Дата принятия: 18 января 2019г.
Номер документа: А05-9431/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 января 2019 года Дело N А05-9431/2018
Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 18 января 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Северодвинского муниципального унитарного предприятия "Управляющая организация "Созидание" (ОГРН 1022900842777; 164500, Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе 13А)
к обществу с ограниченной ответственностью "ТРИ-О" (ОГРН 1112932002919; 164500, Архангельская область, г.Северодвинск, ул. Капитана Воронина, д. 6Б, оф. 1)
с привлечением 3-м лицом администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703, 164501, г. Северодвинск, ул. Плюснина, д.7)
о взыскании долга за содержание и ремонт общедомового имущества
при участии в судебном заседании представителей
истца Крячковой А.А. (по доверенности от 09.01.2019), Шкутан Е.Ю. (по доверенности от 09.01.2019)
ответчика Кувакина А.Е. (по доверенности от 17.10.2018)
установил:
Северодвинское муниципальное унитарное предприятие "Управляющая организация "Созидание" (далее - истец, Управляющая организация) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ТРИ-О" (далее- ответчик, Общество) о взыскании 941 053 руб. 13 коп. долга за период с 01.04.2015 по 31.05.2018 за содержанию и ремонт общедомового имущества, возмещению коммунальных расходов в отношении нежилых помещений площадью 327,7 кв.м., принадлежащих ответчику на праве собственности, в доме 6Б по ул. Капитана Воронина в г. Северодвинске Архангельской области, а также расходов по замене редуктора лифтовой беседки пассажирского лифта на основании договора N 186/11 от 07.09.2011.
Общество с исковыми требованиями не согласно, в отзыве и в судебном заседании ссылается на то, что размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества установлен заключенным между сторонами договором N186/11 от 07.09.2011 равным 26 руб. 83 коп. за 1 кв.м. Решения общего собрания собственников помещений, оформленные протоколами от 28.03.2016 (на котором утвержден размер платы с 01.04.2016 равным 106 руб. 03 коп. за 1 кв.м.) и от 30.05.2016 (о заключении договора управления на новый срок, о дополнительных взносах в размере 12, 05 руб. с 1 кв.м. на замену редуктора лифтовой лебедки) являются ничтожными и неправомочными, на что указано в судебных актах по делу NА05-89/2017. Ответчик стал собственником помещений 22.12.2015, истец пропустил срок исковой давности.
Заявлениями от 10.01.12019 и от 11.01.2019 истец ходатайствовал об уменьшении размера иска до 841 678 руб. 03 коп., согласившись с доводом ответчика о пропуске срока исковой давности за период с апреля по июль 2015 года, а также учел частичную оплату за май 2018 года.
Суд принимает уменьшение размера иска на основании статьи 49 АПК РФ.
Привлеченная к участию в деле в качестве 3-го лица администрация муниципального образования "Северодвинск" поддержала позицию истца, в суд своего представителя не направила, просила рассмотреть дело без её участия.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.
Истец выбран в качестве управляющей организации многоквартирного жилого дома по ул. Воронина 6Б в г. Северодвинске, в связи с чем с истцом заключен договор управления от 25.06.2010.
По договору аренды от 15.08.2011 N03-07/467-11, заключенному между ответчиком и 3-м лицом, ответчику в аренду сроком на 10 лет были предоставлены три нежилых помещения общей площадью 332,5 кв.м. на 1-м этаже вышеуказанного многоквартирного дома. Помещения предоставлены для использования под торговлю и общественное питание. В пункте 2.2.4 договора аренды предусматривалось, что ответчик обязан заключить с управляющей организацией договор на содержание и ремонт общего имущества дома, договор на получение услуг электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, отопления.
07.09.2011 между истцом и ответчиком был заключен договор N186/11, по условиям которого истец (исполнитель) принимает на себя обязательство по обеспечению ответчика (пользователя по договору) коммунальными услугами, обслуживанию и ремонту общего имущества дома, содержанию придомовой территории. Ответчик обязался оплачивать услуги в размере 6 144 руб. 60 коп. в месяц (из расчета 18, 48 руб. за 1 кв.м.).
В 2012-2015 года стороны исполняли вышеуказанный договор, к договору были заключены дополнительные соглашения, касающиеся изменения размера платы за услуги.
Так, в соответствии с дополнительным соглашением N3 от 25.02.2015 к договору от 07.09.2011 N186/11 стороны согласовали, что с 01.04.2015 стоимость услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества дома в месяц составит 8 920 руб. 98 коп. (из расчета 26, 83 руб. за 1 кв.м.).
В сентябре 2015 года проведен кадастровый учет арендованных ответчиком помещений, в которых была произведена перепланировка, помещениям присвоены кадастровые номера: 1) 29:28:101077:1994 площадь 201,3 кв.м., 2) 29:28:101077:1998 площадь 108,6 кв.м. и 3) 29:28:101077:1994 площадь 17,6 кв.м. В результате этого общая площадь помещений, переданных в аренду ответчику, составила 327,7 кв.м.
По договорам купли-продажи от 09.12.2015 ответчик приобрел в собственность помещения, переданные ему ранее по договору аренды 15.08.2011 N03-07/467-11. Переход право собственности на помещения к ответчику зарегистрирован в ЕГРН 22.12.2015.
В письме от 27.10.2015 N6596 (том 2 л.д. 88) истец сообщил ответчику о том, что размер платы за содержание и текущий ремонт имущества с 01.04.2015 составляет 93, 87 руб. за 1 кв.м. в соответствии с постановлением администрации муниципального образования "Северодвинск" от 27.02.2015 N99-па. Поскольку стоимость содержания 1 кв.м. общего имущества должна быть равной для всех собственников, истец сообщил, что с 01.04.2015 ответчику будет произведен перерасчет исходя из цены 93, 87 руб. за 1 кв.м.
Письмом от 13.05.2016 N2277 (том 1 л.д. 120) истец сообщил ответчику, что решением собранием собственников (протокол от 28.03.2016) с 01.04.2016 утвержден тариф за содержание и ремонт в размере 106 руб. 03 коп. за 1 кв.м.
Как указал истец в исковом заявлении, истец предлагал ответчику подписать дополнительные соглашения N4 и N5 к договору N186/11 от 07.09.2011 об изменении размера платежей за содержание и ремонт общедомового имущества, однако ответчик такие соглашения не подписал.
В письме от 16.09.2016 N5353 (том 1 л.д. 142) истец заявил о расторжении с 01.10.2016 договора N186/11 от 07.09.2011, заключенного с ответчиком, а также указал, что стоимость услуг по содержанию и ремонту с 01.04.2015 составляет 93 руб. 87 коп. за кв.м. в соответствии с пунктом 4.1.1. договора управления многоквартирным домом, а с 01.04.2016 - 106 руб. 03 коп. за кв.м. в соответствии с решением общего собрания собственников, оформленным протоколом от 28.03.2016.
Как видно из материалов дела, истец произвел перерасчет платежей за содержание и ремонт общедомового имущества за период с апреля по сентябрь 2015 года исходя из тарифа 93 руб. 87 коп. за кв.м., в связи с чем выставил ответчику счет N4372 от 27.10.2015 на сумму 133 744 руб. 81 коп. на уплату доначислений в виде разницы между суммами по ранее выставленным за этот период счетам за содержание и ремонт по тарифу 26 руб. 83 коп. за 1 кв.м., которые ответчиком оплачены, и суммами, исчисленными по тарифу 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м.
Из материалов дела также следует, что в период с ноября 2015 года по март 2016 года истец производил ответчику начисления за содержание и ремонт общедомового имущества в сумме 30 761 руб. 20 коп. в месяц по тарифу 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м., с апреля 2016 по август 2017 года - в сумме 34 746 руб. 03 коп. в месяц по тарифу 106 руб. 03 коп. за 1 кв.м., с сентября 2017 года - в сумме 35 323 руб. 77 коп. по тарифу 107 руб. 79 коп. за 1 кв.м.
В обоснование примененного с 01.04.2015 тарифа в размере 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м. истец сослался на то, что в 2015 году собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение об установлении тарифа ввиду отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 12.01.2015, поэтому в соответствии с пунктом 4.1.1. договора управления многоквартирным домом от 25.06.2010 управляющая организация вправе применить для расчетов платы за содержание и ремонт размер платы, установленный органом местного самоуправления для нанимателей муниципальных жилых помещений на текущий год. Постановлением администрации МО "Северодвинск" от 27.02.2015 N99-па "О размере платы за жилое помещение для нанимателей" в Приложении N2 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для жилых зданий (включая общежития), оборудованных лифтом, мусоропроводом, посекционным санблоком и общей кухней, с наличием дежурно-вахтовой службы и уборкой мест общего пользования установлен равным 92 руб. 90 коп. В соответствии с пунктом 2 Примечаний к Приложению 2 установленный размер платы в домах, оснащенных общедомовыми приборам учета коммунальных ресурсов, увеличивается на стоимость облуживания таких приборов. Поскольку многоквартирный дом оснащен одним общедомовым прибором учета отопления и горячего водоснабжения, одним общедомовым прибором учета холодного водоснабжения, двумя общедомовыми приборами учета элеткроэнергии, то стоимость обслуживания таких приборов составила по расчету истца 97 коп. в месяц с кв.м. С учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета тариф (размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома) с 01.04.2015 составил 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м. (92 руб. 90 коп. + 97 коп.).
В обоснование примененного с 01.04.2016 тарифа в размере 106 руб. 03 коп. за 1 кв.м. истец сослался на то, что такой размер платы принят решением общего собрания собственников, которое оформлено протоколом от 28.03.2016 (пункт 8 протокола, том 1 л.д. 113-119).
В обоснование примененного с 01.09.2017 тарифа в размере 107 руб. 79 коп. истец сослался на то, что в 2017 году собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение об установлении тарифа ввиду отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 24.05.2017, поэтому в соответствии с пунктом 4.1.1. договора управления многоквартирным домом от 01.07.2016 управляющая организация вправе применить для расчетов платы за содержание и ремонт размер платы, установленный органом местного самоуправления для нанимателей муниципальных жилых помещений на текущий год. Распоряжением администрации МО "Северодвинск" от 09.03.2017 N6-рфэ "О размере платы за жилое помещение для нанимателей" в Приложении N2 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для жилых домов с покомнатным заселением (включая общежития), оборудованных лифтом, мусоропроводом, посекционным санблоком и общей кухней, с наличием дежурно-вахтовой службы и уборкой мест общего пользования установлен равным 106 руб. 60 коп. В соответствии с пунктом 2 Примечаний к Приложению 2 установленный размер платы в домах, оснащенных общедомовыми приборам учета коммунальных ресурсов, увеличивается на стоимость облуживания таких приборов. Поскольку многоквартирный дом оснащен одним общедомовым прибором учета отопления и горячего водоснабжения, одним общедомовым прибором учета холодного водоснабжения, двумя общедомовыми приборами учета электроэнергии, то стоимость обслуживания таких приборов составила по расчету истца 1 руб. 19 коп. в месяц с кв.м. С учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета тариф (размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома) с 01.09.2017 составил 107 руб. 79 коп. за 1 кв.м. ( 106 руб. 60 коп. + 97 коп.).
Кроме того истцом выставлен счет N2440 от 14.06.2016 на сумму 11 846 руб. 37 коп. на возмещение расходов по замене редуктора лифтовой лебедки пассажирского лифта. В обоснование выставления указанного счета истец сослался на то, что собранием собственников принято решение, которое оформлено протоколом от 30.05.2016, о создании резерва на проведение замены редуктора лифтовой лебедки в сумме 129 907 руб. путем внесения каждым собственником дополнительного взноса в размере 12 руб. 05 коп. с 1 кв.м. ежемесячно в течение 3 месяцев.
Из материалов дела следует, что ответчик производил оплату выставленных ему истцом счетов частично, при этом платежи за содержание и ремонт общедомового имущества ответчик в течение всего заявленного по иску периода вносил в размере, установленном в договоре от 07.09.2011 N186/11, то есть 8 920 руб. 98 коп. в месяц из расчета 26, 83 руб. за 1 кв.м.
Ссылаясь на то, что задолженность ответчика за период с августа 2015 года по май 2018 года составляет 841 678 руб. 03 коп., истец просит взыскать указанный долг в судебном порядке.
При разрешении спора суд исходит из следующего.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодека РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно пункту 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В пунктах 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
В соответствии с пунктом статьи 158 ГК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
Согласно части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
В части 7 статьи 156 ЖК РФ предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Вместе с тем в части 4 статьи 155 ЖК РФ установлено, что наниматели жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.
В части 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
Из приведенных выше положений следует, что обязательство по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома является обязательством собственника помещений в таком доме, в силу статьи 210 ГК РФ обязательства собственника по несению расходов на содержание имущества могут быть возложены собственником на иное лицо на основании договора, заключенного собственником с таким лицом.
Обязательства арендатора нежилых помещений по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, в том числе за содержание и ремонт общедомового имущества, законом не предусмотрены, вместе с тем заключение договора с собственником помещений, в котором на арендатора возложена обязанность оплачивать коммунальные ресурсы и возмещать расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, законом допускается и положениям статей 210 и 616 ГК РФ не противоречит, поскольку статья 616 ГК РФ предусматривает участие арендатора в несении расходов, связанных с содержанием имущества.
Заключение договора на оплату коммунальных услуг и иных платежей между арендатором и управляющей организацией влечет возникновение у арендатора предусмотренных указанным договором обязательств перед управляющей организацией.
Как следует из материалов дела, постановлением мэра г. Северодвинска от 12.12.2008 N250 принято решение о включении в состав казны Северодвинска объектов, указанных в приложении к постановлению, в том числе общежитие по адресу: г. Северодвинск, ул. Капитана Воронина, 6б площадью 6 227,6 кв.м. Передача здания общежития в муниципальную собственность произведена на основании распоряжения территориального органа по управлению федеральным имуществом "О безвозмездной передаче имущества, составляющего казну Российской Федерации" от 29.12.2007 N1904-р.
03.03.2009 мэром г. Северодвинска вынесено постановление N49 об исключении, в том числе дома N6б по ул. Капитана Воронина из числа общежитий, Комитету по управлению муниципальным имуществом предписано совершить действий, связные с изменением статуса жилых зданий.
Согласно техническому паспорту на общежитие, составленному по состоянию на 06.07.2007, здание построено в 1981 году и имеет два основных строения с литерами А и А1 с числом этажей 9 и 1 соответственно и две пристройки с литерами а и а1.
По договору аренды муниципального имущества от 15.08.2011 N03-07/467-11 ответчику в аренду были предоставлены помещения, расположенные на 1-м этаже основного строения литерой А: 1) помещения площадью 18,3 кв.м., имевшие назначение: изолятор, коридор, кладовая, туалет, умывальник и основного строения литерой А1: 2) помещения площадью 201,3 кв.м. имевшие назначение: подсобное, актовый зал, коридоры и 3) помещения площадью 112,9 к.м., имевшие назначения кабинет, умывальник, туалет, холодильное помещение, моечная, коридор, тамбур.
Договор от 07.09.2011 N186/11 на оказание услуг по нежилому помещению был заключен между истцом и ответчиком в момент, когда ответчик являлся арендатором вышеуказанных нежилых помещений. Такой договор был заключен ответчиком в силу обязательства, принятого в пункте 2.2.4 договора аренды от 15.08.2011, перед собственником имущества - МО "Северодвинск".
Следовательно, обязательство по внесению платежей, предусмотренных договором, в том числе за содержание и текущий ремонт общего имущества дома, возникло у ответчика перед истцом из договора, а не из закона.
В силу статьи 309 ГК РФ принятые обязательства должны исполняться надлежаще в соответствии с условиями обязательства.
Из материалов дела следует, что в период аренды в помещениях произведена перепланировка, в 2015 году отдельно на помещения составлены новые технические паспорта, согласно которым помещениям площадью 18,3 кв.м. соответствует помещение N3-Н площадью 17,8 кв.м., помещениям площадью 201,3 кв.м. соответствует помещение N2-Н той же площадью, помещениям площадью 112,9 кв.м. соответствует помещение N1-Н площадью 108,6 кв.м. В помещениях ответчика размещены: кафе на 2 обеденных зала, место для приготовления пищи (кухня), подсобные помещения, административное помещение, холл, гардероб, кроме того имеются кладовые и санузлы, которые находятся на 1-м этаже основного здания литерой А. В помещения кухни и подсобные помещения обустроен отдельный вход, вход в помещения кафе, гардеробную, холл осуществляется через общий вход в здание.
По договорам купли-продажи ответчик приобрел помещения N1-Н, N2-Н и N3-Н в собственность, переход права собственности зарегистрирован к ответчику 22.12.2015.
С момента регистрации права собственности ответчика на помещения обязательство ответчика по содержанию и ремонту общего имущества дома и внесение иных обязательных платежей существует в силу закона.
Таким образом, изменение правового отношения ответчика к имуществу (с чужого на собственное) влечет изменение как основания возникновения, так и объема обязательств, существующих у собственника имущества в силу закона, и имевшихся у арендатора этого имущества в силу договора.
Поскольку договор от 07.09.2011 N186/11 ответчик заключал как арендатор помещений, то изменение правового положения ответчика, переход к нему права собственности на имущество повлекли прекращение указанного договора, заключенного в связи и в силу принятых по договору аренды обязательств.
В связи с изложенным предъявление к ответчику требований о внесении платежей, сверх предусмотренных договором N186/11 от 07.09.2011, до момента регистрации права собственности ответчика на помещения 22.12.2015, является неправомерным. Такие требования могут быть предъявлены к собственнику имущества применительно к положениям части 4 статьи 155 ЖК РФ, предусматривающим, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Согласно представленным документам первоначально истцом был выставлен счет N3242 от 14.08.2015 на сумму 16 886 руб. 19 коп. за июль 2015 года, который оплачен ответчиком полностью по платежному поручению от 21.09.2015 N600. Счет N3585 от 17.09.2015 на сумму 14 619 руб. 46 коп. за сентябрь 2015 года оплачен ответчиком полностью по платежному поручению от 08.10.2015 N1722. В указанных счетах плата за содержание и ремонт общедомового имущества и коммунальные платежи предъявлены в размере, предусмотренном договором N186/11 от 07.09.2011, т.е. в размере 8 920 руб. 98 коп. в месяц из расчета 26, 83 руб. за 1 кв.м.
Счет N4134 от 21.10.2015 за октябрь 2015 года выставлен на сумму 42 817 руб. 48 коп., счет N4698 от 18.11.2015 за ноябрь 2015 года выставлен на сумму 45 718 руб. 87 коп., счет N5322 от 19.12.2015 за декабрь 2015 года выставлен на сумму 49 059 руб. 71 коп. В названных счетах плата за содержание и ремонт общедомового имущества предъявлены в размере 30 761 руб. 20 коп. исходя из тарифа 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м., установленного Постановлением администрации МО "Северодвинск" от 27.02.2015 N99-па.
Вместе с тем как указывалось выше, до момента регистрации права собственности ответчика на помещения в многоквартирном доме управляющая организация не вправе требовать внесения платы в размере, превышающем размер принятых обязательств и в размере, применяемом для собственников помещений, поскольку размер платежей арендатора помещений в такой ситуации ограничен условиями заключенного им договора и добровольно принятыми обязательствами.
По расчету суда размер платежей, подлежавших внесению ответчиком в соответствии с условиями договора N186/11 от 07.09.2011, должен был составлять: за октябрь 2015 года - 20 977 руб. 26 коп., за ноябрь 2015 года - 23 878 руб. 45 коп., за декабрь 2015 года - 34 969 руб. 24 коп., всего 79 824 руб. 95 коп.
За указанные месяцы ответчиком произведены платежи на общую сумму 71 634 руб. 84 коп. по платежным поручениям от 09.11.2015 N1918 (20 794 руб. 46 коп.), от 07.12.2015 N2109 (23 749 руб. 67 коп.) и от 28.12.2015 N2279 (27 090 руб. 71 коп.), в связи с чем долг за декабрь 2015 года составляет 8 190 руб. 11 коп. (79 824 руб. 95 коп. - 71 634 руб. 84 коп.).
Требование о взыскании долга по счету N4372 от 27.10.2015, в том числе 44 581 руб. 61 коп. доначисленных истцом сумм за содержание и ремонт общедомового имущества исходя из тарифа 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м. за август и сентябрь 2015 года, удовлетворению не подлежит по вышеуказанным мотивам.
Начисление платы за содержание и ремонт общего имущества дома с января 2016 года по тарифу 93 руб. 87 коп. за 1 кв.м. (с учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета тариф), установленному Постановлением администрации МО "Северодвинск" от 27.02.2015 N99-па, мотивированное тем, что собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение об установлении тарифа по причине отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 12.01.2015, потому в соответствии с пунктом 4.1.1. договора управления многоквартирным домом от 25.06.2010 управляющая организация вправе применить для расчетов платы за содержание и ремонт размер платы, установленный органом местного самоуправления для нанимателей муниципальных жилых помещений на текущий год, суд считает обоснованным.
Применение тарифа (размера платы), установленного органом местного самоуправления, в случае если собственниками не принято решение об установлении такого размера платежа, соответствует положениям части 4 статьи 158 ЖК РФ.
При этом согласно пункту 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N491, при определении размера платы за содержание жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Размер платы по содержанию общего имущества многоквартирного дома должен быть равным для всех собственников помещений, иное толкование приводет к нарушению прав собственников помещений в многоквартирных домах. Установление меньшего тарифа по оплате за содержание и ремонт общего имущества для одного собственника нарушает принцип соразмерности оплаты в зависимости от размера долей собственников, установленного статьями 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, по отношению к иным собственников помещений спорных многоквартирных домов.
Из отзыва 3-го лица (Администрации) следует, что истцом правильно применяется установленный органом местного самоуправления тариф (размер платы) для соответствующего дома.
Согласно пояснениям истца многоквартирный дом по ул. Капитана Воронина 6б, имевший ранее статус общежития, имеет большое количество помещений, не являющихся частями квартир (жилых комнат), которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, душевые, кухни, то есть относящихся к общедомовому имуществу, которое принадлежит на праве долевой собственности всем собственникам помещений в таком доме.
В обоснование примененного с 01.04.2016 тарифа в размере 106 руб. 03 коп. за 1 кв.м. истец сослался на то, что такой размер платы принят решением общего собрания собственников, которое оформлено протоколом от 28.03.2016 (пункт 8 протокола, том 1 л.д. 113-119).
Оценивая данный довод истца, суд не находит оснований с ним согласиться по следующим причинам.
Как видно из материалов дела, в 2016 году в многоквартирном доме были проведены два собрания собственников.
В повестку дня общего собрания, оформленного протоколом от 28.03.2016 (том 1 л.д. 113-119), включены вопросы, в частности, о перезаключении договора управления с истцом (пункт 7 повестки) и об утверждении размера платы за содержание с 01.04.2016 в размере 106 руб. 03 коп. (пункт 8). В повестку дня общего собрания, оформленного протоколом от 30.05.2016 (том 1, л.д. 121 -128), включены, в частности, вопросы о выборе способа управления, об избрании истца в качестве управляющей организации, о заключении договора управления в новой редакции (пункты 4-6 повестки), об утверждении порядка и размера дополнительного взноса для формирования резерва на замену редуктора лифтовой лебедки (пункт 10 и 11 повестки).
Ответчик в рамках дела NА05-89/2017 обратился с требованиями о признании указанных выше решений общих собраний недействительными. Решением суда первой инстанции от 02.04.2017, постановлением апелляционного суда от 20.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в связи с пропуском срока на обжалование оспариваемых решений общих собраний.
Вместе с тем при рассмотрении дела NА05-89/2017 судами установлено, что в собрании, результаты которого оформлены протоколом от 28.03.2016, приняли участие собственники, владеющие 1 863, 24 кв.м. или 40, 38%, а в собрании, оформленном протоколом от 30.05.2016, - собственники, владеющими 1 862, 81 кв.м. или 40, 37%.
Установив вышеуказанные обстоятельства, суд пришел к выводу, что проведенные собрания неправомочны, а принятые на них решения - ничтожны, поскольку приняты при отсутствии необходимого кворума (пункт 2 статьи 181.5 ГК РФ).
В силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела имеет установление судами при рассмотрении дела NА05-89/2017 того обстоятельства, что собрания, оформленные протоколами от 28.03.2016 и от 30.05.2016, не имели кворума, поэтому принятые на них решения являются неправомочными и ничтожными в силу прямого указания закона, а не факт отказа ответчику в признании оспариваемых собраний недействительными по мотиву пропуска срока на их оспаривание, как ошибочно полагает истец.
Таким образом, оснований считать, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества установлен с 01.04.2016 в размере 106 руб. 03 коп. за 1 кв.м. общим собранием собственников, оформленным протоколом от 28.03.2016, не имеется.
Согласно части 4 статьи 158 ЖК РФ если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.
Распоряжением администрации Северодвинска от 17.03.2016 N7-рфэ (том 2 л.д. 102-105) с 01.04.21016 установлен размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений. Согласно Приложении N2 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для жилых зданий (включая общежития), оборудованных лифтом, мусоропроводом, посекционным санблоком и общей кухней, с наличием дежурно-вахтовой службы и уборкой мест общего пользования установлен равным 98 руб. 29 коп. В соответствии с пунктом 2 Примечаний к Приложению 2 установленный размер платы в домах, оснащенных общедомовыми приборам учета коммунальных ресурсов, увеличивается на стоимость облуживания таких приборов. Поскольку многоквартирный дом оснащен одним общедомовым прибором учета отопления и горячего водоснабжения, одним общедомовым прибором учета холодного водоснабжения, двумя общедомовыми приборами учета элеткроэнергии, то стоимость обслуживания таких приборов составила по расчету истца 97 коп. в месяц с кв.м. (том 3 л.д. 60). С учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета тариф размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома с 01.04.2016 должен составлять 99 руб. 26 коп. за 1 кв.м. (98 руб. 29 коп. + 97 коп.).
Таким образом, размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома для ответчика с 01.04.2016 должен составлять 32 527 руб. 52 коп. в месяц (99, 26 руб. х 327, 7 кв.м.), а не 34 746 руб. 03 коп., как предъявлял ответчику истец.
Кроме того поскольку решение собрания собственников, которое оформлено протоколом от 30.05.2016, является ничтожным, в том числе и решение о внесении каждым собственником дополнительного взноса в размере 12 руб. 05 коп. с 1 кв.м. ежемесячно в течение 3 месяцев на проведение замены редуктора лифтовой лебедки в сумме 129 907 руб., то суд отказывает в удовлетворении требования о взыскании 11 846 руб. 37 коп., предъявленных ответчику по счету N2440 от 14.06.2016.
Оценивая доводы ответчика, ставящего под сомнение надлежащее заключение договора управления от 01.07.2016, суд исходит из следующего.
Как видно из преамбулы договора, договор управления от 01.07.2016 заключается и излагается на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников, оформленного протоколом от 30.05.2016.
Вместе с тем как указывалось выше, судом установлено, что решение общего собрания собственников от 30.05.2016 не имело кворума, в связи с чем принятые на таком собрании решения неправомочны и ничтожны, в том числе и решение по вопросам о заключении и утверждении нового договора управления в редакции от 01.07.2016.
Согласно части 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно пункту 1 части 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.
В части 6 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Из материалов дела следует, что первоначально договор управления многоквартирным домом по ул. Капитана Воронина 6б в г. Северодвинске был заключен 25.06.2010 между истцом (правопредшественником истца) и ТСЖ "Воронина 6б" на основании решений общего собрания собственников, указанных в протоколе от 07.06.2010.
Согласно сведениям, внесенным в ЕГРЮЛ, ТСЖ "Воронина 6б" ликвидировано, запись о прекращении его деятельности внесена в реестр 24.11.2016.
Вместе с тем учитывая положения статьи 162 ЖК РФ, а также отсутствие сведений о волеизъявлении собственников помещений в многоквартирном доме об избрании другой управляющей организации, нежели организации истца, суд приходит к выводу, что истец осуществляет управление многоквартирным домом на условиях первоначально заключенного договора управления от 25.06.2010.
В связи с вышеизложенным довод ответчика о том, что договор управления от 01.07.2016 не заключен надлежащим образом, правового значения для рассмотрения спора не имеет, при том, что ответчик не оспаривает того обстоятельства, что управление многоквартирным домом по ул. Капитана Воронина 6б в г. Северодвинске осуществляет именно управляющая организация истца, которой ответчик вносил платежи (частично).
В отношении примененного с 01.09.2017 тарифа в размере 107 руб. 79 коп. истец сослался на то, что в 2017 году собственниками помещений в многоквартирном доме не было принято решение об установлении тарифа ввиду отсутствия кворума на собрании, оформленном протоколом от 24.05.2017, поэтому в соответствии с пунктом 4.1.1. договора управления многоквартирным домом от 01.07.2016 управляющая организация вправе применить для расчетов платы за содержание и ремонт размер платы, установленный органом местного самоуправления для нанимателей муниципальных жилых помещений на текущий год. Распоряжением администрации МО "Северодвинск" от 09.03.2017 N6-рфэ "О размере платы за жилое помещение для нанимателей" в Приложении N2 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для жилых домов с покомнатным заселением (включая общежития), оборудованных лифтом, мусоропроводом, посекционным санблоком и общей кухней, с наличием дежурно-вахтовой службы и уборкой мест общего пользования установлен равным 106 руб. 60 коп. В соответствии с пунктом 2 Примечаний к Приложению 2 установленный размер платы в домах, оснащенных общедомовыми приборам учета коммунальных ресурсов, увеличивается на стоимость облуживания таких приборов. Стоимость обслуживания таких приборов составила по расчету истца 1 руб. 19 коп. в месяц с кв.м. С учетом стоимости обслуживания общедомовых приборов учета тариф (размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома) с 01.09.2017 составил 107 руб. 79 коп. за 1 кв.м. ( 106 руб. 60 коп. + 97 коп.).
Учитывая положения части 4 статьи 158 ЖК РФ, предусматривающие применение тарифа (размера платы), установленного органом местного самоуправления, в случае если собственниками не принято решение об установлении такого размера платежа, суд соглашается с позицией истца, считает, что с 01.09.2017 размер платы равный 107 руб. 79 коп. за 1 кв.м. применен правильно.
Поэтому размер платы за содержание и ремонт общедомового имущества с 01.09.2017 для ответчика должен составлять 35 322 руб. 78 коп. в месяц (107, 79 руб. х 327,7 кв.м.).
С учетом вышеизложенного по расчету суда за период с 01.01.2016 по 31.05.2018 истец вправе претендовать на получение от ответчика платежей на общую сумму 1 267 312 руб. 29 коп., включающую плату за содержание и ремонт общего имущества дома (из расчета на период до 01.04.2016- 30 761 руб. 20 коп. в месяц, с 01.04.2016 до 01.09.2017 - 32 527 руб. 52 коп. в месяц и с 01.09.2017 - 35 322 руб. 78 коп. в месяц) и возмещение расходов на коммунальные услуги на общедомовые нужды.
Согласно представленным ответчиком платежным поручениям ответчик за период с 01.01.2016 по 31.05.2018 произвел платежи на общую сумму 585 735 руб. 28 коп., в связи с чем долг ответчика за указанный период составил 681 577 руб. 01 коп.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению в общей сумме 689 767 руб. 12 коп. ( 8 190 руб. 11 коп. долг за декабрь 2015 года + 681 577 руб. 01 коп. за период с 01.01.2016 по 31.05.2018). В удовлетворении иска в остальной части суд истцу отказывает по вышеприведенным основаниям.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований. При подаче иска истец уплатил госпошлину в сумме 2 000 руб., заявляя об увеличении размера иска, госпошлину на уплачивал.
Сумма госпошлины с заявленного размера иска (841 678 руб. 03 коп.) составит 19 834 руб., из которой 16 254 руб. относится на ответчика (пропорционально удовлетворенной части) и 3 580 руб. - на истца. Уплаченная истцом госпошлина при подаче иска подлежит возмещению ответчика, в остальной части относящаяся на ответчика госпошлина взыскивается в федеральный бюджет. В части отказа в иске госпошлина также взыскивается с истца в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТРИ-О" (ОГРН 1112932002919) в пользу Северодвинского муниципального унитарного предприятия "Управляющая организация "Созидание" (ОГРН 1022900842777) 689 764 руб. 12 коп. долга, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ТРИ-О" (ОГРН 1112932002919) в доход федерального бюджета 14 254 руб. государственной пошлины по иску.
Взыскать с Северодвинского муниципального унитарного предприятия "Управляющая организация "Созидание" (ОГРН 1022900842777) в доход федерального бюджета 3 580 руб. государственной пошлины по иску.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
