Решение от 15 декабря 2008 года №А06-5536/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 39-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
 
    г.  Астрахань                                                                     Дело № А06-5536/2008-15
 
    “15” декабря  2008 года.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2008 года
 
    Полный текст решения изготовлен 15.12.2008 года
 
 
 
    Арбитражный суд   Астраханской области в составе:    судьи Блажнова Д.Н.,
 
 
    при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Мисостишховой Д.И.,
 
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению Сельскохозяйственного универсального производственно-технического кооператива «Приволжский»
 
    к Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области
 
    о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество,
 
    с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора Танина Дамира Ханафиевича и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице Астраханского филиала,
 
 
    при участии:
 
 
    от заявителя – Минаев А.П. – директор (паспорт),  Кочанов Е.Н. – представитель (доверенность № 14 от 30.10.2008 г.);
 
    от  заинтересованного лица – Рожкова Т.О. – представитель (доверенность от 21.12.2007г.);
 
    от третьих лиц – не явились. 
 
 
 
    Сельскохозяйственный универсальный производственно-технический кооператив «Приволжский» обратилось в арбитражный суд с заявлением о принятии решения о регистрации прав на недвижимое имущество по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, Советской Гвардии улица, 11 «а», литеры строений: «А,Г,Д,Ж,К» и земельный участок.
 
 
    В судебном заседании, состоявшемся 18.11.2008 года заявитель, воспользовавшись правом, предоставленным ему статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет заявленных требований, просит признать незаконным решение № 01/22/2008-779, 780, 781, 782, 783, 784 от 15.08.2008 года Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество незаконным (л.д. 20, 55).
 
 
 
    Заявитель пояснил, что в марте 2008 года обращался в Регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений по литеру А, однако данное заявление у него принято не было, поскольку представитель Регистрирующего органа сослался на имеющиеся нарушения в отношении остальных литеров имущества. Заявитель пояснил, что письменных доказательств в подтверждение данных обстоятельств у него не имеется. Кроме того, заявитель пояснил, что увеличение площадей по литерам К и Г объекта не происходило, а имел место факт неточного обмера данных объектов со стороны БТИ. Помимо указанного пояснил, что в отношении литера Д в договоре купли-продажи допущена техническая опечатка в части указания размера его площади, площадь литеров по договору купли-продажи в отношении остальных объектов совпадает с внешней площадью данных объектов. Из чего следует, что в свидетельствах о государственной регистрации права в отношении данных объектов указана их площадь, обмер которой произведен внутри объектов. Заявитель считает, что каждый из литеров, указанных в договоре купли-продажи является самостоятельным объектом недвижимости и предметом договора, в связи с чем, отказ в регистрации перехода права собственности в отношении всех литеров объекта на том основании, что в отношении одного литера (Д) имеется разночтение в площадях, не соответствует закону. Кроме того, заявитель считает, что переход права на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, не связан с переходом права на данные объекты, в связи с чем, отказ в регистрации права на земельный участок также не соответствует закону, поскольку расхождение площадей в кадастровом плане земельного участка и договоре аренды участка соответствует допустимой погрешности. Помимо указанного заявитель пояснил, что заблаговременно получил от Регистрирующего органа уведомления о приостановлении государственной регистрации от 03.04.2008 года: № 01/022/2008-784; № 01/022/2008-781; № 01/022/2008-783; 01/022/2008-779; 01/022/2008-782.
 
 
    Заинтересованное лицо просит суд отказать заявителю в удовлетворении заявленных требований. Представитель заинтересованного лица пояснил, что в силу статьи 134 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные объекты недвижимости представляют собой единую сложную вещь, в связи с чем, несоответствие в площадях в отношении одного из объектов влечет отказ в регистрации права по всем объектам недвижимого имущества. В соответствии с частью 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка под объектами недвижимости без отчуждения самой недвижимости невозможно, в связи с чем, заявителю также было отказано в государственной регистрации права на земельный участок под спорными объектами недвижимости. 
 
 
    Третьи лица в судебное заседание не явились, в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о слушании дела извещены надлежащим образом, в соответствии со статьей 156 Кодекса дело рассмотрено в их отсутствие.
 
 
    Из представленного отзыва ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице Астраханского филиала следует, что изменения в площади спорных объектов нежилых строений  литеров Г и К произошли за счет изменения внутренней планировки помещений, документы по приемке работ по перепланировке в филиал не поступали.
 
 
    Выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд
 
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
 
    10.07.2007 года Таниным Дамиром Ханафиевичем (продавцом) и Сельскохозяйственным универсальным производственно-техническим кооперативом «Приволжский» (покупателем) был подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец передает покупателю: Административное здание (вагон-дом), площадью 110,8 кв.м., литер А, инвентаризационный номер 1 1951/11, назначение нежилое; Здание модуля (гаражи), площадь 528,8 кв.м., литер Г, инвентаризационный номер 1 1951/11, назначение нежилое; Склад ГСМ, площадь 90,0 кв.м., литер Д, инвентаризационный номер 1 1951/11, назначение нежилое; Деревообрабатывающую мастерскую, площадью 76,0 кв.м., литер Ж, инвентаризационный номер 1 1951/11, назначение нежилое; Склад под материалы, площадью 123,0 кв.м., литер К, инвентаризационный номер 1 1952/11, назначение нежилое. Данное имущество находится по адресу: город Астрахань, Трусовский район, ул. Советской Гвардии, 11 «а», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 22 – 36)
 
 
    Кроме того, 10.07.2007 года между указанными лицами был подписан договор о передаче прав и обязанностей, согласно которому Танин Д.Х. передает Сельскохозяйственному универсальному кооперативу «Приволжский» на срок с 20.11.2002 года по 19.11.2027 года права по договору аренды земельного участка от 10.12.2003 года № 1982, на котором находятся вышеназванные объекты недвижимости (л.д. 44 – 45).
 
 
    Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в Регистрирующий орган для регистрации за заявителем  перехода права собственности  на объекты недвижимости по договору купли-продажи от 10.07.2007 года и регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 10.07.2007 года.
 
 
    Уведомлениями от 03.04.2008 года: № 01/022/2008-784; № 01/022/2008-781; № 01/022/2008-783; 01/022/2008-779; 01/022/2008-782 Регистрирующий орган  сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации на вышеназванное недвижимое имущество и сделок с ним на срок до 29.04.2008 года в том числе и  по тем основаниям, что в документах, представленных на регистрацию имеются расхождения в указаниях площадей литеров объектов.
 
 
    Заявитель в судебном заседании пояснил, что заблаговременно получил от Регистрирующего органа данные уведомления.
 
 
    Поскольку основания для приостановления государственной регистрации в установленный срок устранены не были, Регистрирующий орган направил заявителю и Танину Д.Х. сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
 
    Заявитель не согласился с принятым Регистрирующим органом решением и обжаловал данное решение в судебном порядке.
 
 
    Суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению исходя из следующего.
 
 
    В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если не представлены документы, необходимые с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
 
 
    Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
 
    Таким образом, статья 554 Гражданского кодекса РФ устанавливает требования по форме и содержанию договора продажи недвижимости.
 
 
    В пункте 1.2.3 договора купли-продажи недвижимости от 10.07.2007 года, подписанного Таниным Дамиром Ханафиевичем (продавцом) и Сельскохозяйственным универсальным производственно-техническим кооперативом «Приволжский» (покупателем) указано, что площадь Склада ГСМ, литер Д составляет – 90,0 кв.м. (л.д. 50).
 
 
    Однако из свидетельства о государственной регистрации права собственности за Таниным Д.Х. на данный объект следует, что его площадь составляет 69,90 кв.м. (л.д. 34). В предыдущем и настоящем технических паспортах данного объекта его площадь указана в размере  76,6 кв.м. (л.д. 22, 26), из экспликации объекта следует, что его площадь составляет 69,9 кв.м. (л.д. 30).
 
