Решение Арбитражного суда Архангельской области от 16 сентября 2019 года №А05-8579/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 16 сентября 2019 года Дело N А05-8579/2019
Резолютивная часть решения объявлена 10 сентября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 1092901006725; 163000, г. Архангельск, ул. Карла Либкнехта, дом 2)
к открытому акционерному обществу "Архангельский комбинат хлебопродуктов" (ОГРН 1022900550530; 163016, г. Архангельск, пр. Ленинградский, дом 386)
с привлечением третьими лицами:
1) общества с ограниченной ответственностью "Площик Норд" (ОГРН 1142901010064, 163016, г. Архангельск, проспект Ленинградский, дом 386)
2) Ярыгиной Галины Петровны
о взыскании 1 995 706 руб. 39 коп. долга,
без участия представителей сторон
установил:
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее- истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Архангельский комбинат хлебопродуктов" (далее- ответчик, Комбинат) о взыскании 1 995 706 руб. 39 коп. долга по арендной плате по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N328/1 от 05.08.2008 за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 и с 01.04.2018 по 31.12.2018.
Истец своего представителя в судебное заседание не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
Ответчик, третьи лица в судебное заседание не явились, отзыв на иск не представили.
Изучив материалы дела, суд установил.
Между Управлением (арендодатель по договорам) и Комбинатом (арендатор по договору) заключен договор N 328/1 от 05.08.2008 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка площадью 110 163 кв.м. с кадастровым номером 29:22:073008:14 Местоположение: участок находится примерно в 225 м по направлению на северо-восток от ориентира - нежилого здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Архангельск, пр-кт Ленинградский, д. 386 стр. 21.
Договор заключен на срок по 04.08.2057 и зарегистрирован в установленном порядке 12.09.2008.
Земельный участок имеет разрешенное использование: для эксплуатации производственной территории комбината хлебопродуктов.
Согласно пункту 1.2. договора на земельном участке расположены: здание материального склада площадью 428,9 кв.м., здание 5-этажного склада площадью 25 336,5 кв.м., здание инженерно-лабораторного корпуса площадью 2 916,4 кв.м., здание 3-хэтажного склада площадью 4 265,6 кв.м., здание мельницы площадью 11 065,9 кв.м., здание элеватора и силосного корпуса площадью 12 525,4 кв.м.
12.02.2009 между сторонами подписано соглашение о внесении изменений в договоры аренды, в котором определено, что размер арендной платы по договору определяется на основании рыночной стоимости арендной платы в соответствии с отчетом от 20.03.2008 N17 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы". Впоследствии с 01.01.2010 для определения размера арендной платы стороны согласовали использование данных отчета ООО "Троицкий Тракт" N17 от 03.03.2010.
В пункте 3.4. договоров (в редакции соглашений от 12.02.2009) стороны указали, что в дальнейшем размер арендной платы изменяется путем умножения на коэффициент - дефлятор, устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации на соответствующий год, или проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы 1 кв.м. площади земельного участка. Арендатор направляет расчет размера арендной платы. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Согласно пункту 3.3. договоров (в редакции соглашений от 12.02.2009) арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 01-го числа следующего за кварталом месяца, а в четвертом квартале не позднее 25-го декабря текущего года.
Установлено, что определением Арбитражного суда Архангельской области от 09.04.2014 по делу NА05-3164/2014 принято к производству заявление о признании Комбината несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о банкротстве.
Решением суда от 30.06.2014 (дата объявления резолютивной части решения и введения процедуры - 26.06.2014) должник признан несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре, применяемой к ликвидируемому должнику, в отношении должника открыто конкурсное производство. С 2014 года срок конкурсного производства неоднократно продлевался, определением суда от 02.04.2019 по делу NА05-3164/2014 срок конкурсного производства по ходатайству конкурсного управляющего Шадрина С.Е. в очередной раз продлен на 6 месяцев для завершения реализации имущества должника и расчетов с кредиторами.
Управление также указало, что задолженность Комбината по платежам за аренду за период с 4 квартала 2010 года по 1 квартал 2014 года включена в реестр требований кредиторов (определение от 10.10.2014 по делу NА05-3164/2014), задолженность за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 взыскана решением арбитражного суда по делу NА05-7689/2016, за период с 01.04.2016 по 31.03.2018 - решением арбитражного суда по делу NА05-5684/2018.
Ссылаясь на то, что Комбинатом не уплачена арендная плата за период с 01.04.2014 по 31.12.2014, а также за период с 01.04.2018 по 31.12.2018, платежи по арендной плате за эти периоды относятся к текущим обязательствам должника, Управление обратилось в суд с требованием о взыскании долга.
Из материалов дела следует, что уведомлением от 05.03.2014 N1770 Управление сообщило Комбинату размер арендной платы на 2014 год по договору аренды N328/1 от 05.08.2008 - 1 201 806 руб. 90 коп.
В письме от 26.01.2018 N350 Управление сообщило Комбинату о том, что размер арендной платы на 2018 год по договору аренды N328/1 от 05.08.2008 составит 1 459 134 руб. 94 коп.
В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В пункте 1 части 3 статьи 39.7 названного Кодекса установлено, что порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, является регулируемым.
Размер платы за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности, определяется в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что по договорам купли-продажи от 21.05.2013 отчуждены расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:22:073008:14 объекты: здание 5-этажного склада площадью 25 336,5 кв.м. и здание 3-хэтажного склада площадью 4 265,6 кв.м.
Согласно выписке из ЕГРН от 18.07.2019 на земельный участок с кадастровым номером 29:22:073008:14 сведения о приобретателе имущества внесены в ЕГРН как об арендаторе указанного земельного участка, вступившего в договор аренды, заключенного с Комбинатом.
Впоследствии по договорам купли-продажи от 27.10.2014 вышеуказанные объекты (здание 5-этажного склада площадью 25 336,5 кв.м. и здание 3-хэтажного склада площадью 4 265,6 кв.м.) были проданы предпринимателю Ярыгиной Г.П.
Согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 26.09.2017 и от 16.07.2019 Ярыгина Г.П. является собственником объектов: 5-этажный склада площадью 25 336,5 кв.м. кадастровый номер 29:22:073106:69 (с 05.11.2014) и здание трехэтажного склада площадью 4 265,6 кв.м. кадастровый номер 29:22:073106:66 (с 31.10.2014).
Кроме того согласно выпискам из ЕГРН по состоянию на 26.09.2017 и по состоянию на 16.07.2019 собственником объекта - административно-бытовой корпус площадью 874,4 кв.м. с кадастровым номером 29:22:073106:58 с 22.07.2016 является общество с ограниченной ответственностью "Площик Норд".
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N8611/09 указано, что названные положения гражданского и земельного законодательства (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ и пункт 1 статьи 552 ГК РФ), предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Из вышеуказанных разъяснений следует, что независимо от того, обратился ли новый собственник объекта недвижимости с заявлением о вступлении в договор аренды земельного участка или нет, прежний собственник выбывает из договора в соответствующей части, а новый собственник объекта недвижимости - приобретает права арендатора земельного участка, поэтому доводы Управления о том, что договор аренды заключен с Комбинатом и никакое лицо не обращалось с заявлением о вступлении в договор аренды, следовательно, лицом, обязанным вносить арендную плату по договору в полном объеме является Комбинат, являются ошибочными как основанные на неправильном толковании законодательства, а кроме того, противоречат собранным по делу доказательствам.
С учетом установленных по делу обстоятельств и вышеприведенных норм права суд при разрешении спора исходит из следующего.
Земельный участок площадью 110 163 кв.м. предоставлялся Комбинату по договору аренды N328/1 от 05.08.2008 для размещения нескольких объектов (поименованных в пункте 1.2. договора), имеющих общую площадь 56 538,7 кв.м.
В 2013 году были отчуждены объекты, имеющие общую площадь 29 602,1 кв.м., следовательно, поскольку иных сведений об отчуждении объектов в указанный период в деле не имеется, то к 2014 году Комбинату принадлежали объекты общей площадью 26 936,6 кв.м. (56 538,7 кв.м. - 29 602,1 кв.м.).
Кроме того поскольку в деле не имеется сведений о разделе земельного участка с кадастровым номером 29:22:073008:14 и об образовании земельных участков под отчужденными объектами общей площадью 29 602,1 кв.м., то при определении размера платы за земельный участок, приходящейся на долю Комбината, суд исходит из площади объектов, оставшихся во владении Комбината к 2014 году.
Таким образом, размер платы за земельный участок в 2014 году пропорционально площади объектов 26 936, 6 кв.м., принадлежащих Комбинату, составит 572 574 руб. 04 коп. (1 201 806, 90 руб: 26 936,6 кв.м. х 56 538,7 кв.м.).
Следовательно, за период с 01.04.2014 по 31.12.2014 долг по арендной плате составит 429 430 руб. 53 коп. (572 574, 04 руб.: 4 х 3).
С учетом перехода с 22.07.2016 права собственности на административно-бытовой корпус площадью 874,4 кв.м. (кадастровый номер 29:22:073106:58) к обществу с ограниченной ответственностью "Площик Норд" площадь объектов, принадлежащих Комбинату и для размещения которых согласно пункту 1.2. договора аренды был предоставлен земельный участок, к 2018 году составила 26 062,2 кв.м. (56 538,7 кв.м. - 30 476, 5 кв.м.)
Поскольку в деле не имеется сведений о разделе земельного участка с кадастровым номером 29:22:073008:14 и об образовании земельных участков под отчужденными объектами общей площадью 30 476,5 кв.м., то при определении размера платы за земельный участок, приходящейся на долю Комбината, суд исходит из площади объектов, оставшихся во владении Комбината к 2018 году.
Таким образом, размер платы за земельный участок в 2018 году пропорционально площади объектов 26 062, 2 кв.м., принадлежащих Комбинату, составит 672 605 руб. 96 коп. (1 459 134, 94 руб.: 26 062,2 кв.м. х 56 538,7 кв.м.).
Следовательно, за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 долг по арендной плате составит 504 454 руб. 47 коп. (672 605, 96 руб.: 4 х 3).
На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в общей сумме 933 885 руб., в удовлетворении иска в остальной части суд отказывает.
Вынесенные судебные акты о взыскании задолженности, на которые ссылается Управление, не имеют преюдициального значения для разрешения настоящего спора, поскольку при рассмотрении настоящего дела были собраны доказательства и установлены иные фактические обстоятельства, влияющие на рассмотрение заявленных требований по существу.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на ответчика, госпошлина взыскивается в федеральный бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Взыскать с открытого акционерного общества "Архангельский комбинат хлебопродуктов" (ОГРН 1022900550530) в пользу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1092901006725) 950 801 руб. 96 коп. долга, в остальной части иска отказать.
Взыскать с открытого акционерного общества "Архангельский комбинат хлебопродуктов" (ОГРН 1022900550530) в доход федерального бюджета 15 702 руб. государственной пошлины по иску.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка