Решение от 15 сентября 2009 года №А06-3261/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-3261/2009
 
    15 сентября 2009 года
 
 
Резолютивная часть решения объявлена  14 сентября 2009 года
 
Полный текст решения изготовлен  15 сентября 2009 года
 
 
    Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Павловой В.Б.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Кузнецовой Е.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску 
 
    Общества с ограниченной ответственностью  «Вафа»
 
    (адрес: г.Астрахань, ул. Генерала Епишева, д. 20 «д»)
 
    к  Открытому акционерному обществу  «Астраханводстрой»
 
    (адрес: г.Астрахань, ул. Красная Набережная, д. 37)
 
    о признании сделки состоявшейся
 
    при участии
 
    от истца -  Пипкова С.А.,  представитель (доверенность  от 01.10.2008г.)
 
    от ответчика -  не явился,  извещен
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Вафа» обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к  открытому акционерному обществу «Астраханводстрой», где указало, что  13.02.2007 года  между сторонами  был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительством 9-ти этажного  жилого дома с нежилым 1-ым этажом расположенного по адресу г. Астрахань  ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14 общей площадью 817 кв.м. процент готовности 20%, с инвентарным номером 12:401:002:000079780:2700:10000.  Претензий по приобретаемому объекту у сторон не имелись, однако ответчик стал уклоняться  от регистрации права собственности  на  проданный объект.  По основаниям статей 164, 165  Гражданского кодекса  РФ  истец просил суд  признать договор  купли-продажи  действительной и состоявшейся сделкой.
 
    В судебном заседании представитель истца исковые требования подержал по основаниям, указанным в иске и пояснил, что  стороны при заключении договора определили для себя способ защиты своих прав, вытекающих из существа договора - в объеме третейской оговорки. И поскольку ответчик уклонялся от государственной регистрации права собственности на спорный объект, последний, посчитав свои права нарушенными, обратился в Третейский суд, решением которого  за истцом было признано право собственности на этот объект. И на основании данного решения 13.02.2007 года  истец зарегистрировал свое право  на приобретенный по договору от 13.02.2007 года  объект. Отмена решения Третейского суда явилось основанием для обращения в  суд.
 
    Ответчик,  будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, не явился, отзыв не представил.
 
    С согласия представителя истца дело рассматривается  в отсутствии ответчика в порядке пункта 3 статьи 156  Арбитражного процессуального  кодекса  РФ.
 
    Суд выслушав  доводы представителя истца, исследовав материалы дела,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Материалами дела и пояснениями представителя истца подтверждается, что 13.02.2007 года  между Обществом с ограниченной ответственностью «Вафа» (покупатель) и  Открытым акционерным обществом «Астраханводстрой» (продавец) был заключен договор купли-продажи   объекта незавершенного строительством 9-ти этажного  жилого дома с нежилым 1-ым этажом расположенного по адресу г. Астрахань  ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14, общей площадью застройки  817 кв.м., процентом готовности 20%, с инвентарным номером  12:401:002:000079780:2700:10000, расположенного  на земельном участке площадью 4425 кв.м. Стоимость объекта составила 400 000 рублей, которые были уплачены продавцу  при подписании договора.
 
    Пунктом 6 договора   от 13.02.2007 года  указано, что объект передается покупателю в момент подписания договора, который будет иметь силу акта приема-передачи.
 
    Из решения № 455 от 19.10.1992 года    Комитета по управлению государственным имуществом следует, что акционерное общество открытого типа «Астраханводстрой» было учреждено на базе подразделений и предприятий учреждения, в связи с чем  Автотранспорное  предприятие №1 было ликвидировано и его имущество передано на баланс ОАО  «Астраханводстрой» (л.д. 44).
 
    Из плана приватизации объединения предприятий «Астраханводстрой», списка являющегося приложением к  решению Комитета по управлению  государственным имуществом  № 455 от 19.10.1992 года  следует, что в состав объединения входило автотранспортное предприятие №1 (АТП №1) г. Астрахани (л.д.11-19, 46-47).
 
    Приватизация  акционерного общества «Астраханводстрой» завершена на момент 01.01.1995 года  (л.д. 20).
 
    Из акта оценки стоимости  незавершенного капитального строительства по состоянию 01.07.1992 года   по объединению предприятий «Астраханводстрой»  следует, что  по АТП № 1 значится «2 кв. коттеджи», с 1991 годом начала строительства, со сметным  объемом работ в 1 000 000 неденоминированных  рублей, фактически выполнено работ на 393 000 неденоминированных рублей (л.д. 34,35).
 
    Постановлением администрации г. Астрахани от 24.03.2004 года  № 747  открытому акционерного обществу было разрешено  разработать рабочий проект  9-ти этажного  жилого дома с нежилым первым  и последующими жилыми  этажами  по ул. Моздокской в Советском районе г. Астрахани (л.д. 110).
 
    Из справки-расшифровки от 10.06.2009 года  № 07-04/224 следует, что  наименование объекта ранее  входившего в состав имущества АТП-1 как «2 кв. коттеджи»  является объект незавершенного строительством 9-ти этажного  жилого дома с нежилым 1-ым этажом расположенного по адресу г. Астрахань  ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14. В соответствии с решением Комитета по управлению государственным имуществом № 455 от 19.10.2992 года  «О преобразовании ОП «Астраханводстрой» в акционерное общество открытого типа», имущество Автотранспортного предприятия  № 1 (АТП-1)  вошло в уставной капитал ОАО «Астраханводстрой» (л.д. 9).
 
    Идентичность данных объектов  подтверждается  сведениями из ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Астраханский филиала, где указано, что  объект незавершенного строительством АТП-1  «2 кв. коттеджи»,  указанные в акте оценки стоимости незавершенного капитального строительства и неустановленного оборудования по состоянию на 01.07.1991 года   и объект незавершенный строительством -9-ти этажный жилой дом с нежилым  1-ым этажом, является одним и тем же объектом. Данный объект не является объектом самовольного строительства и находится в стадии консервации. Согласно Постановлению Администрации г. Астрахани от 16.01.1998 года  № 156 ДЗАО АТП № 1 АООТ  «Астраханводстрой» представлялся земельный участок по ул.Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14,  площадью 28210,0 кв.м. в аренду сроком на 25 лет. После преобразования ДЗАО «АТП-1 АООТ «Астраханводстрой» в ОАО «Астраханводстрой» земельный участок был переоформлен ОАО «Астраханводстрой» в аренду сроком на 25 лет, согласно постановлению Администрации г. Астрахани от 02.10.2006 года  № 1957. Поскольку  на основании Постановления администрации г. Астрахани от 24.03.2004 года  № 747  открытому акционерного обществу «Астраханводстрой» было разрешено  разработать рабочий проект  9-ти этажного  жилого дома с нежилым первым  и последующими жилыми  этажами  по ул. Моздокской в Советском районе г. Астрахани, то запись о  самовольном возведении данного объекта в изготовленной технической документации отсутствует.
 
    Как следует из содержания договора, пояснений представителя истца, стороны определили для себя способ защиты своих прав, вытекающих из существа договора - в объеме третейской оговорки. И поскольку ответчик уклонялся от государственной регистрации права собственности на спорный объект, последний, посчитав свои права нарушенными, обратился в Третейский суд, решением которого  за истцом было признано право собственности на этот объект. И на основании данного решения 13.02.2007 года  истец зарегистрировал свое право  на приобретенный по договору от 13.02.2007 года  объект. Отмена решения Третейского суда явилось основанием для обращения в  суд.
 
    В соответствии со статьей  161 Гражданского кодекса  РФ  сделки между юридическими лицами должны совершаться в письменной форме.
 
    Согласно специальной норме права – статье  550 Гражданского кодекса  РФ, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами  ( пункт 2 статьи 434).
 
    Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права собственности. В силу статьи  551 Гражданского кодекса  РФ, не является основанием для изменения их отношений перед третьими лицами. Так, в силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998 года  «О некоторых вопросах практики разрешения споров,  связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,  после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи.
 
    При этом, согласно Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.01.2000 года  по делу № 5394/98, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.
 
    В силу статьи  8 Гражданского кодекса  РФ  гражданские права и обязанности  возникают,  в том числе и из договоров. Договор,  согласно нормам действующего законодательства - соглашение двух или более лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникающих из договора применяются общие положения об обязательствах.  
 
    Для сторон договора, в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса  РФ  договор становится обязательным с момента его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям  договора в требуемой,   для договоров данного вида,  форме.
 
    Данное требование закона сторонами соблюдено.
 
    Поскольку правоотношение, сложившееся между сторонами договора, широко применяется в обычной хозяйственной деятельности субъектов гражданских прав, связанных с куплей-продажей недвижимости и нормами гражданского законодательства не урегулированы правоотношения, связанные с признанием сделки состоявшейся при условии ее полного исполнения сторонами и при отсутствии  обязательного требования  относительно ее государственной регистрации, под приходит к выводу, что к данным правоотношениям должны быть применены обычаи делового оборота.
 
    Спорное отношение содержит все признаки делового оборота: оно является сложившимся в предпринимательской деятельности, то есть устойчивое и достаточно определенное по своему содержанию, данное правоотношение широко применяются в обычной хозяйственной деятельности, нормами гражданского законодательства не предусмотрены правила поведения сторон  договора в случае его полного исполнения и отсутствия требования относительно обязательной государственной регистрации сделки и является широко применимым в предпринимательской деятельности.
 
    Поскольку  обычай в соответствии со статьей  5  Гражданского кодекса  РФ  признается источником права, его применение следует считать возможным и при отсутствии в соответствующих правовых  нормах прямой ссылки к обычаю делового оборота, если на лицо продел в законодательстве и в условиях заключенного сторонами договора.
 
    Согласно пункту 2 статьи  5 Гражданского кодекса  РФ  обычаи делового оборота, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются. Следовательно, обычай делового оборота - это хотя и не урегулированное нормами права поведение участника гражданского оборота, но вписываемое в норму прав поведение участника гражданского оборота. Вместе с тем, правило,  закрепленное  вышеуказанной нормой, дополняются правилами пункта 5 статьи  421 Гражданского кодекса  РФ,  согласно которому обычаи делового оборота применяются к условиям договора, если они не определены сторонами  или диспозитивной нормой.
 
    В связи с тем, что сторонами спорного договора были добросовестно исполнены все обязанности по договору, сделка была обличена в предусмотренную законом форму и является  исполнительным обязательством, поскольку порождает не только взаимные права, но и обязанности, договор является тем соглашением, которое исполнено сторонами и является для них действительным. Поскольку к данным правоотношениям применимы  действия участников гражданского оборота, связанные с добросовестным исполнением взятых на себя обязанностей по сделке, к ним подлежат применению обычаи делового оборота, позволяющие оценить договор, заключенный между истцом и ответчиком, как действительный и состоявшийся.
 
 
    Руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
 
 
 
РЕШИЛ:
 
    Признать  договор купли-продажи  от 13 февраля 2007 года,  заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Вафа» и Открытым акционерным обществом  «Астраханводстрой» по приобретению объекта незавершенного строительством 9-ти этажного  жилого дома с нежилым 1-ым этажом расположенного по адресу г. Астрахань  ул. Краснодарская/Моздокская/Баха 13/18-20-/14 общей площадью 817 кв.м. процент готовности 20%, с инвентарным номером 12:401:002:000079780:2700:10000 действительной и состоявшейся сделкой.
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Астраханской области.
 
    Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru
 
 
    Судья
 
В.Б. Павлова