Решение от 05 мая 2008 года №А06-436/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014,   г. Астрахань,  пр. губернатора Анатолия Гужвина,  д. 6а
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-436/2008 - 22
 
    29 апреля 2008 года
 
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе:
 
    судьи: Соколова А.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Соколовой А.М.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску ООО «Коммерческо-посредническая фирма «Камила»
 
    к Администрации г. Астрахани
 
    третье лицо – Комитет по архитектуре и градостроительству
 
    о признании права собственности.
 
    при участии:
 
    от истца: Иванова Н.П. – представитель, доверенность в деле.
 
    от ответчика: не явился, извещен.
 
    от третьего лица: Плаксин А.П. – гл.специалист, доверенность в деле.
 
 
    ООО «Коммерческо-посредническая фирма «Камила» обратилось в арбитражный суд к Администрации г. Астрахани с исковыми требованиями о признании на основании статьи 222 ГК РФ права собственности на реконструируемое нежилое помещение № 7 водно-оздоровительного центра, расположенное по адресу: ул. Звездная, 17 в Советском районе г. Астрахани в литере «АА'» общей площадью с антресолью 182,8 кв.м.
 
    В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, истец указал Комитет по архитектуре и градостроительству.
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, просит суд иск удовлетворить.
 
    Представитель третьего лица в судебном заседании пояснил, что поддерживает исковые требования, просит суд иск удовлетворить.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, согласно имеющемуся в материалах дела отзыву на иск (л.д. 147) Администрация г. Астрахани полагает возможным удовлетворение заявленных исковых требований при условии, если судом будет установлено, что удовлетворение заявленных требований не нарушает охраняемые законом права и интересы третьих лиц.
 
    Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом согласно статье 123 АПК РФ.
 
    Суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.
 
Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и третьего лица, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    В соответствии с договором купли-продажи предприятия № 11/11 от 10.02.1993 г. ТОО «Коммерческо-посредническая фирма «Светлана» приобрело у Фонда муниципального имущества г. Астрахани предприятие - бар «Светлана», расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 17, описанное в Приложении к настоящему договору.
 
    Истец Приложение к договору купли-продажи предприятия № 11/11 от 10.02.1993 г. не представил.
 
    Однако, в материалах дела имеется определение Арбитражного суда Астраханской области от 15.04.2004 г. по делу № А06-2958-17/03, утверждающее мировое соглашение, заключенное между ООО СК «Миком», ОАО ТФ «Любава», ООО КПФ «Камила», в соответствии с которым ООО КПФ «Камила» в собственность перешло помещение № 7 в литере А общей площадью 182,8 кв.м., расположенное в здании, находящемся по адресу: Астрахань, ул. Звездная, 17.
 
    Согласно решения учредителя ТОО «КПФ «Светлана» от 25.01.2000 г. ООО «Коммерческо-посредническая фирма «Светлана» реорганизовано путем преобразования в ООО «Коммерческо-посредническая фирма «Камила».
 
    В соответствии с передаточным актом ООО «КПФ «Камила» является правопреемником реорганизованного ООО «ПКФ «Светлана», а также последнее передает, а ООО «ПКФ «Камила» принимает имущество из оборотных средств согласно данным бухгалтерского учета по состоянию на 1 января 2000 года на сумму 160 000 руб.
 
    Постановлением Администрации г. Астрахани № 3367 от 25.10.1999 г. ООО «Коммерческо-посредническая фирма «Светлана» предоставлен в аренду сроком на 3 года с 20 июля 1998 года земельный участок площадью 90,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 17 для эксплуатации бара.
 
    28 февраля 2000 года между Администрацией г. Астрахани и ТОО «Коммерческо-посредническая фирма «Светлана» подписан договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 208, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 90,1 кв.м., расположенный по адресу: г. Астрахань, ул. Звездная, 17 для эксплуатации бара.
 
    Постановлением Администрации г. Астрахани № 2397 от 25.07.2000 г. внесены дополнения в постановление Администрации г. Астрахани № 3367 от 25.10.1999 г.
 
