Решение от 22 октября 2009 года №А06-4362/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-4362/2009
 
    22 октября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен 22 октября 2009 года
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе: судьи: Грибанова  Г.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Грибановым Г.В.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску  Общества с ограниченной ответственностью "ФинансМ",  
 
    к Управлению Федеральной Регистрационной службы по Астраханской области
 
    о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности №01/178/2008-370, 371 от 10.04.2009 года и обязании совершить регистрационные действия по регистрации права собственности на недвижимое имущество
 
    при участии:
 
    от истца – Пинчук Н.В., доверенность от 01.08.2009 года.
 
    от ответчика – Максутова Л.М., ведущий специалист-эксперт, доверенность №1 от 11.01.2009 года.
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Общество с ограниченной ответственностью "ФинансМ" (далее по тексту заявитель, ООО "ФинансМ") обратилось в арбитражный суд Астраханской области с заявлением к Управлению Федеральной Регистрационной службы по Астраханской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним   № 01/178/2008-370, 371 от 10.04.2009 года, просит обязать Управление Федеральной Регистрационной службы по Астраханской области зарегистрировать переход права собственности от ООО "ФинансМ" к ООО «Рынок Большие Исады» по соглашению от 14.07.2008 года о расторжении зарегистрированного договора от 22.05.2008 года №1 на следующие объекты недвижимости: земельный участок площадью 166 кв.м, кадастровый номер 30:12:010169:0024, расположенный по адресу: г.Астрахань, Кировский район,  ул. Свердлова/ ул. Кр. Набережная, 99-101/100-102; общественный туалет, кадастровый номер 30-01/01-64/2004-0835, расположенный по адресу: г.Астрахань, Кировский район,  ул. Свердлова/ ул. Кр. Набережная, 99-101/100-102, литер строения 49.
 
    Требования заявителя основаны на том утверждении, что в случае ненадлежащего исполнения покупателем своих договорных обязательств передать продавцу имущество свободным от прав третьих лиц, стороны вправе расторгнуть договор купли-продажи независимо от факта его исполнения сторонами. Наличие соглашения сторон о расторжении  исполненного договора купли-продажи недвижимого имущества порождает обязанность регистрирующего органа  аннулировать запись о регистрации перехода права к покупателю и внести в государственный  реестр  прав на недвижимое имущество запись об «обратном» переходе права собственности на объект недвижимости к продавцу.
 
    Управление Федеральной Регистрационной службы по Астраханской области требования заявителя не признало, представило отзыв от 14.10.2009г. № 273-СП, в котором указало, что одной из причин препятствующей проведению государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости является то, что расторгаемый договор купли-продажи уже исполнен сторонами  полностью на момент государственной регистрации, обязательства по нему уже прекращены, соответственно они не могут быть прекращены повторно на будущее, путем расторжения договора купли-продажи.  Регистрирующий орган полагает, что  по смыслу статей 408, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение исполненного сторонами договора купли-продажи невозможно, в связи с чем Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусматривается порядок государственной регистраций «обратного» перехода права собственности от покупателя к продавцу в случае расторжения договора купли-продажи.
 
    Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие имеющее существенное значение для правильного разрешения спора обстоятельства.
 
    Как видно из материалов дела,  22.05.2008 года  между Обществом с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» (продавец по договору) и Обществом с ограниченной ответственностью "ФинансМ" (покупатель по договору)   был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка №01, в соответствии с которым  покупатель передает продавцу земельный участок площадью 166 кв.м., кадастровый номер 30:12:01 0169:0024, и недвижимое имущество: общественный туалет, литер строения 49, кадастровый номер 30-01/01-64/2004-0835, расположенные по адресу: г.Астрахань, Кировский район,  ул. Свердлова/ ул. Кр. Набережная, 99-101/100-102,
 
    Продаваемое имущество было передано от продавца к покупателю по передаточному акту №01 от 22.05.2008г.
 
    Покупатель произвел оплату приобретаемого по договору имущества путем перечисления денежных средств на счет продавца в сумме 783 000 руб.
 
    Переход права собственности на указанные в договоре объекты недвижимости  был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службой по Астраханской области  18.07.2008 года за ООО "ФинансМ", что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права  серия 30 АА № 253950,  серия 30 АА 253949. (л.д.37,38)
 
    В соответствии с пунктом 1.3 договора купли продажи недвижимого имущества и земельного участка №01 от 22.05.2008 года продавец гарантирует покупателю, что он является единственным собственником имущества, что имущество до совершения настоящего договора  никому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит и свободно от претензий и требований на него со стороны третьих лиц или каких либо иных обременений.
 
    В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО «Рынок Большие Исады» заключило договор аренды № 1 от 20.02.2006 года  с ООО «Константа», дополнительным соглашением от 27.01.2007 года данный договор аренды продлен до 30.12.2008 года. В состав арендованного недвижимого имущества  входит, помимо прочего, и приобретенное истцом по договору купли-продажи имущество.
 
    14.07.2008г. ООО «Рынок Большие Исады» и ООО "ФинансМ"  заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка №01 от 22.05.2008 года в связи с невыполнением  продавцом -  ООО «Рынок Большие Исады»  условия, предусмотренного пунктом 1.3 Договора, а именно наличия обременения  продаваемого по договору имущества правом аренды.
 
    28.10.2008года ООО «ФинансМ»                                                                  обратилось в Управление Федеральной регистрационной службой по Астраханской области   с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости от ООО "ФинансМ" к ООО «Рынок Большие Исады», ссылаясь на факт добровольного расторжения сторонами ранее заключенного договора купли-продажи.
 
    10.04.2009года Управление Федеральной регистрационной службой по Астраханской области   в Сообщении № 01/178/2008-370,371 отказало заявителю в государственной регистрации перехода права собственности по соглашению  от 14.07.2008года о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка №01 от 22.05.2008 года. Указав в сообщении, что исполненный сторонами договор купли-продажи не может быть расторгнут сторонами договора, так как прекращенное надлежащим исполнением обязательство не может быть повторно прекращено по соглашению сторон обязательства.
 
    Считая принятое регистрирующим органом  решение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от ООО "ФинансМ" к ООО «Рынок Большие Исады» незаконным заявитель обратился в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав.
 
    Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд признает требования ООО "ФинансМ" не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В соответствии со статьей 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права.
 
    Согласно статье 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
 
    Статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
 
 
    По условиям заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости от 22.05.2008г. продавец обязан после подписания договора передать Покупателю здание по приемо-сдаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон.
 
    Судом установлено, что  возникшие по договору купли продажи недвижимого имущества и земельного участка №01 от 22.05.2008 года обязательства исполнены сторонами в полном объеме: расчет произведен, имущество передано по акту приема передачи от 30.05.2007 года, право собственности зарегистрировано за покупателем в Едином  государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В составленном сторонами передаточном акте не отражено, что передаваемое по договору купли-продажи имущество находится в фактическом владении третьего лица или имеются иные обстоятельства, препятствующие покупателю использовать приобретенное имущество по назначению.
 
    Таким образом из материалов дела следует, что продавец надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче имущества покупателю, которые принял объекты недвижимости в фактическое владение, а покупатель исполнил свое обязательство по оплате  приобретаемого по договору имущества.
 
    Из изложенного следует, что на момент регистрации права собственности за покупателем у регистрирующего органа не было законных оснований считать договор не исполненным полностью или частично.
 
    Статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
 
    Поскольку право собственности на объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора от 22.05.2008г. было зарегистрировано в установленном законом порядке, то в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации оно может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    По мнению суда соглашение о расторжении договора, заключенное на основании того, что продавец передал имущество, обремененное правами третьих лиц, не является обстоятельством свидетельствующим о неисполнении продавцом своих имущественных обязательств по договору, в связи с чем регистрирующим органом правомерно было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство, из чего следует, что обязательства сторон,  возникшие из договора купли-продажи были прекращены в силу закона.
 
    Согласно части 4 статьи 453  Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
 
    В п.15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывается, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.
 
    В заключенном сторонами договоре купли-продажи от 25.02.2009г. отсутствует условие о возможности возврата переданного имущества в случае расторжения договора купли-продажи, что в силу указанных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исключает возможность возврата проданных объектов недвижимости продавцу.
 
    Согласно указанной правовой позиции    Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации стороны договора не вправе в соглашении о расторжении устанавливать условие о возврате проданного имущества в случае расторжения договора, поскольку условия и последствия расторжения заключенной сторонами сделки, должны определяться исключительно в условиях самой гражданско-правовой сделки, а не последующими соглашениями сторон, заключенными после совершения ими действий по исполнению принятых на себя  обязательств. 
 
    Из анализа указанных положений гражданского законодательства, суд приходит к выводу, что стороны могут расторгнуть лишь частично или полностью неисполненный договор, поскольку надлежащее исполнение договора устраняет между сторонами правовую связь,  установившуюся в рамках договорных обязательств. При этом по смыслу ст.453 Гражданского кодекса Российской Федерации целью расторжения договора является прекращение сторонами еще не исполненных, будущих обязательств, что корреспондирует с положением данной нормы  о  недопустимости возврата сторонами ранее исполненного.
 
    Также при принятии  решения суд учитывает правовую позицию изложенную в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.05.2009г. №Ф09-3137/09-С6, согласно которой исполненный договор, обязательства по которому прекращены на основании ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть изменен или расторгнут сторонами.
 
    Вместе с тем, суд считает необоснованным вывод регистрирующего органа, что представитель ООО «ФинансМ» А.И.Фиров не имел полномочий на заключение от имени юридического лица соглашения о расторжении договора купли-продажи от 14.07.2008г., поскольку такое полномочие отсутствует в представленной им доверенности от 15.04.2008г.
 
    Из анализа содержания доверенности от 15.04.2008г. следует, что представителю были предоставлены полномочия на заключение сделок по приобретению недвижимого имущества, для чего ему предоставлялось право подписывать необходимые документы, связанные с данными сделками. Тот факт, что у представителя имелись полномочия на подписание договора купли—продажи от 22.05.2008г. сторонами не оспаривается.
 
    По мнению суда наличие полномочий на заключение договора купли-продажи и подписание документов, связанных с исполнением данной сделки,  означает и наличие у представителя полномочий на изменение и расторжение данной сделки.
 
    Поскольку расторжение договора купли-продажи не является сделкой по отчуждению имущества у суда нет оснований полагать, что представитель ООО «ФинансМ» не имел полномочий расторгать  заключенный им же в интересах доверителя договор.
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью "ФинансМ" отказать полностью  
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.
 
    Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru
 
 
 
    Судья
 
Г.В. Грибанов