Решение от 17 сентября 2013 года №А07-10502/2013

 
 
  АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ  БАШКОРТОСТАН
Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,
 
факс(347) 272-27-40, E-mail: info@ufa.arbitr.ru, сайт http://ufa.arbitr.ru/
 
ОКПО 00068334, ОГРН 1030203900352 ИНН/КПП 0274037972/027401001
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Уфа                                                                 Дело № А07-10502/2013
 
    17 сентября 2013года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 10.09.2013
 
    Полный текст решения изготовлен 17.09.2013
 
 
    Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Кручининой Н.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новиковой Я.Н., рассмотрев дело по иску
 
    индивидуального предпринимателя Засыпкина Олега Юрьевича(ИНН 027615555845, ОГРНИП 310028024300119)
 
    к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная  кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан(ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757)
 
    о признании кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости
 
 
    третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ; Правительство Республики Башкортостан; Администрация городского поселения город Дюртюли Дюртюлинского района Республики Башкортостан   
 
 
    в судебном заседании приняли участие представители:
 
    истца – Шулындин Е.О. по доверенности от 08.04.2013
 
    ответчика – представитель не явился, извещен надлежаще
 
    третьих лиц: Управления Росреестра Республики Башкортостан – Зайнетдинов Р.Р. по доверенности № 79 от 26.03.2013, Администрации городского поселения город Дюртюли Дюртюлинского района Республики Башкортостан – Мукминов С.В. по доверенности № 1389 от 10.09.2013, Правительства Республики Башкортостан – представитель не явился, извещен надлежаще
 
 
 
    ИП Засыпкин Олег Юрьевичобратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная  кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостано признании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером равной его рыночной стоимости. 
 
    Определением суда от 16.07.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского поселения город Дюртюли Дюртюлинского района Республики Башкортостан.
 
    Ответчик, извещенный надлежащим образом о дате и времени судебного разбирательства по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении разбирательства дела не просил.   
 
    Согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание арбитражного суда ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Суд учитывает, что информация о времени и месте судебного разбирательства дополнительно размещена на интернет-сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан и является общедоступной.
 
    Дело рассмотрено в порядке пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании представитель истца требования поддержал, настаивал на удовлетворении иска по основаниям, в нем изложенным.
 
    Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан представила отзыв, просила принять решение на основании действующего законодательства.
 
    Представитель Администрации городского поселения город Дюртюли Дюртюлинского района Республики Башкортостан в удовлетворении заявленных требований просил отказать, отзыв не представил.     
 
    Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    ИП Засыпкин Олег Юрьевична основании свидетельства о государственной регистрации права № 04АА 492018 от 30.08.2006 (л. д. 15) является собственником земельного участка с кадастровым номером 02:70:011603:13, расположенного по адресу: РБ, г. Дюртюли, ул. Пионерская, д. 1, площадью 2326 кв. м.
 
    Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан № 497 от 29.12.2012 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан».   
 
    По заданию истца обществом с ограниченной ответственностью «Деловые консультации» был подготовлен отчет № 13-04/02 об оценке рыночной стоимости земельного участка.
 
    В результате проведённых исследований рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2012 была определена исполнителем в размере, значительно отличающемся от размера установленной на основании постановления Правительства РБ № 497 от 29.12.2012 кадастровой стоимости.
 
    Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет дано положительное экспертное заключение отчета № 033/2013/Уфа от 23.05.2013.
 
    Согласно названному экспертному заключению, эксперт пришёл к выводу о том, что составленный обществом с ограниченной ответственностью «Деловые консультации» отчёт о размере рыночной стоимости спорного земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Ссылаясь на то, что сведения о кадастровой стоимости земельного участка, содержащиеся в Государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН), не соответствуют его рыночной стоимости и, полагая себя лицом, заинтересованным в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, истец обратился в суд с настоящим иском.  
 
    Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии с частями 2, 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости») кадастровый учёт земельных участков осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом.
 
    Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
 
    Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.
 
    Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2012 № 497 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан».
 