    13 марта 2001 года между сторонами подписано дополнение на 2000 год к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды № 208 от 28.02.2000 г.
 
    Постановлением Администрации г. Астрахани № 2825 от 31.08.2000 г. ООО «Коммерческо-посредническая фирма «Камила» разрешена реконструкция нежилых помещений в водно-оздоровительный центр по ул. Звездная, 17 в Советском районе.
 
    В 2000 году по заказу истца ЗАО «Ривмар» разработан рабочий проект «Водно-оздоровительный центр по ул. Звездная,17».
 
    Указанный рабочий проект согласован со всеми компетентными органами, что подтверждается следующими документами:
 
    - заключение Территориального управления экспертизы Администрации Астраханской области исх. № 87-01/2000 от 14.06.2000 г., согласно которому Управление госэкспертизы рекомендует к утверждению рабочий проект «Водно-оздоровительный центр по ул. Звездная,17» (архитектурно-строительная часть).
 
    - заключение № 19 по проекту водно-оздоровительного центра 14.06.2000 г. Главного государственного санитарного врача по г. Астрахани, согласно которому рабочий проект «Водно-оздоровительный центр по ул. Звездная,17» согласовывается.
 
    - письмо МП ПО «Водоканал» исх. № 2070/04 от 08.06.2000 г., в соответствии с которым рабочий проект «Водно-оздоровительный центр по ул. Звездная,17» согласован.
 
    - письмо Управления государственной противопожарной службы исх. № 15/1038 от 07.06.2000 г., согласно которому замечаний по архитектурно-строительной части рабочего проекта на реконструкцию объекта «Водно-оздоровительный центр по ул. Звездная,17» не имеется.
 
    Впоследствии истцом была произведена реконструкция нежилого помещения № 7 в литере А, расположенного в здании, находящемся по адресу: Астрахань, ул. Звездная, 17, в результате которой было изменено его целевое назначение и создан объект недвижимости – водно-оздоровительный центр.
 
    Однако, как следует из искового заявления и пояснений к нему, истец в установленный в постановлении № 2825 от 31.08.2000 г. срок не произвел реконструкцию спорного объекта, поскольку реконструкция была завершена по истечении года с момента принятия указанного постановления.
 
    Согласно пункту 3 Постановления № 2825 от 31.08.2000 г. в случае невыполнения пункта 2 и незавершения строительно-монтажных работ в течение одного года настоящее постановление утрачивает силу.
 
    Поскольку реконструкция спорного объекта в установленный в постановлении № 2825 от 31.08.2000 г. срок не была завершена, то, следовательно, по истечении года реконструкция объекта производилась в отсутствие разрешения.
 
    Из содержания статей 1, 3, 62 Градостроительного кодекса РФ следует, что строительство (создание недвижимости) и реконструкция (изменение недвижимости) обозначаются как различные виды градостроительной деятельности.
 
    При этом, не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция подпадают под одинаковый правовой режим.
 
    Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. ст. 218, 222 ГК РФ).
 
    Согласно части 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 
    Письмом исх. № 17-10-969 от 01.04.2008 г. Комитет по строительству Администрации г. Астрахани уведомил ООО КПФ «Камила» об отсутствии оснований для выдачи разрешения на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию в виду не предоставления данного объекта государственной приемочной комиссии по истечении срока действия разрешения на реконструкцию № 74 от 16.10.2000 г.  
 
    Истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил в материалы дела разрешение на реконструкцию № 74 от 16.10.2000 г.  
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо возведенное без получения на это необходимых разрешений.
 
    Анализ пункта 1 статьи 222 ГК РФ позволяет выделить следующие признаки самовольной постройки:
 
    - создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (статьи 30 - 32 ЗК РФ);
 
    - отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства;
 
    - создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», Градостроительный кодекс РФ).
 
    При этом каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.
 
    Наличие хотя бы одного из предусмотренных в статье 222 ГК РФ обстоятельств влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.
 
    Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
 
    Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет понятие разрешения на строительство, согласно которому разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом.
 
    В соответствии со статьей 10 Градостроительного кодекса РФ реконструкция относится к виду градостроительной деятельности, производимой при наличии разрешительной документации.
 
    Поскольку истец доказательств ведения реконструкции с получением соответствующих разрешений, а также доказательств ввода реконструированного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке суду не представил, то суд приходит к выводу о наличии у спорного объекта признаков самовольного строения.
 
    Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
 
    Диспозиция данной нормы указывает и предполагает возмещение собственником (владельцем) земельного участка расходы лицу, осуществившему самовольную постройку, если за собственником (владельцем) земельного участка признано право собственности на постройку. Иные случаи указанной нормой не предусмотрены.
 
    Собственник земельного участка – Муниципальное образование «город Астрахань» в лице уполномоченного органа – Администрации г. Астрахани - на самовольную постройку притязаний не заявлял и не заявляет.
 
    Отсутствие в статье 222 ГК РФ такого вида землепользования, как аренда, не исключает признание права на самовольную постройку за арендатором земельного участка, поскольку положения Земельного кодекса РФ, а именно статей 22 и 30, позволяют предоставлять землю под строительство объектов недвижимости.
 
    Однако, из постановления Администрации г. Астрахани № 3367 от 25.10.1999 г. и подписанного сторонами на основании него договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 208 от 28.02.2000 г. следует, что земельный участок предоставлялся истцу для эксплуатации бара, а не с целью реконструкции.
 
    Кроме того, пунктами 2.1 и 2.2 договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 208 от 28.02.2000 г. определен срок аренды, равный трем годам.
 
    Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит земельные участки к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленном законом.
 
    Согласно пункту 2 статьи 25 Земельного кодекса РФ государственная регистрация сделок с земельными участками является обязательной в случаях, указанных в федеральных законах.
 
    В соответствии со статьей 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
 
    Статья 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
 
    Согласно положениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды недвижимого имущества заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии  с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Судом установлено, что срок действия договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 208 от 28.02.2000 г. составляет 3 года, в силу чего данный договор согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации.
 
    Истцом не представлены доказательства государственной регистрации указанного договора, в связи с чем, договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 208 от 28.02.2000 г. невозможно расценить как заключенный.
 
    Таким образом, в настоящее время у истца отсутствуют какие-либо документы землепользования на земельный участок, необходимый для эксплуатации спорного объекта.
 
    В материалах дела имеется отзыв Администрации г. Астрахани исх. № 33-09-156 от 29.02.2008 г., в котором ответчик не высказался относительно возможности или невозможности предоставления земельного участка для эксплуатации спорного объекта, а всего лишь просил суд рассмотреть иск общества в рамках действующего законодательства и принять соответствующее решение. При таких обстоятельствах отзыв комитета не может служить достаточным основанием для вывода о готовности местного органа самостоятельно предоставить земельный участок под самовольную постройку в установленном земельном законодательстве порядке.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Истцом в материалы дела представлено техническое заключение, выполненное ООО ПКФ «СИНТЕХ», которым установлено, что основные строительные конструкции реконструированной части здания по ул. Звездная, 17 в Советском районе г. Астрахани находятся в удовлетворительном состоянии и позволяют использовать их по своему назначению.
 
    Также истцом представлены заключение Управления ГПН ГУ МЧС России по Астраханской области и заключение Муниципального учреждения здравоохранения по контролю за санитарно-эпидемиологическим состоянием города Астрахани реконструированный объект недвижимости соответствует пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.
 
    Однако, наличие заключений компетентных органов о соответствии реконструированного объекта строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам не может служит основанием для признания права собственности на спорный объект за истцом, учитывая факт ведения реконструкции без соответствующего разрешения, а также отсутствие документов землепользования.
 
    На основании вышеизложенного суд считает исковые требования ООО КПФ «Камила» о признании права собственности на реконструируемое нежилое помещение № 7 водно-оздоровительного центра, расположенное по адресу: ул. Звездная, 17 в Советском районе г. Астрахани в литере «АА'» общей площадью с антресолью 182,8 кв.м.  необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    В иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок.
 
 
 
    Судья
 
А.М. Соколова