Решение от 31 октября 2014 года №А07-17550/2014

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ул. Октябрьской революции, 63 а, г. Уфа, 450057
 
тел. (347) 272-13-89, факс (347) 272-27-40, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Уфа                                                                 Дело № А07-17550/2014
 
    31 октября 2014года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 30.10.2014
 
    Полный текст решения изготовлен 31.10.2014
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Саяховой А.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания Галлямовой  Р.Р., рассмотрел  в судебном заседании дело по заявлению   Закрытого акционерного общества "Техпромсервис" (ИНН 0277047425, ОГРН 1020203077333) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (ИНН 0274101138, ОГРН 1040203924485) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Уфа, ул. Российская, 33/4
 
 
    при участии: 
 
    от истца  –  Долинский С.В. по доверенности № 49 от 16.09.2014
 
 
 
    Закрытое  акционерное общество "Техпромсервис" (далее – ЗАО  "Техпромсервис", Общество, заявитель)   обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан  (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа в государственной регистрации  договора аренды офисных помещений от 15.01.2014  с дополнительным соглашением №1 к нему от 02.06.2014, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации от 25.07.2014 №01/219/2014-88
 
    В судебном заседании  представитель заявителя  поддержал требования.
 
    Управление Росреестра явку своего представителя для участия в судебном заседании суда не обеспечило,  о времени и месте судебного  разбирательства извещено надлежащим образом,  что по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся доказательствам. Согласно ранее представленного  Управлением Росреестра  отзыва (л.д.44-46) просит  отказать  в  удовлетворении  требований.   
 
    Изучив материалы дела, суд
 
 
    УСТАНОВИЛ:
        
 
    Как следует из материалов дела, 15.01.2014 между ООО "Техником" (Арендодатель) и ЗАО  "Техпромсервис" (Арендатор) заключен договор аренды офисных помещений № ТПС-14 (далее  - Договор аренды).
 
    В соответствии с п.1.1  указанного Договора  аренды Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование офисное помещение (объект), расположенное на 8-м этаже административного здания, по адресу:  Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Российская, 33/4.  Помещение принадлежит Арендодателю на  праве собственности на основании свидетельства  о  государственной  регистрации права  №  №02-04-01/202/2005-327 от 12.01.2006
 
    Согласно   п.   1.2.   Договора   аренды   предоставляемое   в   аренду   офисное помещение представляет собой отдельные комнаты в количестве 6 единиц   №№ 801,802,805,808, 809, 810 общей полезной площадью 117,5 кв.м
 
    Пунктом   1.4.  Договора аренды  определен  срок аренды  с  09.01.2014   по 30.11.2014 с правом продления срока аренды.
 
    Помещение передано по акту приема передачи от 15.01.2014.
 
    Дополнительным соглашением №1 от 02.06.2014 в Договор аренды внесены изменения, в частности, срок аренды установлен  с 02.06.2014 по 02.06.2016 с правом продления срока аренды, к договору аренды оформлено  Приложение №1 с указанием  схемы помещений по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Российская, 33/4, 8 этаж (выписка из поэтажного плана), с  выделением переданных в  аренду помещений , указанием их площади и нумерации.
 
    Дополнительным соглашением №2 от 14.07.2014 в Договор аренды внесены изменения, в частности, пункт 1.2. Договора аренды изложен в новой редакции: «1.2.Предоставляемое в аренду офисное помещение представляет собой: отдельные комнаты в количестве 6 (шесть) единиц номера на поэтажном плане литера А №№ 9,10,19,21,23,24, общей полезной площадью 117,3 кв.м».
 
    09.06.2014  общество "Техпромсервис"    обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды офисных помещений от 15.01.2014  с дополнительным соглашением №1 к нему от 02.06.2014. Заявителю выдана расписка в приеме документов на государственную регистрацию
 
    Уведомлением от 19.06.2014 №01/219/2014-88   Управление Россреестра уведомило о приостановлении государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов №02:55:020205:357.
 
    17.07.2014  обществом  "Техпромсервис" предоставлены дополнительные документы, что подтверждается выданной распиской.
 
    В письме (сообщении) от 25.07.2014 №01/219/2014-88  Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора аренды. В обоснование принятого решения государственный регистратор сослался на положения п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон №122-ФЗ, Закон о регистрации)  и указал, что   на государственную регистрацию не представлен кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади 117,5 кв.м.
 
    Полагая, что имеются правовые основания для государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на фактическое исполнение указанного договора, общество "Техпромсервис" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
 
    Изучив материалы дела, суд полагает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом исходит из следующего.
 
    В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона №122-ФЗ  заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.
 
    В соответствии с абзацем 2 пункта 3, статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13, абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации  Управление  обязано осуществить правовую экспертизу  представленных на государственную регистрацию  прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности  поданных заявителем документов  и наличии  соответствующих прав у лица.
 
    Статьей 20 Закона 122-ФЗ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
 
    Согласно абзацам 4, 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
 
    Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, указанных в статье 17 Закона №122-ФЗ.
 
    Как следует из материалов дела, ООО "Техником" является собственником  офисных  помещений, общей площадью 538,5 кв.м,   расположенных  на 8-м этаже административного здания, по адресу:  г. Уфа, ул. Российская, 33/4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 04 АА № 341059 от 12.01.2006;   в  Единый  государственный   реестр  прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №02-04-01/202/2005-327.
 
    В соответствии с договором аренды № ТПС-14 от 15.01.2014 арендатору  - обществу "Техпромсервис"     передана часть  помещений   восьмого этажа  - отдельные комнаты в количестве 6 единиц   №№ 801,802,805,808, 809, 810, общей полезной площадью 117,5 кв.м (подписаны  акты  приема-передачи  от 15.01.2014 и 14.07.2014г).  Доказательств  свидетельствующих  о  наличии  спора   между  сторонами по  поводу имущества,  являющегося  предметом  аренды  суду  не  представлено.
 
    В  силу   п.3  ст.607 Гражданского  кодекса Российской Федерации установлено,  что  в  договоре аренды  должны быть  указаны  данные,  позволяющие   определенно  установить  имущество,  подлежащее  передаче  арендатору  в  качестве  объекта  аренды.
 
    В приложении №1 к Договору аренды № ТПС-14 от 15.01.2014  (введенному в действие дополнительным соглашением №1 от 02.06.2014) содержится графическое описание помещений, предоставляемых в аренду из которого видно их расположение, номер на поэтажном плане, площадь каждого помещения.
 
    В силу пункта 3 статьи 26 Закона №122-ФЗ, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта, соответственно, здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
 
    Согласно пункту 10 статьи 33 Закона №122-ФЗ представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
 
    В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
 
    В рассматриваемом случае объект недвижимого имущества, часть которого передана в аренду, ранее зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.71-143) копия регистрационного  дела №02-04-02/039/2005-090  правоустанавливающих  документов, в  котором  содержатся документы,  свидетельствующие  о регистрации права  собственности (свидетельство серия 04АА №341059 от 12.01.2006) арендодателя ООО «Техником»   вышеназванного  договора  аренды (на помещения  №№1-31 на 8 этаже литера А),  в  том  числе  технический  паспорт нежилого  помещения литер А по  адресу: Российская  Федерация,  Республика  Башкортостан,  г. Уфа,  ул. Российская 34/4  8 этаж 536,5 кв.м. с  экспликацией и планом строения.
 
    В  материалы  дела  представлена копия регистрационного  дела №01/219/2014-88 №02:55:020205:357  правоустанавливающих  документов, в  котором  содержатся документы,  предоставленные обществом  «Техпромсервис» для  регистрации  вышеназванного  договора  аренды,  в  том  числе  приложение  №1  схема  помещений 8 этаж  (выписка из  поэтажного  плана) по  адресу: Российская  Федерация,  Республика  Башкортостан,  г. Уфа,  ул. Российская 34/4  и  кадастровый паспорт  от  04.07.2014г помещения   8 этаж адрес  объекта: Российская  Федерация,  Республика  Башкортостан,  г. Уфа,  ул. Российская 34/4  кадастровый  номер  объекта 02:55:020205:357.(л.д.48-63)
 
    Управлением   Росреестра предоставлен ответ на запрос суда, что сведения об объекте недвижимого имущества с адресными характеристиками: Республика Башкортостан, г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Российская, д. 33 корп. 4, литер А (пом. с 1 по 31), тип объекта недвижимости помещение, площадью  536,5 кв.м., внесены в государственный  кадастр недвижимости   с присвоением кадастрового номера 02:55:020205:357, на основании данных, содержащихся в ЕГРП  в электронном виде   без графической информации.  На  основании запроса общества   "Техпромсервис"   о предоставлении сведений, внесенных в государственный  кадастр недвижимости    01.07.2014   №02-0-1-263/4002/2014-62238, изготовлен и выдан кадастровый паспорт на помещение с кадастровым номером 02:55:020205:357. Поскольку план расположения помещений  на этаже в государственном   кадастре недвижимости    отсутствует, в кадастровом паспорте на вышеуказанное помещение содержится только раздел КП.1.
 
    Проанализировав  имеющиеся   в  деле  доказательства, суд  установил,  что  объект недвижимого имущества,  часть  которого  передана  в  аренду,  ранее  зарегистрирована в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,  индивидуализирующие признаки данного объекта,  содержащие техническое  описания и схему  расположения  помещений  на  поэтажном  плане  имеются  в  документе , предусмотренном  ФЗ-122 ранее  представленном и помещенном  в  регистрационное  дело  №№02-04-02/039/2005-090.   Каких-либо  доказательств, свидетельствующих  о  возможно  произведенных  реконструкциях объекта,  предоставляемого  в  аренду суду  не  представлено.
 
    Доводы Управления о необоснованности ссылки заявителя на пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. №73, которым даны разъяснения применительно к действовавшему до 01.01.2013г. Порядку осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального Закона «О государственном кадастре недвижимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011г. №577; подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012г. №831 предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права; отклоняются судом, как основанные на неправильном толковании норм материального права пункта 3 статьи 26, пункта 10 статьи 33 Закона о регистрации, положения Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон №221-ФЗ), Гражданского Кодекса Российской Федерации в части порядка заключения договора аренды.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 14 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по  смыслу части 3 статьи 1 данного Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.
 
    Согласно части 1 статьи 16 настоящего Закона кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21 части 2 статьи 7 этого же Закона сведений об объекте недвижимости.
 
    В данном случае передача в аренду части здания не ведет к изменению характеристик такого объекта, подлежащих учету в государственном кадастре недвижимости.
 
    В силу положений ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.  Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
 
    С учетом изложенного,  принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ №73, суд приходит  к выводу о том, что представленные обществом    "Техпромсервис"   на государственную регистрацию договор аренды № ТПС-14 от 15.01.2014 (с  дополнительными  соглашениями  от  02.06.2014 и 14.07.2014г,  актами  приема-передачи от  15.01.2014 от 14.07.2014г) соответствует  требованиям  гл.34 Гражданского  кодекса Российской Федерации,  содержит исчерпывающую информацию, для установления  имущества,  подлежащего  передаче  арендатору,   в   приложении №1 к нему  имеется графическое описание передаваемой в аренду части недвижимого имущества, позволяют идентифицировать объект аренды и предъявление заявителем дополнительного кадастрового паспорта в данном случае  в  регистрирующий  орган  не требовалось.
 
    Доказательств того, что представленных документов не было достаточно для идентификации предмета аренды, заинтересованным лицом не представлено.
 
    Таким образом, оспариваемый заявителем отказ является незаконным.
 
    Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с удовлетворением заявленных требований  относятся на Управление Росреестра.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан  в государственной регистрации договора аренды офисных помещений от 15.01.2014  с дополнительным соглашением №1 к нему от 02.06.2014, оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации от 25.07.2014 №01/219/2014-88.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан  устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем государственной регистрации договора аренды офисных помещений от 15.01.2014  с дополнительным соглашением №1 к нему от 02.06.2014 и дополнительным соглашением №2 к нему от 14.07.2014 на помещения – отдельные  комнаты  в  количестве  6 (шесть) единиц  номера  на  поэтажном  плане  литера А №№ 9,10,19,21,23,24, общей полезной площадью 117,3 кв.м,  расположенные на  8-этаже  административного  здания   по  адресу: Российская  Федерация,  Республика  Башкортостан,  г. Уфа,  ул. Российская 34/4.
 
    Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан    (ИНН 0274101138, ОГРН 1040203924485) в пользу  Закрытого акционерного общества "Техпромсервис" (ИНН 0277047425, ОГРН 1020203077333) 2 000 руб.  суммы  возмещения судебных расходов по госпошлине.
 
    Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
 
    Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ruили Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                        А.М.Саяхова