Решение от 30 января 2009 года №А06-6539/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-6539/2008
 
    28 января 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения оглашена «23» января 2009 г.
 
    Решение в полном объеме изготовлено «28» января 2009 г.
 
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе судьи           Баскаковой И.Ю.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Язбарян Ю.А.
 
 
    рассмотрел в судебном заседании дело
 
    по иску Закрытого акционерного общества "Астрахань GSM"
 
    к  Администрации города Астрахани
 
    о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии
 
    При участии:
 
    от истца: Шнычкин Д.П.- начальник отдела юридического обеспечения – доверенность № 2 от 11.01.2009 года.
 
    от ответчика: Тутаринова И.В. – юрист отдела судебной практики по доверенности  б/№ от 22.08.2008 года.
 
 
    ЗАО «Астрахань GSM» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г.Астрахани в лице  Комитета по архитектуре и градостроительству с требованиями о сохранении в переустроенном и (или) перепланированном состоянии помещений, расположенных по адресу: г. Астрахань, ул. Трофимова, 102: административно-бытовой корпус литер «Б» площадью 387,8 кв.м; административно-бытовой корпус литер «Г», площадью 470,7 кв.м; административное здание литер «Д» площадью 431,7 кв.м.
 
    В ходе подготовки дела к судебному разбирательству истец просит считать ответчиком по делу Администрацию г.Астрахани, судом в порядке статьи 47 АПК РФ уточнения по ответчику приняты.
 
    С учетом уточненных в судебном разбирательстве требований в порядке статьи 49 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ, принятых судом к рассмотрению, истец просит: сохранить в перепланированном состоянии административно – бытовой корпус литер «Б»; признать право собственности на реконструированный административно - бытовой корпус литер «Г»; сохранить в перепланированном состоянии административное здание литер «Д»,  расположенные по ул. Трофимова д,102 в Советском районе г.Астрахани.
 
 
    Исковые требования мотивированы тем, что 11 февраля 2004 года Закрытое акционерное общество «Астрахань GSM» приобрело в собственность объекты недвижимости: здания литер «А», литер «Б», литер «В», литер «Г» и  литер «Д», расположенные по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул. Трофимова, д. 102, и на каждый объект недвижимости выдано свидетельство о государственной регистрации права. В период с 2004-2008 г.г истец без надлежащего разрешения государственной  архитектуры города хозяйственным способом переустроил следующие здания: литер «Б», литер «Г», литер «Д». Самовольное переустройство и перепланирование нежилых объектов, недвижимости находящихся на праве собственности у истца, т.е. литер «Б», литер «Г», литер «Д»  не угрожает жизни и здоровья граждан, что подтверждается техническим заключениям ООО» СИНТЕХ» о  техническом состоянии строительных конструкций указанных литеров,  а так же письмом ГУ МЧС РФ и  экспертным заключением ФГУ здравоохранения  «Центр гигиены и эпидемиологии  в Астраханской области». Указанные переустройства и  перепланировки не нарушают права и законные интересы граждан, юридических лиц и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. В обоснование заявленных требований истец ссылается на статью 222 Гражданского Кодекса РФ и постановление Мэра г.Астрахани № 965-м от 17.04.2008 г.
 
    В судебном разбирательстве заявленные требования истец просит удовлетворить.
 
    Представитель ответчика возражает  по заявленным требованиям, пояснив, что статья 222 Гражданского Кодекса РФ, на которую ссылается истец,  не предусматривает вопросы перепланирования объекта. Земельный участок был предоставлен истцу в аренду для эксплуатации производственной базы, право строительства не было указано в целевом назначении участка. В результате реконструкций и перепланировок истцом изменено целевое назначение объектов литеров «Б», «Г» и «Д». Целевое назначение земельного участка меняется в зависимости от изменения целевого назначения объекта. Статья 222 ГК РФ предусматривает признание права на самовольное строительство только если земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании, пожизненно наследуемом владении или на праве собственности, у истца земельный участок на праве аренды, ответчик просит в иске истцу отказать.
 
    В порядке статьи 163 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ в судебном разбирательстве по делу объявлялся перерыв с 21 января  2009 г. по 23 января 2009 г.
 
    Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд
 
    у с т а н о в и л :
 
    На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2004г. истец приобрел недвижимое имущество – часть производственной базы, расположенной по адресу: г.Астрахань, Советский район, ул.Трофимова,102, общей площадью 2317,9 квадратных метров, в составе строений которой были цеха - литера Б, Г и Д. (л.д.8-10).
 
    Как следует из материалов дела, за истцом были зарегистрированы на праве собственности объекты недвижимости, расположенные по адресу: г.Астрахань, ул.Трофимова,102, а именно: отделочный цех литер Б, общей площадью 329,60 кв.м;  отделочный цех литер Г, общей площадью 397,80 кв.м; обойный цех литер Д, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от 03 февраля 2005 г. (л.д.105-107).  Однако, на данных свидетельствах стоит отметка о погашении записи 05.09.06 г., и истец пояснений по данному вопросу не представил.
 
    Администрацией г.Астрахани истцу на условиях аренды согласно договору № 242 от 26.06.2006 г. предоставлен земельный участок площадью 3300,00 кв.м сроком на 25 лет (л.д.11-13).  Земельный участок предоставлен по вышеназванному договору в целях эксплуатации производственной базы.
 
    Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, поскольку заключен на срок более года, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
 
    Заявленные в настоящем иске объекты, имеющие литеры «Б», «Г» и «Д», были истцом переустроены (реконструированы) и перепланированы.
 
    Однако, эти действия были произведены без предварительного получения и согласования необходимых разрешений, без утвержденной в установленном порядке проектной документации.
 
    При покупке спорных строений в составе производственной базы объекты под литерами «Б», «Г» являлись отделочными цехами, а объект под литером «Д» был обойным цехом, что также указывается в свидетельствах о регистрации права собственности.
 
    Истец обратился с настоящим иском в суд с требованиями о сохранении в перепланированном состоянии литеров «Б» и «Г», и сохранении в реконструированном состоянии литера «Д» в порядке статьи 222 Гражданского Кодекса РФ.
 
    В соответствии со статьей 222 Гражданского Кодекса РФ  самовольной  постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и  строительных норм и правил.
 
    По смыслу приведенных норм, для признания постройки самовольной необходимы следующие условия: отсутствие отвода земельного участка под строительство либо создание объекта без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации обстоятельств влечет за собой неблагоприятные последствия для застройщика.
 
    Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
 
    Гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих последствия проведения самовольной реконструкции нежилых зданий, строений, сооружений, поэтому в силу пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется аналогия закона: сходные отношения урегулированы статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Таким образом, заявленные истцом в настоящем иске объекты недвижимости следует квалифицировать как самовольные постройки и эти объекты подпадают под признаки самовольной постройки: строения литеров «Б», «Г» и «Д» реконструированы без получения необходимых разрешений на арендуемом истцом земельном участке. Кроме того, в результате реконструкции увеличилась площадь объектов под литерами «Б» (до реконструкции площадь была 329,6 кв.м, после реконструкции стала 387,8 кв.м) и «Г» (до реконструкции площадь была 397,8 кв.м, после реконструкции стала 470,7 кв.м), а также изменилось целевое назначение заявленных в настоящем иске объектов. Если при их покупке объекты являлись цехами в составе производственной базы, то после реконструкции (перепланировки) согласно представленных истцом технических паспортов и кадастровых паспортов на эти литера – объекты стали административно-бытовыми корпусами и административным зданием. В процессе осуществления перепланировки и реконструкции зданий Общество самоуправно изменило конструктивные характеристики объектов недвижимого имущества, не получив специального разрешения на проведение строительных работ; документов, подтверждающих предоставление истцу земельного участка для реконструкции объекта, в материалах дела не имеется.
 
    Обозначив предметом иска требования о сохранении спорных объектов в перепланированном состоянии и признании права собственности на  реконструированный объект, истец ссылается только на положения статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, которая не предусматривает права сохранения построек в перепланированном состоянии, а регулирует вопросы признания права на объекты самовольного строительства.
 
    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (пункт 3 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Буквальное прочтение названного пункта дает основания полагать, что закон лишает возможности приобрести права на самовольную постройку лицам, пользующимся земельным участком на праве аренды, то есть не имеющим вещных прав на него.
 
    Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 64, 71 Арбитражного Процессуального Кодекса РФ представленные истцом технические заключения о состоянии основных строительных конструкций спорных объектов, экспертное заключение о соответствии требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм(л.д.102), и письмо ГУ МЧС России по Астраханской области по вопросам пожарной безопасности (л.д.103), суд приходит к выводу о том, что эти доказательства не подтверждают правомерности требований истца, заявленных  на спорные объекты, заявленных в порядке статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, поскольку статус землепользования не позволяет признать за арендатором права собственности на самовольную постройку или сохранить в порядке указанной статьи спорные объекты в перепланированном (реконструированном) состоянии.
 
    В материалы дела не представлены доказательства того, что земельный участок по ул.Трофимова,102, предоставлялся истцу с правом строительства или реконструкций объектов.
 
    Таким образом, для удовлетворения требований ЗАО «Астрахань-GSM» отсутствуют основания, предусмотренные статьей 222 Гражданского Кодекса РФ.твенности
 
    Расходы по госпошлине относятся на истца.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд
 
Р  Е  Ш  И  Л :
 
    В удовлетворении исковых требований Закрытому акционерному обществу «Астрахань- GSM» о сохранении в перепланированном состоянии административно-бытового корпуса литер «Б» и административного здания литер «Д», а также в признании права собственности на реконструированный административно-бытовой корпус литер «Г», расположенных по адресу г.Астрахань, ул.Трофимова, 102 – отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.
 
 
 
    Судья
 
И.Ю. Баскакова