Решение от 11 июня 2009 года №А06-2302/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
 
Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
 
http://astrahan.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-2302/2009
 
    10 июня 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2009 года
 
    Полный текст решения изготовлен 10 июня 2009 года
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе:
 
    судьи: Гришина Р.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания Старостиной Н. А.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «Рондо» (414000, г. Астрахань, ул. Эспланадная, 15)
 
    к  Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области (414000, г. Астрахань, ул. Никольская, д. 3)
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований  ООО «Зоодруг» (414000, г. Астрахань, ул. Тургенева, 1)
 
    о признании  отказа в регистрации расторжения договора аренды Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области за исходящим № 01/213/2008-106 от 06.03.2009г. недействительным и обязании Управления зарегистрировать факт расторжения договора аренды № 11056 от 08.05.2003г., заключенного между Комитетом  имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Зоодруг» на аренду нежилого помещения, общей площадью 87,1 кв м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Тургенева/ул. Кирова/ул. Эспланадная 1/10/15 литер строения А.
 
    при участии:
 
    от заявителя – Богатырев С.С.,  директор, протокол общего собрания учредителей Общества от 24.07.2008г., паспорт, Авличев В.Н.. представитель по доверенности от 05.05.2009г. № 7
 
    от ответчика – не явился, извещен, уведомление от 21.05.2009 № 63616.
 
    от ООО «Зоодруг» - Марковская Т.В., представитель по доверенности от 10.01.2009 г.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Рондо» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании  отказа в регистрации расторжения договора аренды Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области за исходящим № 01/213/2008-106 от 06.03.2009г. недействительным и обязании Управления зарегистрировать факт расторжения договора аренды № 11056 от 08.05.2003г., заключенного между Комитетом  имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Зоодруг» на аренду нежилого помещения, общей площадью 87,1 кв м, расположенного на 1-м этаже здания по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Тургенева/ул. Кирова/ул. Эспланадная 1/10/15 литер строения А.
 
    Заявитель считает, что отказ является незаконным и необоснованным.  Представители заявителя пояснили, что расторжение договора вызвано грубым нарушением со стороны ООО «Зоодруг» условий аренды, помещения используются не по назначению.
 
    Представитель Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области не явился, представил письменный отзыв на заявление. Указал, что договор аренды это двусторонняя сделка и для её одностороннего расторжения необходимо соглашение сторон. Кроме того, ООО «Рондо» уже обжаловались действия Управления по приостановлению государственной регистрации расторжения договора аренды муниципальных нежилых помещений. Поводом для приостановления государственной регистрации и поводом для отказа в государственной регистрации послужило одно и то же основание – отсутствие соглашения сторон о расторжении договора аренды либо соответствующее решение суда.
 
    Представитель ООО «Зоодруг» просит суд в удовлетворении заявленных требований отказать, указала, что по поводу, якобы, неразрешенной деятельности, у Общества имеются все необходимые разрешительные документы. Кроме того, имеется решение арбитражного суда Астраханской области от 11.03.2009, в котором указано, что в действиях регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации прекращения договора аренды отсутствуют нарушения действующего законодательства.
 
 
    Выслушав представителей сторон, изучив  материалы дела, суд
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Между комитетом имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Зоодруг» 8 мая 2003г. заключен договор № 11056 аренды муниципальных нежилых помещений (строений)  сроком с 01.05.2003г. по 30.04.2018г. Договор аренды зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области в регистрационном округе № 01 под №36-51/51-16/2004-01-01 от 01.03.2004г.
 
    По договору аренды Обществу с ограниченной ответственностью «Зоодруг» (далее- ООО «Зоодруг») передано в аренду нежилое помещение 52, общей площадью 87,1 кв. м, расположенное на 1-ом этаже здания по адресу: г. Астрахань, Кировский район, Тургенева ул./Кирова ул./Эспланадная ул. 1/10/15, литер строения А.
 
    По договору купли-продажи № 92/04 от 17.07.2007г., заключенному между комитетом имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Рондо»,  помещение перешло в собственность ООО «Рондо», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 30 АА 184551 от 19.09.2007г. Таким образом, по вышеназванному  договору ООО «Рондо» является Арендодателем.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон. В этом случае договор считается расторгнутым при осуществлении такого права.
 
    Согласно подпункту «а» пункта 4 договора Арендодателю предоставлено исключительное право на расторжение Договора в одностороннем порядке в случаях использования арендованного помещения в целом или в части не по назначению или с нарушением условий договора аренды.
 
    ООО «Рондо» 22.11.2008г. направило арендатору предупреждение об одностороннем отказе от исполнения условий договора аренды и его расторжении с 24.11.2008г.
 
 
    04.12.2008г. директор ООО «Рондо» Богатырев С.С. обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской областис заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды от 08.05.2003г. № 11056 на нежилоепомещение,расположенноепоадресу:г.Астрахань, ул.Тургенева /ул.Кирова / ул. Эспланадная, 1/10/15, литер строения А. В качестве документа основания для расторжения договора аренды заявителем представлено предупреждение от 22.11.2008г. об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и его расторжении.
 
    В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»при проведении государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
 
    В результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и проверки законности совершаемой сделки выявлены недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, а именно: на государственную регистрацию представлено заявление о расторжении договора аренды на основании одностороннего отказа от исполнения условий договора аренды. Кроме того, в  регистрирующий орган поступило заявление ООО «Зоодруг» от 18.12.2008г. о несогласии с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, указав, что указание на нарушение условий аренды не подтверждено доказательствами.
 
 
    Частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Вопросы расторжения договора аренды урегулированы статьей 619 ГК РФ.
 
    Указанная норма права предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского  кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при его существенном нарушении другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии определенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
 
    Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
 
 
    Заявитель указал, что в силу пункта 4 раздела 2 договора № 11056 от 08.05.2003г. он как арендодатель обладает исключительным правом расторгнуть (изменить) договор в одностороннем порядке в случаях, если:
 
    - вся (или часть) площадь, предоставленная по договору, не используется арендатором или используется не по назначению;
 
    - используется с нарушениями условий договора аренды или передается в пользование по любым видам договоров (сделок) без согласия арендодателя, что подтверждается актом комиссии, созданной им.
 
    ООО «Рондо» считает, что данный договор прекратил действие в порядке части 3 статьи 450 ГК РФ, поскольку письмом от 22.11.2008 года ООО «РОНДО» уведомило ООО «Зоодруг» об одностороннем расторжении договора № 11056 от 08.05.2003г. в связи с грубым нарушением условий аренды.
 
 
    Однако, в соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя, договор аренды, может быть, досрочно расторгнут судом в определенных случаях. В соответствии со ст.450 ГК РФ расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут судом при его существенном нарушении другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии определенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.
 
 
    Суд считает не состоятельным довод заявителя о том, что ссылка регистрирующего органа на статью 619 ГК РФ незаконна по той причине, что он (заявитель) в основание расторжения договора аренды ссылается на статьи 450 и 651 ГК РФ.
 
    В абзаце 1 статьи 619 ГК РФ сформулирована императивная норма, которая не может быть изменена по соглашению сторон либо по воле одной стороны, в соответствии с которой расторжение договора аренды до установленного в нем срока возможно исключительно в судебном порядке. Поскольку статья 619 ГК РФ содержит специальную по отношению к статье 450 ГК РФ норму, коллизия между ними решается в пользу именно специальной нормы.
 
    В соответствии с подпунктом  2 пункта 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от 24.12.2004г. № 135, при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Следовательно, расторжение договора аренды по требованию одной из сторон договора возможно только в судебном порядке.
 
 
    Суд считает не состоятельным довод заявителя о незаконности требования регистрирующего органа по представлению дополнительных доказательств наличия оснований для проведения государственной регистрации расторжения договора аренды на объект недвижимости.
 
    В соответствии счастью 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
 
    акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
 
    договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
 
    акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
 
    свидетельства о праве на наследство;
 
    вступившие в законную силу судебные акты;
 
    акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
 
    иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
 
    иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
 
    Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
 
    Согласно части 2 статьи 17 названного закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
 
 
    Суд отмечает, что пунктом 4 договора аренды № 11056 от 08.05.2003г. определены случаи, при наличии которых арендодатель обладает исключительным правом расторгнуть (изменить) договор в одностороннем порядке. В заявлении, поданном ООО «Рондо» в регистрирующий орган, отсутствовали указания на какие-либо нарушения условий договора со стороны арендатора, а при наличии спора между сторонами регистрирующий орган правомерно предложил представить дополнительные доказательства  оснований для проведения государственной регистрации.
 
    Кроме того, ООО «Рондо» уже обжаловались действия Управления по приостановлению государственной регистрации расторжения договора аренды муниципальных нежилых помещений от 08.05.2003г. № 11056 и решением Арбитражного суда Астраханской области от 11.03.2009г. по делу № А06-1/2009, постановлением Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009г. действия Управления по приостановлению государственной регистрации расторжения вышеуказанного договора аренды признаны законными.
 
    Поводом для приостановления государственной регистрации и поводом для отказа в государственной регистрации послужило одно и то же основание - отсутствие соглашения сторон о расторжении договора аренды либо соответствующего решения суда.
 
    В соответствии с абзацем 2 пунктом  2 статьи 19 Федерального закона если в течении срока приостановления не устранены причины препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав.
 
 
    Таким образом, в действиях регистрирующего органа по отказу вгосударственной регистрации прекращения договора аренды отсутствуют нарушения действующего законодательства.
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса      Российской Федерации, арбитражный суд
 
    РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Рондо» о признании  отказа в регистрации расторжения договора аренды Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области за № 01/213/2008-106 от 06.03.2009г. недействительным и обязании Управления зарегистрировать факт расторжения договора аренды № 11056 от 08.05.2003г., заключенного между Комитетом  имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Зоодруг» на аренду нежилого помещения общей площадью 87,1 кв м, расположенного на первом этаже здания по адресу: ул. Тургенева/ул. Кирова/ул. Эспланадная 1/10/15 литер строения А отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд по адресу: 410031 г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74.
 
 
 
    Судья
 
Гришина Р. М.