Решение от 26 сентября 2008 года №А06-3991/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6а
 
Тел/факс (8512) 39-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-3991/2008 - 9
 
    26 сентября 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября  2008 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2008 года
 
 
    Арбитражный суд   Астраханской области
 
    в составе судьи:          С.В. Богатыренко
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скитер Т.А.
 
    
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «РОНДО» к Обществу с ограниченной ответственностью «Зоодруг» о расторжении договора аренды и обязании освободить занимаемое помещение
 
 
    при участии:
 
    от истца: Богатырев С.С. – директор, паспорт, протокол общего собрания от 24.07.2008 г.; Назарова А.В. - представитель, доверенность от 12.02.2008 г.;
 
    от ответчика : Мухтарова А.Р. -  представитель, доверенность в деле; Марковская Т.В. – представитель, доверенность в деле.
 
 
    Истец, Общество с ограниченной ответственностью «РОНДО»обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью «Зоодруг» о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений)  № 11056 от 08.05.2003 г., обязании ответчика освободить занимаемое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
 
    В судебном заседании представитель истца уточнила, что основанием для расторжения договора аренды являются следующие обстоятельства: 1) ответчик более двух раз подряд не вносит арендную плату в размере, установленном собственником помещения – 131 800 руб.; 2) ответчиком не произведен капитальный ремонт арендуемого помещения, не проведены мероприятия по благоустройству прилегающей территории; 3) ответчик умышленно ухудшает состояние помещения, поскольку использует не по целевому назначению; 4) ответчиком не выполнено обязательство по страхованию имущества.
 
    Уточнения к иску приняты судом.
 
    Представитель истца поддержал исковые требования с учетом уточнения. Пояснил, что истец как собственник помещения на основании независимой оценки помещения установил новую ставку арендной платы и направил  арендатору дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения размера арендной платы. Ответчик отказался вносить изменения в договор. Ответчику направлялись предписания о необходимости устранения нарушения по использованию арендованного помещения. Соблюдение истцом досудебного порядка подтверждается письмом от 20.05.2008 г.
 
    Представитель ответчика возражает против удовлетворения иска. Пояснил, что ответчиком произведен текущий ремонт. Капитальный ремонт должен осуществляться по согласованию с Комитетом по архитектуре. В адрес ответчика никаких указаний по проведению капитального ремонта не поступало. Обязанность по капитальному ремонту согласно охранному обязательству возложена на собственника имущества. В претензии от 20.05.2008 г. требования о проведении капитального ремонта и ухудшения состояния не нашли своего отражения и следовательно истцом не соблюден претензионный порядок досудебного урегулирования спора.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
 
установил:
 
 
    Как следует из материалов дела, 08 мая 2003 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (ныне Комитет имущественных отношений г. Астрахани) (Комитет по договору) и Обществом с ограниченной ответственностью «Зоодруг» (Арендатор по договору) заключен типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) г. Астрахань № 11056.
 
    Согласно пункту 1 данного договора комитет сдает арендатору в арендное пользование нежилое помещение на 1-ом этаже в кирпичном доме № 1/10/15 литер А помещение № 52 по ул. Тургенева/Кирова/Трусова в Кировском районе г. Астрахани общей площадью 87,1 кв.м. для использования под зоомагазин.
 
    Указанное помещение передано арендатору по  акту приема-передачи нежилого помещения от 08.05.2003 г.
 
    В пункте 2 стороны определили срок аренды с 01.05.2003 г. по 30.04.2018 г.
 
    Поскольку срок аренды по договору № 11056 от 08.05.2003 г. составил 15 лет, то 1 марта 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области была произведена государственная регистрация данной сделки, что подтверждается штампом о регистрации,  проставленном на договоре.
 
    В разделе V договора предусмотрены случаи расторжения договора.
 
    Согласно п.14 договора договор подлежит досрочному расторжению, а Арендатор выселению:
 
    а) при использовании строения или помещения (в целом или части его) не в соответствии с договором аренды;
 
    б) если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;
 
    в) если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа;
 
    г) если арендатор не производит капитального и текущего ремонта зданий и помещений, благоустройство прилегающей территории, указанного во II разделе п.5.д. настоящего договора;
 
    д) в случае, предусмотренном законом РФ, государственной или общественной необходимости в арендуемом помещении;
 
    е) при передаче арендуемого помещения в субаренду без разрешения Арендодателя.
 
    Пунктом 18 договора установлена также обязанность арендатора заключить договор страхования с фирмой «Энергогарант».  
 
    17 июля 2007 года ООО «РОНДО» по договору купли-продажи объекта приватизации № 92/04 приобрело нежилое помещение на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Астрахань ул. Тургенева/Кирова/Эспланадная, 1/10/15 литера А, помещение 52, общей площадью 87,1 кв.м.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права 30 АА 184551 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 19 сентября 2007 г.  произведена запись о регистрации права собственности на указанное помещение за ООО «Рондо».
 
    В соответствии с записью в указанном свидетельстве в отношении права собственности  ООО «Рондо» на упомянутое выше помещение существуют ограничения (обременения) права : сохранение объекта культурного наследия.
 
    Частью 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Таким образом, исходя из требований закона, арендодателем нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань ул. Тургенева/Кирова/Эспланадная, 1/10/15 литера А, помещение 52 с момента приобретения недвижимого имущества является ООО «Рондо».
 
    3 декабря 2007 г. ответчик получил от истца проект дополнительного соглашения к  договору аренды, согласно п.8 которого арендатор оплачивает арендодателю арендную плату по предоставленному счету за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего месяца.
 
    Арендодатель вправе вносить изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы на основании решения собрания учредителей по уведомлению об изменении арендной платы.
 
    Арендатор обязан выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения.
 
    Ответчик возвратил истцу проект дополнительного соглашение без подписания.
 
    В письме от 03.12.2008 г. за № 33 ответчик сообщил, что не примет условия истца и оплачивать аренду будет по последней согласованной ставке в точно оговоренные в договоре сроки и  предложил истцу до 10 января 2008 г. согласовать арендную плату на следующий год, учитывая коэффициент инфляции
 
    Однако размер арендной платы так и не был согласован сторонами.
 
    24 января 2008 г. представителями истца с привлечением специалиста Комитета имущественных отношений г.Астрахани проведена проверка целевого использования ООО «Зоодруг» арендованного помещения, по результатам которого составлен акт.
 
    Согласно указанному акту ООО «Зоодруг» использует арендованное помещение не по целевому назначению. В помещении расположена парикмахерская «Долорес», отдел ремонта сотовых телефонов и продажа аксессуаров ним. Существует бутафорная шкаф-витрина с несколькими коробками корма для птиц и рыб. Реализации зоотоваров нет. Планировка помещения не соответствует техническому паспорту. Наружная рекламы выполнена в нарушение положения о порядке размещения средств наружной рекламы и информации г.Астрахани.
 
    23 апреля 2008 г. Территориальным управлением по Астраханской области Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека проведена проверка салона-парикмахерской «Долорес» и «Зоодруг», по результатам которой составлен акт № 000719 .
 
    В акте указано,  что субарендатором помещения является предприниматель Воротынцева Евгения Артуровна, использующая помещение под размещение салона-парикмахерской «Долорес».
 
    20 мая 2008 г. арендодатель направил арендатору уведомление об одностороннем расторжении договора аренды № 11056 от 08.05.2003 г. с 23 июня 2008 г.
 
    Причинами для расторжения договора аренды истец указал существенные нарушения, установленные актом проверки от 24.01.2008 г.
 
    В числе оснований для расторжения договора указаны также нарушения ответчиком положения главы III  договора аренды, а именно: отказ арендатора от оплаты  в установленном собственником размере самостоятельно за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа текущего; выплата арендной платы по новой ставке с момента ее введения; обязанность по согласованию с собственником ставки арендной платы на текущий год до 10 января каждого нового года.
 
    В ответ на данное уведомление письмом от 21.06.08 г. за № 5 арендатор сообщил арендодателю о том, что нарушений с его стороны не имеется,  одностороннее расторжение договора не принимается, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Согласно доводам истца основаниями для расторжения договора, являются существенные нарушения договора аренды ответчиком, а именно: 1) ответчик более двух раз подряд не вносит арендную плату в размере, установленном собственником помещения – 131 800 руб.; 2) ответчиком не произведен капитальный ремонт арендуемого помещения, не проведены мероприятия по благоустройству прилегающей территории; 3) ответчик умышленно ухудшает состояние помещения, поскольку использует не по целевому назначению; 4) ответчиком не выполнено обязательство по страхованию имущества.
 
    Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии с Гражданским кодексом РФ (ч.1 ст.450) расторжение договора возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при его существенном нарушении другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии определенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
 
    Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
 
    Вопросы расторжения договора аренды также урегулированы ст.619 ГК РФ.
 
    Указанная норма права предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Таким письменным предупреждением согласно доводам истца является письмо от 20 мая 2008 г.
 
    Проанализировав указанное письмо, суд приходит к выводу, что в данном документе не указаны такие нарушения арендатора, как не проведение капитального ремонта и ухудшение состояния помещения.  Кроме того, в письме конкретно не указано, что ответчик не производит арендную плату более двух раз подряд.
 
    В письме от 20.08.2008 г. не указано о необходимости исполнения арендатором обязательств, в связи с нарушением которых, заявлено требование о расторжении договора и срок исполнения обязательств.
 
    Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
 
    В письме от 20.05.2008 г. указаны только некоторые нарушения договора со стороны арендатора и  содержится сообщение о расторжении договора в одностороннем порядке с 23 июня 2008 г.
 
    Однако по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
 
    Поскольку письмо от 20.05.2008 г. не содержит сведений, наличие которых регламентировано гражданским законодательством Российской Федерации, то истец не в полной мере выполнил требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной судебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    Таком образом, исковое заявление о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения.
 
    Доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление, о том, что производство по настоящему иску подлежит прекращению в соответствии с п.2 ч.1 ст.150 АПК РФ, так как имеется вступившее в законную силу решение арбитражного суда Астраханской области от 15.05.2008 г. по делу № А06-484/2008-22, принятое между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям суд считает необоснованными по следующим причинам.
 
    В соответствии ч часть. 1 пункта 2 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступившим в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства.
 
    Как следует из материалов арбитражного дела А06-484/2008-22, истец обратился в суд к ООО «Рондо» с теми же исковыми требованиями, которые заявлены и по настоящему делу. 
 
    Решением арбитражного суда по делу № А06-484/2008-22  от 15 мая 2008 г. производство по делу в части требования о расторжении договора прекращено, поскольку истец отказался от указанной части требований.
 
    Согласно протоколу судебного заседания и решению суда по делу № А06-484/2008-22 истец отказался от требования о расторжении договора аренды, поскольку полагал, что договор  аренды   № 11056 от 08.05.2003 г. является расторгнутым в одностороннем порядке.
 
    Судом при рассмотрении дела № А06-484/2008-22 установлено, что расторжение упомянутого договор аренды в одностороннем порядке невозможно, договор является действующим, а потому в требованиях об освобождении ответчика из занимаемого помещения  отказано.
 
    Предъявляя указанный иск, истец исходил из того, что договор не расторгнут, расторжение договора возможно в судебном порядке. Истцом представлено уведомление о расторжении договора от 20.05.2008 г., которое при рассмотрении предыдущего дела не существовало.
 
    Таким образом, истцом при предъявлении настоящего иска изменены основания исковых требований, а потому производство по настоящему делу не может быть прекращено.
 
    Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Поскольку договор аренды № 11056 от 08.05.2003 г. не расторгнут, а является действующим, то оснований для удовлетворения требований истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу не имеется и исковые требования в этой части  не подлежат удовлетворению.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковое заявление в части  расторжения договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 11056 от 08.05.2003 г. – оставить без рассмотрения.
 
    В требованиях истца обязать ответчика освободить занимаемое помещение - отказать.
 
    Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Рондо» из федерального бюджета РФ государственную пошлину в сумме 2 000 руб., уплаченную по платежному поручению № 191 от 07.07.2008 г.
 
    На решение может быть подана  апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.
 
 
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко