Решение от 16 сентября 2013 года №А07-12051/2013

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а,
 
тел. (347) 272-13-89, факс (347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Уфа                                                                      Дело № А07-12051/2013
 
    16 сентября 2013года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена   12.09.2013
 
    Полный текст решения изготовлен            16.09.2013
 
 
    Арбитражный суд  Республики Башкортостан в лице судьи Аминевой А.Р.при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевой  Н.С.   рассмотрел в судебном  заседании  дело по исковому заявлению   Общества с ограниченной ответственностью «Влад» (ИНН: 0211006361;  ОГРН: 1030202047259)
 
    к  Администрации сельского поселения Сосновский сельский совет Муниципального района Белорецкий район (Белорецкий район, с.Сосновка, ул.Центральная,6)
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрация муниципального района Белорецкий район
 
    об установлении факта заключения договора купли-продажи и признании  права собственности на нежилое помещение.
 
    при участии в судебном заседании представителя истца Савельева  В.И. по доверенности  от 06.08.2013;
 
    без участия представителей ответчика и третьего лица, извещенных надлежаще о времени и месте судебного разбирательства.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Влад» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации сельского поселения Сосновский сельский совет Муниципального района Белорецкий район (Белорецкий район, с.Сосновка, ул.Центральная,6) об установлении факта заключения договора купли-продажи и признании права собственности на нежилое помещение.
 
    От ответчика  поступило ходатайство  (№01-07/2521 от 11.09.2013) о рассмотрении дела без участия представителя ответчика.
 
    Третье лицо явку представителя в судебное заседание не обеспечило.
 
    Исследовав  представленные   доказательства,  суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Предметом  иска  определены   требования   об установлении факта заключения договора купли-продажи и признании  права собственности на нежилое помещение - магазин, находящийся   в пристрое первого этажа к административному  зданию  ПКС «Заря», расположенном по адресу: Белорецкий район, с.Сосновка, ул.Центральная, д.4.
 
    В обоснование  иска   истцом  приведены   нижеследующие  обстоятельства.
 
    04.05.1999  Производственно-крестьянский Союз «Заря» (ПКС «Заря») и ООО «Влад» заключили  договор аренды нежилого помещения, отвечающий  требованиям  индивидуально-обособленного объекта в функциональном  использовании  под магазин, находящегося в пристрое первого этажа к административному  зданию  ПКС «Заря», расположенному по адресу: Белорецкий район, с.Сосновка, ул.Центральная, д.4.   01.02.2000 ПКС «Заря» и ООО «Влад» заключили  договор купли-продажи  вышеуказанного  нежилого помещения. По мнению истца, на момент заключения договора купли-продажи  от 01.02.2000 ПКС «Заря» обладал правом собственности  на пристрой к административному  зданию, который  был построен  хозяйственным способом правопредшественником ПКС «Заря» - колхозом «Заря», что подтверждается  актом приемки в эксплуатацию от 03.12.1987, архивной справкой №553/18 от 27.02.2013  и  в  связи     с  изложенным   право собственности, возникшее на недвижимое имущество до введения  в   действие Закона, признается юридически действительными при отсутствии   их  государственной регистрации (п.1 ст.6 Федерального закона» О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Истец считает, что своевременная государственная регистрация перехода права собственности на помещение не проведена: первое - по причине ликвидации продавца - ПКС «Заря», как юридического лица; второе - по причине несоблюдения определенных условий при составлении договора, предусмотренных ст. 554 ГК РФ. Согласно ст.554 ГК РФ в договоре купли продажи должны быть указаны, данные позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При оформлении договора в пункте 1 был ошибочно обозначен предмет сделки, как продажа всего «первого этажа административного здания бывшего ПКС «Заря», что не соответствует действительному соглашению сторон и приложенным к нему необходимым документам, подтверждающим  передачу имущества покупателю. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается его буквальное значение, а в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Истец полагает, что пунктом вторым  договора купли-продажи от 01.02.2000  стороны обозначили ссылку на предполагаемый расчет стоимости продаваемого имущества, которым является  экспертное заключение № 507 от 21.12.1999.  Согласно заключению   независимая оценка проводилась в отношении помещения магазина  с отдельным входом, в пристрое первого этажа к кирпичному двухэтажному административному зданию ПКС «Заря»  с внутренними размерами 5,4 х 2,9 м, дощатым пристроем размером 1,56 м.х 2,7 м, расположенному по адресу: РБ, Белорецкий район, с. Сосновка, ул. Центральная,д.4. По мнению истца, техническим паспортом по состоянию на 21 февраля 2013 г. подтверждается, что нежилое помещение, с отдельным входом, по внутреннему обмеру составляет 5,40 м х 2,93 м = 15,8 кв.м, дощатым пристроем 2,9 х 1,51 м. = 4,4 кв.м, находится в кирпичном пристрое (Литера А1) 1987 года постройки, расположено по адресу: РБ, Белорецкий район, с. Сосновка, ул.Центральная, д.4. Экспертное заключение от 01.02.2000  и технический паспорт помещения по состоянию на 21 февраля 2013г. позволяют идентифицировать объект, подлежащий передаче покупателю, находящийся в составе другого недвижимого имущества, с разницей в площадях плюс/минус 0,14 кв.м. Расхождение в площади является допустимой технической погрешностью при различном способе измерения в определенный период времени (2000 и 2013 годы).  Кроме того, по договору купли-продажи и экспертному заключению стоимость помещения определена в 18000 руб., по техническому паспорту от 21.03.2013  инвентаризационная стоимость в ценах 1998 года составляет 13000 руб. Квитанцией № 17 от 01.02.2000  подтверждена оплата  помещения.  Актом приема передачи от 01.02.2000  подтверждено, что покупателю передан именно объект - нежилое помещение магазина, расположенное по адресу: РБ, Белорецкий район, с. Сосновка, ул. Центральная, д.4.  Согласно кадастровому  паспорту  по состоянию на 21 марта 2013 г.  нежилое помещение состоит на кадастровом учете под кадастровым №02:11:180106:70.  Истец полагает, что в силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки и согласно ч.2 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации  считается заключенным с момента его подписания.
 
    Истец просит  установить факт заключения договора купли продажи от 01.02.2000  состоявшимся в отношении нежилого помещения 13,14, общей площадью 20,2 кв.м, находящегося в пристрое (Литера А1) первого этажа к двухэтажному кирпичному нежилому зданию (Литера А), расположенному по адресу: РБ, Белорецкий район, с. Сосновка, ул. Центральная, д.4.  В мае 2013 года право  собственности на административное здание и пристрой в целом зарегистрировано по решению Белорецкого районного суда от 01 июня 2009 года за сельским поселением Сосновский сельсовет, как объект, признанный бесхозяйным (Выписка из ЕГРП  от 16 мая 2013 года № 07/008/2013-123, копия решения Белорецкого районного суда от 01.06.2009) .
 
    Истец считает, что по смыслу п. 53 Постановления ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22 в качестве ответчика по иску привлекается юридическое лицо, за которым на момент обращения в суд в ЕГРП зарегистрировано право на административное здание и пристрой в целом. Согласно п.58 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 года № 10/22, лицо, считавшее  себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на торговое помещение магазина.В соответствии с пунктом 1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  оспариванию  в суде подлежит право на торговое помещение в пристрое, а не сама регистрационная запись и свидетельство о регистрации права на здание в целом.  Спорное нежилое помещение имеет изолированный вход, отвечает требованиям индивидуально-обособленного объекта, фактически с 1999 года по договорным сделкам находится во владении   ООО «Влад», которое  осуществляет торговую деятельность, несет бремя содержания за отделённые коммуникации. Претензий со стороны третьих лиц в течение 12 лет не предъявлялось.   После установления права собственности на здание (Литера А) и пристрой (Литера А1), администрация сельского поселения Сосновскии сельсовет не предъявляла иск, направленный на истребование нежилого помещения из владения ООО «Влад». Если нежилые помещения находятся в пристроенной части здания, прилегающей  к другому зданию и разделяется капитальной стеной, то в такой ситуации здание и пристрой могут рассматриваться, как два самостоятельных объекта недвижимости. В мотивировочной части решения Белорецкого районного суда от  01.06.2009  содержится объяснение главы администрации сельского поселения Сосновский сельсовет, что в здании (не указал, что в пристрое) расположены отделения Сбербанка, почты, отделения связи, как объекты,  необходимые селу. Техническим паспортом по состоянию на 01.03.2006  подтверждается, что данные службы, в том числе и торговое помещение,  находятся в пристрое к административному зданию с отдельными изолированными входами (план здания и  экспликация стр.7 Литера А1 первого этажа). Истец полагает, что СП Сосновский сельсовет знало о существовании ранее принятых договорных отношений ООО «Влад» с прежним собственником пристроя ПКС «Заря», однако  о   торговом помещении нигде об этом не указывало. В то же время не уведомило ООО «Влад» об установлении прав на административное здание и пристрой в целом. Истец считает, что выбрав способ признания объекта бесхозяйным, Администрация СП Сосновский сельсовет использовала свои субъективные права с превышением возможностей, предусмотренных действующим законодательством. Избрание неправильного способа признания права повлияло как на предмет доказывания, так и на круг лиц, которые должны были привлечены к участию в деле, на возможность удовлетворения соответствующих прав на нежилое помещение Истца - ООО «Влад». Строительство объекта   велось в 1987 году хозяйственным способом колхозом «Заря». Актом от 03 декабря 1987 года пристрой был принят в эксплуатацию законченным строительством, как самостоятельный объект, в котором расположились помещение АТС, отделение  Сбербанка, почтовое отделение с общим отдельным входом и торговое помещение колхоза с отдельным входом. Колхоз «Заря» в 1992 году был реорганизован в ПКС «Заря». Решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан  от 04.05.1999 года по делу №А07-1894  ПКС «Заря» был признан несостоятельным /банкротом/, было открыто конкурсное производство. В ходе конкурсного производства согласно Постановлению Главы Администрации г.Белорецка и Белорецкого района от 22 августа 2000 года № 955-р «О передаче нежилого и жилого фонда ПКС «Заря» в муниципальную собственность» на баланс Сосновской сельской администрации, был передан жилищный фонд и пристрой к правлению ПКС «Заря». В Приложении к данному Постановлению в пункте 12 сделана расшифровка пользователей нежилыми помещениями пристроя -Сбербанк, почта, узел связи, с указанием их площадей и их балансовой стоимостью.   В этом перечне отсутствует передача сельской администрации торгового помещения магазина площадью 15,66 кв.м, которое согласно договору  купли - продажи от 01.02.2000 отошло во владение  ООО«Влад».
 
    В установленном законом порядке решение органа исполнительной власти и конкурсного управляющего не были оспорены, не были   признаны недействительными. Определением Арбитражного суда  Республики Башкортостан  от 23 августа 2000 года №А07-1894 конкурсное производство в отношении ПКС «Заря» завершено (справка МФНС №20 по РБ № 771 от 17.05.2013).  В ходе конкурсного производства 16 февраля 2000 года ПКС «Заря» было реорганизовано в сельскохозяйственный кооператив (СПК) «Агидель» (справка №68 от 18.08.2004), к которому отошли права на административное здание (без пристроя) бывшего ПКС «Заря». Правопреемник   ПКС «Заря» СПК «Агидель»   решением Арбитражного суда  Республики Башкортостан  от 19.08.2003  так же был признан несостоятельным /банкротом/. В ходе конкурсного производства конкурсный управляющий утверждает договор купли продажи административного здания без пристроя, состоявшийся между руководством СПК «Агидель» и Сосновской сельской администрацией (приложение копия договора купли продажи от 10 июня 2003 года и копия передаточного акта от 10 июня 2003 года).Данный факт      подтверждается Определением Арбитражного суда РБ от 06.06. 2005  (дело № А07-3173/03 об утверждении отчета конкурсного производства и завершении конкурсного производства), где указано, что административное здание (без пристроя) передано  по договору сельской  администрации  Сосновский  сельсовет в счет оплаты за потребленную электроэнергию. В  решении  Белорецкого суда от 01.06.2009    указано,что сельское поселение Сосновский сельсовет при первоначальном обращении в Арбитражный суд РБ в 2006 году выбрало неправильный способ защиты права  о  признании права собственности на объект, а не  о переходе  права на здание, как требует законодатель в такой ситуации. Кроме того, факт ликвидации юридического лица не мог являться основанием для признания имущества бесхозяйным и должен был считаться, как не  основанный на нормах материального права. Истец полагает, что у сельского поселения Сосновский сельсовет отсутствует право на нежилые помещения 13,14 общей площадью 20,2 кв.м, находящиеся в пристрое (Литера А1), расположенном по адресу РБ, Белорецкий район, с.Сосновка, ул. Центральная, дом 4.
 
 
    Требования   истца    судом  отклоняются     как   необоснованные  и  неправомерные.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее -ГК РФ)  договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.  Пункт 1 статьи 432 ГК  РФ  направлен  на достижение необходимой определенности условий заключаемого сторонами договора, в том числе его предмета.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Из статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
 
    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Спорный  договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.02.2000  (л.д.20)  - первого  этажа  адм.здания бывшего  ПКС  «Заря» -    в соответствии с условиями которого, как  полагает  истец, им приобретено  в  собственность нежилое помещение - магазин, находящийся   в пристрое первого этажа к административному  зданию  ПКС «Заря», расположенном по адресу: Белорецкий район, с.Сосновка, ул.Центральная, д.4,  не    содержит  данных , позволяющих  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.  На основании  изложенного, при отсутствии этих данных в договоре,  условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче истцу, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным, соответственно иск  о  признании  договора  от  01.02.2000  заключенным  не  имеет  оснований  для  его  удовлетворения.
 
 
    По смыслу ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 1 ГК РФ  основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.
 
    Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ)  является обеспечение восстановления нарушенного права.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Как разъяснено в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество   осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.  Оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).
 
    Спор о  правах   на  имущество, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. Поскольку, как  указывает  истец, спорное  имущество  приобретено    им   по  сделке, а  между  ним и    ответчиком   отсутствуют договорные отношения  или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, требование  истца     подлежит  рассмотрению  в  порядке   разрешения  спора  о   переходе    права  собственности  к истцу  от продавца  по сделке. При  этом   истец должен  доказать  право собственности   продавца   на   спорное  имущество,  доказательством   которого  (права собственности) является выписка из ЕГРП  на  день  совершения  сделки.
 
    Истцом не представлено доказательств государственной регистрации  права собственности на спорное имущество на момент рассмотрения спора.
 
    Более того, спорное имущество имеет собственника  в  лице    ответчика  (л.д.35), право собственности которого зарегистрировано в установленном законом порядке. При условии государственной регистрации права собственности   ответчика  и недоказанности факта возникновения права  собственности   истца   и  продавца    спорного  недвижимого  имущества у суда  отсутствуют  правовые основания для удовлетворения   иска  о  признании права  собственности.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковое   заявлениеОбщества с ограниченной ответственностью «Влад» (ИНН: 0211006361;  ОГРН: 1030202047259)  к  Администрации сельского поселения Сосновский сельский совет Муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан (Белорецкий район, с.Сосновка, ул.Центральная,6)  об установлении факта заключения договора купли-продажи    от 01.02.2000,  о  признании  права собственности на нежилое помещение    13,14    общей  площадью  20,2   кв.м,  находящееся    в  пристрое  (литера   А1 )    первого  этажа  к двухэтажному   зданию  (литера А),  расположенному    по адресу: Республика Башкортостан, Белорецкий район, с. Сосновка, ул. Центральная,д.4  оставить  без удовлетворения.
 
    Взыскать  с  Общества с ограниченной ответственностью «Влад» (ИНН: 0211006361;  ОГРН: 1030202047259)    в  доход  федерального  бюджета 3460 руб.  государственной  пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                  
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
 
 
    Судья                                                              А.Р.Аминева
 
 
 
 
 
 
 
 
 
    ________________________Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/