Решение от 26 июня 2009 года №А06-2335/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-2335/2009
 
    25 июня 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена: 23.06.2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен: 25.06.2009 года
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе:
 
    судьи: Соколова А.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Севастьяновой Ю.С.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по иску Комитета имущественных отношений г. Астрахани,
 
    г. Астрахань, ул. Ленина,14.
 
    к   Обществу с ограниченной ответственностью ремонтно-строительное предприятие "Экология",
 
    г. Астрахань, ул. Наб. реки Царев, 119 «а».
 
    о признании права собственности
 
    при участии:
 
    от истца:  Зеленский А.Н. – гл. специалист юрист, копия доверенности от 13.01.2009 г.
 
    от ответчика:  Коломин   В.В. – зам. директора, доверенность от 15.06.2009 г.
 
 
    Комитет  имущественных отношений г. Астрахани обратилось в арбитражный суд в соответствии со статьями 4  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации с исковым заявлением к   Обществу с ограниченной ответственностью ремонтно-строительное предприятие "Экология"  о признании права собственности за Муниципальным образованием  МО «Город Астрахань»  право собственности на реконструированные объекты недвижимого имуществ: литер «Ж», склад, общей  площадью 57,9 кв. м., расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Наб. реки Царева, 119 «а»; на самовольно возведенный объект недвижимого имущества, гараж литер «Я», расположенный по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а».
 
    Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Представитель ответчика возражает относительно заявленных требований, просит суд в иске отказать.
 
    По делу объявлен перерыв до 23.06.2009 г.
 
    Выслушав доводы представителей    ответчика, проанализировав материалы дела, суд  
 
    установил:
 
    Предметом настоящего дела  являются объекты  недвижимости: литер «Ж», склад, общей  площадью 57,9 кв. м., гараж литер «Я», расположенные по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а».
 
 
    Как следует из материалов дела,  земельный участок  по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Набережная реки Царева, 119 «а»  находится в ведении Муниципального образования «Город Астрахань».
 
    20.06.2000 г. между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани, именуемый в дальнейшем «Комитет» и Обществом  с ограниченной ответственностью «Экология», именуемое в дальнейшем «Арендатор»  составлен договор  № 9487.
 
    В соответствии с пунктом 1.  вышеуказанного договора  на основании переоформления договора аренды №9073 от 01.07.1995 года «Комитет» сдает «Арендатору» в арендное пользование нежилое помещение (строение) на 1-2 этаже (полуподвале, подвале) в кирпичном доме № 119 а по ул. Набережная реки Царев МУПЭГГС с общей площадью 337,0 кв. м. для использования под уставную деятельность.
 
    Между комитетом  и Обществом с ограниченной ответственностью  ремонтно-строительным предприятием «Экология» составлен  акт приемки вышеуказанных  помещений от 2006.2000 г. (л.д. 12).
 
    В соответствии с изменениями № 1 к договору аренды от 20.06.2000 г. № 9487 площадь передаваемых помещений уточнена, общая площадь бытовых помещений, переданных арендатору составила 705, 4 кв. м., складских помещений – 214, 2 кв. м.
 
 
    На основании дополнительного соглашения № 1 о внесении изменений в договор аренды № 9487 от 20.06.2000 г. срок действия аренды  продлен до 29.09.2003 года (л.д. 17).
 
    В соответствии с  пунктом 5  раздела 2  договора аренды от 20.06.2000 г. № 9487 «Арендатор» обязан  не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых  потребностями «Арендатора» без письменного  разрешения «Комитета» по  согласованию с управлением Гоархитектуры и получения разрешения инспекции ГАСК на право производства работ.
 
    В своем заявлении истец указывает, что  ответчик  вышеназванное  условие договора  нарушил: без получения  соответствующего  разрешения ответчик самовольно реконструировал арендуемые  помещения, в результате чего площадь литера «ж» - склад, расположенного по ул. Наб. Реки Царева, 119 «а» уменьшилась на 31, 1 кв. м. и составила 57,9 кв. м. Кроме того, ответчиком без получения разрешительных  документов самовольно  возведен  литер «я» - гараж общей площадью 105,6 кв. м.
 
    Договор на сдачу в аренду   нежилого помещения   № 9487 от 20.06.2000  г. заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
 
    В соответствии с пунктом 2  договора № 9487 от 20.06.2000 года  срок аренды определен с 15 июня 2000 года по 14 июня 2001 года, однако  не содержит соответствующей отметки  о его государственной регистрации.
 
    В соответствии с пунктом 3 Информационного письма  Президиума ВАС РФ  от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики  разрешения  споров, связанных с арендой указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
 
    Таким образом, срок действия спорного договора аренды один год.
 
 
    Форма договора аренды определяется общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о форме сделки (ст. 158 - 163), о форме договора (ст. 434) и специальными правилами статьи  609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Так, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, признавая подлежащими государственной регистрации не все договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, а лишь те из них, которые заключены на срок не менее одного года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным.
 
    Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
 
 
    Как следует из материалов дела, договор  № 9487 от 20.06.2000 года не прошел государственную регистрацию, в связи с чем указанный договор не может считаться заключенным. 
 
    Дополнительное соглашение к  договору № 1 от 20.09.2002 года также не прошло государственную регистрацию.
 
    Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    Незаключенный договор не порождает между сторонами обязательственно-правовых отношений.
 
    Истец просит признать право собственности на указанные объекты недвижимости на основании  части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации- иск собственника объекта недвижимости и земельного участка.  
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо возведенное без получения на это необходимых разрешений.
 
    Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса  Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Из смысла статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что указанная норма права регулирует отношения, связанные с самовольной постройкой  жилого дома, строения, сооружения, то есть со строительством указанных объектов.
 
    Частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определен ряд случаев, при наличии одного из которых возведенный объект недвижимости будет считаться самовольной постройкой:
 
    Во-первых, когда постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.
 
    Выделение и последующее использование земельных участков должно носить строго целевой характер.
 
    Во-вторых, постройка будет считаться самовольной в случае возведения ее без получения на это необходимых разрешений. Гражданский кодекс Российской Федерации не указывает, что это за разрешения. Однако данный вопрос решает специальное законодательство. В частности, в статье 3 Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» установлено, что строительство любого объекта должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка. Также необходимо получение разрешения, выдаваемого соответствующим органом архитектуры и градостроительства. 
 
    В-третьих, постройка будет считаться самовольной, когда она создана с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Градостроительные нормы и правила основываются на положениях Градостроительного кодекса Российской Федерации. Нарушением таких правил являются несоблюдение планировки застройки населенного пункта, осуществление надстроек, ухудшающих внешний вид здания, и т.п. Нарушения строительных норм и правил могут быть различными по содержанию, в том числе выражаться снижении прочности, устойчивости или надежности постройки.
 
    В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациикаждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В подтверждение факта безопасности самовольно построенного объекта и отсутствия нарушений интересов третьих лиц в результате возведения самовольной постройки истцом представлены следующие доказательства:
 
    - техническое заключение, выполненное  Обществом с ограниченной ответственностью Коммерческая архитектурно-строительная фирма «Архитон»,  на  основании результатов визуального обследования технического состояния основных строительных конструкций  зданий:  склад (литер «Ж») осадочных явлений в фундаментной плите не наблюдается, каркас здания и стеновое ограждение в работоспособном состоянии.  Конструкция кровли в ограниченно работоспособном состоянии, требуется очистка металлоконструкций от ржавчины, замена сильно пораженных коррозией участков металлических стен на новые, полная замена конструкции кровли, обработка всех металлоконструкций антикоррозийным составом и их окраска;
 
    гараж (литер «Я»)  конфигурация и пространственная жесткость здания сохранена в первоначальном состоянии, осадочных явлений в фундаментах не наблюдается, прочность и устойчивость основных строительных конструкций здания на момент обследования являются достаточными, основные несущие конструкции здания (стены, колонны, балки, плиты покрытия) находятся в исправном состоянии, в целом техническое состояние нежилых помещений здания работоспособное, требуется косметический ремонт;
 
    - экспертное заключение Муниципального учреждения Здравоохранения по контролю  за санитарно-эпидемиологическим состоянием города Астрахани № 03/7156 от 01.09.2008 года   о соответствии объекта требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм. Данное заключение подготовлено экспертом Ауловым А.Б., подписано названным экспертом и главным врачом  МУЗ «СЭС г. Астрахани»   Филяевым В.Н. Эксперт пришел к выводу о том, что нежилые помещения: гараж (литр «Я») после перепланировки, реконструированный склад (литер «Ж») по адресу: ул. Набережная реки Царева, 119 «а» в  Советском районе г. Астрахани, отвечают требованиям СанПиН 2.2.1/1.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», СанПиН 42-128-4690-88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест».
 
 
    Вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
 
    Учитывая специфику данного вопроса, соискатели права должны в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию.
 
    Порядок введения объекта ввода в эксплуатацию определен в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которая также содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в выдаче соответствующего разрешения.
 
    Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 г. № 820, принятым во исполнение Федерального закона «О пожарной безопасности», утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В силу пункта 9 Положения государственные инспекторы городов (районов) субъектов Российской Федерации по пожарному надзору и государственные инспекторы закрытых административно-территориальных образований по пожарному надзору имеют право проводить обследования и проверки территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов, в том числе в нерабочее время, в целях контроля за соблюдением требований пожарной безопасности и пресечения их нарушений.
 
    Кроме того, пункт 11 того же Положения предусматривает, что государственные инспекторы субъектов Российской Федерации по пожарному надзору также имеют право рассматривать в установленном порядке в части соблюдения требований пожарной безопасности градостроительную и проектно-сметную документацию на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию, расширение и техническое переоснащение организаций, зданий, сооружений и других объектов при обоснованных отступлениях от действующих требований пожарной безопасности или при отсутствии указанных требований.
 
    Следовательно, вопросы о соответствии строения требованиям пожарной безопасности отнесены к компетенции государственного пожарного надзора Федеральной противопожарной службы, входящую в состав Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны.
 
    Исследование данной проблемы позволяет сделать выводы об исключительной компетенции сотрудников управлений (отделений) органов государственного пожарного надзора.
 
    Однако истцом не представлено соответствующего документа, выданного компетентным лицом, о соответствии спорного объекта требованиям правил пожарной безопасности РФ.
 
 
    В силу положений статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений.
 
    На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, оформленных в установленном порядке, главными государственными санитарными врачами в соответствии со статьей 51 настоящего Федерального закона даются санитарно-эпидемиологические заключения.
 
    Порядок проведения санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор.
 
    На основании статьи 49 должностными лицами, уполномоченными в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор являются главные государственные санитарные врачи и их заместители, руководители структурных подразделений и их заместители, специалисты органов, осуществляющих государственный санитарно-эпидемиологический надзор.
 
    Перечень специалистов, уполномоченных осуществлять государственный санитарно-эпидемиологический надзор, установлен Положением, утвержденным Правительством Российской Федерации от 15.09.2005 г. № 569.
 
    Порядок выдачи санитарно-эпидемиологических заключений утвержден Приказом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 19.07.2007 г. № 224.
 
    Экспертное заключение Муниципального учреждения Здравоохранения по контролю  за санитарно-эпидемиологическим состоянием города Астрахани № 03/7156 от 01.09.2008 года выдано на соответствие требованиям СанПиН «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий»,   «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов»,   «Санитарные правила содержания территории населенных мест», между тем целью обращения в указанное учреждение являлась оценка соответствия самовольной постройки единым санитарно-эпидемиологическим требованиям к эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта.
 
    Также необходимо отметить, что данный документ не заверен печатью соответствующей организации либо главного врача его подписавшего.
 
    В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
 
    Кроме того, из совокупного толкования статей 1, 2, 6, 7, 8, 32, 34 Федерального закона РФ «О техническом регулировании», следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами. Технические регламенты с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность. Правила и методы исследований (испытаний) и измерений, а также правила отбора образцов для проведения исследований (испытаний) и измерений, необходимые для применения технических регламентов, разрабатываются федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции. Общие технические регламенты принимаются по вопросам безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий, пожарной безопасности, экологической безопасности. Проверка соблюдения требований технических регламентов, предъявляемых к объекту, а также оценка рисков вероятности причинения вреда жизни или здоровью граждан, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью окружающих, осуществляется уполномоченными на проведение государственного контроля (надзора) за соблюдением технических регламентов органами исполнительной власти Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, подведомственными им государственными учреждениями.
 
    Общество с ограниченной ответственностью Коммерческая архитектурно-строительная фирма «Архитон», выдавшее техническое заключение на обследование основных строительных конструкций спорного объекта, не является уполномоченным государственным органом на проведение государственного контроля.
 
    Также необходимо отметить, что представленная в материалы дела копия лицензии Д 591448 от 04.07.2005 г. (л.д. 60-63) предоставляет право на   проектирование зданий и сооружений 1и 2 уровня ответственности, разработка разделов проектной  документации на строительство зданий и сооружений, генеральный  план и транспорт, архитектурно-строительные решения, технологические решения, инженерное оборудование, сети и системы, специальные разделы проектной документации, сметная документация,   обследование технического состояния зданий и сооружений, осуществление функций генерального проектировщика,  разрешается осуществление деятельности  по проектированию зданий и сооружений и их комплексов.
 
    Согласно Правилам обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений СП 13-102-2003 обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа: подготовка к проведению технического обследования здания; предварительное (визуальное) обследование здания; детальная (инструментальная) строительная экспертиза здания. Детальное инструментальное обследование здания в зависимости от поставленных задач, наличия и полноты проектно-технической документации, характера и степени дефектов и повреждений может быть сплошным (полным) или выборочным. Сплошное обследование здания проводят, в частности, когда отсутствует проектная документация. По результатам проведенного технического обследования здания составляется акт независимой строительной экспертизы, заключение или отчет о техническом состоянии конструкций здания или сооружения, в котором приводятся сведения, полученные из проектной и исполнительной документации, и материалы, характеризующие особенности эксплуатации конструкций, вызвавшие необходимость проведения обследования здания. В итоговом документе по результатам обследования здания приводятся планы, разрезы, ведомости дефектов и повреждений или схема дефектов и повреждений с фотографиями наиболее характерных из них; схемы расположения трещин в железобетонных и каменных конструкциях и данные об их раскрытии; значения всех контролируемых признаков, определение которых предусматривалось техническим заданием независимой строительной экспертизы или программой проведения технического обследования здания; результаты поверочных расчетов, если их проведение предусматривалось программой обследования здания; оценка состояния конструкций с рекомендуемыми мероприятиями по усилению, устранению дефектов и повреждений, а также причин их появления. Данный перечень может быть дополнен в зависимости от состояния конструкций, причин и задач технического обследования здания. Заключение независимой строительной экспертизы или отчет технического обследования здания подписывается лицами, проводившими обследование конструкций, руководством структурного подразделения и утверждается руководителем организации, проводившей независимую строительную экспертизу, или уполномоченным на это лицом.
 
    Проанализировав представленное истцом техническое заключение, судом установлено, что в отсутствие проектной документации экспертом оценка состояния спорного объекта проводилась путем визуально обследования основных конструкций комплекса зданий.
 
    Однако, согласно действующему законодательству в случае отсутствия проектной документации эксперт проводит сплошное детальное инструментальное обследование здания с приложением к заключению документов, подтверждающих его выводы.
 
    Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, с учетом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства, их достаточности для подтверждения юридически значимых обстоятельств по делу. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
 
    Таким образом, представленное истцом в материалы дела техническое заключение Общества с ограниченной ответственностью Коммерческой архитектурно-строительной фирмы не является доказательством, свидетельствующим соответствие самовольной постройки градостроительным, строительным нормам и правилам, а также техническим условиям и градостроительным регламентам, в том числе на предмет безопасности с точки зрения надежности конструкций объекта, исключающих возможность его обрушения, возгорания, иного негативного техногенного проявления при обычной эксплуатации и в возможных аварийных и стихийных ситуациях.
 
    На основании вышеизложенного, требования истца не подлежат удовлетворению.
 
 
    Руководствуясь статьями 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    В иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд либо в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего решения в Арбитражный суд кассационной инстанции.
 
 
 
 
    Судья
 
А.М. Соколова