Дата принятия: 16 октября 2009г.
Номер документа: А06-4973/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
http://astrahan.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Астрахань
Дело №А06-4973/2009
14 октября 2009 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2009г.
Полный текст решения изготовлен 14 октября 2009г.
Арбитражный суд Астраханской области
в составе судьи Богатыренко С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Савенковой Д.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Открытого акционерного общества "Астраханводстрой",
адрес: г. Астрахань, ул. Красная набережная, 37
к Обществу с ограниченной ответственностью «Регион-Строй»,
адрес: г. Астрахань, ул. С. Перовской, 82/2, кв. 14
о расторжении договора аренды нежилого помещения № 33 от 05 декабря 2008 года, взыскании задолженности по уплате арендной платы в сумме 137 585 руб. и пени за просрочку платежей в размере 69 515 руб., а всего 207 100 руб.
при участии:
от истца - Омарова О.Е.- представитель, доверенность от 10.09.2009г., паспорт 12 00 104713;
от ответчика - не явился, извещен.
Открытое акционерное общество "Астраханводстрой" (далее по тексту: истец, ОАО «Астраханводстрой») в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Регион-Строй» (далее по тексту: ответчик, ООО «Регион-Строй») о расторжении договора аренды нежилого помещения № 33 от 05 декабря 2008 года, взыскании задолженности по уплате арендной платы в сумме 137 585 руб. и пени за просрочку платежей в размере 69 515 руб., а всего 207 100 руб.
В судебном заседании представитель истца уточнила, что требование о расторжении договора аренды предъявлены на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ, поскольку ответчик не вносил арендную плату более двух раз.
Уточнение принято судом.
Представитель истца поддержала требования, изложенные в исковом заявлении, просит иск удовлетворить. В обоснование своих требований пояснила, что истец является собственником 116/154 доли нежилого строения площадью 1823,4 кв.м в административном здании по улице М.Максаковой, 14, литер строения Г. Согласно соглашениям о распределении долей в собственности от 01.08.2000 г. и 21.11.2007 г. истцу принадлежат нежилые помещения в указанном здании площадью 1137,1 кв.м., в которую входит 2 этаж здания площадью 291,9 кв.м.Право общей долевой собственности было зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30 АА 241405. Между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № 33 от 05.12.2008г., в соответствии с которым истец передал ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 80,5 кв.м по адресу: г. Астрахань, ул. Максаковой, 14, литер строения Г: комнаты №№ 6, 11, 12 на 2 этаже, на срок с 01 января 2009г. по 30 декабря 2009г. для использования под офис. Договором определена арендная плата в размере 280 руб. за 1 кв. м в месяц, что соответствует 22 540 руб. Арендная плата должна вноситься арендатором ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя на позднее 5 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды. Имущество было передано по акту приема-передачи от 01.01.2009г. Между сторонами были составлены и подписаны дополнительные соглашения к договору аренды. Так, по условиям дополнительного соглашения от 25 февраля 2009г. ответчик с 01 марта 2009г. дополнительно принял в арендное пользование комнату № 7 на 2 этаже площадью 31,6 кв.м, в связи с чем общая площадь арендуемых помещений составила 112,1 кв.м. Этим же соглашением сторонами согласовано условие об изменении размера арендной платы: с 01 марта 2009г. ежемесячный размер арендной платы составил 31 388 руб., с 01 апреля 2009г. – 33 630 руб. Дополнительным соглашением от 07 мая 2009г. из числа арендуемых помещений с 01 мая 2009г. была исключена комната № 7, в результате чего был изменен размер арендной платы с 01 мая 2009г. и составил 24 150 руб. в месяц. 15 июня 2009г. сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого общая арендуемая ответчиком площадь уменьшилась до 48,6 кв.м, в связи с исключением с 10 июня 2009г. из числа арендуемых помещений комнат №№ 11, 12. Размер арендной платы с 01 июля 2009г. составил 14 580 руб. Ответчик свои обязательства по внесению арендной платы в период с января 2009г. по август 2009г. исполнял ненадлежащим образом. Ответчик произвел частичную оплату в сумме 43 283 руб. Задолженность за указанный период составила 137 585 руб. Просит также взыскать с ответчика пеню в размере 0,5% за просрочку внесения арендной платы за период с 06.01.2009г. по 05.08.2009г. в сумме 69 515 руб.
Ответчик в судебное заседание не явился.
В соответствии с частью 1 статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, проведения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом направленной ему копии судебного акта. Согласно отметке на почтовом уведомлении копия определения суда о назначении дела к судебному разбирательству, получена ответчиком 05 октября 2009г.
Таким образом, ответчик считается извещенным о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд с учетом мнения представителя истца и в соответствии с положениями пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие ответчика.
Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
установил:
Как следует из материалов дела, истец на основании плана приватизации от 27.11.1992 г., постановления суда апелляционной инстанции от 13.10.1997 г., регистрационного удостоверения № 13326 от 09.02.1998 г., акта оценки стоимости зданий и сооружений от 01.07.1992 г., решения арбитражного суда Астраханской области от 01.09.2007 г. и соглашений о распределении долей от 01.08.2000 г. и от 21.11.2007 г. является собственником нежилого строения площадью 1823,4 кв.м. в административном здании по улице М.Максаковой, 14, литер строения Г.
Сособственником административного здания по улице М.Максаковой, 14, литер строения Г является также Управление Федеральной службы по техническому и экспортному контролю по Южному Федеральному округу.
Соглашением о распределении долей в собственности от 21.11.2007 г., составленным между ОАО «Астраханводстрой» и Управлением Федеральной службы по техническому и экспортному контролю по Южному Федеральному округу определено, что ОАО «Астраханводстрой» принадлежат нежилые помещения площадью 1137,1 кв.м., что составляет 116/154 доли.
Право общей долевой собственности было зарегистрировано 04.09.2000г. в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30 АА 241405.
05 декабря 2008г. между ОАО «Астраханводстрой» (Арендодатель) и ООО «Регион-Строй» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 33 (л.д. 6-7).
В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения общей площадью 80,5 кв.м по адресу: г. Астрахань, ул. Максаковой, 14, литер строения Г: комнаты №№ 6, 11, 12 на 2 этаже, на срок с 01 января 2009г. по 30 декабря 2009г. для использования под офис.
Имущество было передано от арендодателя к арендатору по акту приема-передачи от 01 января 2009г.
В соответствии с пунктом 3.1. договора арендатор принял на себя обязательство по своевременному внесению арендных платежей в общей сумме 22 540 руб. в месяц, из расчета 280 руб. за 1 кв.м. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной пунктом 3.1 договора, на расчетный счет арендодателя на позднее 5 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды (пункт 3.3 договора).
Между сторонами были составлены и подписаны дополнительные соглашения к договору аренды (л.д. 8-10).
Так, по условиям дополнительного соглашения от 25 февраля 2009г. ответчик с 01 марта 2009г. дополнительно принял в арендное пользование комнату № 7 на 2 этаже площадью 31,6 кв.м, в связи с чем общая площадь арендуемых помещений составила 112,1 кв.м. Этим же соглашением сторонами согласовано условие об изменении размера арендной платы: с 01 марта 2009г. ежемесячный размер арендной платы составил 31 388 руб., с 01 апреля 2009г. – 33 630 руб.
Дополнительным соглашением от 07 мая 2009г. из числа арендуемых помещений с 01 мая 2009г. была исключена комната № 7, в результате чего был изменен размер арендной платы с 01 мая 2009г. и составил 24 150 руб. в месяц.
15 июня 2009г. сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого общая арендуемая ответчиком площадь уменьшилась до 48,6 кв.м, в связи с исключением с 10 июня 2009г. из числа арендуемых помещений комнат №№ 11, 12. Размер арендной платы с 01 июля 2009г. составил 14 580 руб.
Ответчик свои обязательства по внесению арендных платежей в период с января 2009г. по август 2009г. исполнял ненадлежащим образом. Так, ответчик произвел частичную оплату в сумме 43 283 руб. Задолженность за указанный период составила 137 585 руб.
Письмом за № 07-04/216 от 02 июня 2009г. истец сообщил ответчику о необходимости оплатить задолженность по арендной плате в срок до 10 июня 2009г. В указанном письме истец сообщил, что в случае неисполнения требований будут применены меры принудительного взыскания задолженности с начислением договорной пени, а договор аренды № 33 от 05.12.2008г. будет досрочно расторгнут (л.д. 12).
Указанное письмо было получено ответчиком 03 июня 2009г.
Ответчик задолженность не погасил, обращение истца оставил без ответа, что побудило истца за защитой своего нарушенного права обратиться с настоящим иском в суд.
Истец просит взыскать задолженность по оплате аренды за период с января 2009г. по август 2009г. в сумме 137 585 руб.
Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся доказательства, доводы истца и обстоятельства по делу, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании договора аренды № 33 от 05 декабря 2008г. между сторонами возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой недвижимого имущества – нежилого помещения, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
От имени собственника в договоре выступало Открытое акционерное общество "Астраханводстрой".
Из пункта 1.1 договора аренды № 33 от 05 декабря 2008г. следует, что сторонами при заключении данного договора четко определен предмет аренды, его местонахождение.
Из соглашения об определении долей от 01.08.2000 г. следует, что в долю истца входит 2 этаж здания.
Комнаты, переданные в аренду, находятся на втором этаже здания по ул.М.Максаковой, 14, литер Г и обозначены на поэтажном плане 2 этажа строения и экспликации к техническому паспорту № 3 93/2.
Договор аренды заключен сторонами в письменной форме, что соответствует требованиям статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 651 ГК договор аренды здания или сооружений, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
В договоре аренды № 33 от 05 декабря 2008г. срок аренды указан с 01 января 2009г. по 30 декабря 2009г., то есть менее года, а потому указанный договор не подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Договор аренды № 33 от 05 декабря 2008г. заключен на срок с 01 января 2009г. по 30 декабря 2009г.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Договором аренды № 33 от 05 декабря 2008г. определено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно путем перечисления суммы, определенной пунктом 3.1 договора, на расчетный счет арендодателя на позднее 5 числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды.
Исходя из размера ежемесячной арендной платы, установленного договором аренды и дополнительными соглашениями к нему, арендная плата за период с января 2009г. по август 2009г. составила 180 858 руб.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
Материалами дела подтверждается, что истец свои обязательства по договору аренды № 33 от 05 декабря 2008г. выполнил, ответчик же свои обязательства по внесению платежей согласно условиям указанного договора исполнял ненадлежащим образом. Ответчиком была внесена только часть арендной платы (43 283 руб.).
Ответчик отзыв на исковое заявление не представил, в судебное заседание не явился, процессуальными правами, предусмотренными статьей 41 АПК РФ не воспользовался.
Таким образом, суд исходит из доказательной базы, представленной истцом.
Согласно расчетам истца задолженность с учетом частичной оплаты в сумме 43 283 руб., составляет 137 585 руб.
Проверив расчет суммы долга, суд полагает, что истцом была допущена ошибка в расчете. Согласно расчетам суда задолженность составляет 137 575 руб. (180858-43283=137 585).
Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, задолженность по арендной плате в сумме 137 575 руб., подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Кроме взыскания суммы основного долга, истец заявил требование о взыскании пени в размере 0,5 % за просрочку внесения арендной платы за период с 06.01.2009г. по 05.08.2009 г. в сумме 69 515 руб.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5% от суммы задолженности.
Согласно положениям пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Исходя из того обстоятельства, что законом и договором предусмотрена обязанность ответчика - уплатить пеню, учитывая наличие факта просрочки внесения платежей ответчиком, требования истца о взыскании пени обоснованы.
Согласно части первой статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. В соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Поэтому в части первой статьи 333 Кодекса речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции.
Суд считает, что сумма неустойки в размере 69 515руб. несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие установления в договоре высокого его процента (0,5% за каждый день просрочки), многократно превышающий размер ставки рефинансирования Центробанка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения и составляющей 10% годовых (0,027% в день).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
При рассмотрении иска о взыскании неустойки суд не только вправе, но и обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате нарушения договорных обязательств.
Снижение размера неустойки в случае ее несоразмерности как раз и служит цели установления баланса прав и интересов сторон.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки в четыре раза - до 17 378 руб. 75 коп.
Также истцом заявлены требования о расторжении договора аренды нежилого помещения № 33 от 05 декабря 2008г. на основании статей 452, 619 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Подпунктом 5.4.3 пункта 5.4 раздела 5 договора аренды также предусмотрено досрочное расторжение договора аренды, если арендатор не вносит арендную плату в течении двух месяцев подряд.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По смыслу названных норм права письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что истец письмом за № 07-04/216 от 02 июня 2009г. истец сообщил ответчику о необходимости оплатить задолженность по арендной плате в срок до 10 июня 2009г. В указанном письме истец сообщил, что в случае неисполнения требований будут применены меры принудительного взыскания задолженности с начислением договорной пени, а договор аренды № 33 от 05.12.2008г. будет досрочно расторгнут.
Указанное письмо было получено представителем ответчиком нарочно 03.06.2009г, о чем свидетельствует отметка на копии письма (л.д. 12).
Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора.
Поскольку ответчик нарушил обязательства по договору аренды, а именно не вносил арендные платежи более двух месяцев подряд, то истец правомерно требует расторжения договора на основании части 1 пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
При принятии настоящего искового заявления истцом по платежным поручениям № 10218 от 03.08.2009г. и № 10246 от 11.08.2009г. была уплачена госпошлина в общей сумме 7 642 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 марта 1997 г. № 6 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.
Таким образом, госпошлина по настоящему делу подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 33 от 05 декабря 2008г., заключенный между Открытым акционерным обществом "Астраханводстрой" и Обществом с ограниченной ответственностью «Регион-Строй».
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Регион-Строй» в пользу Открытого акционерного общества "Астраханводстрой" задолженность по договору аренды № 33 от 05.12.2008г. в сумме 137 575 руб. и пеню за просрочку внесения арендной платы в сумме 17 378 руб. 75 коп., а всего 154 953 руб. 75 коп. и расходы по уплате госпошлины в сумме 7 641 руб.80 коп.
В остальной части иска отказать.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.
Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru
Судья
С.В. Богатыренко