Решение от 04 сентября 2009 года №А06-3835/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-3835/2009
 
    04 сентября 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2009 года
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе:
 
    судьи: Богатыренко С.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Савенковой Д.В.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску  индивидуального предпринимателя  Поротиковой Людмилы Александровны, адрес: г.Астрахань, пер.8-й Ульяновский, д.16, пл.Заводская, д.60, кв.4
 
    к  Мусаелян Владимиру Шагеновичу, адрес: г.Астрахань, ул.1-я Тувинская, 56
 
    о расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 11580 от 28.07.2004 г.
 
    при участии:
 
    от истца: Поротикова Л.А. – предприниматель, паспорт 12 03 893421, свидетельство о государственной регистрации 30 № 001111080; Поротиков Н.Н. – представитель, доверенность от 19.06.2009 г., паспорт 12 06 179107.
 
    от ответчика: не явился, извещен.
 
 
    Индивидуальный предприниматель  Поротикова Людмила Александровна(далее по тексту: истец, Поротикова Л.А.) в соответствии со статьями 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратилась в арбитражный суд с иском к    индивидуальному предпринимателю Мусаэлян Владимиру Шагеновичу о  расторжении типового договора на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 11580 от 28.07.2004 г.
 
    В судебном заседании  истец поддержал исковые требования согласно доводам искового заявления, просит иск удовлетворить. Пояснил, что между предпринимателем Мусаэлян В.Ш. и Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани был заключен договор аренды помещения, расположенного по адресу: г.Астрахань, ул.Дзержинского, 48, литер «А» сроком с 01 августа 2004 г. по 31 июля 2019 г. На основании договора купли-продажи от 11.09.2007 г. помещение, находящееся в аренде у ответчика, было приобретено Поротиковой Л.А. Право собственности было зарегистрировано 26.11.2007 г. 01.06.2008 г. ответчик освободил помещение, не уведомив об этом истца и не передав помещение по акту приема-передачи, арендную плату ответчик с 01.06.2008 г. не уплачивает. Истец обратился к ответчику с письмом о расторжении договора аренды, поскольку за ним числится задолженность по арендной плате более 2-х месяцев. Кроме того, ответчик не застраховал имущество, что является нарушением условий договора. Истец, предъявляя указанные требования, основывается на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендодатель вправе требовать расторжения договора, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд и пункта 14 договора аренды. Истец полагает, что досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Арендатор обязан вносить арендную плату до момента расторжения договора. Последняя арендная плата была внесена 25 мая 2008 г.
 
    Ответчик  в  судебное заседание  не явился.
 
    В соответствии с  пунктом 3 части  статьи 123 АПК РФ лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса  считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если копия судебного акта, направленная арбитражным судом по последнему известному месту нахождения организации, месту жительства гражданина, не вручена в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.
 
    Согласно сведениям, содержащимся в Выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей и в адресной справке отдела адресно-справочной работы УФМС России по Астраханской области Мусаэлян Владимир Шагенович зарегистрирован по адресу : г.Астрахань, ул.1-я Тувинская, д.56.
 
    Согласно отметке на почтовом уведомлении копия определения суда о назначении дела к судебному разбирательству, не получена ответчиком в связи с отсутствием адресата по адресу: г.Астрахань, ул.1-я Тувинская, д.56.
 
    Таким образом, ответчик считается извещенным о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.
 
    Суд с учетом мнения представителя истца и в соответствии с положениями пункта 3 статьи  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в отсутствие  ответчика.
 
    Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
 
 
    установил:
 
 
    Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Астрахани (Комитет по договору) и предпринимателем Мусаэлян Владимиром Шагеновичем   (Арендатор по договору) 28 июля 2004 г. за № 11580 заключен договор муниципальных нежилых помещений (строений). (л.д.6-9).
 
    Согласно указанному договору Комитет на основании распоряжения администрации г.Астрахани от 12.07.2004 г. № 1053-р  предоставил арендатору в арендное пользование нежилое помещение на первом этаже в кирпичном доме № 48, лит. «А» помещения № 074, № 075 по ул.Дзержинского общей площадью 172,0 кв.м. для использования под магазин и парикмахерскую сроком с 01 августа 2004 г. по 31 июля 2019 г.
 
    Указанное помещение передано по акту приема передачи арендатору 28.07.2004 г.
 
    Согласно уведомлению от 14.05.2005 г. за № 05-1370 арендная плата в месяц составила 22844 руб. 25 коп. Указанное уведомление подписано сторонами договора (л.д.25).
 
    Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом, что подтверждается штампом о регистрации на договоре.
 
    На основании договора купли-продажи от 11.09.2007 г. за № 94/04, заключенного между Комитетом имущественных отношений г.Астрахани (Продавец) и Поротиковой Людмилой Александровной (Покупатель), нежилые помещения на 1 этаже жилого дома по адресу: г.Астрахань, ул.Дзержинского, 48 литера А пом.074 общей площадью 154,3 кв.м.; пом.075 общей площадью 17,7 кв.м. приобретены в собственность Поротиковой Л.А.
 
    В пункте 1.3. договора купли-продажи указано, что объект приватизации обременен договором аренды № 11580 от 28.07.2004 г.
 
    Помещение передано покупателю по акту приема-передачи от 04.10.2007 г.
 
    Право собственности Поротиковой Л.А. на приобретенное помещение с обременением права: аренда, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 26.11.2007 г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 30 АА 200313.
 
    Согласно доводам искового заявления ответчик 01 июня 2008 г. без письменного уведомления Поротиковй Л.А. и Комитета в одностороннем порядке освободил арендуемое помещение, не передав помещение по акту приема-передачи, что предусмотрено подпунктом «ж» пункта 5 раздела IIдоговора аренды.
 
    04.06.2009 г. истец направил ответчику претензию, в котором сообщил о необходимости уплаты задолженности в сумме 274131 руб. за период с 01.06.2008 г. по 01.06.2009 г. в срок до 10.06.2009 г. и о расторжении договора аренды в судебном порядке в случае  отказа от погашения задолженности.
 
    Указанная претензия  была направлена с уведомлением по адресу регистрации ответчика: ул.1-я Тувинская, 56. Однако указанная претензия возвращена отправителю с отметкой почтой  «Истек срок хранения». 
 
    Истец просит расторгнуть договор аренды с предпринимателем Мусаэлян В.Ш. в связи с тем, что ответчик не оплачивает аренду более двух раз на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 14 договора аренды.
 
    Оценивая в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ доводы истца, доказательства и обстоятельства по делу, суд считает, что требования истца являются обоснованными и  подлежащими удовлетворению.
 
    К указанному выводу суд приходит на основании следующего.
 
    В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    На основании договора аренды муниципального нежилого помещения № 11580 от 28.07.2004 г.  между сторонами договора аренды  возникли гражданско-правовые отношения, связанные с арендой недвижимого имущества,  которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».
 
    Договоры аренды должны содержать сведения, позволяющие определенно установить переданное в аренду имущество: площадь, его местонахождение, срок договора. В договоре аренды от 28.07.2004 г. содержатся все существенные условия, касающиеся объекта аренды.
 
    Договор аренды недвижимого имущества в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
 
    Таким образом, указанный договор аренды  является заключенным.
 
    В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для  изменения или расторжения договора аренды.
 
    В связи со сменой собственника помещения, являющегося предметом договора аренды, прежний арендодатель – Комитет по управлению имуществом г.Астрахани перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, права арендодателя перешли к новому собственнику Поротиковой Л.А. 
 
    В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма)  арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Как следует из искового заявления и объяснений истца, ответчик освободил помещение 01 июня 2008 года., не предупредив об этом истца и не передав помещение по акту приема-передачи, а потому арендная плата должна уплачиваться арендатором до момента расторжения договора.
 
    В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условия и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).
 
    Подпунктом «ж» пункта 5 раздела  IIдоговора аренды предусмотрено, что арендатор обязан письменно сообщать Комитету за две недели о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение «Комитету» по акту и в технически исправном состоянии, с учетом нормального износа.
 
    Арендатор нарушил данное условие договора аренды, освободил помещение, не предупредив об этом арендодателя и не передав помещение по акту.
 
    Из пояснений истца также следует, последняя плата за аренду помещения была внесена 25 мая 2008 г.
 
    В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
 
    Таким образом, арендатор обязан вносить арендную плату до момента прекращения договора.
 
    Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.    
 
    Срок действия спорного договора до 31.07.2019 г.
 
    Соглашение сторон о расторжении договора отсутствует.
 
    Доказательства обратного в соответствии со статьей 65 АПК РФ ответчиком не представлено.             
 
    Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном  нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 
 
    В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  
 
    Подпунктом «в» пункта 14 раздела Vдоговора аренды также предусмотрено досрочное расторжение договора аренды, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Материалами дела подтверждается, что истец    04.06.2009 г. направил ответчику претензию с требованием  уплаты задолженности в сумме 274131 руб. за период с 01.06.2008 г. по 01.06.2009 г. в срок до 10.06.2009 г. и сообщением о расторжении договора аренды в судебном порядке в случае  отказа от погашения задолженности.
 
    Указанная претензия  была направлена с уведомлением по адресу регистрации ответчика: ул.1-я Тувинская, 56. Однако указанная претензия возвращена отправителю с органа связи  «Истек срок хранения». 
 
    Местонахождение арендатора по адресу: ул.1-я Тувинская, 56 значится в договоре аренды, в Выписке из Единого государственного реестра предпринимателей и в справке адресного бюро.
 
    Доказательств смены адреса ответчиком в материалах дела не имеется.
 
    Суд полагает, истец предпринял допустимые и надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком претензии об уплате долга и расторжении договора аренды, при этом арендодатель действовал добросовестно и разумно, его действия соответствуют требованиям Гражданского кодекса.
 
    Ответчик же, не представил доказательств, подтверждающих факт извещения арендодателя об изменении своего местонахождения.
 
    Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора.                     
 
    В претензии от 04.06.2009 г.  истец  требует от ответчика уплаты долга в сумме 274 131 руб. за период с 01.06.2008 г. по 01.06.2009 г. в срок до 10.06.2009 г. в случае отказа от погашения задолженности.
 
    Поскольку ответчик нарушил обязательства по договору аренды, а именно не вносил арендные платежи более двух раз подряд, то истец правомерно требует расторжения договора на основании  части 1 пункта 3 статьи 619 ГК РФ.
 
    В соответствии с пунктом 1  статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Таким образом, расходы по уплате госпошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу  истца.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Расторгнуть  типовой договор на аренду муниципальных нежилых помещений (строений) № 11580 от 28.07.2004 г.
 
    Взыскать с  предпринимателя Мусаэлян Владимира Шагеновича 21.05.1952 г. рождения, место рождения г.Баку, ИНН 301800319283 в пользу Поротиковой Людмилы Александровны 08.03.1959 г. рождения, место рождения г.Астрахань расходы по уплате госпошлины в сумме 2000 руб.
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.
 
    Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко