Решение от 27 мая 2008 года №А06-1125/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ
414014,   г. Астрахань,  пр. губернатора Анатолия Гужвина,  д. 6а
 
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
    г. Астрахань
 
Дело №А06-1125/2008 - 9
 
    27 мая 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2008 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 27 мая 2008 г.
 
 
    Арбитражный суд Астраханской области
 
    в составе судьи              Богатыренко С.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей Богатыренко С.В.
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Тимофеева Юрия Витальевича к Министерству имущественных и земельных отношений Астраханской области о признании дополнительных соглашений к договору аренды недействительными
 
 
    при участии:
 
    от истца – Тимофеев Ю.В., предприниматель, паспорт 12 06 057199; Соколова О.А.. - представитель, доверенность от 01.02.08 г.;
 
    от ответчика –  Воробьева К.А., ведущий специалист, доверенность от 17.01.08 г.
 
 
    Предприниматель без образования юридического лица Тимофеев Юрий Витальевич обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Астраханской области о признании  дополнительных соглашений  № 2 от 01.06.2005 г. и п.3.1. дополнительного соглашения № 5 от 26.06.2006 г. к договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г.  недействительными в силу ничтожности.
 
    В судебном заседании истец поддержал исковые требования, согласно доводам, изложенным в исковом заявлении и в возражениях на отзыв к исковому заявлению. Пояснил,  что дополнительные соглашения № 2 и № 5 к договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г. являются недействительными в силу ничтожности, поскольку не соответствуют Постановлению Правительства Астраханской области от 28.12.2005 г. № 474-П «О методике определения величины годовой арендной платы за пользование имуществом» и ст.614 ГК РФ. Ответчик неправомерно применил к используемому  помещению  коэффициент типа деятельности и дважды в год увеличил арендную плату. Размер арендной платы установлен ответчиком, исходя из коэффициента типа деятельности для прочих видов деятельности – 1,5 , а должен быть применен  коэффициент, относящийся к физической культуре и социальному обеспечению – 1,0. Истец занимается прокатом спортивного инвентаря – бильярда, а  игра на бильярде отнесена к бильярдному спорту. Национальная федерация бильярдного спорта включена в перечень физкультурно-спортивных объединений. В случае, если истец не относится к организациям, занимающимся физической культурой и спортом, то должен быть применен коэффициент 1,3, относящийся к бытовым услугам, поскольку прокат спортивного инвентаря согласно Общероссийского классификатора услуг населения относится к услугам предприятия по прокату. Пункт 3.1.  дополнительного соглашения № 5 также не соответствует требованиям действующего законодательства, в нем неправильно применены коэффициенты функционального назначения, коэффициент территориально-экономической зоны, коэффициент социальной значимости, коэффициент удобства использования, в арендуемую площадь включена и площадь мест общего использования. Указанные коэффициенты применили с 1 января 2006 г., а дополнительное соглашение подписали в июне 2006 г..
 
    Представитель ответчика с иском не согласился. Просит в иске отказать,  изложила доводы, указанные  в отзыве на иск. Пояснила, что изменения арендной платы дважды в год не было. Была изменена площадь согласно 2 и 4 дополнительному соглашению. Дополнительные соглашения соответствуют всем требованиям действующего законодательства. Условия дополнительного соглашения № 5 применяются с 01.08.2006 г
 
    В судебном заседании, начатом 19 мая 2008 г. объявлялся перерыв до 14.00  22 мая 2008 г.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд
 
    установил:
 
    Как следует из материалов дела, объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Астрахань, ул.Звездная, 57, кор.4, лит.Б, является собственностью Астраханской области и входит в список объектов казны Астраханской области.
 
    02 декабря 2003 г.  между Комитетом имущественных отношений Администрации области (Комитет) и предпринимателем Тимофеевым Ю.В. (Арендатор) заключен договор аренды имущества № 3/17 государственного недвижимого имущества Астраханской области.
 
    Согласно условиям  указанного договора Комитет передает арендатору во временное пользование нежилые помещения, находящиеся в казне Астраханской области, расположенные по адресу: г.Астрахань, ул.Звездная, 57, корпус 4, литер Б,б общей площадью 193 кв.м. для оказания бытовых услуг: ремонт бытовых приборов, часов, фотоаппаратуры и торговую деятельность сроком с 01 декабря 2003 г. по 01 декабря 2006 г.
 
    Ставка арендной платы на момент передачи имущества в аренду составляет 11 926 руб. в месяц.
 
    Согласно п.3.2. договора базовая ставка арендной платы устанавливается и в дальнейшем корректируется соответствующим распоряжением Губернатора Астраханской области с учетом темпов инфляции.
 
    Изменение арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон и оформляется дополнительным соглашением к договору.
 
    02 декабря 2003 г. помещение, являющееся объектом аренды, передано от Комитета к арендатору по передаточному акту.
 
    27 августа 2004 г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение, согласно которому целью использования помещения является  использования под торговую деятельность (31 кв.м.) и для организации спортивной секции по досугу молодежи (162 кв.м.)
 
    Ставка арендной платы изменена до 6895 руб. в месяц.
 
    01.06.2005 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 2, в соответствии с которым ставка арендной платы составляет 13 109 руб. в месяц.  Согласно приложениям к дополнительному соглашению № 2  под торговую деятельность используется 34,51 кв.м. и под прокат инвентаря и оборудования для проведения досуга и отдыха используется 158,49 кв.м.
 
    01 августа 2005 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 4, согласно которому  арендатором является Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области, в аренду передаются нежилые помещения общей площадью 193,4 кв.м.
 
    Ставка арендной платы составляет 14 024 руб. в месяц.
 
    26 июня 2006 г. между сторонами подписано дополнительное соглашение № 5, согласно которому арендуемая площадь составляет 129,4 кв.м., срок аренды продлен до 01.09.2008 г. Ставка арендной платы увеличена до 17 463 руб. с 01.08.2006 г.
 
    Договор аренды № 3/17 от 02.12.2003 г. и дополнительные соглашения к нему №1-№4 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним 11.10.2005 г. 
 
    25.09.2006 г. произведена государственная регистрация дополнительного соглашения № 5от 26.06.2006 г. к договору аренды.
 
    Истец обратился с настоящим иском в суд, поскольку полагает, что дополнительное соглашение № 2 от 01.06.2005 г. и п.3.1. дополнительного соглашение № 5 от 26.06.2006 г. являются недействительными в силу ничтожности, так как не соответствуют положениям ст.614 Гражданского кодекса РФ и Постановлению Правительства Астраханской области от 28.12.2005 г. № 474-П «О методике определения величины годовой арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Астраханской области».
 
    Оценив в соответствии со ст.71 АПК РФ доводы сторон, доказательства и обстоятельства по делу, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части признания недействительным дополнительного соглашения № 2, в части признания п.3.1 дополнительного соглашения  № 5 к договору аренды требования не подлежат удовлетворению.
 
    К указанному выводу суд приходит на основании следующего.
 
    В соответствии с п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими на момент его заключения.
 
    Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных  правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно  Постановлению Губернатора Астраханской области № 19 от 15.01.2003 г. «О порядке предоставления в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области»  арендная плата за пользование объектом областного недвижимого имущества устанавливается в денежной или иной предусмотренной гражданским законодательством форме в соответствии с методикой расчета арендной платы.
 
    Размер арендной платы устанавливается, изменяется и корректируется в соответствии с нормативами, установленными распоряжениями Губернатора Астраханской области, с учетом темпов инфляции.
 
    Размер арендной платы может быть изменен в порядке, предусмотренном действующим законодательством, настоящим Положением и договором аренды, не чаще одного раза в течение календарного года.
 
    Изменение арендной платы в связи с изменением базовой ставки или корректировочных коэффициентов к ней является обязательным для сторон без перезаключения договора путем оформления  дополнительного соглашения к договору.
 