 
    Таким образом, указанная в вышеназванном договоре купли-продажи от 10.07.2007 года площадь объекта под литером Д не совпадает с размерами площади данного объекта, указанными в свидетельстве о государственной регистрации, технических паспортах и экспликации. Из чего следует, что  в данном договоре не имеется данных, позволяющих определенно установить объект недвижимого имущества под литером Д.
 
 
    Заявитель в судебном заседании пояснил, что в отношении литера Д. в договоре купли-продажи от 10.07.2007 года имеется техническая ошибка в размере площади объекта, однако считает, что данное обстоятельство не может являться препятствием к регистрации права на остальные объекты недвижимости по договору.
 
 
    В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды земельного участка, находящегося под объектами недвижимости, являющимися предметом договора купли-продажи от 10.07.2007 года, в аренду данный земельный участок передается  в целях эксплуатации производственной базы в границах, указанных в плане земельного участка (л.д. 37).  Согласно пункту 1.1 вышеназванного договора купли-продажи покупатель оформляет документы, необходимые для регистрации права собственности на имущество и права аренды (иного варианта пользования) земельного участка, отведенного под имущество (л.д. 50).
 
 
    Таким образом, из данных договоров следует, что земельный участок по адресу: город Астрахань, Трусовский район, ул. Сов. Гвардии 11 «а» подлежит передаче заявителю для использования всего недвижимого имущества, поименованного в договоре купли-продажи от 10.07.2007 года. Из кадастрового плана данного земельного участка от 13.02.2004 года № 30:12:04 0008:0014 также следует, что участок предназначен для использования производственной базы (л.д. 46).
 
 
    Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что объект недвижимого имущества под литером Д входит в состав единой производственной базы, которая является предметом договора купли-продажи от 10.07.2007 года. Кроме того, согласно техническому паспорту недвижимому имуществу по ул. Сов. Гвардии, 1 «а» присвоен единый инвентарный номер – 1-1951-11, это же следует и из плана усадебного участка объекта, на котором имеется схематическое изображение объектов под литерами (л.д. 21 – 25).
 
 
    Из вышеназванных документов также следует, что спорные объекты  расположены на одном земельном участке, по одному адресу, что соответствует данным, о том, что по договору купли-продажи от 10.07.2007 года покупателю подлежало передаче имущество единой производственной базы.
 
 
    В связи с чем, противоречие в размерах площади объекта недвижимости под литером Д свидетельствует об отсутствии в договоре купли-продажи данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество единой производственной базы, в состав которой входит данный объект.
 
 
    В силу части 2 статьи 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  государственная регистрация прав проводится по установленной Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
 
    Принимая во внимание требования к содержанию и структуре указанного Реестра (статья 12 Закона), краткое описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название объекта), его площадь, назначение и иная необходимая информация - является составной частью Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
 
    Следовательно, такую информацию должны отражать представляемые на соответствующую регистрацию документы (ст. 18 Закона).
 
 
    Поскольку документы, представленные заявителем регистратору, содержали противоречивую информацию о площади объекта недвижимости, суд считает, что вышеуказанные документы не соответствующими требованиям статьи 18 Федерального закона, а обжалуемый отказ регистратора правомерным.
 
 
    В силу части 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды.
 
 
    Как было указано выше, Танин Д.Х. является арендатором спорного земельного участка (л.д. 37), однако в силу пункта 1.1 договора № 1982 от 10.12.2003 года аренда по данному договору имеет целевое назначение – в целях эксплуатации производственной базы. В связи с невозможностью регистрации права на объекты производственной базы, не представляется возможным зарегистрировать передачу прав и обязанности по договору аренды земельного участка для эксплуатации этих объектов.
 
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями  167-170, 176, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
 
    Отказать Сельскохозяйственному универсальному производственно-техническому кооперативу «Приволжский» в удовлетворении заявленных требований о признании незаконным решения № 01/22/2008-779, 780, 781, 782, 783, 784 от 15.08.2008 года Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
 
 
 
    Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение  месяца со дня принятия.
 
 
 
 
    Судья                                                                                                             Д.Н. Блажнов