Решение от 13 июня 2013 года №А07-20105/2012

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс(347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Уфа                                                                 
 
    13 июня 2013года                                                      Дело № А07-20105/2012
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 07 июня 2013года
 
    Полный текст решения изготовлен 13 июня 2013года
 
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи        Нурисламовой И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Беляевой И.И., рассмотрев дело по иску
 
    Индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Алексеевича (ИНН 027708413804)
 
    к Товариществу собственников жилья «Свердлова» (ИНН 0274078545)
 
    о признании договора аренды незаключенным и взыскании 176733 руб.
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – Петров С.А., паспорт
 
    от ответчика – явки нет, уведомлены 
 
 
    ИП Петров С.А. (далее истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ТСЖ «Свердлова» (далее ответчик) о признании договора аренды от 19.04.2012г. незаключенным и взыскании 176733руб., в том числе сумма неосновательного обогащения в размере 130000руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1733руб., сумма расходов на проведение ремонтных работ в размере 45000руб.
 
    В качестве оснований обращения с настоящим иском указано на незаключенность договора аренды по причине отсутствия доказательств передачи объекта аренды в пользование истцу, а также невозможность его использования в качестве объекта аренды.
 
    Правовым основанием заявленных требований истец указал положения ст.ст. 395, 433, 607, 1102, 1107,  Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Истец в ходе судебного исковые требования поддержал в полном объеме.
 
    Ответчик явку своего представителя не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, по известному суду адресу, указанному в выписке из Единого государственного реестра юридических лиц: 450000, г.Уфа, ул.Свердлова, д.98. Кроме того, стороны и лица, участвующие в деле уведомлены о времени и месте рассмотрения дела публично, путем размещения информации о движении дела на официальном сайте суда.
 
    Дело рассмотрено без участия ответчика по правилам ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
 
    Исследовав материалы и обстоятельства дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    19.04.2012 г. между Петровым С.А. (арендатор) и ТСЖ «Свердлова» (арендодатель) подписан договор аренды б/н, по условиям которого арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 200 кв.м. (110 кв.м. – основная площадь, 90 кв.м. вспомогательная), расположенное на цокольном этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Свердлова, д.98 и имущество расположенное в этом помещении, которое указывается в акте приема-передачи. Арендатор использует имущество в целях размещения любого вида деятельности не запрещающего законодательством. Срок действия договора сторонами установлен на 11 (одиннадцать) месяцев (п.1.1, 1.2, 4.1 договора – л.д. 11-16).
 
    Размер арендной платы и порядок расчетов по договору стороны предусмотрели п. 2.1, 2.3 договора: Арендная плата за пользованием имуществом начинает начисляться с 15.06.2012г. и составляет 70000 руб. за календарный месяц. За период с 19.04.2012г. по 15.06.2012г. арендная плата не взимается, в виду производства в арендуемом помещении ремонтно-строительных работ. Оплата производится авансом за один календарный месяц не позднее 25 числа предыдущего месяца.
 
    Дополнительным соглашением от 19.04.2010г. к договору аренды стороны договорились об изменении размера арендной платы, а именно: размер арендной платы за использование имущества, указанного в п.1.1 договора, арендная плата в период с 15.06.2012г. по 01.10.2012г. составляет 60000 руб. за календарный месяц; с 01.10.2012г. – 70000 руб. (л.д.15).
 
    Полагая, что указанный договор аренды нежилого помещения является незаключенным по причине невозможности его использования в связи с систематическим затоплением (цокольный этаж), а также то, что после произведенного истцом ремонта по устранению последующих затоплений и недостигнутого положительного результата истец не вступил в пользование имуществом, указанным в п.1.1 договора аренды, а именно между истцом и ответчиком не состоялась передача нежилого помещения, как того требовал п.1.1 договора аренды, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав пояснения истца, суд исковые требования находит обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Материалами дела установлено, что между сторонами по делу сложились гражданские правоотношения из договора аренды (гл.34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Из пункта 1.1 договора следует, что арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение общей площадью 200 кв.м. (110 кв.м. – основная площадь, 90 кв.м. вспомогательная), расположенное на цокольном этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Свердлова, д.98 и имущество расположенное в этом помещении, которое указывается в акте приема-передачи.
 
    В соответствии с письмом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 29.05.2013 года по состоянию на 28.05.2013 год на цокольный этаж здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Свердлова, дом 98 зарегистрированные права отсутствуют.
 
    Как определено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
 
    Размер арендной платы и порядок расчетов по договору сторонами определен в разделе 2 договора аренды с учетом изменений, согласованных в дополнительном соглашении к договору от 19.04.2010г. (л.д. 15). Размер арендной платы составляет в период с 15.06.2012г. по 01.10.2012г. составляет 60000 руб. за календарный месяц; с 01.10.2012г. – 70000 руб. За период с 19.04.2012г. по 15.06.2012г. арендная плата не взимается, в виду производства в арендуемом помещении ремонтно-строительных работ. Оплата производится авансом за один календарный месяц не позднее 25 числа предыдущего месяца.
 
    Однако имущество, определенное сторонами в договоре истцу в пользование не передавалось, акт приема-передачи отсутствует. Дата дополнительного соглашения по договору находится в противоречии с договором аренды, заключенным 19.04.2012 года, то есть договор аренды заключен позднее даты дополнительного соглашения к нему.
 
    Материалами дела установлено, что истцом после подписания договора аренды б/н от 19.04.2012г. произведена оплата за первый и последний месяцы аренды в сумме 130000 руб. (60000+70000), что подтверждается платежными поручениями № 7191498 от 20.04.2012г. на сумму 60000 руб. и № 7200778 от 23.04.2012г. на сумму 70000 руб. (л.д.24,25).  
 
    Кроме того, в период с 19.04.2012г по 15.06.2012г. истцом подлежащее принятию в аренду нежилое помещение не использовалось по назначению по причине проведения в нем ремонтно-строительных работ, в том числе и по устранению причин затопления нежилого помещения, которое необходимо было принять в использование по договору аренды.  
 
    В материалы дела истцом представлены доказательства о невозможности использования помещения по договору аренды, а именно документы о проведенных работах по гидроизоляции нежилого помещения по адресу: г.Уфа, ул.Свердлова, 98. На основании договора подряда № 001 от 22.06.2012г., заключенного между Петровым С.А. (заказчик) и Ахмадуллиным Р.Р. (подроядчик), подрядчиком были произведены работы по гидроизоляции подвального помещения частично  на общую сумму 45000 руб. в виде дренажного приямка с крышкой из полипропилена 50х50х60 и изготовления отмостка 1х15х0,30. Квитанцией к приходному кассовому ордеру № 0135 от 11.07.2012г. истцом оплачено подрядчику 45000 руб. за частичное производство работ (л.д.17-23).
 
    В материалах дела также имеется переписка и акт-предписание  МУП «Уфаводоканал» от 13.07.2012 года  с указанием на незамедлительное устранение неполадок, связанных с канализационной системой (л.д. 31-34).
 
    Кроме того, в ходе судебного разбирательства были опрошены свидетели Ахмадуллин Р.Р. (подрядчик по договору о производстве гидроизоляционных работ от 22.06.2012 года) и Каримов А.Ш. (мастер МУП «Уфаводоканал»), подтвердивших факт затопления помещения, являющего предметом аренды и невозможность его использования по причине затопления из-за нарушений в работе системы канализации.
 
    Показания свидетелей полностью согласуются между собой и с материалами дела, в частности с доводами истца по делу.
 
    В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
 
    С учетом изложенного и в связи с невозможностью использования нежилого помещения, указанного в п.1.1 договора аренды по назначению Петровым С.А. 10.07.2012г. было направлено ответчику (арендодателю) уведомление о расторжении договора аренды и возврате уплаченных им денежных средств в счет оплаты арендных платежей на общую сумму 130000руб.(л.д.26-30).
 
    Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе вследствие неосновательного обогащения.
 
    Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
 
    Как следует из материалов дела, правоотношения между истцом и ответчиком возникли в связи с подписанием сторонами договора аренды б/н от 19.04.2012 нежилого помещения общей площадью 200 кв.м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул.Свердлова, д.98.
 
    В силу части 2 статьи 1, части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические и физические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Как установлено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. Указанная норма позволяет участникам гражданских правоотношений заключать договоры, в законодательстве не поименованные, а также включать в договор элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.
 
    По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства арендодателя по передаче недвижимого имущества считается исполненным по предоставлению имущества во владение арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    В договоре аренды от 19.04.2012 года сторонами согласованы условия, связанные с моментом возникновения обязательств по предоставлению имущества в аренду, не совпадающего  с моментом заключения договора: предусмотрено предоставление помещения арендатору по акту приема-передачи совместно с имуществом, расположенном в данном помещении после проведения строительных работ в период с 19.04.2012г. по 15.06.2012г., имущество передается по акту приема-передачи в день окончания ремонтных работ (пункты 1.1, 2.1, 3.1.1. договора аренды  от 19.04.2012 года).
 
    В силу  статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
 
    Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств ( статьи 328  ГК РФ) и поэтому факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.
 
    Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений ( пункт 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
 
    По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ и в силу  статьи 68  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допустимым доказательством исполнения обязанности по передаче (возврату) объекта аренды является документ о передаче (возврате) имущества, подписанный сторонами сделки. 
 
    Оценивая имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии исполнения по договору аренды б/н от 19.04.2012г., так как имущество не было передано арендатору по акту приема-передачи и в надлежащем для использования состоянии, следовательно, денежные средства в размере 130000 руб., перечисленные истцом в качестве авансовых арендных платежей по договору аренду, являются неосновательным обогащением ТСЖ «Свердлова» и подлежат возврату истцу.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности обогащения.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
 
    Проценты за пользование чужими денежными средствами обоснованно определены истцом, исходя из суммы неосновательного обогащения и учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (8,25%), действовавшей на момент подачи искового заявления, и взысканы с ответчика за период с 18.08.2012 по 18.10.2012 в размере 1733руб., в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Поскольку представленными в материалы дела доказательствами подтверждается необходимость возврата неосновательно полученных денежных средств и просрочка его осуществления, требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами заявлено обоснованно.
 
    Требования истца о взыскании с ответчика суммы расходов потраченных на гидроизоляцию подвала в размере 45000 руб. подлежат отказу за необоснованностью исходя из следующего.
 
    Из утверждений истца следует, что в связи с невозможностью использования переданного ему в аренду нежилого помещения им были проведены работы по гидроизоляции на сумму 45000руб. 
 
    В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
 
    В соответствии с п.3.2.6 договора аренды от 19.04.2012 года арендатор обязан не производить переоборудование помещения без письменного согласия арендодателя. Пунктом 2.6 данного же договора установлено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, возмещению не подлежит.
 
    В материалах дела имеются доказательства о факте произведенного ремонта истцом на общую сумму 45000 руб. (договор подряда от 22.06.2012 года, акт от 11.07.2012года, квитанция от 11.07.2012 года), но доказательств о письменном согласовании с ответчиком (арендодателем)  выполненных работ суду не представлено.
 
    В соответствии с п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    Согласно ст. 8,9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия и состязательности.
 
    Однако с силу п.2 ст.9 АПК РФ лица участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальный действий.
 
    При таких обстоятельствах суд делает вывод о том, что обязанность возмещения указанной суммы расходов, связанных с проведением ремонтных работ в виде неотделимых улучшений у ответчика не возникла.
 
    Кроме того, истцом также заявлено ходатайство об отнесении на ответчика судебных расходов по оплате услуг представителя в сумме 4000руб. Расходы подтверждаются квитанцией № 000086  (соглашением № 204 от 18.10.2012г.) на оказание юридических услуг
на сумму 4000руб. (л.д. 35).
 
    Согласно статье 106  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, среди прочего, относятся расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей). Право на возмещение таких расходов  возникает при условии фактически понесенных стороной затрат.
 
    Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
 
    Оценивая разумность заявленных судебных издержек, суд принял во внимание фактические обстоятельства дела, работу, которую провел представитель истца для подготовки доказательственной базы по иску,  количество заседаний, в которых пришлось участвовать представителю, суд учел также сложившуюся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов. Суд находит, что сумма в 4000 руб. в данном случае является разумной.
 
    Судебные расходы истца  в виде почтовых расходов в сумме 377,42руб.  также подлежат удовлетворению, так как были понесены истцом в рамках настоящего дела (ст.ст. 101, 106 Арбитражного процессуального кодекса   Российской Федерации).
 
    В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с ответчика в размере, предусмотренном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковые требования Индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Алексеевича удовлетворить частично.
 
    Признать незаключенным договор аренды б/н от 19.04.2012г. между индивидуальным предпринимателем Петровым Сергеем Алексеевичем и Товариществом собственников жилья «Свердлова».
 
    Взыскать с Товарищества собственников жилья «Свердлова» в пользу индивидуального предпринимателя Петрова Сергея Алексеевича сумму неосновательного обогащения в размере 130000руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1733руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 4000руб., почтовые расходы в сумме 377,42 руб., судебные расходы по госпошлине в сумме 4697,37руб.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                  
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
 
 
Судья                                                           И.Н. Нурисламова