    Согласно пункту 1 постановления Правительства Республики Башкортостан № 497 от 29.12.2012 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Башкортостан (кроме городских округов города Уфа, Стерлитамак и Салават), определенные по состоянию на 1 января 2012 года, в том числе прилагаемые:
 
    удельные показателикадастровой стоимости земель населенных пунктов по кадастровому кварталу в разрезе видов разрешенного использования;
 
    средние удельные показателикадастровой стоимости земель населенных пунктов в муниципальных районах (городских округах) Республики Башкортостан;
 
    кадастровую стоимостьземельных участков в составе земель населенных пунктов Республики Башкортостан.
 
    Нормой статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.
 
    Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путём подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Обращаясь в арбитражный суд, ИП Засыпкин Олег Юрьевичссылается на несоответствие определенной в установленном порядке и внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, следствием чего является нарушение его прав как собственника либо арендатора земельных участков.
 
    Принимая во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 28.06.2011 № 913/11, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в данном случае предметом заявленных требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость.
 
    Истцом в материалы дела представлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки установлена по состоянию на 01.01.2012 в размере 1060000 руб.
 
    Экспертным заключением общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет подтверждается, что исследованный отчёт соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.
 
    Из указанной в таблице отчета информации следует, что оценщиком в целях определения рыночной стоимости спорных участков, расположенного на территории городского поселения г. Дюртюли подобрано семь объектов-аналогов. Выбранные аналоги по своим характеристикам в основном соответствуют объекту оценки и расположенными на них улучшениями. Аналоги расположены в малых городах республики, ситуация и уровень цен на местных рынках недвижимости незначительно отличаются от рынка недвижимости г. Дюртюли (л. д. 77).
 
    В соответствии с пунктом 22 Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    Из таблицы отчета № 25 следует, что оценщиком выполнена корректировка такой единицы сравнения как условия рынка (время продажи) по отношению к каждому объекту-аналогу. Указанное обстоятельство свидетельствует о соответствии выполненного отчета в данной части требованиям ФСО № 1.
 
    Экспертом определение стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объект оценки рассматривался вместе с правом собственности на улучшения, размещенные на данном земельном участке. В соответствии с действующим законодательством, оценщик при определении рыночной стоимости объекта оценки обязан использовать три подхода:
 
    - Затратный подход;
 
    - Сравнительный подход;
 
    - Доходный подход.
 
    Оценщиком проведен анализ возможности применения методов доходного и сравнительного подходов.
 
    При доходном подходе основаны: метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования:
 
    1. Метод капитализации земельной ренты. Анализ рынка земельных участков промышленного назначения в РБ позволил сделать вывод, что рынок аренды не развит. В связи с отсутствием достаточного объема информации о сдаче в аренду земельных участков, наиболее эффективное использование, которых аналогично оцениваемому, невозможно установить достоверный размер земельной ренты. Оценщиком сделан вывод о невозможности применения метода капитализации земельной ренты для определения рыночной стоимости объекта оценки.
 
    2. Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод требует сложных и дорогостоящих расчетов, которые основаны на многочисленных и малообоснованных допущениях снижающих достоверность результатов расчетов. В тоже время рынок земельных участков и в настоящее время, и на дату оценки был не развит, что делает невозможным расчет ставки капитализации земельного участка.
 
    3. Метод предполагаемого использования применяется для оценки любых земельных участков, которые можно использовать в доходных целях. Указанный метод пересекается с методом остатка, и соответственно, по аналогичным причинам не может быть применен для оценки объекта оценки.
 
    Эксперт, проанализировав возможность применения методов доходного подхода, сделал вывод о невозможности их использования в рамках работы для оценки рыночной стоимости объекта оценки.
 
    Сравнительный подход. В теории оценки земельных участков к методам сравнительного подхода относятся: метод сравнения продаж, метод распределения и метод выделения.
 
    При наличии данных подход, основанный на методе сравнении продаж, является наиболее прямым и систематическим подходом к расчету стоимости. Когда данных недостаточно, применимость подхода может быть ограничена. При применении метода прямого сравнительного анализа продаж стоимость объекта оценки определяется путем сравнения с ценами продажи или предложений аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи или ценой предложения аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
 
    Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Так как в данной методике требуется определение соотношения стоимости улучшений и стоимости земельного участка по всем объектам-аналогам, а исчерпывающую информацию по ним получить не представляется возможным (используются архивные данные), оценщик пришел к выводу о невозможности применения метода.
 
    Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения метода:
 
    - наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
 
    - соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
 
    Учитывая, отсутствие предложений на рынке недвижимости РБ по продаже свободных земельных участков торгового назначения и наличие участков с улучшениями в анализируемый период 2-е полугодие 2011 года, оценщик считает возможным применение метода выделения. В рамках оценки земельных участков как условно свободных для целей пересмотра кадастровой стоимости оценщик применил «метод модифицированного выделения» для оценки рыночной стоимости земельных участков торгового назначения.
 
    В соответствии с традиционной версией метода выделения рыночная стоимость земельного участка находится путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений (определяется в рамках затратного подхода). Метод позволяет из данных по продажам единых объектов недвижимости, извлечь информацию, относящуюся к земельному участку. Соответственно преимущества метода связаны с тем, что для его реализации требуются исходные данные, которые могут быть получены из анализа рынка недвижимости, который более развит, чем рынок свободных земельных участков соответствующего назначения.
 
    В этой модели характеристикой, влияющей на цену аналогов, является плотность застройки, а именно, для производственных зданий это отношение общей площади основного строения к площади земельного участка. При этом единицей сравнения является величина, равная цене здания-аналога, отнесенной к площади земельного участка. Оценщиком построен график зависимости удельной цены аналога, отнесенной к площади земельного участка, от плотности застройки и выведено уравнение модели, по которому определена стоимость 1 кв. м. земли при нулевой плотности застройки. Все использованные оценщиком аналоги подтверждены документально в приложении к отчету об оценке.                          
 
    Суд первой инстанции не усматривает нарушений требований федеральных стандартов оценки при применении указанного метода.
 
    На основании Федерального стандарта оценки № 1 (Утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 256) экспертом стоимость объекта оценки была рассчитана методом сравнения продаж, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должно быть близко друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.
 
    Оснований для проведения в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной экспертизы для проверки достоверности рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом № 13-04/02, с учетом того, что в материалы дела представлено положительное экспертное заключение № 033/2013/Уфа от 23.05.2013, не имеется.
 
    Если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза (п. 19 Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328).
 
    Законом не предусмотрены обязательные требования проведения экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка. В связи с этим, суд считает, что для подтверждения достоверности представленных в материалы дела отчетов об оценке, достаточно проведение нормативно-методической экспертизы, результаты которой подтверждают соответствие данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
 
    Учитывая, что истцом в отношении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка представлено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» Экспертный совет № 033/2013/Уфа от 23.05.2013, из которого следует, что представленный отчёт соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а так же учитывая, что доказательств недостоверности отчета об оценке ни ответчиком, ни третьими лицами не представлено, суд полагает основания для признания представленных истцом отчетов недостоверными отсутствующими.
 
    При таких обстоятельствах иск ИП Засыпкин Олег Юрьевичподлежит удовлетворению. 
 
    При рассмотрении дела истцом было подано заявление, в котором он просил отнести судебные расходы по уплате государственной пошлине на него, что не противоречит положениям статьи 110Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не влечет за собой необходимость возложения обязанности по возмещению расходов на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    иск индивидуального предпринимателя Засыпкина Олега Юрьевича(ИНН 027615555845, ОГРНИП 310028024300119) удовлетворить.
 
    Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 2326 кв. м с кадастровым номером 02:70:011603:13, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Дюртюлинский район, г. Дюртюли, ул. Пионерская, 1, равной его рыночной стоимости в размере 1060000руб.
 
    Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его  в  полном  объеме)  через  Арбитражный  суд  Республики Башкортостан.                                  
 
    Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.
 
 
 
 
 
    Судья                                                                       Н.Е. Кручинина
 
 
 
 
 
    ____________________________
 
    Информацию о движении дела можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Республики Башкортостан в сети Интернет по веб-адресу: http//www.ufa.arbitr.ru/