Решение от 22 января 2009 года №А06-5793/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-5793/2008 - 22
 
    20 января 2009 года– изготовление полного текста решения;
 
    14 января 2009 года – оглашение резолютивной части решения.
 
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе:
 
    судьи: Соколова А.М.
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Севастьяновой Ю.С.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску Министерства культуры Астраханской области
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Эликсир-Юкс»
 
    третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области
 
    о взыскании 152  498 руб. 47 коп.
 
    при участии:
 
    от истца: Прокофьева  О.Н.- представитель  по доверенности № 30 № 14.08. 2008 года.
 
    от ответчика: Сапрыкина Ю.К. – директор, паспорт.
 
    от третьего лица: не явился, извещен.
 
    Министерство культуры Астраханской области обратилось в суд с иском  к Обществу с ограниченной ответственностью «Эликсир-ЮКС» о взыскании арендной платы  по договору № 50 на пользование недвижимым памятником истории и культуры за период  с января 2006 года  по сентябрь 2008 г. в сумме 283 834 руб. 12 коп.
 
    В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица на стороне  истца, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области.
 
    В  судебном разбирательстве представитель истца в порядке статьи 49 АПК РФ   уменьшил исковые требования за  вышеуказанный период до суммы в размере  152 498 руб. 47 коп. Ходатайство истца  судом удовлетворено.
 
    Представитель истца поддержал заявленные требования согласно доводам, изложенным в исковом заявлении, просит иск удовлетворить.
 
    Третье лицо без самостоятельных требований в предварительном судебном заседании  иск поддержало.
 
    Представитель ответчика исковые требования не оспорил, пояснив, что признают факт пользования недвижимым памятником истории и культуры, а также наличие задолженности в сумме 152 498 руб. 47 коп. за период с  января 2006. по 30.09 2008 г.
 
    В  соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, третье лицо о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом.
 
    Суд, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса РФ,  рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенного  третьего лица.
 
    Выслушав представителей истца, ответчика,  исследовав материалы дела, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Как следует из материалов дела между Департаментом культуры, искусства и кино Администрации Астраханской области (Госорган) и Обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Эликсир-ЮКС» (Арендатор) 01 ноября 2002 г. заключен охранно-арендный договор № 50 на пользование недвижимым памятником истории и культуры сроком с 01.11.2002 г. по 01.10.2003 г.
 
    В соответствии  с постановлением Астраханской области от 4 февраля 2005 г. № 34 «О реорганизации органов исполнительной власти Астраханской области (в редакции Постановлений Губернатора Астраханской области от 10.02.2005 г. № 68, от 03.03.2005 г. № 139, от 26.04.2005 г. № 279, от 18.07.2005 г. № 457, от 26.08.2005 г. № 535), в соответствии с Законом Астраханской области от 02.02.2005 г. № 1/2005-ОЗ «О внесении изменений в Устав Астраханской области» и Законом Астраханской области от 02.02.2005 г. № 2/2005-ОЗ «О системе исполнительных органов государственной власти Астраханской области» департамент культуры Астраханской области реорганизован в форме преобразования  в министерство культуры Астраханской области.
 
    Согласно указанному договору Госорган сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование здание-памятник быв. «Мечеть Персидская, 1859 год» ул. Епишина, 23/ ул. Кирова,40/ул.З.Космодемьянской, 70 г. Астрахани, литер «А», 1-й этаж» площадью 357,4 кв.м. для использования под медицинский центр сроком с 01.11.2002 г.  по 01.10.2003 г.
 
    В ходе судебного разбирательства установлено, что имеет место быть несоответствие размера арендованных площадей, указанных в договоре аренды  № 50 от 01.11.2002 г. и техническом паспорте на спорное помещение фактическим данным.
 
    Обнаруженный  факт свидетельствует о технической ошибке, допущенной при составлении документов, впоследствии устраненной  сторонами по делу.
 
    Арендная плата за использование памятника истории и культуры составляет 7060,44 руб. в месяц без НДС ежемесячно за площадь 357, 4 кв. м.
 
    В рамках рассмотрения дела № А06-1011/2006-22 установлено наличие технической ошибки, допущенной при составлении технического паспорта - фактически площадь арендуемого объекта составляет 320, 1 кв. м, а арендная плата  за площадь в 320,1 кв. м. составляет 6323,58 руб.
 
    09 января 2004 г. Департаментом культуры Астраханской области и ООО ПКФ «Эликсир-ЮКС» подписано дополнительное соглашение № 24 к охранно-арендному договору № 50 от 01.11.2002 г., в соответствии с которым, арендная плата за год составляет 212126 руб. 73 коп., и в месяц – 17677 руб. 23 коп., срок действия договора с 01.10.2003 г. по 30.09.2013 г.
 
    Решением Арбитражного суда от 13.06.2008 г. по делу № А06-850/2007-9 дополнительное соглашение № 24 к договору № 50 от 01.11.2002 г. признано недействительным  в силу статей 165, 168, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Вышеуказанным решением Арбитражного суда Астраханской области установлено, что указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано, а потому в силу статьи 165 ГК РФ дополнительное соглашение № 24  является ничтожным.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского  РФ,  если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
 
 
    Срок договора № 50 от 01.11.2002 г. истек 01.10.2003 г.
 
    После истечения срока действия договора арендодатель не  возражал против пользования арендатором зданием-памятником бывшая «Мечеть Персидская, 1859 г.» по ул. Епишина,23/ул. Кирова,40/ул.З.Космодемьянской, 70 г.Астрахани литер «А», 1-й этаж, а арендатор продолжал пользоваться этим имуществом.
 
    Таким образом, охранно-арендный договор № 50 от 01.11.2002 г.  считается возобновленным на неопределенный срок.
 
    Поскольку Гражданским законодательством не предусмотрена обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, то указанный выше договор соответствует требования закона и оснований для признания его недействительным и применения последствий недействительности сделки не имеется.
 
    В силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный факт не устанавливается вновь при рассмотрении настоящего спора.
 
    В соответствии с пунктом 5 договора в случае изменения действующих тарифов на аренду памятников, арендная плата соответственно изменяется и вносится в срок, указанный в извещении истца о перерасчете ставок арендной платы в одностороннем порядке.
 
    В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Изменения цены после заключения договора допускаются в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    14.10.2003 г. истец уведомил ответчика о новой базовой ставке арендной платы в соответствии с Законом АО от 09.07.2003 г. № 30/2003-3.
 
    Сумма аренной платы составила 23569,64 руб. (за площадь 357,4 кв. м.), что в соответствии с перерасчетом на фактическую площадь составило 21109,79 руб.
 
    Арендная плата в измененном размере начисляется истцом с 1 августа 2003 г.
 
    Уведомление истца об изменении арендной платы не затрагивает методики расчета, а содержит лишь изменение базовой ставки, что соответствует пункту 5 договора аренды.
 
    Предметом рассмотрения настоящего дела является период с  января 2006 года по   30.09.2008 г. (включительно).
 
    При   расчете задолженности учитывается следующее:
 
    Январь 2006 года – расчет производится  в соответствии с  Законом Астраханской области  об арендной плате за  пользование зданиями-памятниками и нежилыми помещениями  в них, находящимися в  государственной  собственности  (в ред. Законов Астраханской области от 05.07.99 N 29/99-ОЗ, от 09.07.2003 N 30/2003-ОЗ).
 
    Настоящий Закон устанавливает размеры арендной платы за пользование зданиями - памятниками и нежилыми помещениями в них, находящимися в государственной собственности.
 
    Арендная плата рассчитывается с учетом базовой ставки арендной платы по следующей формуле:
 
    An = (S х Сб х Км х Кт х Кз х Ктд х Кнж) х 12, где
 
    An - годовая арендная плата;
 
    S - арендуемая общая площадь;
 
    Сб - базовая ставка арендной платы;
 
    Км - коэффициент вида строительных материалов (Км=1);
 
    Кт - коэффициент типа здания (историческая и архитектурная ценность памятника по периодам);
 
    Кз - коэффициент территориальной зоны;
 
    Ктд - коэффициент типа деятельности;
 
    Кнж - коэффициент качества нежилого помещения.
 
    Применяемые коэффициенты определены в расчете арендной платы к договору № 50 от 01.11.2002 г. и согласованны  ответчиком (путем совершения конклюдентных действий)
 
    Законом Астраханской области от 30.12.2005 N 94/2005-ОЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных  на  территории Астраханской области" со дня вступления в силу настоящего Закона признаны утратившими силу:
 
    Закон Астраханской области от 10 ноября 1996 г. N 26 "Об охране и использовании памятников истории и культуры";
 
    Закон Астраханской области от 27 июля 1999 г. N 34/99-ОЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Астраханской области "Об охране и использовании памятников истории и культуры";
 
    Закон Астраханской области от 1 февраля 1999 г. N 3/99-ОЗ "Об арендной плате за пользование зданиями-памятниками и нежилыми помещениями в них, находящимися в государственной собственности";
 
    Закон Астраханской области от 5 июля 1999 г. N 29/99-ОЗ "О внесении дополнения в статью 2 Закона Астраханской области "Об арендной плате за пользование зданиями-памятниками и нежилыми помещениями в них, находящимися в государственной собственности";
 
    Закон Астраханской области от 9 июля 2003 г. N 30/2003-ОЗ "О внесении изменений в Закон Астраханской области "Об арендной плате за пользование зданиями-памятниками и нежилыми помещениями в них, находящимися в государственной собственности".
 
    Закон  № 94/2005-ОЗ вступает в силу со дня его официального опубликования.  Опубликован в сборнике законов и нормативных правовых актов Астраханской области, N 1, 12.01.2006.
 
    Расчет арендной платы производится за каждый месяц вперед до 5 числа текущего месяца (пункт 5 договора № 50). Соответственно, при расчете арендной платы за январь 2006 года принимаются  положения Закона от 21.01.1999 года.
 
    С февраля 2006 года  при расчете арендной платы применяются нормы и положения Постановления Правительства  Астраханской области от 28.12.2005 N 474-П (ред. от 11.12.2007) "О методике определения  величины годовой арендной платы за пользование  имуществом, находящимся в  государственной собственности Астраханской области" по следующей формуле:
 
    Апл. (год) = 8*Сб*Пс*Кп*Кт*Кф*Кз*Кс*Кто*Ку*Кэт
 
    Сб- базовая ставка арендной платы за 1 кв.м
 
    Пс - процентная ставка рефинансирования (действующая на дату заключения договора) - 0,12
 
    Кп - коэф-т пригодности (характеризует состояние помещения к использованию по функциональному
 
    назначению, в данном случае удовлетворительное)- 0,79
 
    Кт - коэф-т типа здания (устанавливается в зависимости от основных конструктивных элементов
 
    несущих ограждающих конструкций объекта, в данном случае кирпичное здание) - 1,00
 
    Кф - коэф-т функционального назначения (офисная функция) - 1,6
 
 
 
    Кз    -    коэф-т    территориально-экономической    зоны    (определяется    как    произведение    коэф-та
 
    территориальной зоны Ктз (для Астрахани=3.16) и коэф-та территориально-экономической зоны Ктэз
 
    (для 25 зоны=0,77)); Кз=3,16х0,77-2,43
 
    Кс - коэф-т соц. Значимости (применен льготный коэф-т - предоставление медицинских услуг) - 0,35
 
    Кто - коэф-т технического обустройства (электроснабжение, водоснабжение и канализация имеются,
 
    отопление отсутствует) - 0,7
 
    Ку - коэф-т удобства использования (применяется при расположении в радиусе 200 м от остановки и
 
    при расположении на общегородской магистрали) - 0,30
 
    Кэт- коэф-т этажности (1-й этаж для торговых помещений равен 1) - 1,00
 
    S- арендуемая площадь
 
    Сб= 13 105,00
 
    S= 320,1 кв.м., в том числе места общего пользования 111,8 кв.м.
 
    Апл. (год) = 208,3x13 105,00x0,12x0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7 x0,30xl,00= 73951,71
 
    Апл (месяц) = 6162,64
 
    Апл. (год) = 8*Ко*Сб*Пс*Кп*Кт*Кф*Кз*Кс*Кто*Ку*Кэт Ко - коэф-т общих мест - 0,5
 
    Апл. (год)= 111,8x0.5x13 105,00x0,12x0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7x0,30x1,00= 19845,90 Апл (месяц) = 1653,82
 
    6162,64 + 1653,82 = 7816,46 (в месяц).
 
    Примененные коэффициенты соответствуют условиям договора аренды, акту обследования и техническому паспорту.
 
    Помещения передавались под медицинский центр, техническое состояние  зафиксировано  в акте № 50 от 04.11.2002 года.
 
    При расчете учитывался    льготный коэффициент   общих  мест  =  0.5,   который применяется   к помещениям,  относящимся   к   местам   общего  пользования (фойе, коридоры, туалетные комнаты и т.п.).
 
    С февраля 2006 года  до ноября 2006 года  площадь общего пользования составила    111,8 кв. м, с ноября 2006 года – 29 кв. м.
 
    При исследования доводов и возражений суд не установил  факт наличия у ответчика в аренде  помещений, площадь которых  превышает  фактическую  потребность   в  производственном процессе  и  не может  быть  уменьшена  относительно  существующей планировки  в связи с конструктивными особенностями (Постановление Правительства Астраханской области от 22.11.2006 N 405-П).
 
    Площадь используемая арендатором с ноября 2006 года  составляет 95,4 кв. м. и данное обстоятельство  подтверждается истцом и ответчиком.
 
    Таким образом, расчет арендной платы с ноября 2006 года следующий: Сб= 13 105,00
 
    S= 95,4 кв.м, в том числе места общего пользования 29 кв.м.
 
    Апл. (год) = 66,4x13 105,00х0,12х 0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7x0,30x1,00= 23573,66 Апл (месяц) = 1964,47
 
    Апл. (год) = 29x0,5x13 105,00x0,12x0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7 x0,30xl,00= 5147,86 Апл (месяц) = 429,00
 
    1964,47 + 429,00 = 2393,47 (в месяц)    
 
    С января  2007 года
 
    Сб= 15 230,00
 
    S= 95,4 кв.м., в том числе места общего пользования 29 кв.м.
 
    Апл. (год) = 66,4x15 230,00x0,11х 0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7x0,30x1,00= 25113,15 Апл (месяц) = 2092,76
 
    Апл. (год) = 29x0,5x15 230,00x0,11x0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7x0,30x1,00= 5484,04 Апл (месяц) = 457,00
 
    2092,76 + 457,00 = 2549,76 (в месяц)                                         
 
    С января 2008 года:
 
    Сб = 18 730,00
 
    S= 95,4 кв.м., в том числе места общего пользования 29 кв.м.
 
    Апл. (год) = 66,4x18 730,00х0,10х 0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7x0,30x1,00= 28076,73 Апл (месяц) = 2339,72
 
    Апл. (год) = 29x0,5x18 730,00х0,10х 0,79x1,00x1,6x2,43x0,35x0,7x0,30x1,00= 6131,21 Апл (месяц) = 511,00
 
    2339,72 + 511,00= 2850,72 (в месяц).
 
    Таким образом, проверив расчет  исковых требований сумма задолженности составляет за взыскиваемый период  152 498 руб. 476 коп.
 
    Соответственно требования истца  подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина распределяется между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Эликсир-ЮКС» в пользу Министерства культуры Астраханской области (получатель УФК МФ РФ по Астраханской области) арендную плату за период с января 2006 г. по сентябрь ( включительно) 2008 г. в сумме 152 498 руб. 47 коп.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Эликсир-ЮКС» в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4549 руб. 97 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия путем подачи через суд принявший решение апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
    Судья
 
А.М. Соколова