Решение от 23 октября 2008 года №А06-3996/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6а
 
Тел/факс (8512) 39-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-3996/2008 - 9
 
    23 октября 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2008 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 23 октября 2008 г.
 
 
    Арбитражный суд   Астраханской области
 
    в составе судьи:            С.В. Богатыренко
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скитер Т.А.                                               
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Порт «Стрелецкое» к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области
 
    Третье лицо: Федеральное государственное учреждение «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Астраханской области»
 
    о заключении договора аренда и обязании совершить определенные действия
 
 
    при участии:
 
    от истца: Локотьков В.В.- представитель, доверенность от 02.06.08 г.; Сергеева М.В. – генеральный директор, протокол собрания участников общества, паспорт;
 
    от ответчика: Михайлов А.В. – начальник юридического отдела, доверенность от 18.08.08 г.; Балабаева М.А. – специалист 1 разряда, доверенность от 09.06.2008 г.;
 
    от 3 лица: Несмеянова И.Е. – юрисконсульт, доверенность от 18.08.08 г.
 
 
    Истец, Общество с ограниченной ответственностью «Порт «Стрелецкое»  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области об обязании ответчика заключить с ООО «Порт «Стрелецкое» на ранее согласованных договором № 1348 от 09.04.2004 г. условиях без проведения конкурса договор аренды федерального имущества, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Советской Гвардии, 60а: открытая площадка лит.II площадью 6000 кв.м., внутрибазовый железнодорожный путь лит.I протяженностью 250 м., размер годовой арендной платы 214157 руб., ежемесячная арендная плата с даты заключения договора 17846,42 руб. с НДС, срок аренды 25 лет.  Предметом иска является также требование о передачи ответчиком истцу договора, выписки из реестра федерального имущества и других документов, необходимых для государственной регистрации договора.
 
    До вынесения судебного акта в соответствии со ст.49 АПК РФ истец отказался от требований в части обязания ответчика передать истцу договор, выписку из реестра федерального имущества и других документов, необходимых для государственной регистрации договора.
 
    Истцом представлено также заявление об изменении предмета исковых требований. Согласно заявлению об изменении предмета иска истец просит внести в договор аренды федерального имущества № 1348 от 09.04.2004 следующие изменения:
 
    1. В преамбуле и по всему тексту договора и приложений наименования сторон изложить в новой редакции:
 
    «Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Астраханской области в лице руководителя Плавинской Светланы Павловны, действующей на основании Положения,
 
    Арендатор - Общество с ограниченной ответственностью «Порт «Стрелецкое» в лице генерального директора Сергеевой Марианны Владимировны, действующей на основании Устава,
 
    Балансодержатель - Федеральное государственное учреждение «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Астраханской области»,
 
    2. В пункте 1.2 договора (предмет аренды), приложениях, акте приема-передачи данные арендуемого имущества изложить в новой редакции:
 
    «Открытая площадка лит. II площадью 6000 кв.м. и внутрибазовый железнодорожный путь лит. I длиной 250 м.»
 
    3.  В п. 4.1 договора и приложении № 2 реквизиты отчета об оценке изменить на: «№ С2-036-2008 от 20.10.2008, составленного ООО УК «Спектр».
 
    4.  В п. 4.2 договора и приложении № 2 установить арендную плату: годовую - 195 100 руб. с НДС, ежемесячной - 16258,33 руб. с НДС.
 
    5. В приложении № 1 к договору согласовать стоимость имущества: рыночную - 1 341 500 руб.
 
    Отказ от части иска и изменение  предмета исковых требований приняты судом.
 
    В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования согласно доводам искового заявления, просят иск удовлетворить.
 
    Представители ответчика пояснили, что принципиальных возражений против удовлетворения иска нет. Разрешение спора оставили на усмотрение суда.
 
    Представитель 3 лица поддержала позицию ответчика.
 
    В судебном заседании, начатом 15 октября, объявлен перерыв до 21 октября 2008 г. до 14 час.30 мин.
 
    Выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
 
 
    установил:
 
 
    Как следует из материалов дела, 09 апреля 2004 г. между Территориальным Управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Астраханской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Порт «Стрелецкое» (Арендатор) подписан договор аренды федерального имущества № 1348.
 
    Согласно указанному договору арендодатель предоставил арендатору имущество: площадки № 3 и № 4 для открытого складирования материалов, расположенные на территории производственной базы общей площадью бетонного покрытия 5512 кв.м. и внутрибазовый железнодорожный путь (тупик) протяженностью 300 погонных метров (одна нитка), находящееся по адресу: г.Астрахань, ул.Советской Гвардии, 60 «а» сроком с 12 апреля 2004 г. по 12 апреля 2029 г.
 
    Размер арендной платы согласно п.4.1. договора определен в сумме 352 500 руб. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 29 375 руб.
 
    Согласно акту приема-передачи от 09 апреля 2004 г.
 
    Имущество, являющееся предметом аренды, является федеральной собственностью и находилось на балансе Федерального государственного учреждения «Дирекция по строительству мелиоративных и водохозяйственных объектов в Астраханской области».
 
    09 апреля 2004 г. указанное имущество передано арендатору от балансодержателя.
 
    Указанный договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации.
 
    В целях проведения государственной регистрации указанного договора истец запросил у балансодержателя документы, необходимые для проведения государственной регистрации.
 
    Балансодержатель  более чем через год после подписания договора передал арендатору технический паспорт 1993 г.
 
    Однако  срок действия указанного технического паспорта истек, в сведениях об объектах недвижимого имущества, права на которые подлежали государственной регистрации, имелись неточности, разночтения.
 
    В декабре 2005 г. истец по согласованию с ответчиком заказал новый технический паспорт на объект недвижимости, переданный в аренду.
 
    При изготовлении технического паспорта были выявлены расхождения между данными ФГУП «Ростехинвентаризация» и реестром федерального имущества.
 
    В связи с чем,   в реестр федерального имущества были внесены необходимые уточнения.
 
    После чего  27 июля 2006 г.  был изготовлен технический паспорт, инвентарный № 1-1950-3 на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г.Астрахань, Трусовский район, ул.Сов.Гвардии, 60 а.
 
    Согласно сведениям, содержащимся в указанном техническом паспорте литер I внутрибазовый ж.дорожный путь имеет протяженность 250 м., литер II площадка открытая характеризуется площадью 6000.0 кв.м.
 
    В связи с изменением характеристик объектов недвижимости, подлежащих передаче в аренду, истец обратился к ответчику с письмами № 050 от 31.07.2006 г., № 059 от 08.08.2006 г., № 060 от 10.08.2006 г., № 008 от 01.02.2007 г. о внесении изменений в договор аренды № 1348 от 09.04.2006 г. путем подписания дополнительного соглашения, а также о государственной регистрации ранее возникшего права собственности.
 
    В мае 2007 г. в связи с изменением характеристик объектов, переданных в аренду, ответчик выдал задание на переоценку имущества и арендной платы. На отчет об оценке от июня 2007 г. ответчик представил замечания.
 
    В октябре 2007 г. истец направил ответчику скорректированный отчет № С2-021-2007/1 для внесения изменений в договор аренды.
 
    Однако ответчик изменения в договор аренды федерального имущества не внес.
 
    Письмом № 007 от 21.03.2008 г. истец вновь обратился к ответчику с письмом о внесении изменений в договор аренды № 1348 от 09.04.2004 г. и о регистрации ранее возникшего права собственности.
 
    Поскольку ответчик не внес изменения в договор аренды № 1348 от 09.04.2004 г., что не позволяет истцу произвести государственную регистрацию указанного договора, ООО «Порт «Стрелецкое» обратилось с настоящим иском в суд.
 
    Оценив в соответствии со ст.71 АПК в совокупности доводы сторон, доказательства и обстоятельства по делу, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим причинам.
 
    В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может  быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Согласно ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
 
    Согласно выпискам из реестра федерального имущества от 29 сентября 2008 г. площадка открытая площадью 6000,0 кв.м., литер II и внутрибазовый железнодорожный путь, литер I, длиной 0,25 км., расположенные по адресу: г.Астрахань, ул.Советской гвардии 60 «а» являются федеральной собственностью и закреплены на праве оперативного управления за Федеральным государственным учреждением «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Астраханской области».
 
    Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В соответствии со ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    Площадь и протяженность объекта недвижимого имущества относятся к данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, а следовательно, является существенным условием договора.
 
    Поскольку данные о недвижимом имуществе, переданном  в аренду по договору № 1348 от 09.04.2004 г. изменились, то арендатор правомерно требует от арендодателя внесения изменений в указанный договор.
 
    В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Из договора аренды № 1348 от 09.04.2004 г. следует, что имущество передано в аренду на 25 лет, следовательно, указанный договор подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии со ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
 
    Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.
 
    Данные об объектах недвижимого имущества включают в себя описание объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (по плану или иному документу, предусмотренному настоящим федеральным законом и содержащему описание объекта недвижимого имущества.
 
    Таким образом, изменения в договор аренды в части описания недвижимого имущества необходимы также в целях государственной регистрации.
 
    Материалами дела подтверждается, что истец неоднократно обращался к ответчику по вопросу внесения изменений в договор аренды.
 
    В связи с изменениями в наименовании арендодателя и балансодержателя договор аренды  подлежит изменению и в части наименования. Наименование арендодателя следует считать «Территориальное Управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области», наименование балансодержателя следует считать : «Федеральное  государственное учреждение «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Астраханской области».
 
    В соответствии с  пунктом 3 Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 г. № 685 (в редакции от 23.03.2006 г. № 156) «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
 
    При подписании 09 апреля 2004 г. договора аренды № 1348 размер арендной платы был определен на основании отчета об оценке № 1204/21 от 27.11.2003 г.
 
    Позднее в 2007 г. и в октябре 2008 г. была произведена повторная оценка имущества, переданного в аренду.
 
    Согласно последнему  отчету об оценке № С2-036-2008, составленному 20 октября 2008 г. ООО «Управляющая компания «Спектр», рыночная стоимость внутрибазового железнодорожного пути и открытой площадки, расположенных по адресу: г.Астрахань, ул.Советской гвардии, 60 А по состоянию на 14 октября 2008 г. составляет 1 341 500 руб. Рыночная величина годовой арендной платы за использование указанного имущества составляет 195 100 руб.
 
    Таким образом, сторонами при передаче федерального имущества в аренду соблюдены требования, установленные указанным выше постановлением, в части определения размера арендной платы на основании отчета об оценке.
 
    С учетом изложенного, в договор аренды № 1348 от 09.04.2004 г. должны быть также внесены изменения в части указания рыночной стоимости имущества и арендной платы в соответствии с отчетом об оценке.
 
    Поскольку указанный в п.3 вышеназванного Постановления порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации до настоящего времени не разработан и не утвержден, то законодательно установленного порядка сдачи федерального имущества в аренду по конкурсу нет.
 
    Кроме того, пунктом 3 указанного постановления предусмотрено, что договор аренды может заключаться без проведения конкурса в случае передаче имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождению и назначению.
 
    Материалами дела подтверждается, что на основании решения Трусовского районного суда г.Астрахани от 20.12.2001 г. истец является собственником  объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Астрахань, ул.Сов.Гвардии, 52.
 
    Постановлением Администрации г.Астрахани ООО «Порт «Стрелецкое» предоставлен в аренду с  28.03.2002 г. земельный участок, расположенный по адресу: ул.Сов.Гвардии, 52 а, общей площадью 157 536, 5  кв.м.  для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы и эксплуатации дорог.
 
    На основании договоров купли-продажи № 555 от 23.11.2007 г., № 556 от 23.11.2007 г., № 557 от 23.11.2007 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 24 ноября 2007 г. зарегистрировано право собственности ООО «Порт «Стрелецкое» на земельные участки площадью 31 648 кв.м., 10483 кв.м., 87012 кв.м., предоставленные собственнику для эксплуатации зданий и сооружений производственной базы и расположенные по указанному выше адресу.
 
    Из материалов дела усматривается, что объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, примыкают к  открытой площадке и внутрибазовым железнодорожным путем, передаваемым в аренду, и неразрывно связаны с ними по своему назначению и характеристикам, месту нахождения.
 
    Согласно Уставу ООО «Порт «Стрелецкое» среди  прочих видов деятельности общество осуществляет деятельность по производству погрузо-разгрузочных работ, осуществление складских операций.
 
    Арендуемое имущество необходимо истцу именно для  этих целей, поскольку собственных площадок для размещения грузов недостаточно и открытая площадка и внутрибазовый железнодорожный путь  будут задействованы истцом  в едином хозяйственном процессе.
 
    Учитывая изложенные обстоятельства, суд полагает, что договор аренды федерального имущества – открытой площадки  лит.II площадью 6000 кв.м. и внутрибазового железнодорожного пути лит.I  длиной 250 м. может заключаться без проведения конкурса.
 
    В судебном заседании истец заявил отказ от требований в части обязания ответчика передать истцу договор, выписку из реестра федерального имущества и других документов, необходимых для государственной регистрации договора.
 
    Данный отказ принят судом, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
 
    В соответствии с ч.4 ст.150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.
 
    При принятии искового заявления истцу была предоставлена отсрочка по уплате госпошлины.
 
    В соответствии со ст.110 АПК РФ  госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ.
 
    Руководствуясь статьей 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Обязать Территориальное Управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области внести в договор федерального имущества № 1348 от 09.04.2004 г. следующие изменения:
 
    1. В преамбуле и по всему тексту договора и приложений наименования сторон изложить в новой редакции:
 
    «Арендодатель - Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области в лице руководителя Плавинской Светланы Павловны, действующей на основании Положения,
 
    Арендатор - Общество с ограниченной ответственностью «Порт «Стрелецкое» в лице генерального директора Сергеевой Марианны Владимировны, действующей на основании Устава,
 
    Балансодержатель - Федеральное государственное учреждение «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Астраханской области»,
 
    2. В пункте 1.2 договора (предмет аренды), приложениях, акте приема-передачи данные арендуемого имущества изложить в новой редакции:
 
    «Открытая площадка лит. II площадью 6000 кв.м. и внутрибазовый железнодорожный путь лит. I длиной 250 м.»
 
    5.  В п. 4.1 договора и приложении № 2 реквизиты отчета об оценке изменить на: «№ С2-036-2008 от 20.10.2008, составленного ООО УК «Спектр».
 
    6.  В п. 4.2 договора и приложении № 2 установить арендную плату: годовую - 195 100 руб. с НДС, ежемесячной - 16258,33 руб. с НДС.
 
    5. В приложении № 1 к договору согласовать стоимость имущества: рыночную - 1 341 500 руб.
 
 
    Производство по делу в остальной части иска прекратить.   
 
    Взыскать с Территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Астраханской области в доход федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 2000 руб.
 
    На решение может быть подана  апелляционная жалоба в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.
 
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко