Решение от 19 мая 2008 года №А06-2533/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014,   г. Астрахань,  пр. губернатора Анатолия Гужвина,  д. 6а
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-2533/2008 - 2
 
    19 мая 2008 года
 
 
 
    Арбитражный суд   Астраханской области
 
    в составе судьи Г.Н.Бочарниковой
 
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей  Г.Н.Бочарниковой
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску МКП г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» к  Администрации г.Астрахани о  понуждении заключить договор аренды земельного участка
 
 
    при участии:
 
    от истца – Кузнецова И.Н. , юрисконсульт, доверенность от  09.12.2007
 
    от ответчика – Мухин С.Д., представитель, доверенность от  14.03.2008
 
 
    Истец, Муниципальное казенное предприятие г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» (далее Дирекция) обратилось  в  арбитражный суд с исковыми требованиями к Администрации г.Астрахани (далее Администрация) о понуждении продлить срок действия договора  №2039 от 29.12.2006   аренды земельного участка площадью 4790 кв.м. микрорайон №2 по ул.Бабаевского г.Астрахани, предоставленного в целях разработки проектно-сметной документации на строительство девятиэтажного 99-квартирного жилого дома (позиция по генплану №41А), на срок необходимый для завершения строительства,  либо обязать Администрацию г.Астрахани заключить с  Муниципальным казенным предприятием г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» новый договор аренды указанного земельного участка на условиях договора аренды №2039 от 29.12.2006 г.
 
    В судебном заседании истец изменил исковые требования, просит суд понудить  Администрацию г.Астрахани заключить с  Муниципальным казенным предприятием г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 30:12:020120:0010, площадью 4790 кв.м.,, расположенного по адресу г.Астрахань микрорайон №2 ул.Бабаевского, сроком по истечение семи дней  с  момента вступления  решения  суда  в  законную силу  до  31.12.2010г.
 
 
    Представитель истца в судебном разбирательстве исковые требования поддержал в полном объеме,  просит суд иск удовлетворить.
 
    Представитель ответчика  исковые требования признал в полном объеме, возражений на заявленный иск не представил.
 
 
    В судебном заседании 15 мая 2008 года был объявлен перерыв до 19 мая 2008 года в 11 часов 50 мин.
 
    После перерыва судебное разбирательство было продолжено.
 
 
    Заслушав объяснения представителей истца, ответчика, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд
 
 
    установил:
 
 
    Как следует из материалов дела Постановлением Администрации г.Астрахани от 10.01.2003 №16-а  для муниципальных нужд за  Муниципальным предприятием «Дирекция по проектированию и строительству защитных сооружений г.Астрахани от подтопления» (правопреемником которого является Муниципальное казенное предприятие г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству») сроком на один год был зарезервирован земельный участок площадью 4790 кв.м. для разработки рабочего проекта строительства  жилого дома (позиция по генплану №41А) в микрорайоне №2 по ул.Бабаевского г.Астрахани в границах, указанных в приложении к постановлению.
 
 
    В соответствии с актом органа местного самоуправления между Дирекцией и Администрацией был заключен договор №2039 от 29.12.2006  аренды земельного участка площадью 4790 кв.м. для разработки проекта строительства девятиэтажного 99-квартирного жилого дома (позиция по генплану №41А)  по ул.Бабаевского г.Астрахани, сроком  с  10.01.2006  по  31.12.2006.
 
 
    Из анализа положений ст.621 ГК РФ следует, что по истечение установленного в срочном договоре срока пользования земельным участком, действие договора считается прекращенным,  при этом отношения сторон регулируются не условиями договора, а положениями действующего законодательства, определяющими правовые последствия фактического пользования арендатором земельным участком по истечении срока аренды. На это указывает использованный законодателем в анализируемой норме термин «возобновление», указывающий на прекращение ранее возникших правоотношений и возникновение новых обязательств на ранее согласованных сторонами условиях  пользования чужим имуществом.
 
    Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации и иные нормы земельного законодательства не содержат указаний на неприменение  к  земельным правоотношениям положений ст.621 ГК РФ.
 
 
    Вместе с тем,  в соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового  договора  аренды  земельного  участка, за исключением следующих случаев:
 
    1) когда на земельном участке находится здание (строение, сооружение) и собственник здания претендует на приобретение этого земельного участка в аренду в соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ;
 
    2) когда арендованный земельный участок, на котором расположено здание (строение, сооружение), находится в государственной или муниципальной собственности и собственник здания (строения, сооружения) выразил желание его приватизировать или приобрести в аренду (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);
 
    3) когда договор аренды земельного участка прекращен по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.
 
    Преимущественное право добросовестного арендатора на заключение нового  договора  аренды  также предусмотрено положениями ст. 621 ГК РФ.
 
 
    Поскольку земельный участок находится в фактическом пользовании истца на условиях договора аренды, заключенного на неопределенный срок, он имеет преимущественное право на заключение нового договора  аренды  земельного  участка на условиях   срочности и платности.
 
 
    Из материалов дела следует, что земельный участок ранее был зарезервирован для муниципальных нужд и в настоящее время используется арендатором в целях реализации жилищной программы муниципального образования  для строительства жилого дома
 
    Факт использования истцом земельного участка для строительства жилого дома подтверждается представленными в материалы дела договором подряда на строительство жилого дома от 13.11.2007, рабочим проектом строительства жилого дома на 155 квартир (позиция 41А по генплану), разрешением на строительство RU 30301000-179 от 20.11.2007, материалами землеустроительного дела №287 от 18.04.2007, проектом территориального землеустройства рег.№218 от 23.03.2007.
 
 
    Ответчиком в свою очередь не было представлено доказательств, что спорный земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом,  планируется предоставить третьим лицам в порядке предусмотренном земельным законодательством, а также доказательств о наличии оснований для прекращения права аренды истца, предусмотренных действующим законодательством.
 
 
    Письмом от 10.03.2008 истец обратился к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, которое оценивается судом как оферта.
 
    Письмом от 02.04.2008 ответчик сообщил истцу об отказе заключить новый договор аренды земельного участка, не указав причины отказа.
 
 
    По мнению суда, в настоящее время у собственника земельного участка отсутствуют правовые основания для изъятия земельного участка у истца, а с учетом наличия на предоставленном земельном участке незавершенного строительством объекта, для создания которого и выделялся земельный участок, отсутствие у землепользователя правовых гарантий предоставления ему в пользование земельного участка до планируемого срока окончания строительства,  является нарушением баланса частного и общественного интересов, что является недопустимым с точки зрения права.
 
 
    В целях защиты своих прав и получения правовых гарантий в будущем, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении собственника земельного участка заключить договор аренды земельного участка на срок, необходимый для окончания строительства жилого дома.
 
 
    Согласно ст.445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
 
    Учитывая наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу положений ст.621 ГК РФ, исходя из факта пользования истцом земельным участком в разрешенных целях и наличия права аренды, предоставленного на неопределенный срок, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
 
    В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Обязать Администрацию Муниципального образования «Город Астрахань» в семидневный срок после вступления решения суда в законную силу заключить с Муниципальным казенным предприятием г.Астрахани «Дирекция по капитальному строительству»  договор аренды земельного участка на следующих условиях:
 
    «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером  №30:12:020120:0010 находящийся по адресу: г.Астрахань Ленинский район микрорайон №2 по ул.Бабаевского (далее - участок), для использования в целях строительства многоквартирного дома (позиция по ген.плану №41А), общей площадью 4790 (четыре тысячи семьсот девяносто) кв.м
 
    Договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка.
 
    Настоящий Договор  заключается на срок до 30.12.2010 г.
 
    Размер ежегодной арендной платы за земельный участок определен в сумме          46175 руб. 60 коп.
 
    Арендная плата начисляется с момента предоставления земельного участка.
 
    Арендная плата  вносится  Арендатором ежемесячно путем перечисления на счет.
 
    Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете  на  соответствующий год и при   изменении   базового размера  арендной платы,  устанавливаемого администрацией города Астрахани, не чаще одного раза в год.
 
    В случае если базовый размер арендной платы за Участок установлен в виде минимального размера оплаты труда, определенного действующим законодательством для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам, то размер арендной платы изменяется в зависимости  от  изменения  минимального  размера       оплаты труда,       установленного действующим законодательством для исчисления платежей по гражданско-правовым обязательствам.
 
    Арендодатель имеет право:
 
    - требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев  и  нарушении других условий Договора;
 
    - на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора;
 
    - на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также  по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации;
 
    - в одностороннем порядке изменять порядок определения и размер арендной платы по землям различного целевого назначения в зависимости от изменения экономической оценки земли на основании постановлений администрации города с информированием Арендатора через средства массовой информации, а также при переоформлении договора;
 
    - вносить в Договор иные изменения, не оговоренные настоящим Договором, при изменении действующего законодательства и нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ, органа местного самоуправления с уведомлением Арендатора за  60  (шестьдесят) календарных дней до внесения изменений.
 
    Арендодатель обязан:
 
    - выполнять в полном объеме все условия Договора;
 
    - не вмешиваться      в          хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора и действующему законодательству;
 
    - не использовать и не предоставлять право третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, находящихся на земельном участке;
 
    - в случаях, связанных с необходимостью досрочного прекращения права Арендатора на аренду земельного участка для муниципальных нужд, гарантировать Арендатору предоставление земельного участка в другом месте и возмещение Арендатору затрат, связанных с освоением земель и строительством зданий, строений, сооружений, дорог, инженерных сетей и т.п.,   в соответствии со сметами   расходов   на    проведение соответствующих     работ     по утвержденным органом местного самоуправления расценкам.
 
    Арендатор имеет право:
 
    - использовать Участок на условиях, установленных договором.;
 
    - по письменному согласию Арендодателя заключать договоры о передаче Участка или его части в субаренду другим юридическим и физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки Договора, с постановкой на учет таких договоров в  Комитете  по управлению имуществом г. Астрахани.
 
    - по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока  действия Договора.
 
    - при аренде земельного участка на срок менее чем пять лет по письменному согласию Арендодателя осуществлять залог права аренды земельного участка или части его и передавать свои права и обязанности по Договору третьему лицу с обязательной постановкой на учет договора залога и договора о передаче прав и обязанностей в Комитете по управлению имуществом г. Астрахани.
 
    Арендатор обязан:
 
    - выполнять в полном объеме все условия Договора;
 
    - использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
 
    - самостоятельно выполнять перерасчет арендной платы за землю на текущий финансовый год в соответствии с установленными администрацией города Астрахани на данный год базовыми размерами арендной платы за землю и предоставлять расчет арендной платы за землю в комитет по управлению имуществом г. Астрахани ежегодно до 1 февраля текущего года;
 
    - уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату;
 
    - обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов муниципального контроля свободный  доступ на Участок по их требованию;
 
    - письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за З(три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении;
 
    - не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, к загрязнению и захламлению прилегающих земель, а также выполнять работы по благоустройству Участка и прилегающей территории, соблюдать требования санитарного законодательства;
 
    - в случае изменения адреса или иных реквизитов в месячный срок направить Арендодателю уведомление об этом.
 
    - при досрочном расторжении Договора или по истечении его срока все неотделимые улучшения, произведенные на земельном участке без согласия Арендодателя, передать Арендодателю безвозмездно, произведенные с согласия Арендодателя - продать Арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене(согласно отдельному договору на строение и др.);
 
    - выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания городских подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и т.п. и не препятствовать их ремонту и обслуживанию.
 
    - не нарушать права других землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования водными, лесными и другими природными объектами.
 
    - освободить арендуемый земельный участок от произведенных Арендатором отделимых улучшений, перенести на оговоренных отдельным соглашением сторон условиях, но не позднее 180 (ста восьмидесяти) календарных дней до истечения срока Договора  или его расторжения, с уплатой Арендодателю пропорциональной части годовой  арендной платы за этот период.
 
    После окончания срока действия настоящего договора Арендатор обязан передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.
 
    В случае прекращения деятельности организации,  его правопреемник обязан направить Арендодателю письменное уведомление об этом с заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок, или заявить об отказе от прав землепользования.
 
    В случае передачи (продажи) строения или его части, расположенного (ой) на арендуемом земельном участке, другому юридическому или физическому лицу или использования этого имущества в качестве доли уставного фонда при образовании с другим юридическим лицом совместного предприятия Арендатор в срок не позднее 30 (тридцати) календарных дней со дня совершения сделки уведомляет Арендодателя об этом и ходатайствует перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.
 
    Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные  обязанности, установленные       законодательством Российской Федерации.
 
    В  случае  неисполнения  одной  из  Сторон   надлежащим должным образом своих обязательств     по настоящему          Договору   другая Сторона   может  применить  штрафные  санкции в  соответствии  с условиями настоящего  Договора за:
 
    -   нарушение    установленного    режима    разрешенного использования земельного участка;
 
    - незаконное    присоединение       и       использование дополнительного  земельного     участка   из   состава   земель поселений  к  участку, предоставленному в аренду по настоящему  Договору;
 
    - самовольную   переуступку   права   пользования   землей другим физическим и юридическим лицам;
 
    - уклонение    от        своевременного      возврата Арендодателю земельного участка после окончания срока действия договора и возражения со стороны Арендодателя о возобновлении Договора на тех же условиях на новый срок.
 
    Арендодатель вправе применить штрафные санкции в отношении Арендатора  в  размере   150  минимальных   размеров оплаты   труда, установленного действующим законодательством   для исчисления штрафов.
 
    Ответственность за правильность исчисления и своевременность уплаты арендной платы за земельные участки, предоставленные предприятиям, учреждениям, организациям, возлагается на их руководителей.
 
    За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
 
    В случае если Арендодатель допускает какие-либо действия, которые приведут к невозможности использования земельного участка, в результате чего Арендатору будет нанесен имущественный ущерб, последний вправе обратиться в установленном законом порядке в суд.
 
    В  случае разглашения содержания Договора одной Стороной, в результате которого другой Стороне наносится ущерб, Договор по инициативе пострадавшей Стороны может быть расторгнут в судебном  порядке.
 
    За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном договором.
 
    Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.
 
    В настоящем Договоре под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, другие стихийные бедствия, военные действия, забастовки,   разрывы  магистральных  трубопроводов и т.д.
 
    О  возникновении обстоятельств непреодолимой силы каждая из Сторон обязана немедленно известить другую. Сообщение должно быть подтверждено документом, выданным уполномоченным на то государственным органом. При продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы сроком  свыше 6 (шести) месяцев или при неустранении  этих обстоятельств в течение  б  (шести)  месяцев Стороны обязуются предпринять все необходимые меры для урегулирования отношений, связанных  с исполнением  настоящего  Договора.
 
    Все споры между сторонами, возникающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации».
 
 
    На решение может быть подана  апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд  в течение одного месяца с момента его принятия.
 
 
 
 
    Судья                                                                                                           Г.Н.Бочарникова