Решение Арбитражного суда Архангельской области от 02 октября 2019 года №А05-9624/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 2 октября 2019 года Дело N А05-9624/2019
Резолютивная часть решения объявлена 26 сентября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 02 октября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Панфиловой Н.С.,
рассмотрев в судебном заседании 24 и 26.09.2019 дело по иску администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703; место нахождения: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" (ОГРН 1132932002829; место нахождения: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Комсомольская, дом 8А, офис 1)
третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; место нахождения: 163000, Архангельская обл., г. Архангельск, ул. Садовая, д. 5, корп. 1)
о расторжении договоров,
в судебном заседании участвовали:
от истца - Постников А.А. (доверенность от 26.12.2018),
от ответчика - Мошников В.Е. (директор, Выписка из ЕГРЮЛ),
установил:
Администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" (далее - ответчик) о досрочном расторжении: договора о комплексном освоении территории N 01/2015 от 25.11.2015, договора аренды земельных участков N 12 678 002 от 16.09.2016 и договора аренды земельных участков N 12 678 003 от 09.01.2017; а также об обязании ответчика в течение семи календарных дней со дня вступления в законную силу судебного акта передать истцу земельные участки, являвшиеся предметами договора аренды земельных участков N 12 678 002 от 16.09.2016 и договора аренды земельных участков N 12 678 003 от 09.01.2016.
Истец в судебном заседании предъявленные требования поддержал.
Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что срок разрешения на строительство и срок аренды участков не закончился, поэтому он согласен расторгнуть договор при условии компенсации затрат на освоение территории.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило. Дело рассмотрено без его участия.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, между Администрацией муниципального образования "Северодвинск" и обществом с ограниченной ответственностью ПСК "Высота" (Застройщик) в соответствии с протоколом приема заявок от 20.11.2015 на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, заключен договор о комплексном освоении территории N 01/2015 от 25.11.2015 (далее - договор).
Предметом договора является взаимодействие сторон по комплексному освоению территории - земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности с кадастровым номером 29:28:108318:61, местоположение: установлено относительно ориентира -здания, расположенного за пределами границ земельного участка по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Окружная, д. 30, примерно в 590 м по направлению на юг от ориентира; площадью 58 970 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: блокированная жилая застройка; ограничения, обременения: не установлены.
В соответствии с пунктом 1.4. договора комплексное освоение территории включает в себя:
1) подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории;
2) образование земельных участков в границах предоставленной территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
3) строительство жилых домов блокированной застройки;
4) строительство объектов инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;
5) осуществление мероприятий по благоустройству и озеленению земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61.
Раздел второй договора определяет, что он считается заключенным с даты его подписания сторонами, то есть с 25.11.2015 и действует в соответствии со сроком действия договора аренды земельного участка от 25.11.2015 N12 678 001, который также был заключен сторонами.
Земельный участок с кадастровым номером 29:28:108318:61 был разделен на 62 земельных участка, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 25.11.2015 N 12 678 001 стороны расторгли (действовал до 07.10.2016 - до даты государственной регистрации соглашения о его расторжении, номер регистрации 29-29/006-29/006/052/2016-366/1).
Истцом и ответчиком в отношении 62 земельных участков образованных из земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 заключены: договор N 12 678 002 аренды земельных участков от 16.09.2016 и договор аренды земельных участков N 12 678 003 от 09.01.2017.
Таким образом, на момент рассмотрения спора действующими между истцом и ответчиком являются:
- договор о комплексном освоении территории N 01/2015 от 25.11.2015;
- договор аренды земельных участков N 12 678 002 от 16.09.2016 (60 земельных участков);
- договор аренды земельных участков N 12 678 003 от 09.01.2017 (2 земельных участка).
Договором о комплексном освоении территории N 01/2015 от 25.11.2015 установлены следующие обязательства Застройщика (ответчика):
- пункт 3.2.1: в течение 6 месяцев с даты заключения договора Застройщик направляет в Администрацию Северодвинска проект планировки и проект межевания территории, выполненные на основе инженерных изысканий (инженерно-геологические, инженерно- геодезические) в соответствии с требованиями СП 47.13330.2012, а также с учетом требований Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правил землепользования и застройки Северодвинска (I раздел - Северодвинск), утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 N 147;
- пункт 3.2.2: срок утверждения документации по проекту планировки территории, а также по проекту межевания территории Администрацией Северодвинска составляет 2 месяца;
- пункт 3.2.4: Застройщик в течение 3 месяцев с даты утверждения проекта межевания территории Администрацией Северодвинска обеспечивает образование земельных участков и обращается с заявлением об осуществлении государственный кадастровый учет в отношении этих земельных участков;
- пункт 4.4.2: Застройщик в течение двух месяцев с даты утверждения документации по планировке территории обязан предоставить Администрации график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ;
- пункт 4.2: в течение трех месяцев с даты утверждения документации по планировке территории Застройщик и Администрация заключают дополнительное соглашение к Договору, предусматривающее график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.
В соответствии с договорами аренды земельных участков N 12 678 002 от 16.09.2016 (60 земельных участков) и N 12 678 003 от 09.01.2017 (2 земельных участка) на арендатора возложена обязанность производить оплату аренды с установленные сроки - ежеквартально не позднее 15 числа месяца следующего за кварталом, за 4-й квартал не позднее 25 числа текущего года (пункт 5.4).
Решениями Арбитражного суда Архангельской области по делам NN А05-2453/2019, А05-2454/2019, А05-6232/2019 и А05-6233/2019 удовлетворены иски Администрации Северодвинска о взыскании с ООО ПСК "Высота" задолженности и пени по договорам аренды N 12 678 002 и N12 678 003.
Истцом получены выкопировки с топоплана ВТП-243/2019 от 24.05.2019, согласно которым работы по строительству жилых домов блокированной застройки начаты лишь на 30 земельных участках из 62, при этом на 5 из них имеются лишь свайные поля, на 6 - только фундаменты, на 9 выполнена опалубка. Только на 10 земельных участках имеются объекты незавершенного строительства (на 3 земельных участках расположены объекты в 3 этажа, на 4 земельных участках - объекты в 1 этаж, на 3 земельных участках - объекты в 0,5 этажа). Строительные работы на указанных земельных участках ответчиком не ведутся с весны 2018 года.
По информации отдела судебных приставов по г. Северодвинску Управления Федеральной службы судебных приставов по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 27.02.2019 N 29026/19/132882 на исполнении в ОСП по г. Северодвинску находится сводное исполнительное производство N 50201/18/29026-СД, возбужденное в отношении ответчика на общую сумму 37 669 267 руб. 76 коп.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2., 4.2. и 4.4.2. договора о комплексном освоении территории, и обязательств по уплате арендной платы по договорам аренды, истец направил претензию от 11.06.2019 с требованием прекратить нарушение условий договоров и их расторжении.
Поскольку ответчик не отреагировал на претензию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, за арендную плату, определяемую договором аренды.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Факт передачи в аренду спорного земельного участка по договору аренды от 09.06.2016 N 05-050049-Ю-Д-АУ-00276 подтверждается самим договором аренды, а также не оспаривается ответчиком.
В силу статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).
Часть 5 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает, что условиями договора о комплексном освоении территории являются: сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение); обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории; максимальные сроки подготовки этих документов; обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления; обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории; обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию; обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства; обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки; срок действия договора; ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
С учетом приведенных норм, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан соблюдать требования о максимальных сроках: подготовки проекта планировки и проекта межевания территории; выполнения работ по строительству объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществлению жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Пунктом 9 статьи 46.4 ГрК РФ установлено, что договор о комплексном освоении территории может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договор.
Судом установлено, что ответчиком не выполнены следующие обязательства: в Администрацию Северодвинска в 6 месячный срок с даты заключения договора не направлены проект планировки и проект межевания территории, выполненные на основе инженерных изысканий (инженерно-геологические, инженерно-геодезические) в соответствии с требованиями СП 47.13330.2012, Градостроительного кодекса Российской Федерации и Правил землепользования и застройки Северодвинска (I раздел - Северодвинск), утвержденных решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.20076 N 147; в связи с не направлением указанных проектов, документация Администрацией не утверждена; ответчик без утверждения Администрацией Северодвинска проекта межевания территории, произвел образование 62 земельных участков из земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61, осуществив в их отношении государственный кадастровый учет; ответчик не представил в Администрацию Северодвинска график осуществления мероприятий по освоению территории (в том числе по строительству и вводу в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания выполнения соответствующих работ.
В ответ на требование Администрации от 12.02.2019 N 04-06-01/1147 о предоставлении графика осуществления мероприятий по освоению территории ответчик 12.03.2019 сообщил, что договор о комплексном освоении территории прекратил свое действие в связи с соглашением о расторжении договора N 12 678 001 аренды земельного участка.
Вступившим 24.09.2019 в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-10087/2018 установлено, что ответчиком на земельных участках, предоставленных ему в аренду для комплексного освоения территории, допускается хозяйственная деятельность третьих лиц, а именно ООО "СНИП", которая не согласована с Администрацией Северодвинска. Согласно решению суда (страница 3), Ответчик передал ООО "СНИП" для ведения строительства площадку по адресу г. Северодвинск, в районе ул. Окружная, д. 30 (поселок таунхаусов "Северный Крым"), о чем между ответчиком и ООО "СНИП" 11.03.2018 составлен акт о передаче строительной площадки с начатыми объектами капитального строительства, строительными материалами, бытовками, 14.03.2018 акт о передаче комплекта рабочей документации и строительные материалы, находящиеся на строительной площадке.
Представленная ответчиком в материалы дела проектная документация не является и не может расцениваться как документы, предусмотренные пунктами 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 4.2, 4.4.2 договора о комплексном освоении территории N 01/2015 от 25.11.2015, поскольку не соответствует им ни по форме, ни по содержанию.
Данные фактические обстоятельства ответчик не опроверг, доказательств об обратном не представил.
Таким образом, суд пришел к выводу, что ответчик существенно нарушил условия договора о комплексном освоении территории, а именно пункты 3.2.1, 3.2.2, 3.2.4, 4.2, 4.4.2.
Ссылка ответчика на то обстоятельство, что в разрешениях на строительство, выданных ему Администрацией Северодвинска, указан срок строительства до 22.11.2020, судом не принимается, так как исполнение ответчиком существенных условий договора о комплексном освоении территории, не связано со сроком действия указанных разрешений. Факт выдачи разрешений на строительство никоим образом не освобождает ответчика от исполнения принятых им на себя обязательств в рамках исполнения договора о комплексном освоении территории. По сути, у Администрации Северодвинска отсутствовали законные основания для отказа в выдаче данных разрешений на основании заявлений ответчика, а сами сроки действия разрешений определялись в соответствии с заявлениями самого ответчика.
Заключая договор, истец исходил из необходимости достижения общественно-значимых целей комплексного освоения территории, выраженной в строительстве ответчиком наряду с жилыми домами блокированной застройки объектов инженерной, транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, а также осуществления ответчиком мероприятий по благоустройству и озеленению земельных участков, образованных путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:108318:61 (в соответствии с подпунктами 4 и 5 пункта 1.3 договора).
Поскольку указанные выше нарушения ответчиком пунктов договора о комплексном освоении территории носят длящийся характер и являются существенными, то суд пришел к выводу, что данные обстоятельства являются основанием для его досрочного расторжения.
Согласно пункту 6.2 договора о комплексном освоении территории при его досрочном расторжении также подлежит расторжению договор аренды земельного участка, указанный в пункте 1.3 договора, и (или) договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, указанного в пункте 1.1 договора.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что систематически нарушает условия договоров аренды земельных участков N 12 678 002 и N12 678 003, а именно не производит оплату аренды в установленный договорами срок. Решениями Арбитражного суда Архангельской области по делам NN А05-2453/2019, А05-2454/2019, А05-6232/2019 и А05-6233/2019 удовлетворены иски Администрации Северодвинска о взыскании с ООО ПСК "Высота" задолженности и пени по этим договорам. Решения суда вступили в законную силу, ответчиком не исполнены.
Указанные обстоятельства в силу общих положений о договоре аренды, определенных пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются основанием для досрочного расторжения договоров аренды судом по требованию истца, являющегося арендодателем.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что в адрес ответчика направлялась претензия о неисполнении им обязательств, предусмотренных договором о комплексном освоении территории и договорами аренды земельных участков, содержавшая предупреждение, что истец будет вынужден обратиться в Арбитражный суд Архангельской области с требованием о досрочном расторжении указанных договоров, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
На основании ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по делу относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Расторгнуть договор о комплексном освоении территории N 01/2015 от 25.11.2015, договор аренды земельных участков N 12 678 002 от 16.09.2016 и договор аренды земельных участков N 12 678 003 от 09.01.2017, заключенные между Администрацией муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПСК "ВЫСОТА" (ОГРН 1132932002829).
Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПСК "ВЫСОТА" (ОГРН 1132932002829) в течение семи календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда передать Администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703) земельные участки, являвшиеся предметами договоров аренды земельных участков N 12 678 002 от 16.09.2016 и N 12 678 003 от 09.01.2017.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ПСК "ВЫСОТА" в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Х. Шашков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка