Решение от 09 октября 2008 года №А06-4053/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6а
 
Тел/факс (8512) 39-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-4053/2008 - 9
 
    09 октября 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 08 октября  2008 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 09 октября 2008 года
 
 
    Арбитражный суд   Астраханской области
 
    в составе судьи:          С.В. Богатыренко
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей Богатыренко С.В.
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета имущественных отношений г.Астрахани к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Интер XXI»
 
    о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения, взыскании     3 963 249 руб. 38 коп.
 
 
    при участии:
 
    от истца – Пикалова Т.И.  –  главный специалист, доверенность от 12.05.2008 г.
 
    от ответчика – не явился, извещен.
 
 
    Истец, Комитет имущественных отношений г.Астрахани обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Интер XXI»о расторжении договора аренды  № 8644 от 19.06.2002 г., выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного  по ул.Каунасской,53 в Трусовском районе,  взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 535 766 руб. 36 коп. и неустойки (пени)  в сумме 1 427 483 руб. 02 коп., а всего 3 963 249 руб. 38 коп.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал требования, изложенные в исковом заявлении, просит иск удовлетворить. Пояснил, что между сторонами был заключен договор аренды муниципального нежилого помещения сроком до 09.06.2003г. Договор был продлен на неопределенный срок, так как ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении после истечения срока действия договора. С января 2005 г. по март 2008 г. ответчик не вносил арендную плату. Задолженность за указанный период составила 2 535 766 руб. 36 коп. За нарушение сроков оплаты просит взыскать с ответчика пеню за период с  января 2005 г. по март 2008 г. в сумме 1 427 483 руб. 02 коп., исходя из размера пени, установленного договором – 0,1 % за каждый день просрочки.
 
    Поскольку ответчик не вносил арендную плату более двух раз подряд, ему было направлено уведомление о расторжении договора аренды 11.12.2007 г. Требования о выселении основаны на ст.622 ГК РФ.
 
    Задолженность по арендной плате начислена, исходя из ставок арендной платы, установленных Решением городского Совета города Астрахани № 137 за период с января 2005 г. по апрель 2005 г. и Решением Совета МО «Город Астрахань» № 106 за период с 01 мая 2005 г. по март 2008 г.. Согласно  ставкам арендной платы, установленным Решением № 137 арендная палата в месяц составила 27 730 руб. 39 коп. Согласно Решению № 106 размер арендной платы в месяц составляет 69 281 руб. 28 коп. Согласно условиям договора арендатор вправе в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы. Уведомления об увеличении арендной платы ответчику не направляли, так как Решение Совета было опубликовано в средствах массовой информации и было доступно всем.
 
    Согласно расчету арендной платы к договору аренды размер арендных платежей в месяц составил 89 395 руб. 20 коп., до 31.12.2002 г. ответчик был освобожден от уплаты аренды. С 01.01.2003 г. с учетом единого понижающего коэффициента – 0,2, примененного к сумме 89 395 руб. 20 коп., размер арендной платы составил 17 879 руб. 04 коп. Представитель истца подтвердил, что документов, подтверждающих получением ответчиком уведомления о расторжении договора аренды, истец не имеет.
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв на иск не представил. О времени и месте рассмотрения дела ответчик извещен в соответствии со ст.123 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом.
 
    Суд в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассматривает дело в отсутствие ответчика.
 
    В судебном заседании, начатом 02 октября 2008 г., объявлен перерыв до 11.30. 08 октября 2008 г.         
 
    Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
 
установил:
 
 
    Как следует из материалов дела, нежилое помещение № 1, литер « А¹» площадью 970,0 кв.м.  по ул.Каунасская,53 в Трусовском районе включено в реестр муниципального имущества г.Астрахани.
 
    19.06.2002 г. между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани («Комитет» – по договору) и ООО ПКФ «Интер XXI»   («Арендатор» - по договору) был заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений № 8644, по которому Комитетсдает Арендатору  в арендное пользование нежилое помещение на 1 этаже   кирпичного дома № 53 по ул.Каунасская в Трусовском районе,   общей площадью 970 кв.м. для использования под диско-бар, кулинарный цех и сауну.
 
    Срок действия договора определен с 17 июня 2002 г. по 09 июня 2003 г.
 
    По окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его расторжении договора, и договор был продлен на неопределенный срок согласно требованиям п.2 ст.621 Гражданского кодекса РФ.
 
    Согласно акту приема – передачи от 19.06.2002 г. указанное выше нежилое помещение было передано ответчику.
 
    В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору  арендная плата  в месяц без учета льгот составила 89395 руб.20 коп. До 31.12.2002 г. ответчик был освобожден от уплаты аренды. С 01.01.2003 г. с учетом единого понижающего коэффициента – 0,2, примененного к сумме 89 395 руб. 20 коп., размер арендной платы составил 17 879 руб. 04 коп.
 
    В соответствии с п.8 упомянутого договора «Арендатор» оплачивает «Комитету» самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца. «Арендодатель» вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.  «Арендатор» обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения, до 10 января каждого нового года согласовывать с Комитетом ставку арендной платы на текущий год.
 
    Согласно доводам искового заявления ответчик арендную плату с января 2005 г. не вносил, в связи с чем, за период с января 2005 г. по март 2008 г. за ним образовалась задолженность по указанным платежам в сумме 2 535 766 руб. 36 коп.
 
    11.12.2007 г. истец направил ответчику уведомление, в котором предложил погасить задолженность по аренде в течение 10 дней с момента получения уведомления,  расторгнуть договор и освободить помещение.
 
    Ответчик данное уведомление оставил без  ответа, задолженность не погасил.
 
    За защитой своего нарушенного права истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Анализируя договор № 8644 от 19.06.2002 г. , суд считает, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого  помещения.
 
    От имени собственника в договоре выступал Комитет по управлению имуществом г.Астрахани.
 
    В соответствии с Уставом муниципального образования «Город Астрахань» в новой редакции от 06.07.2004 г. № 52/а Комитет имущественных отношений г.Астрахани является правопреемником Комитета по управлению имуществом г.Астрахани.
 
    В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Договором аренды № 8644 от 19.06.2002 г. сторонами согласован размер арендной платы в сумме 17 879 руб. 04 коп. с 01.01.2003 г.
 
    Согласно доводам  истца ответчик должен был оплачивать аренду помещении с января 2005 г. по апрель 2005 г. в сумме 27 730 руб. 39 коп. в месяц, исходя из ставок арендной платы установленных  Решением городского Совета города Астрахани от 25.12.2001 г. № 137 «О сдаче в аренду объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенного на территории города Астрахани».
 
    За период с 01 мая 2005 г. ответчик должен оплачивать аренду помещения в размере 69 281 руб. 28 коп. в месяц, исходя из ставок арендной платы, установленных   Решением Совета Муниципального образования «Город Астрахань» от 28 апреля 2005 г. № 106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань».
 
    Истец полагает, что арендодатель  вправе в одностороннем порядке согласно условиям договора увеличивать размер арендной платы без направления уведомления об изменения арендной платы.
 
    Указанные доводы суд считает необоснованными по следующим причинам.
 
    Согласно п.8 договора аренды арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решений органа местного самоуправления.
 
    В соответствии с положениями п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.
 
    Согласно пункту 3 ст.614 ГК РФ ели иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
 
    Из буквального толкования условий пункта 8 договора аренды не усматривается, что содержание текста данного пункта договора дает арендодателю право в одностороннем порядке изменять условие договора об увеличении арендной платы, поскольку в этом пункте прямо указано – «Вносить изменения в договор».
 
    Изменения в договор в части увеличения арендной платы  сторонами не вносились ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке.
 
    Более того, истец не направлял ответчику и само уведомление об изменении арендной платы.
 
    Данный факт подтвердил представитель истца в судебном заседании.
 
    Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 11 января 2002 г.,  № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а потому в рассматриваемом случае, истец в соответствии со ст.65 АПК РФ обязан представить доказательства  уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в соответствии с местным законодательством, регулирующим ставки арендной латы на соответствующий период.
 
    Однако доказательства уведомления ответчика об увеличении арендной платы до 27 730 руб. 39 коп. с 01 января 2005 г.  на основании Решения городского Совета города Астрахани от 25.12.2001 г. № 137 «О сдаче в аренду объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенного на территории города Астрахани» и об увеличении арендной платы с мая 2005 г. до 69 281 руб. 28 коп. на основании Решения Совета Муниципального образования «Город Астрахань» от 28 апреля 2005 г. № 106 «О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования «Город Астрахань», истец не представил.
 
    Кроме того, увеличение арендной платы с 01 января 2005 г. и с мая 2005 г., то есть дважды год, противоречит положениям ст.614 ГК РФ.
 
    Таким образом, ответчик должен был  оплачивать арендную плату в размере, согласованном сторонами – 17 879 руб.04 коп. в месяц.
 
    Исходя из указанного размера арендной платы задолженность ответчика перед истцом по договору аренды № 8644 от 19.06.2002 г. за период с января 2005 г. по март 2008 г. составила 697 282 руб. 56 коп. 
 
    Согласно ст.309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.
 
    Недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства (ст.310 ГК РФ).
 
    Принимая во внимание вышеуказанные нарушения ответчиком положений закона и договорных обязательств, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в сумме  697 282 руб. 56 коп.
 
    Помимо взыскания основного долга истец просит взыскать неустойку (пеню) в сумме 1 427 483 руб. 02 коп. за нарушение сроков в оплате за период с января 2005 г. по март 2008 г.
 
    Пунктом 10 договора установлено, что за просрочку внесения платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
 
    Согласно п.1 ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Поскольку ответчик не производил оплату аренды с 01 января 2005 г. по март 2008 г., то за указанный период истец правомерно просит взыскать с ответчика пеню за просрочку внесения платежей.
 
    Однако, в  связи с тем, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность, исходя из  размера арендной платы в месяц – 17 879 руб. 04 коп., то пеня должна быть рассчитана, исходя из указанного  размера аренды.
 
    Согласно расчетам суда пеня за указанный период составила 416 847 руб.30 коп.
 
    Анализируя материалы дела и заявленные истцом требования, судом исследован вопрос о соотношении предъявленной ко взысканию неустойки  последствиям нарушения ответчиком обязательства.
 
    При определении размера неустойки суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
 
    Суд полагает, что в договоре установлен высокий размер неустойки, многократно превышающий размер действовавшей в период просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ и действующей на момент обращения истца в суд ставки рефинансирования ЦБ РФ, составляющей 10,75 % годовых (0,029 % в день).
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
 
    В связи с указанными обстоятельствами, суд считает необходимым, на основании ст.333 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей право суда уменьшить неустойку в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, снизить размер подлежащей взысканию неустойки в 3 раза.
 
    Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 138 949 руб. 10 коп.
 
    Истцом заявлены также требования о расторжении договора аренды с ответчиком и выселении из арендуемого помещения.
 
    В соответствии с п.3 ч.1 ст.619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату. Указанное правило предусмотрено и в  п.14 раздела 5 договора.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Истец представил уведомление о расторжении договора аренды от 11.12.2007 г.
 
    Однако доказательств получения ответчиком такого уведомления истец не представил.
 
    В соответствии со ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    Поскольку истец не уведомил ответчика надлежащим образом о необходимости исполнения обязательства об оплате задолженности по арендной плате в разумный срок, то истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, а потому исковые требования в части расторжения договора аренды подлежат оставлению без рассмотрения.
 
    В соответствии с п.1 ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленным договором.
 
    Требования истца о расторжении договора оставлены без рассмотрения, следовательно, договор аренды не прекращен и правовых основания для выселения ответчика из занимаемого помещения не имеется, а потому требования в части выселения арендатора не подлежат удовлетворению.
 
    При предъявлении иска истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины.
 
    В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ госпошлина в доход федерального бюджета взыскивается со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Согласно ст.333.22 Налогового кодекса РФ (часть вторая) арбитражные суды, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины, подлежащей уплате по делам, рассматриваемым указанными судами.
 
    Учитывая имущественное положение истца, суд считает возможным снизить размер государственной пошлины до 1000 руб.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями  167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования о расторжении договора аренды № 8644 от 19.06.2002 г. оставить без рассмотрения.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Интер XXI»   в пользу Комитета имущественных отношений г.Астрахани задолженность по арендной плате в сумме 697 282 руб. 56 коп. и неустойку в сумме 138 949 руб. 10 коп., а всего 836 231  руб.66 коп.            
 
    В остальной части иска – отказать.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «Интер XXI» в доход  Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 8 803  руб.47  коп.
 
    Взыскать с Комитета имущественных отношений г.Астрахани в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 1 000 руб. 
 
    На решение может быть подана  апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.
 
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко