Дата принятия: 04 августа 2008г.
Номер документа: А06-4003/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. губернатора Анатолия Гужвина, д. 6а
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Астрахань
Дело №А06-4003/2008 - 7
04 августа 2008 года
Резолютивная часть решения объявлена 01 августа 2008 года
Арбитражный суд Астраханской области
в составе судьи Г.В.Сериковой
при ведении протокола судебного заседания судьей Г.В.Сериковой,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску МКП г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» к Администрации г.Астрахани о понуждении заключить договор аренды земельного участка
при участии:
от истца: Голуб Л.Г. - юрисконсульт, доверенность от 20.11.2007г.
от ответчика: Мухин С.Д. – представитель по доверенности б/н от 14.03.2008г.
Истец, Муниципальное казенное предприятие г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» (далее Дирекция) обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями к Администрации г.Астрахани (далее Администрация) о понуждении Администрации г.Астрахани заключить с Муниципальным казенным предприятием г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» договор аренды земельного участка на условиях договора аренды № 257 от 07.04.2004г., необходимый для строительства жилого дома, сроком до 31.12.2009г.
В судебном заседании истец изменил исковые требования, просит суд обязать администрацию Муниципального образования «Город Астрахань» заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:0:0163, находящийся по адресу: г. Астрахань, Трусовский район, ул. Балаковская, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, общей площадью 3 697 кв.м., на условиях, изложенных в заявлении об уточнении исковых требований.
Представитель истца в судебном разбирательстве исковые требования поддержал в полном объеме, просит суд иск удовлетворить с учетом уточнений.
Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований не возражал.
Заслушав объяснения представителя истца, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
У С Т А Н О В И Л:
Как следует из материалов дела Постановлением Администрации г.Астрахани от 09.02.2004г. № 312 Муниципальному унитарному предприятию «Дирекция по проектированию и строительству защитных сооружений г.Астрахани от подтопления» (правопреемником которого является Муниципальное казенное предприятие г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству») предоставлен земельный участок по ул. Балаковской в Трусовском районе сроком на 11 месяцев, площадью 3697 кв.м. для корректировки рабочего проекта и строительства 60-квартирного жилого дома.
Во исполнение данного постановления между Дирекцией и Администрацией 07.04.2004г. заключен договор №257 аренды земельного участка площадью 3697 кв.м. для корректировки рабочего проекта и строительства 60-квартирного жилого дома по ул. Балаковской в Трусовском районе, сроком с09.02.2004г. по 08.01.2005г.
Постановлением Администрации г. Астрахани № 3111 от 02.08.2007г. Муниципальному казенному предприятию г. Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» срок аренды продлен с 09.01.2005г. до 01.03.2008г.
Из анализа положений ст.621 ГК РФ следует, что по истечение установленного в срочном договоре срока пользования земельным участком, действие договора считается прекращенным, при этом отношения сторон регулируются не условиями договора, а положениями действующего законодательства, определяющими правовые последствия фактического пользования арендатором земельным участком по истечении срока аренды. На это указывает использованный законодателем в анализируемой норме термин «возобновление», указывающий на прекращение ранее возникших правоотношений и возникновение новых обязательств на ранее согласованных сторонами условиях пользования чужим имуществом.
Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации и иные нормы земельного законодательства не содержат указаний на неприменение к земельным правоотношениям положений ст.621 ГК РФ.
Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:
1) когда на земельном участке находится здание (строение, сооружение) и собственник здания претендует на приобретение этого земельного участка в аренду в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ;
2) когда арендованный земельный участок, на котором расположено здание (строение, сооружение), находится в государственной или муниципальной собственности и собственник здания (строения, сооружения) выразил желание его приватизировать или приобрести в аренду (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);
3) когда договор аренды земельного участка прекращен по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.
Преимущественное право добросовестного арендатора на заключение нового договора аренды также предусмотрено положениями ст. 621 ГК РФ.
Поскольку земельный участок находится в фактическом пользовании истца на условиях договора аренды, заключенного на неопределенный срок, он имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на условиях срочности и платности.
Из материалов дела следует, что земельный участок ранее был предоставлен в аренду для корректировки рабочего проекта и строительства 60-квартирного жилого дома и в настоящее время используется арендатором в целях реализации жилищной программы муниципального образования для строительства жилого дома. Кроме того, указанный объект включен в программу Правительства РФ «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда» и обоснованность их строительства прошла защиту и получила одобрение в Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Для выполнения требований, указанных в постановлении истцом было запрошено инженерно-техническое задание на жилой дом по ул. Балаковской, т.к. проект предлагаемого строительства жилого дома, является типовым, то была заказана привязка к местности. Согласование проектных решений потребовало дополнительного времени, и сроки выполнения условий перенесены на другой период.
Ответчиком в свою очередь не было представлено доказательств, что спорный земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом, планируется предоставить третьим лицам в порядке предусмотренном земельным законодательством, а также доказательств о наличии оснований для прекращения права аренды истца, предусмотренных действующим законодательством.
Письмом от 10.03.2008 за № 02-6/632/а истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, которое оценивается судом как оферта.
Письмом от 02.04.2008 ха № 01-1632 ответчик сообщил истцу об отказе заключить новый договор аренды земельного участка, не указав причины отказа.
По мнению суда, в настоящее время у собственника земельного участка отсутствуют правовые основания для изъятия земельного участка у истца, а с учетом наличия на предоставленном земельном участке незавершенного строительством объекта, для создания которого и выделялся земельный участок, отсутствие у землепользователя правовых гарантий предоставления ему в пользование земельного участка до планируемого срока окончания строительства, является нарушением баланса частного и общественного интересов, что является недопустимым с точки зрения права.
В целях защиты своих прав и получения правовых гарантий в будущем, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении собственника земельного участка заключить договор аренды земельного участка на срок, необходимый для окончания строительства жилого дома.
Согласно ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Учитывая наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу положений ст.621 ГК РФ, исходя из факта пользования истцом земельным участком в разрешенных целях и наличия права аренды, предоставленного на неопределенный срок, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
Обязать Администрацию Муниципального образования «Город Астрахань в семидневный срок после вступления решения суда в законную силу заключить с Муниципальным казенным предприятием г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» договор аренды земельного участка на следующих условиях:
«Арендодатель» предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером N 30:12:0:0163, находящийся по адресу: г.Астрахань Трусовский район ул. Балаковская (далее участок), для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома, общей площадью 3 697 (три тысячи шестьсот девяносто семь) кв.м.
Договор одновременно является актом приема-передачи Арендатору земельного участка.
Настоящий Договор заключается на срок до 31.12.2009 года
Размер ежегодной арендной платы за земельный участок определен в сумме 34 160 рублей 28 коп.
Арендная плата начисляется с момента предоставления земельного участка.
Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно путем перечисления на счет.
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и при изменении базового размера арендной платы, устанавливаемого администрацией города Астрахани, не чаще одного раза в год.
В случае если базовый размер арендной платы за Участок установлен в виде минимального размера оплаты труда, определенного действующим законодательством для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, то размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения минимального размера оплаты труда, установленного действующим законодательством для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам.
Арендодатель имеет право:
- требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий Договора;
- на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора;
- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
- в одностороннем порядке изменять порядок определения и размер арендной платы по землям различного целевого назначения в зависимости от изменения экономической оценки земли на основании постановлений администрации города с информированием Арендатора через средства массовой информации, а также при переоформлении договора;
- вносить в Договор иные изменения, не оговоренные настоящим Договором, при изменении действующего законодательства и нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ, органа местного самоуправления с уведомлением Арендатора за 60 (шестьдесят) календарных дней до внесения изменений.
Арендодатель обязан:
- выполнять в полном объеме все условия Договора;
- не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора и действующему законодательству;
- не использовать и не предоставлять право третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на земельном участке;
- в случаях, связанных с необходимостью досрочного прекращения права Арендатора на аренду земельного участка для муниципальных нужд, гарантировать Арендатору предоставление земельного участка в другом месте и возмещение Арендатору затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, строений, сооружений, дорог, инженерных сетей и т.п., в соответствии со сметами расходов на проведение соответствующих работ по утвержденным органом местного самоуправления расценкам.
Арендатор имеет право:
- использовать Участок на условиях, установленных договором.;
- по письменному согласию Арендодателя заключать договоры о передаче Участка или его части в субаренду другим юридическим и физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки Договора, с постановкой на учет таких договоров в Комитете по управлению имуществом г. Астрахани.
- по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока действия Договора.
- при аренде земельного участка на срок менее чем пять лет по письменному согласию Арендодателя осуществлять залог права аренды земельного участка или части его и передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу с обязательной постановкой на учет договора залога и договора о передаче прав и обязанностей в Комитете по управлению имуществом г. Астрахани.
Арендатор обязан:
- выполнять в полном объеме все условия Договора;
- использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
- самостоятельно выполнять перерасчет арендной платы за землю на текущий финансовый год в соответствии с установленными администрацией города Астрахани на данный год базовыми размерами арендной платы за землю и предоставлять расчет арендной платы за землю в комитет по управлению имуществом г. Астрахани ежегодно до 1 февраля текущего года;
- уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату;
- обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов муниципального контроля свободный доступ на Участок по их требованию;
- письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за З(три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении;
- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, к загрязнению и захламлению прилегающих земель, а также выполнять работы по благоустройству Участка и прилегающей территории, соблюдать требования санитарного законодательства;
- в случае изменения адреса или иных реквизитов в месячный срок направить Арендодателю уведомление об этом.
- при досрочном расторжении Договора или по истечении его срока все неотделимые улучшения, произведенные на земельном участке без согласия Арендодателя, передать Арендодателю безвозмездно, произведенные с согласия Арендодателя - продать Арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене(согласно отдельному договору на строение и др.);
- выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.
- не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.
- освободить арендуемый земельный участок от произведенных Арендатором отделимых улучшений, перенести на оговоренных отдельным соглашением сторон условиях, но не позднее 180 (ста восьмидесяти) календарных дней до истечения срока Договора или его расторжения, с уплатой Арендодателю пропорциональной части годовой арендной платы за этот период.
После окончания срока действия настоящего договора Арендатор обязан передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.
В случае прекращения деятельности организации, его правопреемник обязан направить Арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок, или заявить об отказе от прав землепользования.
В случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного (ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия Арендатор в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня совершения сделки уведомляет Арендодателя об этом и ходатайствует перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.
Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
В случае неисполнения одной из Сторон надлежащим должным образом своих обязательств по настоящему Договору другая Сторона может применить штрафные санкции в соответствии с условиями настоящего Договора за:
- нарушение установленного режима разрешенного использования земельного участка;
- незаконное присоединение и использование дополнительного земельного участка из состава земель поселений к участку, предоставленному в аренду по настоящему Договору;
- самовольную переуступку права пользования землей другим физическим и юридическим лицам;
- уклонение от своевременного возврата Арендодателю земельного участка после окончания срока действия договора и возражения со стороны Арендодателя о возобновлении Договора на тех же условиях на новый срок.
Арендодатель вправе применить штрафные санкции в отношении Арендатора в размере 150 минимальных размеров оплаты труда, установленного действующим законодательством для исчисления штрафов.
Ответственность за правильность исчисления и своевременность уплаты арендной платы за земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям, организациям, возлагается на их руководителей.
За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
В случае если Арендодатель допускает какие-либо действия, которые приведут к невозможности использования земельного участка, в результате чего Арендатору будет нанесен имущественный ущерб, последний вправе обратиться в установленном законом порядке в суд.
В случае разглашения содержания Договора одной Стороной, в результате которого другой Стороне наносится ущерб, Договор по инициативе пострадавшей Стороны может быть расторгнут в судебном порядке.
За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном договором.
Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.
В настоящем Договоре под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, другие стихийные бедствия, военные действия, забастовки, разрывы магистральных трубопроводов и т.д.
О возникновении обстоятельств непреодолимой силы каждая из Сторон обязана немедленно известить другую. Сообщение должно быть подтверждено документом, выданным уполномоченным на то государственным органом. При продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы сроком свыше 6 (шести) месяцев или при неустранении этих обстоятельств в течение б (шести) месяцев Стороны обязуются предпринять все необходимые меры для урегулирования отношений, связанных с исполнением настоящего Договора.
Все споры между сторонами, возникающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации».
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия.
Судья Г.В Серикова