    Комитет вправе устанавливать льготный  коэффициент при расчете арендной платы для арендаторов, которые провели за счет собственных средств капитальный ремонт фасадов, кровель, помещений; отменять предоставленные арендатору льготы по оплате за использование объектов в случае наличия  задолженности либо непредставления документов подтверждающих фактические затраты.
 
    Методика определения арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области утверждена Постановлением Губернатора Астраханской области от 30 апреля 2003 г. № 200.
 
    Указанным постановлением определено, что размер арендной платы устанавливается с учетом месторасположения, потребительских качеств, износа объекта недвижимости, а также типа деятельности, осуществляемой арендатором.
 
    Так, согласно приложению № 3 к данному постановлению в отношении деятельности – бытовое обслуживание населения установлен коэффициент 1,3, а для прочих видов деятельности, не вошедших в перечень, установлен коэффициент 1,5.
 
    Из материалов дела следует и не отрицается сторонами, что истец часть помещения предоставленного в аренду, а именно 158,49 кв.м. на дату подписания дополнительного соглашения – 01.06.2005 г. использовал под прокат инвентаря и оборудования для проведения досуга и отдыха.
 
    Материалами дела подтверждается, что к инвентарю и оборудованию для проведения досуга и отдыха относятся бильярдные столы, шашки, шахматы.
 
    Бильярдные столы, шашки, шахматы относятся к предметам спорта.
 
    В соответствии с Общероссийским классификатором услуг населения ОК 002-93  прокат предметов спорта, туризма, игр относится к бытовым услугам  по прокату.
 
    Дополнительное соглашение № 2 от 01.06.2005 г. к договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г. заключено на основании постановления Губернатора Астраханской области от 21.01.2005 г. № 15 «О внесении изменений и дополнений в постановления Губернатора Астраханской области от 30.04.2003 г. № 200 и от 08.01.2004 г. № 6.
 
    Согласно расчету арендной платы к дополнительному соглашению № 2 (приложение №4) к помещению площадью 158,49 кв.м., используемому под прокат инвентаря и оборудования для проведения досуга и отдыха применен коэффициент 1,50, относящийся к прочим видам деятельности.
 
    Таким образом, ответчик неправомерно при расчете арендной платы в дополнительном соглашении № 2 к договору аренды применил коэффициент 1,5, а дополнительное соглашение № 2 не соответствует  методике определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности Астраханской области, утвержденной Постановлением Губернатора Астраханской области от 30.04.2003 г. № 200.
 
    Суд считает не обоснованными доводы истца о том, при расчете арендной платы  должен быть применен коэффициент  «под спортивную деятельность».
 
    В соответствии с Постановлением Губернатора Астраханской области от 30.04.2003 г. № 200 к деятельности физическая культура  установлен коэффициент 1,0.
 
    Федеральным законом от 29.04.1999 г. № 80-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» определено, что организации, осуществляющие деятельность в области физической культуры и спорта являются некоммерческими и относятся к физкультурно-спортивным объединениям.
 
    Истец к таковым организациям не относится.
 
    Применив льготные коэффициенты при расчете арендной платы, при заключении дополнительного соглашения № 1 к договору аренды, ответчик воспользовался правом, предоставленном ему   Постановлением Губернатора Астраханской области № 19 от 15.01.2003 г. «О порядке предоставления в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области», а потому ответчик не обязан и в последующем  устанавливать льготную арендную плату.
 
    Доводы истца об увеличении арендной платы дважды в 2005 г. судом не могут быть приняты, как противоречащие обстоятельствам дела.
 
    Из дополнительного соглашения № 2 от 01.06.2005 г. следует, что расчет арендной платы производился, исходя из площади, занятой под торговую деятельность – 34,51 кв.м. и занятой под прокат инвентаря и оборудования для проведения досуга – 158,49 кв.м.  В дополнительном соглашении № 4 от 01.08.2005 г. площадь, занятая под торговую деятельность указана 44,7 кв.м. и под прокат инвентаря и оборудования для проведения досуга и отдыха – 148,7 кв.м.                                                                                                      
 
    Таким образом, изменилось соотношений площадей по видам деятельности в сторону увеличения площади под торговую деятельность. 
 
    Коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы под торговую деятельность выше, чем под прокат инвентаря и оборудования.
 
    Кроме того, общая площадь помещения увеличилась на 0,4 кв.м.
 
    В связи с увеличением площади увеличилась и арендная плата.
 
    Суд считает, что п.3.1. дополнительного соглашения № 5 от 26.06.2006 г. к договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г. соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ и Постановлениям Правительства  Астраханской области от 31.08.2005 г. № 321-П «О порядке предоставления в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Астраханской области» и от 28.12.2005 г. № 474-П «О методике определения величины годовой арендной платы за пользование объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности»
 
    Согласно указанным Постановлениям Правительства Астраханской области при определении размера арендной платы за помещение, находящееся в собственности Астраханской области, вместо коэффициента типа деятельности стал применяться коэффициент социальной значимости, а потому при расчете арендной платы с 01.08.06 г. применен коэффициент социальной значимости 1.
 
    Постановлением № 474-П от 28.12.2005 г. установлено, что договоры аренды объектов нежилого фонда, расчет арендной платы по которым произведен с применением коэффициента социальной значимости менее единицы, предусматривающие использование объектов нежилого фонда для осуществления социально значимых видов деятельности, считаются договорами с льготой по арендной плате (Приложение 5).
 
    Поскольку истец не относится к организациям, указанным в Приложении 5 к указанному Постановлению,  то при исчислении арендной платы за используемое им помещение, не может быть применен коэффициент менее 1.
 
    Необоснованны и доводы  истца и том, что ответчик неправомерно при расчете арендной плате включил площадь мест общего пользования.
 
    Постановлением Правительства Астраханской области от 22.11.2006 г. № 405-П «О внесении изменений в постановление Правительства Астраханской области от 28.12.2005 г. № 474-П» с 01 января 2007 г.  внесены изменения в методику определения годовой арендной платы.
 
    Указанным постановлением определено, что при расчете арендной платы применяется коэффициент общих мест – 0,5.
 
    Поскольку дополнительное соглашение № 5 к договору аренды подписано 26.06.2006 г., а коэффициент общих мест установлен с 01.01.2007 г., то арендодатель не мог применить указанный коэффициент на момент подписания дополнительного соглашения № 5.
 
    Дополнительное соглашение № 5 подписано сторонами 26 июня 2006 г., а его условия о размере арендной платы применены  с 01 августа 2006г., а потому доводы истца о том, что арендодатель установил новые коэффициенты с 01 января 2006 г., не  соответствуют обстоятельствам дела.
 
    Суд также полагает, что иные коэффициенты, используемые при расчете арендной платы, а именно  коэффициенты пригодности, типа здания, функционального назначения, территориально-экономической зоны, удобства использования применены в соответствии с Постановлением Правительства Астраханской области от 28.12.2005 г. № 474-П, а потому оснований для признания п.3.1. дополнительного соглашения № 5  от 26.06.2006 г. к договору аренды  № 3/17 от 02.12.2003 г.  недействительным в силу ничтожности не имеется.
 
    Согласно ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины  подлежат распределению между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Поскольку спор между сторонами вытекает из гражданско-правовых отношений, то в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ  Министерство имущественных и земельных отношений по Астраханской является плательщиком государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде наравне с другими участниками гражданских правоотношений.
 
    На основании изложенного, руководствуясь  167-171,176 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, суд 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Признать дополнительное соглашение № 2 от 01.06.2005 г. к договору аренды № 3/17 от 02.12.2003 г.  недействительным  в силу ничтожности.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с  Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области в пользу предпринимателя Тимофеева Юрия Витальевича расходы по уплате госпошлины в сумме 1000 руб.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца.
 
 
 
 
    Судья
 
С.В. Богатыренко