Решение от 06 октября 2008 года №А06-4055/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6а
 
Тел/факс (8512) 39-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-4055/2008 - 9
 
    06 октября 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 октября  2008 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 06 октября 2008 года
 
 
    Арбитражный суд   Астраханской области
 
    в составе судьи:          С.В. Богатыренко
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей Богатыренко С.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Комитета имущественных отношений г.Астрахани
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Квазар»
 
    о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения, взыскании     420 094 руб. 72 коп.
 
 
    при участии:
 
    от истца – Пикалова Т.И.  –  главный специалист, доверенность от 12.05.2008 г.
 
    от ответчика – не явился, извещен.
 
 
    Истец, Комитет имущественных отношений г.Астрахани обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Квазар»о расторжении договора аренды  № 8582 от 08.05.2002 г., выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного  по ул.Б.Хмельницкого, 35 в Советском районе,  взыскании задолженности по арендной плате в сумме 280 212 руб. 46 коп. и неустойки (пени)  в сумме 139 882 руб. 26 коп., а всего 420 094 руб. 72 коп.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в исковом заявлении, просит иск удовлетворить. Пояснил, что между сторонами был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения сроком до 05.05.2004 г. Договор был продлен на неопределенный срок, так как ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении после истечения срока действия договора. С мая 2005 г. по январь 2006 г. ответчик вносил арендную плату в меньшем размере, чем предусмотрено решением Совета МО «Город Астрахань» № 106 от 28.04.2005 г., а после января 2006 г. по май 2008 г. арендную плату не вносил вообще. Задолженность за указанный период составила 280 212 руб. 46 коп. За нарушение сроков оплаты просит взыскать с ответчика пеню за период с 2004 г. по 2008 г. в сумме 139 882 руб. 26 коп., исходя из размера пени, установленного договором – 0,1 % за каждый день просрочки.
 
    Поскольку ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, ему было направлено уведомление о расторжении 12.03.2008 г. Требования о выселении основаны на ст.622 ГК РФ.
 
    Задолженность по арендной плате начислена, исходя из ставок арендной платы, установленных решением Совета МО «Город Астрахань» № 106. Согласно указанному решению размер арендной платы в месяц составляет 8647 руб. 07 коп. Согласно условиям договора арендатор вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы. Уведомления об увеличении арендной платы ответчику не направляли, так как Решение Совета было опубликовано в средствах массовой информации и было доступно всем.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом.
 
    Суд в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассматривает дело в отсутствие ответчика.
 
    Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
 
 
    установил:
 
 
    Как следует из материалов дела, 08.05.2002г. между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани («Комитет» – по договору) и ООО ПКП «Квазар»   («Арендатор» - по договору) был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений № 8582, по которому Комитетсдает Арендатору  в арендное пользование нежилое помещение в подвале  кирпичного дома № 35 по ул.Б.Хмельницкого в Советском районе,   общей площадью 90,8 кв.м. для использования под магазин.
 
    Срок действия договора определен с 15 мая 2002 г. по 10 мая 2003 г.
 
    По окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении договора, и договор был продлен на неопределенный срок согласно требованиям п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ.
 
    Согласно акту приема – передачи от 08.05.2002 г. указанное выше нежилое помещение было передано ответчику.
 
    В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору  арендная плата составила 223,15 руб.  в месяц (с учетом льгот) до 31.12.2002 г.
 
    В соответствии с п.8 упомянутого договора «Арендатор» оплачивает «Комитету» самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца. «Арендодатель» вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.  «Арендатор» обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения, до 10 января каждого нового года согласовывать с Комитетом ставку арендной платы на текущий год.
 
    На основании уведомления об изменении арендной платы от 13.01.2004 г., подписанного обеими сторонами, сумма арендной платы в месяц составила 3461 руб. 06 коп.
 
    Согласно расчету истца размер арендной платы в месяц с 01.05.2005 г. составил 8 647 руб. 07 коп.
 
    Согласно доводам искового заявления ответчик арендную плату своевременно не вносил, в связи с чем, за период с мая 2005 г. по май 2008 г. за ним образовалась задолженность по указанным платежам в сумме 280 212 руб. 46 коп.
 
    12.02.2008г. истец направил ответчику уведомление, в котором предложил погасить задолженность по аренде в течение 10 дней с момента получения уведомления,  расторгнуть договор и освободить помещение.
 
    Ответчик данное уведомление оставил без  ответа, задолженность не погасил.
 
    За защитой своего нарушенного права истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Анализируя договор № 8582 от 08.05.2002 г. , суд считает, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого  помещения.
 
    От имени собственника в договоре выступал Комитет по управлению имуществом г.Астрахани.
 
    В соответствии с Уставом муниципального образования «Город Астрахань» в новой редакции от 06.07.2004 г. № 52/а Комитет имущественных отношений г.Астрахани является правопреемником Комитета по управлению имуществом г.Астрахани.
 
    В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно расчету истца арендная плата за период с мая 2005 г. по май 2007 г. составляет 8647 руб. 07 коп. в месяц. Ответчик производил оплату аренды с мая 2005 г. по январь 2006 г. в размере менее 8647 руб. 07 коп., а я февраля 2006 г. по май 2008 г, оплата аренды вообще не производилась. 
 
    По мнению истца ответчик должен оплачивать аренду в размере, установленном  Решением Совета Муниципального образования «Город Астрахань» от 28 апреля 2005 г. № 106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань», согласно которому размер арендной платы за использование нежилого помещения с мая 2005 г. составил 8647 руб. 07 коп.  При этом, истец вправе в одностороннем порядке согласно условиям договора увеличивать размер арендной платы без направления уведомления об изменения арендной платы.
 
    Указанные доводы суд считает необоснованными по следующим причинам.
 
    Согласно п.8 договора аренды арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.
 
    В соответствии с положениями п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.
 
    Согласно пункту 3 ст.614 ГК РФ ели иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Из буквального толкования условий пункта 8 договора аренды не усматривается, что содержание текста данного пункта договора дает арендодателю право в одностороннем порядке изменять условие договора об увеличении арендной платы, поскольку в этом пункте прямо указано – «Вносить изменения в договор».
 
    Материалами дела подтверждается, что до 2005 г. стороны исполняли условия пункта 8 договора аренды.
 
    Так, сторонами подписано уведомление  об изменении арендной платы от 13.01.2004 г. № 03-Т-60, согласно которому арендная плата в месяц с 01.01.2004 г. составляет 3461 руб. 06 коп.
 
    Изменения арендной платы в указанном случае происходило на основании  Решения Астраханского городского Совета г.Астрахани от 25.12.2001 г. № 137 «О сдаче в аренду объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории г.Астрахани», с изменениями и дополнениями, внесенными решениями городского Совета г.Астрахани от 12.09.2002 г. № 85, от 24.12.2002 г. № 120, от 06.02.2003 г. № 2, от 28.10.2003 г. № 78, от 23.12.2003 г. № 101.
 
    Изменения в договор в части увеличения арендной платы и установление с 01.05.2005 г. ее размера в месяц 8647 руб.07 коп. сторонами не вносились.
 
    Представленный расчет арендной платы, указанный как приложение 1 к договору № 8582 от 08.05.2002 г., согласно которому сумма арендной платы в месяц составляет 8 647 руб. 07 коп., обеими сторонами договора не подписан ( л.д.15) и  не может расцениваться как соглашение об изменении арендной платы.
 
    В судебном порядке изменения в договор аренды также не вносились.
 
    Более того, истец не направлял ответчику и само уведомление об изменении арендной платы.
 
    Данный факт подтвердил представитель истца в судебном заседании.
 
    Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 11 января 2002 г.,  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а потому в рассматриваемом случае, истец в соответствии со ст.65 АПК РФ обязан представить доказательства  уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с местным законодательством, регулирующим ставки арендной латы на соответствующий период.
 
    Однако доказательства уведомления ответчика об увеличении арендной платы до 8 647 руб. 07 коп. на основании Решения Совета Муниципального образования «Город Астрахань» от 28 апреля 2005 г. № 106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань», истец не представил.
 
    Таким образом, ответчик должен был  оплачивать арендную плату в размере, согласованном сторонами – 3461 руб.06 коп. в месяц.
 
    Из расчета истца следует, что ответчик за период  май 2005 г.- март 2006 г. производил оплату в размере, не менее согласованного сторонами (л.д.6).
 
    Ответчик перестал оплачивать аренду с апреля 2006 г.
 
    Таким образом, с учетом произведенной оплаты, за ответчиком образовалась задолженность за период с апреля 2006 г. по май 2008 г. в сумме 88 328 руб. 89 коп.
 
    Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
 
    Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства (ст.310 ГК РФ).
 
    Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в сумме  88 328 руб. 89 коп.
 
    Помимо взыскания основного долга истец просит взыскать неустойку (пеню) в сумме 139 882 руб. 26 коп. за нарушение сроков в оплате за период с января 2004 г. по 15.05.2008 г.
 
    Пунктом 10 договора установлено, что за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
 
    Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Поскольку при рассмотрении настоящего дела установлено, что до апреля 2006 г. у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате не имелось, то требования истца о взыскании пени за указанный период являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
 
    Кроме того, истец не представил в обоснование требований о взыскании пени за 2004 г. и   с 01.01.2005 г. по 10.01.2006 г. первичных платежных документов, подтверждающих дату внесения платежа и период просрочки.
 
    Требования о взыскании пени за просрочку внесения платежей правомерно предъявлены истцом за период с апреля 2006 г. по май 2008 г., поскольку оплата за указанный период ответчиком вообще не производилась.
 
    Пеня за указанный период, исходя из размера арендной платы – 3461 руб. 06 коп. в месяц, периода просрочки – с апреля 2006 г. по май 2008 г. и размера пени, установленного договором – 0,1%, составила 34 668 руб. 73 коп.
 
    Анализируя материалы дела и заявленные истцом требования, судом исследован вопрос о соотношении предъявленной ко взысканию неустойки  последствиям нарушения ответчиком обязательства.
 
    При определении размера неустойки суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
 
    Суд полагает, что в договоре установлен высокий размер неустойки, многократно превышающий размер действовавшей в период просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ и действующей на момент обращения истца в суд ставки рефинансирования ЦБ РФ, составляющей 11 % годовых (0,030 % в день).
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
 
    В связи с указанными обстоятельствами, суд считает необходимым, на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей право суда уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, снизить размер подлежащей взысканию неустойки в 2 раза.
 
    Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 17 334 руб. 36 коп.
 
    Истцом заявлены также требования о расторжении договора аренды с ответчиком и выселении из арендуемого помещения.
 
    В соответствии с п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Указанное правило предусмотрено и в  п.14 раздела 5 договора.
 
    12.02.2008 г. за № 01-675 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора № 8582 от 08.05.02 г., в соответствии с которым Арендатору было предложено расторгнуть в добровольном порядке договор аренды, освободить помещение и оплатить образовавшуюся задолженность в течение 10 дней с момента получения уведомления .
 
    Ответчик более двух раз не вносил арендную плату,  в связи с чем, требования истца о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.
 
    Основаны на законе и требования истца о выселении арендатора из нежилого помещения, так как в соответствии с п.1 ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.
 
    Поскольку требования истца о расторжении договора судом удовлетворены, требования истца о выселении арендатора из нежилого помещения по ул.Б.Хмельницкого, 35 также подлежат удовлетворению.
 
    При предъявлении иска истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины.
 
    В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина в доход федерального бюджета взыскивается со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Согласно ст.333.22 Налогового кодекса РФ (часть вторая) арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.
 
    Учитывая имущественное положение истца, суд считает возможным снизить размер государственной пошлины до 1000 руб.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями  167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Расторгнуть договор аренды № 8582 от 08.05.2002 г.
 
    Выселить арендатора  Общество с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческое предприятие «Квазар» из нежилого помещения по ул.Б.Хмельницкого, 35 в Советском районе.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Квазар»   в пользу Комитета имущественных отношений г.Астрахани задолженность по арендной плате в сумме 88 328 руб. 89 коп. и неустойку в сумме 17 334 руб. 36 коп., а всего 105 663 руб. 25 коп.           
 
    В остальной части иска – отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческое предприятие «Квазар» в доход  Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 6 899 руб.12  коп.
 
    Взыскать с Комитета имущественных отношений г.Астрахани в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 1 000 руб. 
 
    На решение может быть подана  апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко