Решение от 16 октября 2014 года №А06-6907/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-6907/2014
 
    16 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена 13 октября 2014года.
 
    Полный текст решения изготовлен 16 октября 2014года.
 
    Арбитражный суд Астраханской области в составе: судьи  Богатыренко С.В.
 
    При ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Савенковой С.В.
 
    рассмотрев в   судебном заседании дело по иску: Общества с ограниченной ответственностью  "Фантом"  (г.Астрахань, пл.Вокзальная, 13, литер А., ТРЦ «Ярмарка», ИНН 3017043600,ОГРН 1053001163302)
 
    к  Индивидуальному  предпринимателю  Искакову Равилю Руслановичу
 
    (г. Астрахань, пер. Красный Волгарь, 8, ИНН 301724948343,ОГРНИП 313302512800011) 
 
    о  взыскании задолженности по договору №ДА-111/2012 от 15.10.2012г. в сумме  552 548 руб. 05 коп.
 
    при участии:
 
    от истца: Кривоножкина Е.П., представитель по доверенности от 14.07.2014г., паспорт.
 
    от ответчика: Осипов О.В., представитель по доверенности от 19.08.2014г., паспорт.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью  "Фантом"  (далее по тексту: истец, ООО "Фантом")  в соответствии со статьями  11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей  4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обратилось  в арбитражный суд с иском к   Индивидуальному  предпринимателю  Искакову Равилю Руслановичу (далее по тексту: ответчик, Искаков Р.Р.) о  взыскании задолженности по договору №ДА-111/2012 от 15.10.2012г. в сумме  552 548 руб. 05 коп.
 
    Представитель истца исковые требования поддерживает, изложила доводы, изложенные в исковом заявлении. Просит иск удовлетворить. Пояснила, что  между сторонами заключен договор  аренды  помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, пл. Вокзальная, № 13, литер А. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Истец принятые обязательства исполнил надлежащим образом, передал ответчику  в аренду  помещение 12, комнату  № 299, общей площадью  60,2 кв.м. в ТРЦ «Ярмарка».  Ответчик   в нарушение условий договора  не  произвел арендную  плату  в сумме  552 548 руб. 05 коп. за январь и  февраль 2014года, в связи с чем истец направил  28.01.2014 года и 24.02.2014г. ответчику  претензии    с требованием оплатить задолженность до  28 февраля 2014года., а также освободить  помещение в срок до 28.02.2014г.  в связи с наличием задолженности  по арендной плате  более 15 банковский дней.  На основании акта приема-передачи  от 28.02.2014года  помещение  передано   арендатором арендодателю.  В связи, с чем просит взыскать  задолженность по арендной  плате и коммунальным платежам за январь и февраль 2014года в сумме 552 548 руб. 05 коп. Доводы ответчика считает необоснованными, поскольку ответчик сам закрыл  магазин  03.02.2014года и не осуществлял  предпринимательскую деятельность.
 
    Представитель ответчика не согласен с исковыми требованиями, просит в иске отказать. Пояснил, что  в соответствии  с условиями договора  ответчиком был внесен обеспечительный платеж по обеспечению  сохранности помещения и его  принадлежностей в период  действия договора.  28 февраля 2014года ответчик получил от истца претензию, в которой истец требовал оплатить задолженность по договору аренды. В ответ на  претензию 03.02.2014года ответчик передал  истцу письмо с просьбой произвести зачет суммы долгов указанной  в претензии за счет  суммы обеспечительного платежа внесенного ранее.   Истец вместо того, чтобы произвести зачет задолженности на счет средств обеспечительного платежа 03.02.2014года прекратил доступ ответчику в арендуемое им  помещение, что подтверждается актом от 03.03.2014г. Таким образом, истец  сам продлевал срок  задолженности.  Помещение не используется ответчиком с 03.02.2014года.
 
    Исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, выслушав доводы представителей  сторон, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Как следует из материалов дела, 15 октября 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью  "Фантом"   (арендодатель) и ИП  Муратовым Р.Ш. (арендатор)  заключен договор  аренды ДА-111/2012   помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань,  пл. Вокзальная, 13, литре А ( т.1,л.д. 10-49).
 
    В соответствии с пунктом 2.1 договора  арендодатель передает, а арендатор принимает  за плату во временное владение и пользование (аренду) часть здания по адресу: г. Астрахань, Вокзальная площадь, 13, литер А, расположенную на 2 этаже здания в помещение 12 комната под номером 299, указанную в схеме № 1, общей площадью 60,2 (шестьдесят целых и 2/10) кв.м., рассчитанной на основании данных органов технической инвентаризации.
 
    Согласно пункту 3.1 договора  арендатор обязан уплачивать  арендодателю следующие платежи:
 
    Арендную плату, включающую  в себя  постоянную и переменную части.
 
    Постоянная часть арендной платы. Размер постоянной части арендной платы, уплачиваемой арендатором за пользование помещением с даты начала и до истечения срока аренды, определяется по ставки: 
 
    700 условных единиц за квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения с даты начала по 14 октября 2013года.
 
    770 условных единиц за квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в год за период с 15 октября  2013года по 14 октября 2014г.
 
    850 условных единиц за квадратный метр  расчетной площади арендуемого помещения  за период с 15 октября 2014года по 14 октября 2015г.
 
    Переменная часть состоит  из трех частей: плата  с оборота арендатора, операционные расходы  и  коммунальные платежи.
 
    В соответствии с пунктом 3.3.3 коммунальные платежи, определяемые в зависимости от потребления  коммунальных услуг  арендатор в помещении. Порядок  расчета коммунальных  платежей  арендатора  приведен в Приложении № 2 к договору.
 
    В соответствии с п.4.2. Договора срок Договора аренды исчисляется с даты приема -передачи помещения по Акту и до 03 декабря 2016 года.
 
    В соответствии с п. 3.5.1.1. договора Постоянная часть Арендной платы подлежит оплате арендатором ежемесячно, в размере 1/12 от предусмотренного в п. 3.2. Договора, в течение срока аренды, с учетом ежегодных и иных предусмотренных договором увеличений (изменений), в порядке предоплаты, без каких-либо вычетов или зачетов, не позднее 5 (Пятого) числа календарного месяца, за который производится оплата.
 
    Согласно пункту 3.3.2.  операционные расходы определяются по ставке 120 Условных единиц на один квадратный метр расчетной площади арендуемого помещения в год. Операционные расходы включают в себя долю арендодателя пропорционально площади помещения в расходах арендодателя и/или уполномоченной арендодателем управляющей компании по содержанию, эксплуатации, охране здания и прилегающей территории, включая озеленение и сезонное оформление, эксплуатацию и ремонт инженерных сетей и оборудования, уборке здания и прилегающей территории, мелкий и крупный ремонт здания и мест общего пользования, замена имущества, находящегося в местах общего пользования, страхование здания и гражданской ответственности арендодателя, содержание офиса управления, включая расходы на персонал управляющей компании и соответствующее вознаграждение управляющей компании за предоставляемые услуги; долю арендатора в расходах арендодателя, связанных с реализацией годового плана продвижения и маркетинговой активности здания, а также расходах арендодателя по оплате земельного налога и налога на имущество, страхование; долю арендатора по обеспечению коммунальными услугами мест общего пользования.
 
    В соответствии с пунктом  3.5.2.2. Договора Операционные расходы оплачиваются Арендатором ежемесячно в размере 1/12 от предусмотренного в п. 3.3.2. Договора в течение Срока аренды на основании счета Арендодателя в течение 3 (трех) банковских дней с момента выставления счета, в порядке предоплаты без каких-либо вычетов или зачетов, одновременно с очередным платежом Постоянной части арендной платы.
 
    В соответствии с пунктом 3.5.2.3. Договора «Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета Арендатору на основании данных  приборов учета за расчетный месяц и действующих тарифов. 
 
    В соответствии с условиями пункта 14.3 Договора Арендодатель вправе досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от дальнейшего исполнения Договора и потребовать возмещения убытков по следующим основаниям: Пункт 14.3.1. Договора « Если Арендная Плата, Обеспечительный платеж, Плата за Коммунальные услуги полностью или в какой-либо части не внесены Арендатором в течение 15 (пятнадцати) банковских дней после установленного срока оплаты».
 
    Согласно пункту 14.3.9. договора аренды  в случае одностороннего расторжения арендодателем настоящего договора по основаниям, предусмотренным п.14.3.1.- 14.3.8 договора, обеспечительный взнос остается у арендодателя в качестве штрафа.
 
    Срок аренды по договору аренды  начинается  течь с момента  передачи помещения арендатору в аренду по акту приема-передачи  помещения по договору аренды и истекает  14 октября 2017 года.
 
    Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Астраханской области  29.11.2013года, запись №30-30/01/142/2013-267.
 
    Между  ООО «Фантом» и  ИП Муратовым Р.Ф. 01 ноября 2013года подписано  соглашение о перемене лиц в обязательстве, согласно которому  арендатором по договору  аренды «ДА -111/2012 от 15.10.2012г.  является  Искаков  Р.Р. ( т.1, л.д. 76-77).
 
    Истец направил ответчику 28.01.2014года претензию с требованиеи оплатить задолженность  в срок до 30.01.2014года (т.2, л.д. 6).
 
    Ответчик  направил ответ на претензию с просьбой  произвести зачет суммы долгов указанных в претензии за счет сумм обеспечительного платежа, а также  считать с 03.02.2014года договор  расторгнутым (т.2, л.д. 5).
 
    Истец  письмом от 28.02.2014года  отказал  ответчику  в досрочном расторжении договора  с 03.02.2014г. (т.1, л.д. 81).
 
    Согласно Акту Приема-передачи помещения   от  Арендатора  28.02.2014г. помещение 12, комнату  № 299, общей площадью  60,2 кв.м.,  расположенное на 2 этаже здания ТРЦ «Ярмарка» по адресу: г.Астрахань, пл.Вокзальная, 13 литер Апередано Арендодателю (т.1, л.д.82).
 
    Из пояснений представителя истца и материалов дела следует, что  задолженность арендатора в сумме   460  597 руб. 26 коп.  по постоянной части арендной платы и по переменной части арендной платы 91 950 руб. 79 коп.   не оплачена.
 
    Данные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом настоящего  иска в суд.
 
    Оценив, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы истца, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими частичному  удовлетворению.
 
    К указанному выводу суд приходит на основании следующего.
 
    Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Анализируя условия  заключенного между истцом и ответчиком договора аренды №  25,  суд приходит к выводу о том, что данный договор является договором, вытекающим из арендных правоотношений и отношения, применимые к договору, регулируются нормами главы 34    Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Из  договора  следует, что сторонами при заключении данного договора  определен предмет аренды, его местонахождение.
 
    Договор аренды заключен сторонами в письменной форме, что соответствует требованиям статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
 
    При заключении договора аренды недвижимого имущества, стороны согласовали все существенные условия, присущие для договоров данного вида, а именно предмет договора, цену за арендованное имущество.
 
    Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.          
 
    Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Астраханской области  29.11.2013года, запись №30-30/01/142/2013-267.
 
    Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно пункту 3.1 договора  арендатор обязан уплачивать  арендодателю следующие платежи:
 
    Арендную плату, включающую  в себя  постоянную и переменную части.
 
    Из пояснений представителя истца и материалов дела следует, что  задолженность  ответчика перед истцом составляет   9 451,26 евро, что составляет  460 597 руб. 26 коп. по постоянной части арендной платы за  январь и февраль 2014года, по  переменной части арендной платы (операционные расходы) за январь и февраль 2014года  в размере 1 556,91 евро, что составляет 75 829 руб. 93 коп. и по  коммунальным платежам  в сумме 16 120 руб. 86 коп. за  декабрь 2013г. и январь 2014года.     
 
    Истец направил ответчику 28.01.2014года претензию с требованием оплатить задолженность  в срок до 30.01.2014года (т.2, л.д. 6).
 
    Ответчик  направил ответ на претензию с просьбой  произвести зачет суммы долгов указанных в претензии за счет сумм обеспечительного платежа, а также  считать с 03.02.2014года договор  расторгнутым (т.2, л.д. 5).
 
    Истец  письмом от 28.02.2014года  отказал  ответчику  в досрочном расторжении договора  с 03.02.2014г. (т.1, л.д. 81).
 
    Согласно Акту Приема-передачи помещения   от  Арендатора  28.02.2014г. помещение 12, комнату  № 299, общей площадью  60,2 кв.м.,  расположенное на 2 этаже здания ТРЦ «Ярмарка» по адресу: г.Астрахань, пл.Вокзальная, 13 литер Апередано Арендодателю (т.1, л.д.82).
 
    Ответчик задолженность по арендной плате, операционным и  коммунальным платежам   за январь и февраль 2014 г. и коммунальным платежам за декабрь 2013 г. не оплатил. 
 
    Соглашение сторон о порядке определения расходов истца по коммунальным и операционным расходам не противоречит действующему законодательству и является частью договора аренды.
 
    Ответчик не оспаривает расчет истца по арендной плате, операционным и  коммунальным платежам, однако возражает против удовлетворения иска, поскольку считает, что задолженность за январь 2014 г. должна была быть погашена  арендодателем за счет обеспечительного взноса. За февраль 2014 г. задолженность вообще отсутствует, так как с 03 февраля ответчик не смог использовать помещение по вине истца ввиду того, что истец закрыл допуск работникам ответчика к помещению, опечатав помещение. Данный факт  подтверждается актом от 03.03.2014 г. 
 
    Суд, проверив расчет, считает, что истец необоснованно просит взыскать задолженность по постоянной части и переменной части  арендной платы  за период с 03 по 28  февраля.
 
    Согласно акту  от 03.03.2014г., подписанному как со стороны истца, так и со стороны ответчика,  арендатор не осуществляет разрешенное использование помещение с 03.02.2014г. Помещение опечатано  с 03.02.2014г.
 
    Суд считает, что помещение могло быть опечатано только арендодателем, как собственником помещения.
 
    Кроме того, за февраль 2014 г. истец не требует от ответчика оплаты за потребление тепловой и электрической энергии, что также свидетельствует о том, что помещение в феврале 2014 г. ответчиком не использовалось.
 
    Статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
 
    В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
 
    Поскольку истец опечатал помещение, то он препятствовал ответчику в использовании помещения. Указанные действия истца суд расценивает как неисполнение арендодателем своих обязательств по предоставление арендатору помещения в период с 03.02.2014 г.
 
    Таким образом,  арендатор вправе отказаться от оплаты аренды за период с 03.02.2014 г. 28.02.2014 г.            
 
    В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.
 
    Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
 
    Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
 
    В силу указанной нормы права наличие  задолженности за февраль  не может подтверждаться только   актом приема-передачи помещения от арендатора арендодателю от 28.02.2014г., указанный акт приема-передачи помещения  подлежит оценке судом в совокупности с другими доказательствами.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований или возражений.
 
    Суд считает, что истец не доказал, что ответчик использовал помещение после 03 февраля 2014года, в связи с чем задолженность за февраль подлежит начислению только за 2 дня февраля.
 
    Доводы ответчика о том, что  согласно договору аренды  обеспечительный взнос погашает задолженность, суд считает необоснованными.
 
    Обеспечительный платеж является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.
 
    Пунктом 14.3.9. договора аренды определено, что  в случае одностороннего расторжения арендодателем настоящего договора по основаниям, предусмотренным п.14.3.1.- 14.3.8 договора, обеспечительный взнос остается у арендодателя в качестве штрафа.
 
    Договор аренды помещения расторгнут арендодателем на основании пункта 14.3.1. договора аренды, которым предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор аренды, если арендная плата, обеспечительный платеж, плата за коммунальные услуги полностью или в какой-либо части не внесены арендатором в течение 15 банковских дней после установленного срока оплаты. 
 
    Таким образом, основанием для досрочного расторжения договора является ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по оплате аренды.
 
    В силу норм статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора стороны вправе определить, что гарантийный взнос не возвращается, даже если прекращение договора происходит не в связи с нарушением стороной обязательств по нему. Арендатор в этом случае не вправе будет требовать зачета внесенного обеспечительного платежа в счет уплаты арендных платежей.
 
    Таким образом, стороны пришли к соглашению о том, что в связи с досрочным расторжением договора обеспечительный взнос переходит в собственность арендодателя, что не противоречит статьям 329 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    При этом, согласно статье 614 Гражданского кодекса российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
 
    Расчет задолженности ответчиком не оспаривается.
 
    В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    Произведя перерасчет, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность  по коммунальным услугам (электроэнергию, теплоэнергию) за декабрь 2013 г., за январь 2014года по постоянной и переменной составляющей арендной платы и за 2 февраля 2014года по постоянной и переменной составляющей арендной платы, а всего 295 376 руб. 35 коп., из которых за 2 дня февраля арендная плата по постоянной ее части составляет 17 021 руб. 37 коп., по операционным расходам – 2 761 руб.05 коп.; за январь по постоянной части – 222 297 руб. 96 коп., по операционным расходам – 37 175 руб.11 коп., по коммунальным расходам  в сумме 6 257 руб. 51 коп. за декабрь 2013 г. и 9 863 руб. 35 коп.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с  Индивидуального  предпринимателя  Искакова Равиля Руслановичя в пользу  Общества с ограниченной ответственностью  "Фантом"   задолженность по договору  аренды №ДА-111/2012 от 15.10.2012г. в сумме  295 376 руб. 35 коп. , а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 7511 руб. 25 коп.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.
 
    Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко