный и доходный подходы, следовательно, отсутствуют расчеты определения коэффициентов. Хотя в отчете оценщик указал общую характеристику затратного и доходного подходов.
 
    В отчете (стр. 4) в таблице 1.2, указана «Цель оценки «Для принятия управленческих решений».   Однако   данная   цель   не   соответствует   договору.   Судебный пристав-исполнитель не   является управленцем.
 
    В отчете (на стр.6) установлены ограничения, по смыслу которых  Отчет не может быть использован для установления цены реализации объекта оценки.
 
    В отчете (на стр. 7), в таблице качественных и количественных характеристик отсутствует указание на инвентаризационную стоимость объекта оценки и степень износа.
 
    В отчете (стр. 13) отсутствуют функциональные недостатки и износ объекта в какой-либо форме.
 
    В отчете (стр.13) не определено вещное право на земельный участок, хотя также должно подлежать оценке и учету. Оценщик не запрашивал никаких сведений о вещных правах на земельный участок, не определил его площадь и другие количественные и качественные характеристики, не установил кадастровую стоимость участка, поэтому не мог учесть вещные права землепользования. Таким образом, определенная им рыночная стоимость объекта оценки недостоверна .
 
    В отчете (стр. 18) отсутствует конкретизация источников информации, что нарушает принцип обоснованности отчета об оценке. Также отсутствуют какие бы то ни было обоснования величин корректировок. Обоснование аналогичности сравниваемых объектов отсутствует.
 
    В отчете на стр.18 указано, что объект оценки требует ремонта. Это противоречит мнению оценщика изложенного на стр. 13, где указано на то, что функциональные недостатки и износ объекта в какой-либо форме отсутствуют, т.е. объект не нуждается ни в каком ремонте. Информация по определению необходимости или ненужности ремонта объекта оценки не представлена. Что также не соответствует требованиям Федерального Стандарта Оценки №3.
 
    В отчете (Стр. 19) обоснования содержания таблицы 8 отсутствует.
 
    В отчете (Стр. 22) оценщик аргументировал неприменения доходного подхода. Причина неприменения - не предоставление информации заказчиком, а не неприменимость метода. Запросов оценщик не сделал ни одного, о невозможности проведения объективной и обоснованной оценки не уведомил. При этом в случае с доходным подходом оценщик отказался от использования недокументированных обстоятельств, а в случае со сравнимыми продажами - наоборот, построил весь подход на недокументированных данных. В отчете на стр. 23 указано, что полученные результаты даны для совершения сделки с объектом. Данное утверждение цели противоречит целям, указанным на стр. 4, таблице 1.2, где целью указано определение рыночной стоимости и использование результатов для принятия управленческих решений.
 
    Исходные данные неполны и не достоверны, поскольку оценщик не может самостоятельно с точностью до кв. см. определить площадь объекта оценки. В соответствии с пп. е п.8 Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке» утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №254 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена информация в зависимости от объекта оценки, в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях, количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
 
    При этом, недостоверным в отчете является указание (на стр. 4) неудовлетворительного состояния объекта оценки. В силу п. 15 V раздела  Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке» утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. №254, в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
 
    Кроме того, определением от 02.04.2013 года по делу № А07-20703/2012 была назначена экономическая экспертиза для установления рыночной стоимости указанных нежилых помещений. Согласно отчету №096-13 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, 1,2, цок.этажей, пристроенных к 2-х этажному нежилому зданию общей площадью 723,9 кв.м., расположенных по адресу: РБ, г. Уфа, ул. Кирова, д. 128/1, составленного ООО «Регион-Консалтинг», рыночная стоимость вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на 08.10.2012 г. составляет 28 824 000 руб., что превышает стоимость спорной оценки в три раза.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования заявителя обоснованны.
 
    Расходы по государственной пошлине в сумме 4000 руб. относятся на ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Заявление индивидуального предпринимателя Сурковой Елены Николаевны (ОГРНИП 308027419800070, ИНН 027415344597) удовлетворить.
 
    Признать недействительным отчет №1534-12 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, общей площадью 723,9 кв.м., расположенных по адресу: РБ, г.Уфа, ул.Кирова, 128/1, должника Сурковой Е.Н., составленный 08.10.2012 года ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» (ИНН 0275068170, ОГРН 1090280017365).
 
    Взыскать с ООО «Центр независимой оценки «ЭКСПЕРТ» в пользу индивидуального предпринимателя Сурковой Елены Николаевны судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном  объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aac.ru.
 
 
    Судья                                                                          Р.К.Кутлин