Решение от 15 мая 2008 года №А06-484/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014,   г. Астрахань,  пр. губернатора Анатолия Гужвина,  д. 6а
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-484/2008 - 22
 
    15 мая 2008 года– дата изготовления решения в полном объеме.
 
 
    13 мая 2008 года – дата объявления резолютивной части решения.
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе:
 
    судьи: Соколова А.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Березиной Е.С.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску ООО «РОНДО»
 
    к ООО «Зоодруг»
 
    третьи лица: 1. Министерство культуры Астраханской области 2. Комитет имущественных отношений г. Астрахани
 
    о расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемое помещение.
 
    при участии:
 
    от истца: Сидвалиева Д.Г. – представитель, доверенность в деле; Назарова А.В. – представитель, доверенность в деле; Богатырев С.С. – директор, паспорт.
 
    от ответчика: Мухтарова А.Р. – представитель, доверенность в деле; Марковская Т.В. – представитель, доверенность в деле.
 
    от третьих лиц: 1. не явился, извещен. 2. не явился, извещен.
 
 
    ООО «РОНДО» обратилось в суд к ООО «Зоодруг» с исковыми требованиями о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056 от 08.05.2003 г. и обязании освободить занимаемое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
 
    В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, истец указал Департамент культурного наследия Министерства культуры Астраханской области и Комитет имущественных отношений г. Астрахани. В порядке статьи 51 АПК РФ судом к участию в деле привлечены указанные лица.
 
    В ходе подготовки дела к судебному разбирательству в порядке статьи 48 АПК РФ судом произведена замена Департамента культурного наследия Министерства культуры Астраханской области на Министерство культуры Астраханской области.
 
    В судебном разбирательстве истец заявил ходатайство об отказе от иска в части требования о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056 от 08.05.2003 г.
 
    Суд определил: поскольку частичный отказ от исковых требований не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает права и законные интересы других лиц, то отказ от иска в части требований о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056 от 08.05.2003 г. принят судом.
 
    Судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном разбирательстве с 5 мая 2008 г. до 13 мая 2008 г.
 
    Представитель истца исковые требования поддержал, просит суд иск удовлетворить, пояснив, что договор № 11056 от 08.05.2003 г. расторгнут на основании части 4 раздела 2 данного договора письмом от 31.01.2008 г., а поскольку договор не действует, то ответчик должен освободить незаконно занимаемое нежилое помещение.
 
    Представитель ответчика после перерыва 13 мая 2008 года в судебное заседание не явился, однако 13 мая 2008 года в Арбитражный суд Астраханской области от ответчика поступил отзыв на иск, согласно которого ответчик считает исковые требования незаконными и необоснованными, просит суд в иске отказать. В обоснование своих возражений ответчик ссылается на тот факт, что письмо от 31.01.2008 г. об одностороннем расторжении договора аренды в связи с грубым нарушением условий договора, освобождении в срок до 5 февраля 2008 года нежилого помещения и необходимости погашения задолженности по арендной плате не может считаться надлежащим доказательством прекращения действия договора аренды № 11056 от 08.05.2003 г.
 
    Представитель третьего лица - Министерства культуры Астраханской области – в судебное заседание не явился, в материалах дела имеется отзыв на иск (т.1 л.д. 126), согласно которому министерство считает возможным удовлетворение исковых требований ООО «РОНДО» и просит суд рассмотреть настоящее дело без участия своего представителя.
 
    Представитель третьего лица – Комитета имущественных отношений г. Астрахани – в судебное заседание не явился, однако 4 мая 2008 года в Арбитражный суд Астраханской области от Комитета имущественных отношений поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому третье лицо просит рассмотреть настоящее дело в отсутствие своего представителя.
 
    Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно статье 123 АПК РФ.
 
    Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенных третьих лиц.
 
Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    8 мая 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (ныне Комитет имущественных отношений г. Астрахани) (Комитет по договору) и ООО «Зоодруг» (Арендатор по договору) подписан типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056.
 
    Согласно пункту 1 данного договора комитет сдает арендатору в арендное пользование нежилое помещение на 1-ом этаже в кирпичном доме № 1/10/15 литер А помещение № 52 по ул. Тургенева/Кирова/Трусова в Кировском районе г. Астрахани общей площадью 87,1 кв.м. для использования под зоомагазин.
 
    Факт передачи указанного помещения подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 08.05.2003 г. (т.1 л.д. 14).
 
    В пункте 2 стороны определили срок аренды, а именно: 01.05.2003 г. по 30.04.2018 г.
 
    Поскольку срок аренды по договору № 11056 от 08.05.2003 г. составил 15 лет, то 1 марта 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области была произведена государственная регистрация данной сделки, о чем свидетельствует отметка, имеющаяся на первом листе данного договора (т.1 л.д.12).
 
    17 июля 2007 года ООО «РОНДО» по договору купли-продажи объекта приватизации № 92/04 приобрело нежилое помещение на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Астрахань ул. Тургенева/Кирова/Эспланадная, 1/10/15 литера А, помещение 52, общей площадью 87,1 кв.м.
 
