Дата принятия: 25 августа 2008г.
Номер документа: А06-2630/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. губернатора Анатолия Гужвина, д. 6а
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Астрахань
Дело №А06-2630/2008 - 7
25 августа 2008 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2008 года
Арбитражный суд Астраханской области
в составе: судьи Сериковой Г.В.
при ведении протокола судебного заседания судьей Сериковой Г.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Айланматовой Пазилят Магомедбековны
к Комитету имущественных отношений г. Астрахани
о взыскании 1 377 700 рублей
при участии:
от истца: не явился, уведомлен надлежащим образом.
от ответчика: Вафина В.Р. - представитель по доверенности от 23.01.2008г., удостоверение № 332 от 01.04.2008г.
Индивидуальный предприниматель Айланматова Пазилят Магомедбековна обратилась в арбитражный суд с иском к Комитету имущественных отношений г. Астрахани о взыскании затрат в сумме 1 377 700 руб. за произведенный ремонт арендованных на основании договора аренды № 11628 от 27.09.2004г. муниципальных нежилых помещений № 050, 051 расположенных по адресу: г. Астрахань, ул.Коммунистическая, д. 68, литер «А», общей площадью 549,7 кв.м.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежаще в соответствии со ст. 123 АПК РФ. В соответствии с требованиями ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Ответчик в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв, считает что требование, изложенное в исковом заявлении, является незаконным, в связи с чем, оно не подлежит удовлетворению. Также пояснил, что в силу ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора. Согласно п.п. д) п.5 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий, фасадов, инженерных коммуникаций и т.д.
Учитывая изложенное, проведение текущего и капитального ремонта за счет собственных средств является обязанностью арендатора.
При этом согласно п.п. к) п.5 договора по истечении договора арендатор передает все произведенные в арендуемом помещении улучшения безвозмездно комитету. В этой связи требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений противоречит установленным между сторонами обязательствам, вытекающим из договора, нормам гражданского законодательства. Кроме этого, на основании распоряжения комитета от 02.08.2007 г. № 345-р истцу была снижена на 70% ежемесячная арендная плата с 01.04.2006 г. по 31.12.06 г. в связи с проведенным текущим ремонтом помещения.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, представленные документы по делу, суд
УСТАНОВИЛ:
Как следует из материалов дела, 27.09.2004 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (Комитет по договору) и предпринимателем Гонян Г.А. (Арендатор по договору) заключен договор аренды № 11628 нежилых помещений №№ 050, 051 по ул. Коммунистическая, 68, литер «А», общей площадью 549,7 кв.м. (л.д.4-7).
Указанное помещение передано по акту приема-передачи от 27.09.2004г. (л.д.9).
Соглашением о передаче прав и обязанностей (перенаем) к договору аренды № 11628 от 27.09.2004г. нежилых помещений № 050, 051 по адресу: ул. Коммунистическая, 68 литер «А» от 28.04.2006г. права и обязанности по договору аренды нежилых помещений № 11628 от 27.09.2004г. переданы индивидуальному предпринимателю Айланматовой П.М. (л.д.11).
Срок аренды по указанному договору установлен сторонами с 01.10.2004г. по 30.09.2019г.
Согласно п.п. д) п. 5 договора арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий фасадов, инженерных коммуникаций, благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории.
Подпунктом к) п. 5 договора установлено, что арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Комитету безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность, неотделимые от конструкции помещения.
Согласно исковому заявлению за время аренды с 28.04.2006 г. по 19.06.2007 г., в целях приспособления помещения к установленному договором виду разрешенного использования предпринимателем были произведены следующие работы: потолок - подвесной «Армстронг», полы - керамическая плитка, стены - пластиковые панели по металлическому каркасу, оштукатурены и окрашены, установлены пластиковые окна, установлена сантехника и душевая кабина.
Данные работы, по мнению истца являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества, поскольку демонтаж произведенных улучшений является дорогостоящим и фактически выполненные работы по улучшению арендованного имущества относятся к капитальному ремонту. Проведенные улучшения соразмерны повышению полезных качеств имущества и его эксплуатационных свойств. Затраты на производство ремонта составляют 1 973 390 рублей, что установлено отчетом по определению рыночной стоимости произведенного ремонта № 66-07-011208 от 12-18 мая 2007 года (л.д. 53-76).
16 апреля 2007 г. состоялись торги по продаже объекта приватизации, находящегося в муниципальной собственности, согласно результатов которых истцом было приобретено право собственности на указанный объект недвижимости и заключен договор купли-продажи № 84/06 П (л.д. 14-15)., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по АО, свидетельства о государственной регистрации права собственности № 30 АА 164641, № 30 АА 159970 (л.д. 91-92).
Продажная цена объекта приватизации определена на основании отчета №1 по оценке рыночной стоимости от 11 января 2007 г. и составляла 8 500000 рублей (л.д. 17-52).
Согласно пункту 7главы 6 отчета № 1 по оценке нежилых помещений, при определении рыночной стоимости был учтен весь объем произведенных истцом, за свой счет, неотделимых улучшений и указано, что: «на дату оценки не требуются затраты на ремонт и значительную модернизацию (ремонт уже проведен)...», таким образом в результате произведенного ремонта увеличилась рыночная стоимость объектов недвижимости.
После регистрации права собственности на нежилые помещения истец обратился в Комитет имущественных отношений для возмещения стоимости произведенных неотделимых улучшений.
В соответствии с распоряжением Комитета имущественных отношений № 345-р от 02.08.2007 года в счет арендной платы приняты затраты средств предпринимателя Айланматовой П.М., в связи с произведенным ремонтом арендуемого объекта нежилого муниципального фонда в сумме 595 689 рублей 93 коп. и уменьшен размер арендной платы, установленный договором на 70 % , что составило 66 187 руб. 77 коп. в месяц, сроком с 01.04.2006г. по 31.12.2006г.
Вместе с тем, истец считает, что возмещению подлежит вся стоимость понесенных затрат произведенного ремонта, что побудило его обратиться с настоящим иском в суд.
Оценив в совокупности в соответствии со ст.71 АПК РФ доводы сторон, обстоятельства по делу и доказательства, суд считает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
К указанному выводу суд приходит на основании следующего.
В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Как следует из статей 612 и 616 Кодекса в период приведения арендатором арендованного имущества в состояние, соответствующее условиям договора и назначению имущества, он вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на устранение недостатков имущества, соразмерного уменьшения арендной платы или зачесть расходы в счет арендной платы.
Вместе с тем, как следует из условий договора № 11628 от 27.09.2004г. п.п. д) п. 5 арендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемых нежилых помещений, зданий фасадов, инженерных коммуникаций, благоустройство и санитарное состояние прилегающей территории. Подпунктом к) п. 5 договора установлено, что арендатор обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Комитету безвозмездно все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие его принадлежность, неотделимые от конструкции помещения.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Учитывая изложенное проведение текущего и капитального ремонта за счет собственных средств является обязанностью арендатора.
Исходя из вышеизложенного, суд считает, что требование истца о взыскании с ответчика затрат в сумме 1 377 700 руб. за произведенный ремонт арендованных на основании договора аренды № 11628 от 27.09.2004г. муниципальных нежилых помещений № 050, 051, расположенных по адресу: г. Астрахань, ул.Коммунистическая, д. 68, литер «А», общей площадью 549,7 кв.м. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В иске отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный суд апелляционной инстанции в течение 1 месяца с момента вынесения.
Судья Г.В. Серикова
