Дата принятия: 10 августа 2009г.
Номер документа: А06-2149/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6
Тел/факс (8512) 39-23-23, E-mail: info@astrahan.arbitr.ru
http://astrahan.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Астрахань
Дело №А06-2149/2008
10 августа 2009 года
Резолютивная часть решения оглашена 05 августа 2009 года
Полный текст решения изготовлен 10 августа 2009 года
Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Павловой В.Б.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой Е. В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Прокуратуры Астраханской области (г. Астрахань, ул. Наб. Приволжского Затона, 13)
к Комитету имущественных отношений г. Астрахани, (г.Астрахань, ул. Ленина, 14)
Обществу с ограниченной ответственностью "Рынок Большие Исады" (г.Астрахань, ул. Свердлова, 111)
Третьи лица:
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "У хозяюшки" (г. Астрахань, ул. Красная Набережная, д.114)
Общество с ограниченной ответственностью "Торговая фирма "Арктур" (г.Астрахань, ул.Свердлова, 99)
Общество с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Надежда» (г.Астрахань, ул. Красная Набережная, д.100/102 )
Общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма РИО» (г.Астрахань, ул. Красная Набережная, д.100/102 )
Предприниматель Ушаков Евгений Иванович (г.Астрахань, ул. Адм. Нахимова, д. 38б, кв.40)
Предприниматель Ушакова Олег Евгеньевич (г.Астрахань, ул. Маяковского, д.33, кв.3 )
Администрация г. Астрахани, (г.Астрахань, ул. Чернышевского, 6)
Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани (г.Астрахань, ул. Советская,8/пер. Театральный, 7 )
Территориальный отдел по г. Астрахани Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Астраханской области (г.Астрахань, ул.Ширяева, 16)
Общество с ограниченной ответственностью «Финанс-М» (г.Москва, переулок Ананьевский, 4/1, стр.1)
о признании сделки недействительной, применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции
При участии:
от истца – Егорова И.Ю., удостоверение ТО № 073051
от ответчиков:
1) КИО г. Астрахани – Мухин С.Д., по доверенности от 01.06.2009 г., удостоверение № 327
2) ООО «Рынок Большие Исады» - Маслова Е.В., по доверенности от 16.10.2008 года
от третьих лиц:
1) ООО "Торговая фирма "У хозяюшки" – Тюрина Т.Б., удостоверение № 426 от 14.03.2003 года, по доверенности от 20.04.2008 года, ордер № 24378 от 10.06.2009 года;
2) ООО "Торговая фирма "Арктур" – Тюрина Т.Б., по доверенности от 20.04.2008 года;
Тумасов О.А., директор, паспорт 1201 176517 от 24.07.2001 года
3) ООО «Коммерческая фирма «Надежда» - Дегтярева Н.И., директор, паспорт 1201 283506 от 18.12.2001 года;
4) ООО «Торговая фирма РИО» - Тюрина Т.Б., по доверенности от 20.04.2008 года;
5) предприниматель Ушаков Е.И. - Тюрина Т.Б., по доверенности от 04.06.2008 года;
6) предприниматель Ушакова О.Е. - не явился, извещен, почтовое уведомление № 76352 от 08.07.2009 года
7) Администрация г. Астрахани – Абдулов Р.Т., по доверенности от 30.12.2008 года
8) Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани - Антонова О.А., по доверенности № 1140 от 29.12.2008 года
9) Территориальный отдел по г. Астрахани Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Астраханской области - Штельман В.А. – нач. юр. отдела, копия доверенности от 09.01.2008 г. № АЖ/06-03.
10) Общество с ограниченной ответственностью «ФинансМ» - Липчанская Е.А., по доверенности от 25.06.2009 года
Установил:
Прокурор Астраханской области обратился в арбитражный суд Астраханской области с иском о признании недействительным договора купли продажи № 389 от 29 августа 2007 года, заключенного между Комитетом имущественных отношений города Астрахани и Обществом с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде двусторонней реституции.
Определением суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, на стороне ответчиков были привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани, Территориальный отдел по г. Астрахани Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Астраханской области, Администрация города Астрахани.
Выполняя указания Федерального Арбитражного суда Поволжского округа в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «Финанс-М».
В судебном заседании представитель истца суду пояснил, что в соответствии с договором купли-продажи земельного участка от 29 августа 2007 ада № 386 Комитет имущественных отношений г.Астрахани передал за плату в собственность обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:01 170 : 0116, находящийся по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова /ул. Красная Набережная, 99-101/100/102 для использования его в целях эксплуатации зданий и сооружений рынка в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 3209 кв.м. Цена участка определена сторонами в 11 024 363 рубля. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 07 сентября 2007 года. Заключенная сделка является незаконной по следующим основаниям.
Оспариваемый договор заключен на основании постановления Администрации Астрахани от 31.07.2007 г. № 3104, согласно которому земельный участок, в том числе площадью 13209 кв.м. предоставляется ООО «Рынок Большие Исады» в собственность за плату на основании ст.ст. 22, 36, 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право собственников объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, на приватизацию этих участков в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Однако, на отчуждаемом земельном участке площадью 13209 р.м расположены объекты недвижимости (магазины) принадлежащие ООО КФ «Надежда», ООО ТФ «Арктур», ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «РИО», предпринимателям Ушакову О.Е., Ушакову Е.И.
Право собственности указанных лиц на земельные участки, расположенные под объектами недвижимости, зарегистрировано в установленном законом порядке:
ООО КФ «Надежда» - свидетельство о государственной регистрации права № 30 CP 049587 от 21.12.2004 г на земельный участок площадью 375 кв.м. по адресу г.Астрахань, ул.Свердлова/ Красная Набережная д.99-101/100-102 с кадастровым номером 30 :12 : 01 0170:0010;
ООО ТФ «Арктур»- свидетельство о государственной регистрации права № 30 АА 044985 от 23.01.2006 г на земельный участок площадью 340 кв.м. по адресу г.Астрахань, ул. Красная Набережная/Свердлова д. 100-102/ 99-101с кадастровым номером 30 :12 : 01 0170:0011;
ООО ТФ «У хозяюшки»- свидетельство о государственной регистрации права № 30 АА 104568 от 23.10.2006 г на земельный участок площадью 364 кв.м. по адресу г.Астрахань, ул.Свердлова/ Красная Набережная д.99-101/100-102 с кадастровым номером 30 :12 : 01 0170 : 0007;
предприниматели Ушаков О.Е., Ушаков Е.И.- свидетельство о государственной регистрации права № 30 CP 015025 от 11.06.2004 г на земельный участок площадью 280 кв.м. по адресу г.Астрахань, ул.Свердлова/ Красная Набережная д.99-101/100-102 с кадастровым номером 30 :12 : 01 0170 : 0003. Таким образом, предоставление земельного участка, выходящего за границы объектов недвижимого имущества, принадлежащих третьим лицам, для эксплуатации несуществующих зданий и сооружений рынка, противоречит положениям статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Кроме того, в подпунктах 2, 3 пункта 1 статьи 1 указанного Кодекса установлены принципы приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, приоритета охраны жизни и здоровья человека.
По правилам статьи 52 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
В силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Согласно части 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Исходя из названных норм права земельные участки в составе земель общего пользования, береговых полос рек и водоемов, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничены в обороте и не могут быть предоставлены в частную собственность.
Согласно пункту 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования, которыми может беспрепятственно пользоваться неограниченный круг лиц, от других территорий, которые находятся или могут находиться в собственности физических и юридических лиц.
Предметом оспариваемого договора № 386 является земельный участок общей площадью 13209 кв.м. с кадастровым номером 30 : 12 : 01 0170:0116. Как следует из кадастрового плана участка, являющегося неотъемлемой частью договора, одна из границ участка занимает улицу Красная Набережная, вторая граница - береговую полосу протоки Кутум.
Объектом кадастрового учета является единый земельный участок площадью 13209 кв.м. с кадастровым номером 330 : 12 : 01 0170:0116, часть которого находится за границами красной линии, что исключает приватизацию указанного земельного участка в целом. Возможность приватизации части земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена, а земельный участок, находящийся в пределах красных линий, в качестве самостоятельного объекта недвижимости не сформирован.
Таким образом, сделка купли-продажи земельного участка является недействительной, поскольку совершена в нарушение требований действующего законодательства.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Оспариваемым договором нарушаются права и законные интересы как неопределенного круга лиц, так и государства в целом.
Земля как специальный объект правоотношений представляет собой публичное достояние многонационального народа России, как таковая является федеральной собственностью особого рода и имеет специальный правовой режим.
Указанный вывод корреспондирует статья 9 Конституции Российской Федерации, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Представитель Комитета имущественных отношений города Астрахани в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать по тем основаниям, что продажа земельного участка с кадастровым номером 30 : 12: 0: 0187, находящийся по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, 99-101/100/102, общей площадью 2987 кв. метров. произведена на основании постановления администрации города от 31.07.2007 года в соответствии с действующим законодательством, прав третьих лиц при этом нарушено не было.
Представитель Общества с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» просит в удовлетворении иска оказать, считает, что общество является добросовестным приобретателем, поскольку земельный участок сформирован по ранее сложившимся границам рынка. Кроме этого, представитель ответчика считает, что данным договором не затрагиваются права неограниченного круга лиц, в защиту которых прокурор выступил с настоящим иском. Кадастровый план не содержит информации о землях общего пользования вошедших в площадь спорного участка. Кроме того, в настоящее время Общество обратилось к Управление федеральной регистрационной службы с заявлением о прекращении права собственности на спорный земельный участок.
Представитель администрации города Астрахани считает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка не были нарушены требования действующего законодательства, доводы прокурора о том, что в состав земельного участка с кадастровым номером 30 : 12: 0: 0187вошли земли общего пользования не основаны на фактических обстоятельствах дела и доказательствах. Просил в иске отказать.
Представитель Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Астрахани считает, что иск прокурора удовлетворению не подлежит по тем снованиям, что земельный участок с кадастровым номером 30 : 12: 0 : 0187, сформирован в соответствии с генеральным планом города Астрахани и в его состав не вошли земли общего пользования и земли водного фонда.
Представитель Территориального отдела по городу Астрахани Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Астраханской области пояснила, что земли общего пользования на кадастровом учете не стоят, поскольку собственник земли - Администрация г. Астрахани не заявлял об этом, поэтому представить информацию о наличии земель общего пользования на земельном участке с кадастровым номером 30: 12: 0: 0187 не имеется возможности. Полагает решение по делу на усмотрение суда.
Представитель третьих лиц: ООО «ТФ «Арктур», ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «РИО», предпринимателя Ушакова Е.И. поддержала исковые требования и пояснила, что в соответствии с оспариваемым договором Комитет имущественных отношений г.Астрахани передал за плату в собственность ООО «Рынок Большие Исады» земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером , находящийся по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, для использования его в целях эксплуатации зданий и сооружений рынка в границах, указанных в кадастровом плане участка, общей площадью 13 209 кв.м. Третьи лица являются собственниками объектов недвижимости, расположенных в пределах внешних границ (внутри) выделенного земельного участка.
ООО ТФ «У хозяюшки» является собственником объекта недвижимости (магазина) - помещения 1, литера 12, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, площадью 203,9 кв.м. (Общая площадь магазина 246 кв.м.). ООО ТФ «У хозяюшки» также обладает правом общей долевой собственности на земельный участок под указанным объектом недвижимости, а именно, владеет 89/100 доли земельного участка по адресу г Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, площадью 364 кв.м.
ООО ТФ «Арктур», является собственником объекта недвижимости - магазина, расположенного по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, площадью 249,2 кв.м. ООО ТФ «Арктур» также обладает правом собственности на земельный участок (под указанным объектом недвижимости) по адресу г Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, площадью 340 кв.м.
Право собственности ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур» на нежилые помещения и земельные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Земельный участок, площадью 13209 кв. м, предоставлен в собственность ООО «Рынок Большие Исады» для эксплуатации объектов собственности в соответствии со статьями 22, 36, 85 ЗК РФ.
В соответствии со статьей 36 Земельного Кодекса РФ Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
При приобретении права собственности на объекты недвижимости к лицу переходят права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 35 Земельного кодекса РФ). Пунктом 2 статьи 35 Земельного Кодекса РФопределено, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется на основании пункта 3 статьи 33 Земельного Кодекса РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
На спорном земельном участке, по документам, представленным заявителями,
расположены объекты недвижимости.
Из объяснений ответчиков не усматривается, исходя из каких показателей рассчитана площадью земельного участка - 13209 кв.м., соответствует ли указанная площадь предельным размерам, установленным нормами действующего законодательства. Ответчики также не представили доказательств необходимости для использования недвижимости всего земельного участка.
На основании пункта 7 статьи 36 Земельного Кодекса РФГраницы и размеры земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного Кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами не подлежат приватизации.
В соответствии с пунктом 8 статьи 27 Земельного Кодекса РФ Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации. Полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования (ст. 6 Водного кодекса РФ). В соответствии с нормами Водного кодекса ширина береговой полосы определяется в зависимости от протяженности каналов, рек, ручьев от 5 до 20 метров.
В нарушение указанных норм Земельного Кодекса РФземельный участок, являющийся предметом спора, расположен в пределах земель общего пользования и береговой полосы, границы земельного участка были установлены без учета красных линий.
В нарушение пункта 7 статьи 36, пункта 4 статьи 69 Земельного Кодекса РФ, статьи 16 ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" предоставление ООО «Рынок Большие Исады» в собственность земельного участка, площадью 13209 кв.м, было произведено без учета прав и законных интересов собственников смежных земельных участков.
Третьи лица являются смежными землепользователями. Переданный по сделке земельный участок сформирован таким образом, что земельные участки ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур» оказались изолированными от земель общего пользования, лишены свободных подъездов и подходов. По границам земельных участков третьих лиц проходят внутренние границы переданного земельного участка.
В нарушение норм земельного законодательства при утверждении проекта границ и межевании переданного по сделке земельного участка согласование его границ с ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур» не проводилось.
Таким образом, третьи лица потеряли право свободного доступа к объектам недвижимости, принадлежащим им на праве собственности, который был обеспечен за счет земель общего пользования.
Постановлением администрации г. Астрахани от 30.07.2007г. № 3104 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» земельных участков обеспечивается свободный доступ неограниченного круга лиц для осуществления прохода, проезда, в том числе, к объектам недвижимости и инженерным сетям. Однако, установленный свободный доступ не имеет правовых последствий для третьих лиц, так как публичный сервитут устанавливается в соответствии с ч. 2 ст. 23 ЗК РФ только нормативным актом, а указанное постановление к таковым не относится.
Таким образом, на третьих лиц возлагается дополнительная обязанность по согласованию, закреплению, государственной регистрации и оплате частного сервитута для прохода, проезда к объектам недвижимости, принадлежащим им на праве собственности. Данные обстоятельства подтверждаются письмами Комитета имущественных отношений в адрес третьих лиц от 18.03.2008г. № 33-01-2377, № 33.-01-2296.
В результате заключения оспариваемой сделки третьи лица, ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур», были лишены возможности предоставления дополнительных земельных участков в размерах, необходимых для использования принадлежащих им объектов недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности.
ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур», что для эксплуатации магазинов, площадью 246 кв.м., и 249,2 кв.м, администрацией г. Астрахани были предоставлены земельные участки площадью 364 кв.м. и 340 кв.м. соответственно.
Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ каждый собственник здания имеет право на тот земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.
В российском законодательстве понятия земельного участка, не только занятого недвижимостью, но и "необходимого" для ее использования, не определены.
Анализ правовых актов приводит к выводу, что при определении размера земельного участка с учетом выделения площади, необходимой и для использования объектов недвижимости, должны быть приняты во внимание все, в том числе технические, нормативы и требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, обязательных для соблюдения (не менее одного метра по периметру дома, не менее трех метров для проезда автомашин скорой помощи и пожарной машины, противопожарные разрывы между домами и т.п.).
Данные правила при выделении земельных участков третьим лицам соблюдены не были, что порождало серьезные проблемы в использовании принадлежащих им объектов недвижимости: нет доступа к зданиям магазинов, невозможен проезд и подвоз товара, затруднено поддержание санитарного состояния, имеет место незаконное использований конструкций магазинов, невозможен ремонт фасадной части, невозможна откачка нечистот и т. д. Данные проблемы были усугублены незаконным использованием прилегающих земель ООО «Рынок Большие Исады» и его право предшественниками.
Данные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела перепиской ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур» с органами государственной власти и местного самоуправления, постановлениями о привлечении к административной ответственности ООО «Рынок Большие Исады» за незаконное использование земли по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, решениями суда.
Заявители неоднократно обращались в Администрацию г. Астрахани с просьбой о предоставлении дополнительных земельных участков для эффективной эксплуатации принадлежащих им объектов недвижимости в целях осуществления предпринимательской деятельности. Данные просьбы были отклонены органом местного самоуправления по причине, что земельный участок является землями общего пользования, предназначен для проезда автотранспорта и пешеходного движения, находится в границах красных линий ул. Красная Набережная (письмо Управления архитектуры и градостроительства в адрес ООО «Арктур» № 2935 от 31.09.99г., письма ООО «У хозяюшки» от 09.07.04 г. в адрес Комитета имущественных отношений, администрации города, письмо Главного Управления архитектуры и градостроительства № 9440 от 09.08.04г., письма заявителей от 26.02.2008г. в адрес администрации города.)
Таким образом, оспариваемой сделкой нарушены конституционные права третьих лиц - гарантированное конституцией право равенства всех перед законом.
Наряду с тем, что третьи лица были лишены возможности в предоставлении земельных участков в размерах, необходимых для использования принадлежащих им объектов недвижимости, по тем основаниям, что смежные земли являются землями общего пользования, ООО «Рынок большие Исады» получило указанный земельный участок в собственность.
Следует отметить, что третьи лица лишены также возможности беспрепятственного использования своих коммунальных сетей: канализации, водопровода, газоснабжения, так как данные сети расположены в границам земельного участка, переданного в собственность ООО «Рынок большие Исады».
Таким образом, сделка по продаже земельного участка, общей площадью 13209 кв.м, находящегося по адресу г. Астрахань, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, д. 99-101/100-102, противоречит нормам действующего законодательства, нарушает права и законные интересы ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «Арктур».
Представитель третьих лиц: ООО «ТФ «Арктур», ООО ТФ «У хозяюшки», ООО ТФ «РИО», предпринимателя Ушакова Е.И. проси т заявленные требования удовлетворить в полном объеме: признать недействительным всилу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 29.08.2007 года № 386, заключенный между Комитетом имущественных отношений г. Астрахани и ООО «Рынок большие Исады», применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде двухсторонней реституции.
Представитель третьего лица – ООО «Финас-М» исковые требования не признал, дал пояснения аналогичные пояснениям ответчика ООО «Большие Исады», кроме того, пояснил, что 14.07.2008 года между ними и ООО «Большие Исады» было заключено соглашение, которым стороны расторгли договор № 05 от 22.05.2008 года и возвратились в первоначальное имущественное положение.
В судебное заседание не явилось третье лицо - предприниматель Ушакова Олег Евгеньевич, извещен надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Судебное разбирательство проводится в отсутствие третьего лица – Ушакова О.Е. в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 03 августа по 05 августа 2009 года.
Проанализировав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон и лиц, участвующих в деле, выполнив указания Федерального Арбитражного суда Поволжского округа, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление прокурора Астраханской области о признании недействительным договора купли-продажи № 389 от 29 августа 2007 года подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что во исполнение постановления администрации города Астрахани от 31.07.2007 года № 3104 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» земельных участков», между Комитетом имущественных отношений города Астрахани и Обществом с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» 29 августа 2007 года был заключен договор купли-продажи земельного участка, за цену в сумме 2 333 862 рубля 58 копеек. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Астраханской области 07 сентября 2007 года.
Спорный земельный участок, был предоставлен ООО «Рынок Большие Исады» в собственность для эксплуатации зданий и сооружений рынка на основании статей 22, 36, 85 Земельного кодекса РФ.
Доводы ответчиков и третьих лиц, участвующих в деле на стороне ответчиков, суд считает несостоятельными, не основанными на действующем законодательстве и фактических обстоятельствах дела.
По правилам статьи 52 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Пунктом 8 статьи 28 ФЗ РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» также установлен запрет на отчуждение земельных участков в составе земель общего пользования (площадей, улиц, проездов, автомобильных дорог, набережных, парков, лесопарков и др. объектов).
Из представленного ответчиком кадастрового плана участка, являющегося неотъемлемой частью договора, следует, что одна из границ участка занимает проезжую часть улицы Красная набережная, вторая граница – береговую полосу протоки Кутум.
В соответствии с Генеральным планом города Астрахани, таблица № 2 «Примерная ширина территорий общего пользования, выделяемых для строительства новых улиц, дорог, реконструкции и благоустройства существующих улиц и дорог на территории города Астрахани» максимальная и минимальная ширина проезжей части внутриквартальной улицы-проезда составляет 15 и 10 метров соответственно с шириной полосы проезжей части не менее 3 метров и количеством полос 2.
Улица Красная Набережная является магистральной улицей районного (местного) значения и по своим характеристикам для обеспечения пропускной способности, без введения ограничений остановки и стоянки, должна быть четырехполосной с шириной проезжей части 12 метров.
Указанное обстоятельство подтверждается как письмами ГИБДД УВД по Астраханской области, так и решением мирового судьи судебного участка № 3 Кировского района города Астрахани от 15.06.2005 года, законность которого подтверждена апелляционным постановлением Кировского районного суда г. Астрахани от 06.04.2007 года.
Как следует из ответа Комитета по архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани от 27.02.2007 г. № 812, при предоставлении земельного участка для размещения рынка «Большие Исады» сохранен проезд по ул. Красная Набережная шириной 5,5 метров и проход шириной 2,5 метра.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не представлены доказательства согласования с Управлением ГИБДД УВД по Астраханской области изменения ширины проезжей части по улице Красная Набережная, а также перевод улицы Красная Набережная на участке от улицы Ногина до улицы Набережная 1 Мая из категории магистральной общегородского значения в категорию второстепенного проезда.
Из ответа Нижнее-Волжского бассейнового управления (отдел водных ресурсов по Астраханской области) от 04.03.2008 года усматривается, что береговая линия канала имени 1 Мая и протока Кутум совмещена с бетонными стенками. Ширина береговой полосы общего пользования канала имени 1 Мая составляет 5 метров, протоки Кутум - 20 метров от указанной береговой линии.
Согласно статье 5 Водного Кодекса Российской Федерации береговая полоса отсчитывается от береговой линии (граница водного объекта) для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера – по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом.
Согласно статье 6 Водного Кодекса Российской Федерации ширина береговой стороны (берега) моря, озера, пруда, обводненного карьера и водохранилища, а также рек, ручьев и каналов, протяженность которых от истока до устья более 10 километров, составляет от береговой линии 20 метров. Ширина береговой полосы рек, ручьев и каналов, протяженность которых от истока до устья меньше 10 километров, составляет 5 метров.
Довод ответчика о том, что у протоки Кутум не может быть береговой полосы, суд отклоняет как несостоятельный, поскольку береговая полоса – это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта, для общего пользования.
Из кадастрового плана участка с кадастровым номером 30:12:0:0187 усматривается, что в состав данного земельного участка вошли земли береговой полосы протоки Кутум.
Согласно части 8 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат отчуждению земельные участки в составе земель общего пользования.
Согласно части 8 статьи 27 Земельного Кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным Кодексом Российской Федерации.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Решением арбитражного суда Астраханской области от 17.06.2008 года, постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 05 декабря 2008 года по делу А06-2342 установлено, что спорный земельный участок сформирован без учета того, что часть земельного участка занята объектами недвижимости, проездами, проходами, используемые другими юридическими лицами, а также землями общего пользования - ул. Красная Набережная и водоохранной зоной протоки Кутум.
Кроме того, судами первой и кассационной инстанций установлено, что в нарушение части 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ спорного земельного участка было определено в разрез требований земельного и градостроительного законодательства, без учета красных линий и местоположения границ смежных земельных участков, в результате чего заявители по делу А06-2342 были лишены свободного доступа к принадлежащим им объектам недвижимости, который был обеспечен ранее за счет земель общего пользования.
Судебными актами, вступившими в законную силу, установлено, что, предоставление спорного земельного участка произошло с нарушением положений пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ, согласно которому земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказывается вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из кадастрового плана участка, являющегося неотъемлемой частью договора, следует, что одна из границ участка занимает улицу Красная Набережная, вторая граница- береговую полосу протоки Кутум.
Доводы ООО «Рынок Большие Исады» о том, что оно является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, являются несостоятельными.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Поскольку добросовестное приобретение, по смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
В данном случае прокурором заявлено требование о двусторонней реституции, основанное на ничтожности договора, заключенного ответчиками и исполненного сторонами.
В материалах дела отсутствуют доказательства обоснованности приобретения в собственность Обществом с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» земельного участка площадью 13209 кв. метров при занятии объектами недвижимости, принадлежащими последнему на праве собственности, общей площади 3774 кв. метра. Формирование земельного участка площадью 13209 кв. метров противоречит градостроительным нормам и правилам, установленным СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Право собственности на объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации. На момент рассмотрения дела в суде государственная регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости к ООО «ФинансМ» не была осуществлена, прав на спорный земельный участок у ООО «ФинансМ» не возникло. Собственником спорного земельного участка являлось и является ООО «Рынок Большие Исады». Следует отметить, что передача земельного участка не производилась, до настоящего времени спорный объект недвижимости находится во владении и пользовании ответчика, который продолжает получать доход от его использования.
Таким образом, ООО «ФинансМ» не обладает правами, которые могли быть нарушены решением арбитражного суда Астраханской области от 15.12.2008 года.
Кроме того, в момент подачи кассационной жалобы (март 2009 года) с требованием о привлечении в качестве третьего лица ООО «Финанс-М», уже имелось соглашение от 14.07.2008 года, которым стороны расторгли договор № 05 от 22.05.2008 года и возвратились в первоначальное имущественное положение, что свидетельствует о злоупотреблении ответчиком процессуальными правами (ст. 41 АПК РФ).
Юридически значимым обстоятельством является и тот факт, что Постановлением г.Астрахани от 05 мая 2009 года № 1534 внесены изменения в постановление администрации города от 31.07.2007 года № 3104, а именно в подпунктах 2.1.1 и 3.13 слова «Площадью 13209 кв.м.» и «2897 кв.м.» исключить.
На основании доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, суд приходит к выводу о том, что предоставление Обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» за плату в собственность земельного участка площадью 2987 кв. метров с кадастровым номером 30: 12:0: 0187, расположенного по адресу г. Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова/Красная Набережная 99-101/100-102 противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права неограниченного круга лиц на пользование землями общего пользования и землями береговой полосы, создает угрозу безопасности дорожного движения по улицу Красная Набережная на участке от улицы Ногина до улицы Набережная 1 мая, а также препятствует эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на смежных земельных участках.
При данных обстоятельствах, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор № 386 от 29.08.2007 года купли-продажи земельного участка площадью 13209 кв. метров с кадастровым номером 30: 12: 01 0170 : 0116, расположенного по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул.Свердлова/Красная Набережная 99-101/100-102, заключенный между Комитетом имущественных отношений города Астрахани и Обществом с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады», является ничтожной сделкой.
Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В материалах дела имеется доказательства передачи покупателю земельного участка в натуре и оплаты ответчиком суммы 11 024 363 рубля 49 копеек.
В связи с признанием договора № 386 от 29 августа 2007 года ничтожной сделкой, суд считает возможным удовлетворить требование прокурору Астраханской области о применении двусторонней реституции и обязывает Комитет имущественных отношений города Астрахани и Общество с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» возвратить все полученное по данному договору, в силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по уплате государственной пошлины суд возлагает на Комитет имущественных отношений, который осуществил продажу земельного участка с нарушением действующего законодательства.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд Астраханской области
Р е ш и л:
Исковое заявление прокурора Астраханской области о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № 386 от 29 августа 2007 года, заключенный между Комитетом имущественных отношений города Астрахани и Обществом с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» по продаже земельного участка площадью 13209 кв. метров с кадастровым номером 30: 12: 01 0170: 0116, расположенного по адресу г.Астрахань, Кировский район, ул.Свердлова/Красная Набережная 99-101/100-102,.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» возвратить Комитету имущественных отношений города Астрахани земельный участок с кадастровым номером 30: 12: 01 0170 : 0116, находящийся по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Свердлова/ ул. Красная Набережная, 99-101/100/102, общей площадью 13209 кв. метров.
Обязать Комитет имущественных отношений города Астрахани возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Рынок Большие Исады» денежные средства в сумме 11 024 363 рубля 49 копеек.
Взыскать с Комитета имущественных отношений города Астрахани в доход Федерального Бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течении месяца с момента его вынесения путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший решение по правилам, предусмотренным статьей 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо согласно статьи 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в кассационную инстанцию в течении двух месяцев со дня вступления в законную силу судебного акта путем подачи кассационной жалобы через суд, вынесший решение.
Судья
В.Б. Павлова
