Решение Арбитражного суда Архангельской области от 08 октября 2019 года №А05-9462/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 8 октября 2019 года Дело N А05-9462/2019
Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 08 октября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза" (ОГРН 1162901060959; юридический адрес: 163046, город Архангельск, проспект Ломоносова, дом 172, корпус 3, квартира 5; почтовый адрес: 163051, город Архангельск, проспект Дзержинского, дом 11)
к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521; место нахождения: 163069, город Архангельск, площадь В.И.Ленина, дом 5)
о признании незаконным изменение в одностороннем порядке условий договора аренды (с учетом уточнения исковых требований),
при участии в судебном заседании:
от истца - не явился (извещен);
от ответчика - Староверова Е.В. (доверенность от 06.02.2019);
установил следующее:
общество с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (далее - ответчик, Администрация) о признании с 01 января 2018 года незаконным одностороннее изменение размера арендной платы по договору аренды N 82/16Л от 21.10.2016, о взыскании 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя (с учетом уточнения от 16.08.2019).
Истец, извещённый о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд своего представителя не направил.
Представитель ответчика в заседании иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве.
Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие истца.
Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения ответчика, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Между Администрацией (арендодатель по договору) и Обществом (арендатор по договору) 21.10.2016 заключен договор аренды N82/16Л, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 93,3 кв.м, расположенные на первом этаже в доме N11 по пр.Дзержинского в г.Архангельске (N32-34 согласно поэтажному плану нежилых помещений - приложение N1 к договору), являющиеся составной частью помещения 3 с кадастровым номером 29:22:050101:2707 для использования под офис.
Указанные помещения принадлежат ответчику на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 29-АЛ 014935 от 07.11.2013.
Срок договора установлен в пункте 1.3 - 5 лет с момента государственной регистрации.
Договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке 01.11.2016.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016.
Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
Размер месячной арендной платы за пользование помещениями без учета НДС составляет 26 435 руб. (пункт 3.1 договора).
Подпунктом 3.1.1. договора арендатору предоставлена льгота по арендной плате в виде ее снижения на 10% сроком на 3 года с момента передачи помещений.
Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за помещения арендодатель предупреждает арендатора в письменной форме, не позднее, чем за один месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
С 01.01.2018 на основании уведомления от 27.11.2017 N03-12/1667 размер арендной платы изменен и составил 36 126 руб.
С 01.01.2019 на основании уведомления от 17.10.2018 N03-12/1695 размер арендной платы изменен и составил 37 214 руб. 58 коп.
Ссылаясь на то, что Администрация незаконно с 01.01.2018 в одностороннем порядке увеличила размер арендной платы по договору, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Следовательно, размер арендной платы, а также порядок ее изменения являются существенными условиями договора аренды.
Как установлено пунктом 4 статьи 421 названного Кодекса, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Согласно разъяснениям постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума от 17.11.2011 N73) данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Как следует из текста договора, арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при условии письменного предупреждения об этом арендатора в срок не позднее, чем за месяц до момента, с которого изменяется размер арендной платы.
С учетом изложенного направление Администрацией уведомлений от 27.11.2017 N03-12/1667, от 17.10.2018 N03-12/1695 не противоречит условиям договора аренды.
Письмом от 27.11.2016 N03-12/1167 Администрация известила Общество о повышении арендной платы с 01.01.2018 до 36 126 руб. 00 коп. Указанное письмо направлено в адрес истца простым письмом с уведомлением, и согласно отметке в уведомлении вручено представителю Общества 30.11.2017.
Письмом от 17.10.2018 N03-12/1695 арендодатель уведомил арендатора о повышении арендной платы с 01.01.2019 до 37 214 руб. 58 коп. Данное письмо направлено Обществу заказным письмом с уведомлением, и согласно сведениям, размещенным на сайте Почты России в разделе отслеживание почтовых отправлений, возвращено отправителю (зафиксирована неудачная попытка вручения).
В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Неполучение корреспонденции, а также несовершение действий по получению почтовой корреспонденции, является риском самого лица, все неблагоприятные последствия которого несет Общество, не обеспечившее возможность получения почтовой корреспонденции.
Уведомления направлены Администрацией заблаговременно, возражений по ним Общество не заявляло.
Из текста искового заявления и его уточнения от 16.08.2019 следует, что истец оспаривает действия Администрации по повышению арендной платы с 01.01.2018 на основании уведомления от 27.11.2017 N03-12/1667.
Между тем, увеличение размера арендной платы, выраженное в уведомлении 27.11.2017 N03-12/1667, не является со стороны публичного собственника нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы и не противоречит положениям статей 424, 614 ГК РФ.
При этом доводы Общества о том, что письмом N16399115629086 ему было направлено иное письмо Администрации, а именно - письмо N18-54/12656, касающиеся согласования перепланировки арендуемых помещений, не принимается судом во внимание, поскольку из отметки на уведомлении о вручении в графе для дополнительных отметок отправителя указаны исходящие номера писем N18-54/12656 и 03-12/1667.
Кроме того, из материалов дела следует, что 30.11.2018 Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 30.11.2018 N199 о предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договору N82/16Л до конца декабря 2018 года, ссылаясь на тяжелое имущественное положение.
В силу частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о доказанности факта получения Обществом уведомления от 27.11.2017 N03-12/1667 об изменении размера арендной платы.
Указанное обстоятельство подтверждается надлежащими доказательствами - уведомлением о вручении и письмами N18-54/12656, N03-12/1667.
Также в ноябре 2018 года Общество обращалось в Администрацию с просьбой отсрочить внесение арендной платы до конца 2018 года. В данном письме ответчик не оспаривал наличие у него задолженности по арендной плате и не заявлял возражений относительно размера арендной платы.
Кроме того, суд учитывает, что решением Арбитражного суда Архангельской области от 10.01.2019 по делу NА05-13498/2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.06.2018 по 31.08.2018 по договору аренды N82/16Л от 21.10.2016 с учетом увеличенного размера ежемесячной арендной платы до суммы 36 126 руб. на основании письма N03-12/1667.
Решение суда по делу NА05-13498/2018 ответчиком не оспаривалось, вступило в законную силу. Как утверждает Администрация, решение по делу NА05-13498/2018 Обществом до настоящего времени не исполнено.
В связи с вышеизложенным суд не принимает довод Общества о том, что оно не получало уведомления об увеличении размера арендной платы от 27.11.2017 N03-12/1167.
В пункте 22 постановления Пленума от 17.11.2011 N73 разъяснено: если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае истец не представил каких-либо доказательств того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.
В силу статей 101, 106, 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине и судебные издержки на оплату услуг представителя относятся на истца, которому в иске отказано.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Ю. Кашина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка