Дата принятия: 19 сентября 2013г.
Номер документа: А07-12934/2013
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул.Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
факс (347) 272-27-40, ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Уфа Дело № А07-12934/2013
19 сентября 2013г.
Резолютивная часть решения объявлена 12.09.2013 г.
Полный текст решения изготовлен 19.09.2013 г.
Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Давлеткуловой Г. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абдуллиной Л.Ф., рассмотрев дело по заявлению (иску)
общества с ограниченной ответственностью "Ролстрой" (ИНН: 0265003790, ОГРН: 1020201930341)
к судебному приставу-исполнителюОктябрьского ГО СП УФССП России по РБ Титову В.П., ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»
заинтересованные лица: ООО «Спецстройсервис», Управление Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан
о признании недействительным постановления от 10.07.2013 г., обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов, признании недостоверной оценку рыночной стоимости объектов недвижимости (с учетом уточнения)
при участии в судебном заседании:
от заявителя (истца): Фаттахов Р.С., дов. № 07/2013 от 24.07.2013 г.,
от судебного пристава-исполнителя: Ахметшина Л.Б., дов. от 22.07.2013 г.,
от ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»: не явился, извещен надлежащим образом,
от УФССП России по РБ: Ахметшина Л.Б., дов. № 02-56-04 от 10.01.2013 г.,
от ООО «Спецстройсервис»: не явился, извещен надлежащим образом.
Общество с ограниченной ответственностью "Ролстрой" (далее – ООО "Ролстрой", общество, заявитель, должник) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к судебному приставу-исполнителюОктябрьского ГО СП УФССП России по РБ Титову В.П.(далее – судебный пристав-исполнитель Титов В.П.) о признании недействительным постановления об оценке вещи или имущественного права от 10.07.2013 г. и обязании судебного пристава-исполнителяТитова В.П.устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Заявлением от 20.08.2013 г. общество в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнило свои требования и просило суд помимо ранее заявленных требований удовлетворить требование о признании недостоверной оценки рыночной стоимости следующих объектов недвижимости - склад общей площадью 1004,6 кв. м., Лит. Б, Б1, усл. № 02-04-14/012/2009-155, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2; здание административного – бытового корпуса, общей площадью 90,3 кв. м., Лит А, усл. № 02-04-14/025/2007-391, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2, а также права аренды земельного участка общей площадью 3057 кв. м. с кадастровым № 02:57:030503:0025, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2, отраженной в отчете об оценке 0200/11.01.13/Ц-274/ГК№0167/Ю-3/0186.
Определением суда от 29.08.2013 г. заявление об уточнении требований принято судом к рассмотрению.
Определением суда от 29.08.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» (далее – ответчик).
В связи с тем, что постановлением от 10.09.2013 г. судебный пристав-исполнительТитов В.П.отменил оспариваемое постановление, общество заявлением от 12.09.2013 г. отказалось от требований в части признании недействительным постановления об оценке вещи или имущественного права от 10.07.2013 г. и обязании судебного пристава-исполнителяТитова В.П.устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Заявление в части признания недостоверной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, отраженной в отчете об оценке 0200/11.01.13/Ц-274/ГК№0167/Ю-3/0186, общество поддерживает и просит удовлетворить.
В соответствии с ч. 2 ст. 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
Суд, рассмотрев заявление, проверив полномочия лица, подписавшего отказ от части требований, считает, что данный отказ подлежит принятию, так как не противоречит действующему законодательству и не нарушает интересы других лиц.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 151 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае прекращения производства по делу повторное обращение в арбитражный суд по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям не допускается.
Представители ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» и ООО «Спецстройсервис» на судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в порядке ст. 123 АПК РФ (копии определения о времени и месте судебного заседания направлены заказным письмом с уведомлением о вручении, а также путем размещения данной информации в автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет).
Дело рассмотрено в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенных представителей ответчика и заинтересованного лица.
Рассмотрев представленные документы, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.
На основании исполнительного листа АС № 003319728, выданного Арбитражным судом Республики Башкортостан 16.01.2013 г. по делу № А07-3208/2011, постановлением судебного пристава-исполнителяТитова В.П.от 23.01.2013 г. возбуждено исполнительное производство № 1701/13/11/02 в отношении ООО "Ролстрой" о взыскании в пользу ООО «Спецстройсервис» задолженности в размере 7199752,84 руб.
В заявлении о возбуждении исполнительного производства взыскатель ходатайствовал о принятии обеспечительных мер в отношении имущества должника в виде наложения ареста. В связи с этим судебным приставом-исполнителем Титовым В.П. 23.01.2013 г. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника и составлен акт описи и ареста следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2 и принадлежащих должнику: склад, одноэтажный, общая площадь 1004,6 кв. м., инв. № 10156, , лит. Б, Б1, кадастровый № 02-04-14/012/2009-155; здание административно-бытового корпуса, двухэтажное, общая площадь 90,3 кв. м., инв. № 10156, лит. А, кадастровый № 02-04-14/025/2007-391. По предварительной оценке, произведенной судебным приставом-исполнителем, стоимость арестованного имущества составила14000000 руб.
В связи с отсутствием у судебного пристава-исполнителя права оценки недвижимого имущества, а также имущества, стоимость которого по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей, судебным приставом-исполнителем Титовым В.П. в УФССП России по РБ направлена заявка от 08.05.2013 г. № 7783/13/11/02 на оценку указанных выше объектов недвижимости и права аренды земельного участка (договор аренды земель г. Октябрьского РБ57-3686 от 22.12.2006 г.).
УФССП России по РБ в соответствии с условиями государственного контракта от 11.01.2013 г. № 0301100051212000167-0001492-01 направило в Октябрьский ГО СП УФССП России по РБи в филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РБ извещение от 31.05.2013 г. № 02/05/19714.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Титова В.П. от 06.06.2013 г. проведение оценки вышеуказанных объектов недвижимости поручено филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РБ (без указания фамилии конкретного специалиста-оценщика). При этом в перечень оцениваемого имущества также включен объект (право аренды земельного участка), не арестованный судебным приставом-исполнителем.
ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» проведена оценка рыночной стоимости вышеуказанного имущества должника по состоянию на 06.06.2013 г., о чем составлен отчет 0200/11.01.13/Ц-274/ГК№0167/Ю-3/0186, подписанный оценщиком Э.А. Чанышевой. Согласно данному отчету рыночная стоимость арестованного имущества составила 7795000 руб.
10.07.2013 г. судебным приставом-исполнителем Титовым В.П. вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, которым установлена рыночная стоимость арестованного имущества в соответствии с отчетом специалиста-оценщика – 7795000 руб., в том числе: здания административно-бытового корпуса и склада – 5815000 руб., права аренды земельного участка – 1980000 руб.
Истец, не согласившись с указанным отчетом об оценке, считая его недостоверным, а стоимость имущества, определенную отчетом, не подлежащей применению, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением (с учетом уточнения).
Истец указывает, что ни постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, ни отчет об оценке не содержат сведений о предупреждении специалиста об ответственности, установленной законодательством за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения. Оценка произведена оценщиком без внешнего (визуального) осмотра объекта оценки. В отчете об оценке отсутствуют точное описание объекта оценки, данные о реквизитах юридического лица, которому принадлежит объект оценки, и о балансовой стоимости объекта оценки. Выводы отчета об оценке имущества основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, а оценка произведена на основании копии акта о наложении ареста (описи имущества) и фотографий. В отчете отсутствует информация, позволяющая достоверно определить степень износа объекта оценки, и иные индивидуальные характеристики объекта оценки.
По мнению ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», все расчеты произведены правильно в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки и стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными НП «Кадастр-оценка» по вопросам определения стоимости имущества. Отчет выполнен на основании представленных УФССП России по РБ документов на объект оценки. Технические ошибки в отчете об оценке не влияют на итоговую стоимость оцениваемого имущества.
Исследовав представленные документы, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что требования ООО "Ролстрой" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 2, 3 ст. 5 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее – Закон об исполнительном производстве) непосредственное осуществление функций по исполнению судебных актов и актов других органов возлагается на судебных приставов-исполнителей. Полномочия судебных приставов-исполнителей определяются настоящим Федеральным законом, Федеральным законом "О судебных приставах" и иными федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ "О судебных приставах" в обязанности судебного пристава-исполнителя входит принятие мер по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов.
Действия, которые вправе предпринять судебный пристав-исполнитель при исполнении исполнительного документа, перечислены в ст. 64 Закона об исполнительном производстве. Согласно п. 8, 9 вышеуказанной статьи судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа вправе в порядке и пределах, которые установлены настоящим Федеральным законом, производить оценку имущества, привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
На основании ч. 1 ст. 85 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. В предусмотренных ч. 2 данной правовой нормы случаях судебный пристав-исполнитель обязан привлечь к оценке имущества оценщика.
Согласно п. 1 и 7 ч. 2 ст. 85 Закона об исполнительном производстве судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества, а также вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.
В этих случаях судебный пристав-исполнитель назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков. После получения отчета оценщика судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права с указанием стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете.
Частью 4 ст. 85 Закона об исполнительном производстве определено, что, если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Несмотря на то, что Закон об исполнительном производстве не содержит положений о том, что величина стоимости объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, он не наделяет судебного пристава-исполнителя полномочиями по изменению стоимости величины этой оценки, а также не предусматривает порядок внесения подобных изменений.
Судебный пристав-исполнитель, не обладающий необходимыми специальными знаниями для оценки рыночной стоимости отдельной вещи или имущественного права и привлекающий для таких целей специалиста-оценщика, не может самостоятельно и обоснованно установить достоверность произведенной специалистом оценки.
В связи с тем, что судебный пристав-исполнитель обязан руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, и в данном случае спорный отчет об оценке был положен в основу постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права, впоследствии отмененного, суд приходит к выводу о наличии у общества права на обращение с рассматриваемым иском (ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 АПК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 61 Закона об исполнительном производстве в качестве специалиста (специалистов) для участия в исполнительном производстве может быть привлечено не заинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление.
Форма и реквизиты постановления судебного пристава-исполнителя об участии специалиста в исполнительном производстве утверждены в качестве Приложения N 124 к Приказу ФССП России от 11.07.2012 N 318 "Об утверждении примерных форм процессуальных документов, применяемых должностными лицами Федеральной службы судебных приставов в процессе исполнительного производства".
Согласно ч. 4 ст. 61 Закона об исполнительном производстве за отказ или уклонение от исполнения обязанностей, а также за дачу заведомо ложного отчета или заключения специалист несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации, о чем он предупреждается судебным приставом-исполнителем.
Следовательно, предупреждение оценщика об ответственности за отказ или уклонение от исполнения обязанностей по оценке имущества, а также за дачу заведомо ложного отчета является обязательным.
Из материалов дела видно, что постановлением судебного пристава-исполнителя Титова В.П. от 06.06.2013 г. об участии специалиста в исполнительном производстве (далее – постановление от 06.06.2013 г.) оценка вышеуказанного имущества должника поручена филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РБ. При этом в постановлении от 06.06.2013 г. не указана фамилия и инициалы конкретного специалиста-оценщика. Отметка о предупреждении специалиста об ответственности, установленной законодательством за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения, в постановлении от 06.06.2013 г. отсутствует: графа «подпись специалиста» не заполнена (т. 1 л.д. 12 и 144). Спорный отчет об оценке также не содержит сведений о предупреждении специалиста, составившего отчет, об указанной ответственности.
В ходе рассмотрения настоящего дела представитель УФССП России по РБ представил копию постановления от 06.06.2013 г., согласно которой специалист-оценщик Э.А. Чанышева предупреждена об установленной законодательством ответственности, что подтверждается ее подписью. Однако суд критически относится к данному документу, поскольку в подлинном постановлении от 06.06.2013 г., исследованном в ходе судебного заседания 10.09.2013 г., подпись специалиста отсутствует. В этом же заседании Э.А. Чанышева пояснила, что об ответственности на момент оценки не предупреждалась, на копии постановления от 06.06.2013 г. расписалась уже, когда дело по заявлению ООО "Ролстрой" находилось в производстве арбитражного суда.
Таким образом, из анализа документов и пояснений Э.А. Чанышевой следует, что в данном случае не были соблюдены требования законодательства об обязательном предупреждении специалиста-оценщика об ответственности за отказ или уклонение от исполнения обязанностей по оценке имущества, а также за дачу заведомо ложного отчета.
По мнению суда, несоблюдение этой процедуры напрямую влияет на достоверность подготовленного специалистом Э.А. Чанышевой отчета об оценке, и возможность его принятия судебным приставом-исполнителем для целей исполнительного производства, соответственно стоимость объекта оценки, указанная в отчете об оценке, должна быть воспринята критически.
Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности). Кроме того требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки.
Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.
Статьей 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено требование точного описания объекта оценки. В отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, в отчете должны быть указаны реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
В соответствии с пп. "е" п. 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, в отчете оценщик должен описать объект оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В отчете об оценке должна содержаться следующая информация об объекте оценки:
- количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
- информация о текущем использовании объекта оценки;
- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
Пунктом 4 ФСО N 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, принципов существенности (в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки), обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена), однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
Согласно п. 18 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 оценщик должен осуществлять сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
В силу п. 19 ФСО N 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
В нарушение ст. 11 Закона об оценочной деятельности, п. 4, пп. "е" п. 8 ФСО N 3 в спорном отчете отсутствуют точное описание оцениваемых объектов, данные о реквизитах юридического лица, которому принадлежат объекты недвижимости, и о балансовой стоимости этих объектов.
Довод ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» о том, что сведения о балансовой стоимости объектов не представил заказчик и поэтому анализ произведен только на основании подобранных объектов-аналогов, судом отклоняется в связи со следующим. В силу ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки; получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки; запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки. Однако доказательств, подтверждающих то, что оценщик запрашивал у судебного пристава-исполнителя Титова В.П. или ООО "Ролстрой" информацию о балансовой стоимости объектов недвижимости, в материалы дела ответчиком не представлено.
В описании объекта оценки (лист 8 отчета) указаны наименования оцениваемых объектов, их назначение и место нахождения, площади, сведения об имущественных правах и обременениях, кадастровые (условные) номера, правоустанавливающие документы. Информацию о физических свойствах оцениваемых объектов, их технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях в нарушение принципа существенности, спорный отчет не содержит.
Кроме того в отчете отсутствует описание расположенного на земельном участке железнодорожного пути необщего пользования, протяженностью 37,3 м, с кадастровым номером 02-04-14/045/2012-059, собственником которого является ООО "Ролстрой" (т. 2 л.д. 15). При этом наличие данного сооружения является существенным для определения стоимости объекта оценки.
В нарушение принципа однозначности на листе 20 отчета указано, что объект оценки расположен на территории ФПК «Авангард», что не соответствует действительности. На листе 22 отчета указано, что земельный участок находится в федеральной собственности и предоставлен ФПК «Авангард» в постоянное пользование, что также указывает на недостоверность отчета, поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности и по договору аренды земель г. Октябрьский № РБ-57-3686 от 22.12.2006 г. право аренды предоставлено ООО "Ролстрой".
Согласно спорному отчету описание объекта оценки произведено оценщиком после визуального осмотра. Количественные и качественные характеристики объекта указаны с использованием предоставленной документации и в результате непосредственного осмотра объекта оценки. В материалах дела имеется акт осмотра б/н от 06.06.2013 г., подписанный специалистом-оценщиком Э.А. Чанышевой.
Однако в судебном заседании 14.08.2013 г. Э.А. Чанышева сообщила, что в связи с большим объемом работы она не выезжала на осмотр оцениваемых объектов недвижимости должника, акт осмотра не составляла.
На отсутствие личного осмотра объекта оценки специалистом-оценщиком указывает и краткосрочностью оценки. 06.06.2013 г. судебный пристав-исполнительТитов В.П.выносит постановление об участии специалиста в исполнительном производстве. В этот же день согласно отчету проводится оценка имущества должника, а 07.06.2013 г. составляется отчет об оценке.
Кроме того, в акте осмотра б/н от 06.06.2013 г. отсутствует подпись представителя ООО "Ролстрой". Других доказательств непосредственного визуального осмотра оценщиком объекта оценки с участием представителя должника и судебного пристава-исполнителя материалы дела не содержат.
Таким образом, в нарушение п. 18 и 19 ФСО N 1 оценка объектов недвижимости и права аренды земельного участка проведена специалистом-оценщиком Чанышевой Э.А. без непосредственного внешнего (визуального) осмотра объекта оценки с привлечением всех заинтересованных лиц.
В силу пп. «в» п. 8 ФСО N 3 в отчете об оценке должны быть приведены сведения об оценщике, в том числе информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.
Согласно п. 19 ФСО N 1, если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
В судебном заседании, которое состоялось 14.08.2013 г., специалист Чанышева Э.А. сообщила суду, что в проведении оценки и в подготовке отчет принимали участие и другие специалисты. Вместе с тем на листе 5 отчета в разделе 3 «Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике» в строке, где должна содержаться информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах, в нарушении пп. «в» п. 8 ФСО N 3 и п. 19 ФСО N 1 стоит отметка «Не привлекались».
Подпункт «ж» п. 8 ФСО N 3 предусматривает, что в отчете об оценке должен содержаться анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
В нарушение данного требования в разделе 7 отчета «Анализ рынка недвижимости» проведен анализ рынка жилья г. Уфы на 1 февраля 2013 г., в то время как оцениваемые объекты имеют производственное назначение и расположены в г. Октябрьском.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
С учетом требований, предъявляемых Законом об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки, при анализе отчета независимого оценщика не должно возникать неопределенностей, сомнений, неоднозначного толкования, требующих дополнительных разъяснений, не содержащихся в самом отчете.
Поскольку порядок привлечения специалиста к участию в исполнительном производстве для проведения оценки имущества должника нарушен, отчет об оценке, выполненный ответчиком, не соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки, при составлении отчета не соблюдены принципы существенности, обоснованности и однозначности, суд считает, что оценку рыночной стоимости объектов недвижимости и права аренды земельного участка, отраженную в отчете оценщика 0200/11.01.13/Ц-274/ГК№0167/Ю-3/0186, нельзя признать достоверной. Такая оценка может привести к финансовым потерям на стороне должника, к нарушению его прав и равновесия интересов сторон исполнительного производства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования общества подлежат удовлетворению.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Требования общества с ограниченной ответственностью "Ролстрой" удовлетворить.
Признать недостоверной оценку рыночной стоимости объектов недвижимости – склад общей площадью 1004,6 кв. м., Лит. Б, Б1, усл. № 02-04-14/012/2009-155, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2; здание административного – бытового корпуса, общей площадью 90,3 кв. м., Лит А, усл. № 02-04-14/025/2007-391, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2, а также права аренды земельного участка общей площадью 3057 кв. м. с кадастровым № 02:57:030503:0025, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 31/2, отраженной в отчете об оценке 0200/11.01.13/Ц-274/ГК№0167/Ю-3/0186.
В остальной части требований производство по делу прекратить.
Взыскать с Федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" (ИНН 7701018922, ОГРН 1027739346502) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ролстрой" (ИНН 0265003790, ОГРН 1020201930341) расходы по государственной пошлине в размере 2000 руб.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
Судья Г.А. Давлеткулова
___________________________
Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/