    Таким образом, из материалов дела следует, что в настоящее время собственником нежилого помещения № 52, находящегося на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Астрахань ул. Тургенева/Кирова/Эспланадная, 1/10/15 литера А общей площадью 87,1 кв.м. является ООО «РОНДО».
 
    Частью 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    В настоящем иске изначально истец заявил требования о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056 от 08.05.2003 г. и обязании освободить занимаемое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
 
    Поскольку в судебном разбирательстве истец заявил отказ от иска в части требований о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056 от 08.05.2003 г. и отказ принят судом, то производство по делу в данной части подлежит прекращению согласно пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
 
    Отказываясь от исковых требований о расторжении договора, истец пояснил, что считает данный договор прекратившим действие, поскольку письмом от 31.01.2008 года ООО «РОНДО» уведомило ООО «Зоодруг» об одностороннем расторжении договора № 11056 от 08.05.2003 г. в связи с грубым нарушением условий аренды, освобождении в срок до 5 февраля 2008 года помещения и необходимости погашения задолженности по арендной плате.
 
    При этом, истец считает, что в силу части 4 раздела 2 договора № 11056 от 08.05.2003 г. он как арендодатель обладает исключительным правом расторгнуть (изменить) договор в одностороннем порядке в случаях, если:
 
    - вся (или часть) площадь, предоставленная по договору, не используется арендатором или используется не по назначению;
 
    - используется с нарушениями условий договора аренды или передается в пользование по любым видам договоров (сделок) без согласия арендодателя, что подтверждается актом комиссии, созданной им.
 
    В качестве грубых нарушений условий договора арендодатель вменяет арендатору передачу части имущества в пользование третьим лицам без согласия собственника, а также использование части помещения не по назначению. В подтверждение данных доводов истцом в материалы дела представлены акт проверки выполнения требований договора аренды № 11056 арендатором ООО «Зоодруг» (т. 1 л.д. 22-23) и акт проверки целевого использования арендатором ООО «Зоодруг» помещения № 52 литера А по адресу: г. Астрахань ул. Тургенева/Кирова/Эспланадная, 1/10/15 от 24.01.2008 г.
 
    Однако, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности доводов истца о том, что договор № 11056 от 08.05.2003 г. расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с его условиями и положениями статьи 450 ГК РФ и статьи 619 ГК РФ.
 
    Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Таким образом, указанная норма предусматривает случаи изменения и расторжения договора по требованию одной стороны. В этих случаях изменение и расторжение договора осуществляется только по решению суда и только если:
 
    1) одна из сторон существенно нарушает условия договора; либо
 
    2) такое изменение или расторжение договора предусмотрено ГК другим законом либо самим договором. Необходимо также отметить, что существенность нарушения договора определяется судом.
 
    Из вышеизложенного следует, что указанные положения гражданского законодательства Российской Федерации не предусматривают расторжения договора в одностороннем порядке, кроме как по решению суда.
 
    Обратившись с требованием о расторжении договора № 11056 от 08.05.2003 г. ООО «РОНДО» в судебном разбирательстве заявило отказ от иска в данной части и, как следствие, судом данное требование по существу рассмотрено не было в связи с прекращением производства по делу в данной части.
 
    Кроме того, проанализировав письмо ООО «РОНДО» от 31.01.2008 г., адресованное ООО «Зоодруг», суд приходит к выводу, что данный документ не содержит точное указание грубых нарушений условий договора арендатором, являющихся основанием для расторжения договора № 11056 от 08.05.2003 г., а также не предусматривает предоставление истцом ответчику разумного срока для устранения допущенных нарушений.
 
    Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
 
    В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Истец направил ответчику письмо от 31.01.2008 года, которым ООО «РОНДО» уведомило ООО «Зоодруг» об одностороннем расторжении договора № 11056 от 08.05.2003 г. в связи с грубым нарушением условий аренды, освобождении в срок до 5 февраля 2008 года помещения и необходимости погашения задолженности по арендной плате.
 
    Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
 
    Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
 
    Поскольку письмо от 31.01.2008 г. не содержит сведений, наличие которых регламентировано гражданским законодательством Российской Федерации, то суд усматривает, что истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
 
    Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Расценивая типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056 от 08.05.2003 г. как прекративший действие, истец просит суд обязать ответчика освободить занимаемое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
 
    Однако, поскольку при разрешении настоящего спора суд пришел к выводу о том, что расторжение договора № 11056 от 08.05.2003 г. в одностороннем порядке по основаниям, указанным истцом, возможно только по решению суда и данный договор в настоящее время является действующим, то требование об обязании ответчика освободить занимаемое помещение необоснованно и не подлежит удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Производство по делу в части требования о расторжении договора аренды № 11056 от 08.05.2003 г. прекратить.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Рондо» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб. (платежное поучение № 17 от 31.01.2008 г.)
 
    Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок.
 
 
 
    Судья
 
А.М. Соколова