Решение от 21 октября 2009 года №А06-4360/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-4360/2009
 
    21 октября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2009года
 
    Полный текст решения изготовлен 21 октября 2009года
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе  судьи  Цепляевой Л.Н.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Цепляевой Л.Н.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению  Общества с ограниченной ответственностью «ФинансМ»
 
    к  Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады»
 
    о признании незаконными решений об отказе в государственной регистрации права собственности
 
    при участии:
 
    от заявителя: Липчанская Е.А., представитель по дов. от 25.06.2009г. б/н
 
    от заинтересованного лица: Максутова Л.М., ведущий специалист – эксперт отдела судебной защиты и правового обеспечения, доверенность от 11.01.2009 г. №1.
 
    от третьего лица: Маслова Е.В., юрисконсульт, доверенность от 21.09.2009 г. №234
 
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «ФинансМ» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области (далее – УФРС по Астраханской области) об отказе в государственной регистрации права собственности:  от  10.04.2009  года  №  01/185/2008-136в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:01 0170:0022 по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул.Свердлова/ул.Интернациональная 3-я, 111/20; , № 01/165/2008-622 в отношении основного строения с кадастровым номером: 30-01/01-43/1999-0216 по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул., дом 111/дом 29, литер строения А, А'.
 
    Заявитель просил обязать УФРС по Астраханской области совершить регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по
соглашению от 14.07.2008года о расторжении зарегистрированного договора
от 22.05.2008года № 04 от ООО «ФинансМ» к ООО «Рынок Большие Исады» на
объекты недвижимости:  земельный участок площадью 1072 кв.м., кадастровый номер: 30:12:01 0170:0022, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул., дом 111/дом 29; основное строение, кадастровый (условный номер): 30:01/01-43/1999-0216, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул, дом 111/дом 29, литер строения А,А'.
 
    Заявитель считает основания отказа в государственной регистрации перехода права не основанными на законодательстве.
 
 
    Представитель Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области (далее- УФРС по АО) заявленные требования не признала, представила письменный отзыв на заявление.
 
    Представитель ООО «Большие Исады» поддержала требования заявителя, письменный отзыв на заявление не представила.
 
    В судебном заседании 12 октября 2009года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 15 октября 2009года.
 
    Выслушав мнение представителей сторон, изучив представленные документы, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    22 мая 2008 года между ООО «Рынок Большие Исады» (продавец) и ООО «ФинансМ» (покупатель) был заключен договор № 04 купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка, в соответствии с которым к ООО «ФинансМ» перешло право собственности на земельный участок площадью 1072 кв.м., кадастровый номер: 30:12:01 0170:0022 и на расположенное на нем недвижимое имущество: Основное строение, кадастровый (условный) номер: 30-01/01-43/1999-10216, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул Свердлова./ ул. 3-я Интернациональная, дом 111/дом 29, литер строения А,А'. Переход права собственности зарегистрирован, что подтверждается свидетельством о праве собственности на строение от 21.07.2008г. серия 30 АА № 253947 и свидетельством о праве собственности на земельный участок от 18.07.2008г. серия 30 АА № 253948.
 
    Впоследствии ООО «Рынок Большие Исады» и «ФинансМ» заключили соглашение о расторжении договора № 04 купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка в связи с невыполнением Продавцом условия, предусмотренного п. 1.3. Договора, а именно наличия обременения Имущества в виде аренды.
 
    28.10 2008 года ООО «ФинансМ» обратились в УФРС по Астраханской области с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости от |ООО «ФинансМ» к ООО «Рынок Большие Исады».
 
    На основании заявлений ООО «ФинансМ» от 12.12.2008г. о приостановлении государственная регистрация была приостановлена на три месяца – до 12.03.2009г.
 
    Сообщениями от 10.04.2009 года № 01/185/2008-136. 01/165/2008-622  Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности по соглашению от 14.07.2008 года о расторжении договора от 22.05.2008 года  № 04.
 
    Одной из причин, указанных УФРС по Астраханской области, препятствующей проведению государственной регистрации, является вывод органа государственной регистрации о том, что если расторгаемый договор уже исполнен сторонами, осуществлен переход прав на основании исполненного договора, то обязательства по такому договору и сам договор считаются прекращенным с момента исполнения, т.е. с момента регистрации перехода прав к приобретателю (если конечно, право приобретателя не обременено каким-либо длящимся обязательством, установленным условиями договора).
 
    Кроме того, как указано в сообщениях УФРС по АО, заявителем не представлены на государственную регистрацию документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (ООО «ФинансМ») на совершение сделки по отчуждению имущества. Согласно тексту представленной копии доверенности № 3-10058 от 15.04.2008г. у представителя ООО «ФинансМ» Фирова А.И. отсутствуют полномочия на подписание дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи, а также на подписание и подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество от ООО «ФинансМ» к ООО «Рынок Большие Исады». Заявителем не представлена выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о последних изменениях в учредительных документах.
 
 
    Суд считает основания отказа в регистрации перехода права законными в части.
 
    Заявление о государственной регистрации перехода прав от имени ООО «ФинансМ» было подано представителем ООО Фировым А.И.. Согласно тексту представленной на регистрацию  копии доверенности № 3-10058 от 15.04.2008г. у представителя ООО «ФинансМ» Фирова А.И. отсутствуют полномочия на подписание дополнительного соглашения о расторжении договора купли-продажи,а также на подписание и подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество от ООО «ФинансМ» к ООО «Рынок Большие Исады». Доверенность дает право Фирову А.И. на осуществление действий, связанных с приобретением имущества в собственность ООО «ФинансМ», тогда как подписанное им соглашение о расторжение договора купли-продажи и поданные в регистрирующий орган заявления направлены на совершение сделки, связанной с переходом права собственности на имущество общества к иному лицу.
 
    Довод заявителя о том, что Фиров А.И. наделен полномочиями на подписание соглашения о расторжении договора купли-продажи Решением участника ООО «ФинансМ» от 10.07.2008г. № 5  не может быть принят.
 
    В соответствии со статьей 185 Гражданского кодекса РФ письменные полномочия, выдаваемые одним лицом другому для представительства перед третьими лицами, оформляются в виде доверенности.
 
    Согласно пункту 2 статьи 40 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», пункту 9.8 Устава ООО «ФинансМ» доверенность и иное полномочие на представительство интересов общества должны выдаваться исполнительным органом юридического лица, в данном случае - Генеральным директором.
 
    Тот факт, что представитель ООО «ФинансМ» подписал соглашение о расторжении договора от 14.07.2008г. на основании доверенности, выданной ранее -15.04.2008г., также свидетельствует о том, что полномочия представителя на подписание соглашения о расторжении договора купли-продажи доверенностью не оформлялись. При этом сведения о волеизъявлении исполнительного органа ООО «ФинансМ» - генерального директора - на совершение данной сделки в регистрирующий орган заявителем не представлены.
 
    Одним из оснований приостановления государственной регистрации явилось необходимость представления заявителем выписки из единого государственного реестра юридических лиц, содержащей сведения о последних изменениях в учредительные документы.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами предъявляются учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица.
 
    Согласно пункту 22 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 01.07.2002г. № 184 (в ред. Приказа Минюста РФ от 19.01.2005 № 4) если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии учредительных документов, то возможно представление выписки из единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.
 
    Поскольку заявителем в качестве одного из документов - оснований государственной регистрации перехода права предоставлено решение участника Общества, то для подтверждения полномочий участника Общества на день принятия указанного решениязаявитель должен был предоставить Выписку из ЕГРЮЛ.
 
    Об указанных недостатках заявитель был извещен письмами о приостановлении государственной регистрации  от 24.11.2008г.
 
    12.12.2008г. ООО «ФинансМ» обратилось в Управление федеральной регистрационной службы с заявлениями о приостановлении государственной регистрации перехода права на спорные объекты недвижимости сроком на 3 месяца - до 12.03.2009г. в связи с необходимостью устранения недостатков в документах, необходимых для проведения государственной регистрации.
 
    В связи с тем, что указанные недостатки заявителями не были устранены 10.04.2009г. в государственной регистрации было отказано по вышеуказанным основаниям.
 
 
    Вместе с тем, суд считает необоснованным отказ в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество со ссылкой на статьи 408, 425, 453 Гражданского кодекса и требование от заявителя обращения в суд для признания сделки недействительной в целях последующей регистрации перехода прав.
 
    Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Согласно статье 17 названного Федерального закона  основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    Как следует из статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть, в частности, отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество согласно требованиям статей 131 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 122-ФЗ  во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация является обязательной.
 
    Согласно пункту 5.2 договора купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка от 22 мая 2008года стороны договорились, что в соответствии с пунктом 2 статьи 223 и пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, являющееся предметом настоящего договора, возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области. Пунктом 6.4 Договора стороны договорились, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение возможно только при письменном соглашении сторон.
 
 
    УФРС по Астраханской области в уведомлении об отказе в регистрации перехода прав указало, что основанием для регистрации обратного перехода прав собственности является признание судом сделки недействительной в силу каких либо обстоятельств.
 
    Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.  В судебном порядке договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон в случае, если другая сторона не согласна расторгнуть заключенный договор.
 
 
    УФРС по Астраханской области, ссылаясь на статью 408 ГК РФ, считает, что невозможно расторгнуть то, что уже прекратило свое существование. Однако в соответствии со статьей 408 ГК РФ, только надлежащее исполнениепрекращает обязательство.
 
    Пунктом 1.3 Договора купли-продажи от 22.05.2008г. предусмотрена обязанность Продавца (ООО «Большие Исады») передать Покупателю (ООО «ФинансМ») имущество, свободное от претензий, взысканий и требований со стороны третьих лиц или каких-либо обременений, а также явных и скрытых дефектов. В нарушение указанного пункта Договора, продавец передал имущество, обремененное арендными отношениями с третьими лицами, что подтверждается Договором аренды № 1 от 20 февраля 2006 года, о чем Покупатель не был предупрежден Продавцом, что говорит о ненадлежащем исполнении обязательства.  В судебном заседании ООО «Рынок Большие Исады» представило договор аренды № 1 от 20.02.2006г., согласно которому ООО передало имущество, согласно акту приема-передачи, Обществу с ограниченной ответственностью «Константа». Дополнительным соглашением от 27.01.2007г. действие договора продлено до 30.12.2008г. А также представлены платежные поручения, подтверждающие оплату Обществом «Константа» арендной платы.
 
    Поскольку Продавец не исполнил своей обязанности по договору купли-продажи по передаче недвижимого имущества свободным от обременения, тем самым, лишив Покупателя возможности использовать недвижимое имущество и земельный участок по своему собственному усмотрению, стороны заключили 14 июля 2008 года соглашение о расторжении договора №04 от 22.05.2008 г.
 
    Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998г. Высший арбитражный Суд РФразъяснил, что в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
 
 
    Так как стороны пришли к соглашению о расторжении договора, то, соответственно, судебный порядок признания сделки недействительной не требуется. Таким образом, регистрирующий орган не вправе был отказывать в государственной регистрации по мотиву отсутствия судебного решения о расторжении договора.
 
    Отказ в регистрации перехода права собственности по указанному основанию является незаконным, так как обоюдная воля сторон договора купли- продажи недвижимого имущества была зафиксирована в соглашении о расторжении договора.
 
 
    Поскольку заявителем не были устранены другие замечания государственного регистратора, то требования ООО «ФинансМ» в части обязания Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области совершить регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: земельный участок площадью 1072 кв.м., кадастровый номер: 30:12:01 0170:0022, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул., дом 111/дом 29; основное строение, кадастровый (условный номер): 30:01/01-43/1999-0216, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул, дом 111/дом 29, литер строения А,А'  не подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Решения Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области от  10.04.2009  года  №  01/185/2008-136в отношении земельного участка с кадастровым номером 30:12:01 0170:0022 по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул.Свердлова/ул.Интернациональная 3-я, 111/20; , № 01/165/2008-622 в отношении основного строения с кадастровым номером: 30-01/01-43/1999-0216 по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул., дом 111/дом 29, литер строения А, А'об отказе в государственной регистрации права на объекты недвижимости признать незаконными в части требования признания сделки недействительной в судебном порядке.
 
    .
 
    В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «ФинансМ» об обязании Управления федеральной регистрационной службы по Астраханской области совершить регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на недвижимое имуществоземельный участок площадью 1072 кв.м., кадастровый номер: 30:12:01 0170:0022, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, Свердлова ул./Интернациональная 3-я ул., дом 111/дом 29; основное строение, кадастровый (условный номер): 30:01/01-43/1999-0216, расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова./ ул. 3-я Интернациональная, дом 111/дом 29, литер строения А,А'отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.
 
    Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru
 
 
 
    Судья
 
Л.Н. Цепляева